臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴更字第8號原 告 敬業保全股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳大俊律師訴訟代理人 張秀瑜律師被 告 大鵬新城社區管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 吳光中律師上列當事人間請求給付管理費事件，前經本院96年度訴字第1081號判決，被告不服提起上訴，嗣經臺灣高等法院臺中分院96年度上字第362號判決發回更審，本院於民國97年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾萬陸仟元，及自民國96年5月29日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣貳佰伍拾萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠兩造於民國95年間簽訂駐衛保全服務契約（以下稱系爭契
約），約定原告自95年7月1日起至96年1月31日止提供位在台中市○○區○○路○○○號大鵬新城社區之各種駐衛保全服務，被告則應按月給付原告新臺幣（下同）358,000元之管理服務費。契約期滿前一個月，被告得以書面通知原告是否續約，否則視同合約延續。然被告於該契約期限於96年1月31日屆滿前並未以書面通知原告不再續約，故兩造所訂系爭契約視同延續至96年8月31日止。惟被告自95年12月起至96年3月止並未依約給付管理服務費予原告，合計積欠管理服務費1,432,000元。又被告於系爭契約有效期間內，未經原告同意，片面於96年2月16日以存證信函通知原告系爭契約之期限僅至96年3月31日止，已構成該契約第十三條所定無正當理由而片面終止契約，則被告應依該條約款給付原告按三個月管理服務費計算之賠償金共1,074,000元。為此，依據系爭契約約定提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應給付原告2,506,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即96年5月29日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；⑵訴訟費用由被告負擔；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈依據被告96年5月28日答辯狀所附兩造95年1月至6月之
合約書影本，其中一份服務期間自95年6月1日起至95年6月30日止之保全服務契約書，於服務期限屆至後，被告未依上開契約第五條規定以書面通知原告是否續約，因此依約視同合約延續。上述兩造簽訂之保全服務契約乃延續一個月，即自95年7月1日起至同年7月31日止。
嗣於95年7月27日，在被告召開之95年7月份第三次管理委員會會議中，時任主委之劉俊琪表示與原告合約期限只到月底（即95年7月31日），故提案討論是否續約，經決議續約一個月，前述保全服務契約期間乃再延續至95年8月31日止。
⒉系爭契約是嗣後當選之主委甲○○、監委方進財及財委
孔大泉共同代表被告與原告簽訂。茲因前開數次延續保全服務契約期間過程中均未另行簽訂契約書，為使兩造歷次簽訂契約書之期間接續一致，甲○○、方進財及孔大泉代表被告與原告簽訂系爭契約書時，乃將服務期間溯及自95年7月1日起算。由此足徵，系爭契約書確實是由有權代表被告之主委甲○○會同監委方進財及財委孔大泉與原告簽訂，自屬有效。
⒊代表被告與原告簽訂系爭契約書之被告主委甲○○，於
96年2月26日代表被告寄出存證信函予原告，函中亦言及系爭契約之服務期間為期七個月，自95年7月1日起至96年1月31日止等實質內容，及被告對於視同合約延續約款之解釋，足見系爭契約確實是被告之主委甲○○代表被告簽訂，亦是由被告之主委代表被告通知提前終止，故系爭契約之有效性，實不容被告再予爭執。
被告抗辯：
㈠依現行公寓大廈管理條例規定，管理委員會雖具有訴訟當
事人之能力，但因管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具非法人團體性質，不具自然人與法人在實體法上之權利能力，亦即不能享有權利、負擔義務。而欠缺實體法上負擔義務能力之公寓大廈管理委員會，自無訂立契約之責任能力可言，其所簽立之契約，自屬無效。是以原告依系爭契約之法律關係對被告為本件請求，即屬無據。況且，被告於96年9月13日始向台中市西屯區公所檢送公寓大廈成立管理委員會組織報備資料，台中市西屯區公所遲至同年10月31日尚未核發報備證明書，有台中市西屯區公所96年10月31日公所民字第0960022979號函可證。亦即原告簽立系爭契約當時，被告僅係「大鵬新城管理委員會」之籌備處，「大鵬新城管理委員會」組織根本尚未成立，充其量僅係民事訴訟法第40條第3項規定之「非法人之團體」，雖有當事人能力，但仍不能具備實體法上之權利能力，亦即不能享受實體法上之權利、負擔實體法上之義務，被告自無訂立契約之責任能力可言。而當事人間既無契約存在，原告為大鵬新城社區全體居民服勞務，大鵬新城社區全體居民無法律上原因受有利益，致原告受有勞務支出之損害，原告即應以民法不當得利之規定，以全體獲有不當得利之居民為被告請求返還不當得利為是。原告逕以「大鵬新城社區管理委員會」為被告，顯屬當事人不適格，依法應予駁回。
㈡原告主張之系爭契約，立契約書者甲方雖列有「大鵬新城
管理委員會」，但並無管理委員會之大章，僅有甲○○、方進財、孔大泉三人之印章，及方進財、孔大泉之簽名。縱認「大鵬新城社區管理委員會」於訂約時已成立，且有權利能力，所簽立之系爭契約，其效力亦不及大鵬新城社區管理委員會。且系爭契約簽約日期僅記載「中華民國九十五年」，並無簽約之月、日，則系爭契約何時簽立，即屬不明。上開甲○○、方進財、孔大泉三人於該契約上簽名或蓋章，當時是否為「大鵬新城社區管理委員會」籌備處之委員，已非無疑，是否有權代表「大鵬新城社區管理委員會」籌備處簽立系爭契約，被告更予以否認。又系爭契約所定期間係自95年7月1日7時起至96年1月31日7時止，惟原告與被告於95年3月15日起至同年4月15日止為期一個月之保全服務契約，主任委員為伍傳賢、副主任委員為方進財、監察委員為朱學文；原告與被告於95年4月15日起至同年5月15日止為期一個月之保全服務契約，主任委員、副主任委員皆與上開人員相同，原監察委員朱學文則改變為安全委員；原告與被告於95年5月15日起至同年5月31日止為期17天之保全服務契約，係由副主任委員張中立代理簽立，其後並以括弧註明：「主委95.5.19辭職，代行」；原告與被告於95年6月1日起至同年6月30日止為期一個月之保全服務契約，仍係由副主任委員張中立代理簽立，其後仍有以括弧註明：「主委95.5.19辭職，代行」之文字，顯然系爭契約於95年6、7月間簽訂時，主任委員已辭職，甲○○並非主任委員。況且，系爭契約上甲○○亦未表明係以主任委員之身分所簽訂，原告訴訟代理人認甲○○以管委會主任委員簽訂契約，有顯名在契約上，應屬誤會，並非事實。再者，被告95年7月份（即95年7月19日）管理委員會會議記錄記載：「楊委員：我們開會表決事情，誰可以做主？我們始終沒有主委，表決事情無法執行，那我建議改選主委、副主委，我們要有主委裁示合法性。」並選出劉俊琪為主任委員、吳定生為副主任委員、曾志銘為監察委員，且其中劉俊琪改選前係擔任監察委員。由上開資料，可知系爭契約簽訂時之主任委員於95年5月間已辭職，被告於同年7月19日方選出劉俊琪為主任委員、曾志銘為監察委員、吳定生為副主任委員，皆非系爭契約上之甲○○、方進財、孔大泉，則甲○○等三人何能於95年6、7月間代表被告與原告簽訂系爭契約，甲○○等三人與原告簽訂系爭契約，自屬無權代理，其效力不及於被告。
㈢原告與被告間95年5月15日以後所訂立之保全服務契約中
，即有被告得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續之文字。原告此段文字應屬定型化契約，而原告與被告所訂之契約係定有期間之契約，續不續約，雙方於契約屆滿前即可磋商簽定，原告所訂上開條款，顯係加重被告之責任，且限制被告簽約之權利。另被告係擁有一千多戶人家之管理委員會，而管理委員會係採合議制，在執行區分所有權人之決議事項，上開約定要求被告須於一個月前以書面表明是否續約，否則視同續約，顯然對被告有重大不利益之情形，應認上開約定條款係屬民法第247條之1第2款至第4款之情形，而應認定為無效。
㈣原告與被告間所訂系爭契約係定有期間，如認被告未以書
面通知是否續約即視同契約延續，顯然不符契約訂有期間之本意。且所謂「視同合約延續」，係往後延續一個月，或無限期延續，或以系爭契約所訂期間七個月為限而為延續，系爭契約並未言明，應依民法第98條規定，探求當事人之原意。而依被告於系爭契約簽訂前之五份契約，幾乎皆以一個月為訂立保全服務契約之期間，應認上開「視同合約延續」之原意，係延續一個月，被告如未於一個月前通知，再往下延續一個月，始為雙方於系爭契約訂立上開文字之原意。被告於96年2月16日通知原告服務期間至96年3月31日止，即係系爭契約屆滿之日，根本無終止契約之問題；且被告上開存證信函通知，並無「終止」二字，被告並未行使系爭契約第十三條之終止權，故原審逕認定兩造之真意乃指按照合約期間延續，根本毫無所據。且上開約定文字，首先出現於95年5月15日至同年月31日所訂之契約中，亦非原審所認定之上開六份合約皆有上開文字。
㈤被告管理之大鵬新城社區內多數住戶均反應原告派駐之人
員服務品質低落，經常於哨所飲酒且服裝儀容不整，人員異動復甚頻繁，嚴重影響該社區住戶之居家安全。被告於95年11月召開之管理委員會會議中，已就原告管理疏失問題提出討論；另於同年12月20日召開之管理委員會議中，更明確說明將更換保全公司，不再與原告續約。上述二次會議既然經原告派駐在該社區之總幹事蔡宏洋及襄理朱兆彬全程參與，故被告不再續約之意思表示業已到達原告。原告主張被告未於契約期滿一個月前書面通知原告不再續約，並無理由。
㈥被告96年2月16日之存證信函通知並未提到「終止」二字
，且言明「兩造合約內容及適法性均具重大爭議，倘執意強行繼續服務，甚而興訟，除台端商譽受損外，亦恐無訴訟實益，尚請台端三思並互留餘地…」，顯然是原告考慮本身之利害關係，而與被告合意於96年3月31日終止保全服務契約，自無適用系爭契約第十三條賠償三個月服務費用之問題。
㈦系爭契約第十三條係以甲、乙雙方無正當理由片面終止契
約為前提。因一方無正當理由片面終止契約，將致他方受不可預期之債務不履行之損害，故系爭契約第十三條約定賠償三個月管理費用，應是指對於一方違約之損害而為預定損害總額之違約金之性質，被告自得依民法第252條規定請求酌減。
㈧並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用
由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、本件經整理爭點結果如下：不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
㈠兩造於95年間簽訂保全服務契約書（即系爭契約），其第
五條第一項約定：「本契約之保全服務期間自95年7月1日7時0分開始，至96年1月31日7時0分止，為期柒個月，合約期滿前一個月甲方（即被告，下同）得以書面通知乙方（即原告，下同）是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同。」第六條第一項約定：「在本契約有效期間內，甲方應按月給付乙方管理服務費新台幣參拾伍萬捌仟元（含營業稅），上述費用由乙方開立正式發票或收據，於當月底日前送交甲方依程序請款。」第十三條約定：「甲乙雙方於本約有效期間內無正當理由而片面終止契約者，須於一個月前以書面通知他方，並賠償他方三個月之管理服務費用。」而系爭契約之立契約書者甲方欄記載「大鵬新城管理委員會」，但未蓋用該管理委員會之大章；負責人欄蓋有「甲○○」「方進財」「孔大泉」印章。
㈡被告有給付95年7月至11月份之管理服務費，每月給付之管理服務費為358,000元。
㈢被告並無依系爭契約第五條第一項約定於96年1月31日前一個月以書面通知原告不續約。
㈣被告於96年2月16日以台中逢甲郵局第00229號存證信函通
知，該存證信函之寄件人為「大鵬新城社區管理委員會、法代：甲○○」，內容為：「本會96年2月15日召集管理委員會議中由17位委員聯署並決議貴公司服務期限至96年3月31日止，另有關台端述及本會恐有違約之虞情事乙節，業已引發多數委員及住戶非議，倘執意強行繼續服務甚而興訟，除台端商譽受損外亦恐無『訴訟實益』，尚請台端三思並互留餘地圓滿交接為荷！」而原告有接受該存證信函，且自96年4月1日起撤離被告社區，未再提供保全服務。
㈤依卷內資料顯示訴外人甲○○擔任被告社區主任委員之期間至少自95年11月起至96年4月23日止。
㈥兩造自95年1月起陸續簽訂保全服務契約書共6份，其保全
服務期間分別為：⑴95年1月15日7時0分至95年2月15日7時0分；⑵95年2月15日7時0分至95年3月15日7時0分；⑶95年3月15日7時0分至95年4月15日7時0分；⑷95年4月15日7時0分至95年5月15日7時0分；⑸95年5月15日7時0分至95年5月31日7時0分；⑹95年6月1日7時0分至95年6月30日7時0分。其中⑸、⑹所示之保全服務契約書第五條第一項均有「合約期滿前甲方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同」之約定。
㈦大鵬新城社區管理委員會於96年9月13日向台中市西屯區公所提出報備申請，迄今仍未完成報備程序。
㈧被告於原告提供保全服務期間，並無依系爭契約附件一「管理維護執行不力罰則標準」對原告扣罰之資料。
爭執之事項：
㈠兩造簽訂之系爭契約是否成立生效？㈡被告抗辯因原告之派駐人員服務品質低落、經常於哨所飲
酒且服裝儀不整、人員異動甚為頻繁，其於95年12月20日召開之管理委員會議已明確表示不再與原告續約，當時原告公司派駐社區之總幹事蔡宏洋及襄理朱兆彬均在場全程參與，被告已向原告合法終止系爭契約，故無庸給付95年12月至96年3月之管理服務費，有無理由？㈢系爭契約是否得依第五條第一項約定而延續七個月至96年
8月31日？㈣原告依系爭契約第六條約定，請求被告給付95年12月至96
年3月之管理服務費合計1,432,000元，有無理由？㈤原告依系爭契約第十三條約定，請求被告賠償三個月之管
理服務費合計1,074,000元，有無理由？
參、得心證之理由：兩造簽訂之系爭契約是否成立生效？說明如下：
㈠依公寓大廈管理條例第29條第1、2項規定：「公寓大廈應
成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」由此可知，成立管理委員會，應先行召開區分所有權人會議制定規約，且於規約中規定組織名稱及選任方法，以為設立之依據。而因該條文並未課以應向主管機關報備之義務，故管理委員會之成立，僅須合於規約規定之要件即合法生效。而報備只是證明其係合法成立，殊不能因未報備，即認為其成立不合法。茲查，大鵬新城社區係於96年8月25日召開第一次區分所有權人會議，亦於該日議決制定住戶規約，並選出25名管理委員組成管理委員會，此有被告提出之大鵬新城社區第一屆第一次區權會會議記錄及大鵬新城住戶規約在卷可稽。大鵬新城社區管理委員會雖於成立後之96年9月13日始向台中市西屯區公所提出報備申請，且迄今仍未完成報備程序（不爭執事項㈦參照），惟此並不影響管理委員會已合法成立之事實，先予敘明。
㈡被告大鵬新城社區管理委員會雖然於96年8月25日始合法
成立，但其早自95年1月間起即以「大鵬新城社區管理委員會」名義陸續與原告簽訂保全服務契約書共6份（不爭執事項㈥參照）。而按「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。」民事訴訟法第40條第3項定有明文。此乃因非法人之團體在民法上雖無權利能力，惟社會上以該團體之名義為交易者，常有所見，為應實際需要，宜使此等團體得以其名義為訴訟之主體，承認其有形式當事人能力。而非法人團體須具備：⑴須設有代表人或管理人；⑵須其團體之組織有一定之名稱及事務所或營業所；⑶團體須有一定之目的並有繼續之性質；⑷團體之財產須與其構成員或關係人之財產截然有別等，始得認為有當事人能力。本件被告自95年1月間起以「大鵬新城社區管理委員會」名義與原告簽訂保全服務契約書，其當時已有一定之名稱、有所謂主任委員為代表人、有管理社區事務之一定目的、有公共基金及向住戶收取管理費之獨立財產，故當時之「大鵬新城社區管理委員會」為一非法人團體，誠無疑義。至於被告大鵬新城社區管理委員會於96年8月25日合法成立後，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，其有當事人能力，惟性質上亦屬非法人團體，則屬當然。準此觀之，「大鵬新城社區管理委員會」自95年1月間起即以非法人團體之形式存在迄今，期間所為法律行為具有一貫性，其於96年8月25日合法成立管理委員會前後所生之相關權利義務關係，仍應以同一非法人團體視之，並為一體適用。
㈢又管理委員會係依公寓大廈管理條例成立，由住戶結合而
成之組織，其成立目的在執行區分所有權人會議之決議事項及公寓大廈之管理維護工作。管理委員會有代表公寓大廈住戶之代表權，並以主任委員為對外代表人。惟因法人之成立須有法律依據（民法第25條參照），管理委員會若未依民法相關規定辦理法人登記，即無法人資格。內政部86年7月29日 (86)內營字第8673339號函：「按公寓大廈管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第35條業有明定，至其是否具有法人資格，應視其是否依法辦理登記，惟在實體法律關係上，管理委員會得為契約的主體。」即明此旨。準此以解，不具法人資格之管理委員會，其雖無權利能力，但得為契約之主體，此由管理委員會之職務包括「收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用」、「區分所有權人會議決議事項之執行」、「管理服務人之委任、僱傭及監督」等（公寓大廈管理條例第36條第1、7、9款參照）亦得確知。質言之，管理委員會若不得為契約之主體，則其將如何委任、僱傭管理服務人（其定義為：由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司，公寓大廈管理條例第3條11款參照，本件即屬此情形）？如何向銀行開立帳戶以保管公共基金或向住戶所收取之管理費？又區分所有權人會議決議事項之執行如須與他人簽訂契約，其將如何執行該決議？再者，民事訴訟程序上既已承認非法人團體有當事人能力，自必須承認其在一定範圍內能取得確定私權之判決，方符合民事訴訟法第40條第3項之立法意旨。否則在程序上既肯認非法人團體得為原告或被告，但又不得對之為實體判決，豈非自相矛盾。而大體言之，於訴訟標的為債權關係而不涉及物權者，應得對非法人團體為實體判決。
㈣兩造自95年1月起陸續簽訂保全服務契約書共6份，其保全
服務期間分別為：⑴95年1月15日7時0分至95年2月15日7時0分；⑵95年2月15日7時0分至95年3月15日7時0分；⑶95年3月15日7時0分至95年4月15日7時0分；⑷95年4月15日7時0分至95年5月15日7時0分；⑸95年5月15日7時0分至95年5月31日7時0分；⑹95年6月1日7時0分至95年6月30日7時0分（不爭執事項㈥參照）。嗣被告於95年7月1日後之某日又與原告簽訂系爭契約，以接續原告之保全服務期間至96年1月31日7時0分（不爭執事項㈠參照）。前述6份保全服務契約，兩造均已依約忠實履行完畢。至於系爭契約部分，被告於簽訂後亦已給付95年7～11月份之管理服務費（不爭執事項㈡參照）。被告既然接受原告之保全服務，且已給付相對應之管理服務費，顯見被告對系爭契約之效力並不爭執。而系爭契約之立契約書人欄固然未蓋用「大鵬新城管理委員會」之大章，且甲○○當時是否為被告之「主任委員」容有可疑。惟兩造之保全服務契約為債權契約，其不以訂立書面為生效要件，雙方如互相表示意思一致者，契約即為成立（民法第153條第1項參照）；又縱使甲○○於契約成立當時並非被告之「主任委員」，惟被告既然接受原告提供之保全服務，且已給付管理服務費，顯見當時真正之「主任委員」亦已追復承認系爭契約，並願依約履行，否則每月高達358,000元之管理服務費如何能撥付予原告。況且，兩造就系爭契約已忠實履行5個月，被告當時不質疑契約之有效性，迨至原告起訴請求被告給付其他月份之管理服務費時，始再行爭執契約係屬無效，並抗辯原告應以大鵬新城社區一千多戶住戶為被告請求返還不當得利，顯然違反禁反言之誠信原則，且與公寓大廈成立管理委員會以對外代表住戶並綜理社區公共事務之目的相違背。
㈤據上所述，兩造簽訂之系爭契約係已成立並有效。
被告抗辯因原告之派駐人員服務品質低落、經常於哨所飲酒
且服裝儀不整、人員異動甚為頻繁，其於95年12月20日召開之管理委員會議已明確表示不再與原告續約，當時原告公司派駐社區之總幹事蔡宏洋及襄理朱兆彬均在場全程參與，被告已向原告合法終止系爭契約，故無庸給付95年12月至96年3月之管理服務費，有無理由？說明如下：
㈠按終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，為民
法第263條準用第258條第1項所明定。而原告為股份有限公司，依據公司法第208條第3項前段規定，應由董事長對外代表公司，故被告如欲終止系爭契約，應向原告之董事長為終止契約之意思表示，始屬合法。茲查，被告於95年11月4日召開之管理委員會會議中，雖有管理委員針對原告提供之服務提出：「在門禁上沒有管制、人員執勤不確實，流動崗哨沒有人員負責勤務」、「沒有一個保全公司可以跟住戶把酒言歡的，保全要做點事，車子誰都可以進入，連廠商都可以進入，只有兩個車道口，要控管把關好」等批評，另有委員提出下次開會要討論保全公司重新招標之臨時動議；另於同年12月20日召開之管理委員會會議中，主任委員表示：「樓管服務招標事宜討論，委員若有認識的可以請他們送企劃書及服務說明，要參加招標的樓管公司，在明年1月15日前企劃書送達至監委手上，再做討論。招標須知在這兩天，我會擬定好拿給總幹事打字，再送至各委員手上，看看是否可行。」此有被告提出之該二次管理委員會會議紀錄影本為證。然前述被告之管理委員對於原告提供之保全服務表示不滿，及有意另覓保全服務公司之陳述，均未明確表達被告欲停止與原告間保全服務契約關係之意思，且被告自陳該二次會議中，原告方面出席之人員為原告派駐在大鵬新城社區之總幹事蔡宏洋及襄理朱兆彬，顯見由被告之管理委員在其內部會議中發表之意見，並未到達有權代表原告公司受領終止契約意思表示權限之董事長。依前揭說明，自難認被告已合法對原告為終止系爭契約之意思表示。再者，被告於原告提供保全服務期間，並無依系爭契約附件一「管理維護執行不力罰則標準」對原告扣罰之資料（不爭執事項㈧參照），故其主張原告服務品質不佳，亦乏證據可資證明。
㈡據上，被告抗辯系爭契約業經其以原告服務品質不佳為由
而為合法終止，不足採憑。從而被告以此為由拒絕給付95年12月至96年3月之管理服務費予原告，即非有據。系爭契約是否得依第五條第一項約定而延續七個月至96年8月31日？說明如下：
㈠按「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形
，以期不失立約人之真意。」又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中之一二言，任意推解致失其真意。」再「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」最高法院分別著有18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號判例可資參照。茲查，系爭契約第五條第一項約定：「本契約之保全服務期間自95年7月1日7時0分開始，至96年1月31日7時0分止，為期柒個月，合約期滿前一個月甲方（即被告）得以書面通知乙方（即原告）是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同。」其所謂「合約期滿前一個月甲方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續」，就其文義形式觀之，係指被告若未於96年1月31日前一個月（即至遲95年12月31日前）以書面通知原告續訂契約或不續訂契約，則視同系爭契約延長並繼續以相同內容拘束雙方當事人。至於契約延長期間，是否亦比照系爭契約期間之七個月（即一次延長七個月），則無法由上述文義明確得知。惟參諸「…視同合約延續，嗣後亦同」之前後文義，似係表示合約延續即指一次延長七個月，如延長期間屆滿前一個月，被告仍未以書面通知原告是否續約，則再次延長七個月，且之後均比照辦理。
㈡又兩造自95年1月起陸續簽訂保全服務契約書共6份，其保
全服務期間分別為：⑴95年1月15日7時0分至95年2月15日
7 時0分；⑵95年2月15日7時0分至95年3月15日7時0分；⑶95年3月15日7時0分至95年4月15日7時0分；⑷95年4月
15 日7時0分至95年5月15日7時0分；⑸95年5月15日7時0分至95年5月31日7時0分；⑹95年6月1日7時0分至95年6月30日7時0分。其中⑸、⑹所示之保全服務契約書第五條第一項均有「合約期滿前甲方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同」之約定（不爭執事項㈥參照）；參以被告迄至96年8月25日始正式成立管理委員會，足見兩造於95年間簽立各保全服務契約當時，或因大鵬○○○區○○○○○段，故所訂保全服務契約之期間多僅一個月（保全服務契約⑸僅17日）而已，顯示被告對如何尋找樓管公司或對原告之服務品質等均仍在摸索試探。惟兩造接續前述保全服務契約⑹而簽訂系爭契約時，雙方既然約明契約期間為七個月，顯然被告對原告之服務品質已有較強之信賴基礎，否則應不致於改變先前一個月一簽之訂約模式。又保全服務契約⑸、⑹之第五條第一項亦有「合約期滿前甲方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同」之約定，故前述約款並非首次使用在系爭契約，被告於簽訂系爭契約當時，對該約款之意義，即難謂全然陌生。且兩造既然已改變先前一個月一簽之訂約模式，則被告辯稱該約款所稱「視同合約延續」，係指延續一個月，即乏依據，尚難採認。
㈢再系爭契約第五條第一項係約定：「合約期滿前一個月甲
方得以書面通知乙方是否續約，否則視同合約延續，嗣後亦同。」由此可知，系爭契約視同合約延續，其前提為「被告不於合約期滿前一個月以書面通知原告是否續約」，並非契約期間屆滿即自動延續。而系爭契約期間為七個月，被告於原告提供保全服務近六個月後決定是否與原告續約，此於實務運作上並無困難，故難認該約款有剝奪或限制被告之訂約自由可言。被告雖辯稱其社區住戶眾多，不易作成續約與否之決定，惟此僅屬其內部作業問題，被告應自行克服解決，不得因此即認為該約款有失公平而無效。
㈣被告並無依系爭契約第五條第一項約定，於96年1月31日
前一個月以書面通知原告不續約（不爭執事項㈢參照），揆諸前開說明，系爭契約之期間，即因此延續七個月至96年8月31日止。
原告依系爭契約第六條約定，請求被告給付95年12月至96年3月之管理服務費合計1,432,000元，有無理由？說明如下：
系爭契約第六條第一項約定：「在本契約有效期間內，甲方應按月給付乙方管理服務費新台幣參拾伍萬捌仟元（含營業稅），上述費用由乙方開立正式發票或收據，於當月底日前送交甲方依程序請款。」而原告所請求95年12月至96年3月之管理服務費1,432,000元，係其於系爭契約有效期間內因提供保全服務所生之管理服務費，自得請求被告給付之。
原告依系爭契約第十三條約定，請求被告賠償三個月之管理服務費合計1,074,000元，有無理由？說明如下：
㈠被告未依系爭契約第五條第一項約定於96年1月31日前一
個月以書面通知原告不續約，系爭契約之期間因而延續七個月至96年8月31日止，已如前述。而被告於96年2月16日以台中逢甲郵局第00229號存證信函通知原告表示：「本會96年2月15日召集管理委員會議中由17位委員聯署並決議貴公司服務期限至96年3月31日止，另有關台端述及本會恐有違約之虞情事乙節，業已引發多數委員及住戶非議，倘執意強行繼續服務甚而興訟，除台端商譽受損外亦恐無『訴訟實益』，尚請台端三思並互留餘地圓滿交接為荷！」等語，其所稱「貴公司服務期限至96年3月31日止」，即表示兩造之保全服務契約繼續至96年3月31日為止，之後被告不再接受原告提供之保全服務。而此意思表示內容，即是被告向原告為終止系爭契約之意，此不因未使用「終止」二字而有不同。又被告於存證信函僅謂「本會96年2月15日召集管理委員會議中由17位委員聯署並決議貴公司服務期限至96年3月31日止」，並未表明其終止系爭契約之正當理由，故被告所為，應屬無正當理由而片面終止契約之情形。
㈡系爭契約第十三條約定：「甲乙雙方於本約有效期間內無
正當理由而片面終止契約者，須於一個月前以書面通知他方，並賠償他方三個月之管理服務費用。」茲被告係無正當理由而片面終止契約，故原告依前開規定請求被告賠償三個月之管理服務費用1,074,000元（計算式：358,000×3=1,074,000），即無不合。而被告雖抗辯上述約款係屬有關違約金之約定，且數額過高，法院應依民法第252條規定予以酌減云云。惟查，前開約定所稱「賠償他方三個月之管理服務費用」，並無明示作為違約金之用，與民法第250條第1項約定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」有所未合；再者，依該約款文義觀之，顯然是指兩造約定若其中一方當事人任意行使終止權時，應支付他方當事人之代價。申言之，契約之一方如無法定或約定終止事由，其片面終止契約，本不生終止之效力，他方仍得請求繼續履行契約，惟契約雙方如約定終止契約之一方於一個月前以書面通知他方，並賠償他方三個月之管理服務費用，則他方即應同意其終止契約，不得再請求繼續履行契約。另參諸最高法院68年台上字第3887號判例：「違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異。」之意旨，可知原告依該約款請求被告賠償之金額，與違約金並不相同，自無民法第252條酌減違約金規定之適用。從而被告抗辯本院應依該條文規定，就原告依系爭契約第十三條請求賠償之金額予以酌減，亦無足採。
綜上所述，原告請求被告給付2,506,000元（被告積欠4個月
管理服務費1,432,000元+被告無正當理由片面終止契約應賠償1,074,000元），及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即96年5月29日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
本件訴訟費用，應由敗訴之被告負擔。
肆、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
民事第三庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
書記官