臺灣臺中地方法院民事判決 97年度重訴字第20號原 告 丁○○訴訟代理人 陳鴻謀 律師複代理人 盧志科 律師
甲○○被 告 丙○○
己○○
6巷11上2人共同訴訟代理人 張豐守 律師複代理人 張右人 律師當事人間分割共有物事件，本院於97年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○段第五八二地號土地、地目田、面積三六三九點零九平方公尺，分割如下：附圖所示A部分，面積四五一點六八平方公尺土地，由被告丙○○取得；附圖所示B部分，面積八０九點九三平方公尺及附圖所示D部分，面積六四九點九五平方公尺土地，由被告賴張娟取得；附圖所示C部分，面積一七二七點五三平方公尺土地，由原告取得。
被告丙○○應給付原告補償金新臺幣肆拾肆萬捌仟伍佰玖拾玖元、被告賴張娟應給付原告補償金新臺幣貳佰伍拾肆萬貳仟玖佰肆拾伍元。
訴訟費用由被告丙○○負擔八分之一、被告賴張娟負擔八分之三，餘由原告負擔。
事實與理由
一、原告方面：㈠坐落台中市○○區○○段第582地號土地、地目田、面積363
9.09平方公尺土地（以下簡稱系爭土地），為兩造共有，原告之應有部分為4/8、被告丙○○之應有部分為1/8、被告賴張娟之應有部分為3/8，兩造均已在系爭土地上蓋有建物。
按系爭土地雖為農業發展條例第3條第11款所定之耕地，惟兩造係在民國（下同）89年1月4日農業發展條例修正施行前即共有，依該條例第16條第1項第4款規定，不受分割最小面積之限制。又兩造就系爭土地並無不分割之約定，系爭土地亦無因使用目的不能分割之情形，惟未能協議分割，爰提起本訴請求裁判分割。分割方法部分，因兩造均於系爭土地上蓋有建物，系爭土地東側面臨25米寬之福雅路，西側鄰5米寬之安林路，參酌兩造占有現況及面臨福雅路之土地價值較高，應依共有人應有部分比例分得面臨25米寬福雅路，請求判決分割如原告起訴狀所附附圖Ａ部分由原告取得、起訴狀附圖Ｂ部分由被告丙○○取得、起訴狀Ｃ部分由被告賴張娟取得。
㈡否認兩造就系爭土地有分管之約定及達成分割協議。兩造於
96年間僅係先就系爭土地上使用之現況委請代書乙○○向地政事務所辦理測量現況，然因兩造就各自佔用現況已無法達成共識，故就系爭土地如何分割即無法協議而未成立協議分割。縱原告曾表示保留建物，然係針對合法保存登記建物而言，其餘空地及被告搭設鐵皮屋部分，兩造既未有任何協議，自不得認兩造已達成協議分割。
㈢如採用被告所提分割方案，因面臨福雅路之土地價值較高，
兩造分得土地之價值會有差距，應予鑑定價格補償，對法院送請鑑價之結果無意見。
二、被告方面：㈠民法第824條第1項規定之協議，不以書面為必要，本件系爭
土地於72年間即已達成分管協議，96年4月間，因台中市稅捐稽徵處以系爭土地上已興建房屋，應按一般用地課徵地價稅，原告遂與被告協商，就原分管約定，達成協議分割。並在地籍圖上分別蓋章承認，於96年10月9日兩造委由代書乙○○依兩造分割協議向台中市中興地政事務所申請分割，台中市中興地政事務所派員測量2次，並作成土地複丈成果圖。當時乙○○代書曾以被告丙○○名義繳納系爭土地之複丈費及建物測量費新台幣（下同）4,800元，依收費明細所載，兩造協議將系爭土地分割為原告及被告丙○○各1筆、被告賴張娟2筆，嗣雖因故未完成分割登記，惟兩造既已協議按分管範圍分割，原告未請履行分割協議，而請求分割共有物，自有未合。
㈡被告不同意原告所提分割方案。系爭土地為兩造於72年間共
有，當時僅土地西側面臨安林路，為系爭土地唯一對外通路，原告為能使用臨路土地，與被告達成分管之協議，由被告丙○○分管使用附圖所示A部分土地、被告賴張娟分管使用附圖所示B、D部分土地，原告分管使用附圖所示C部分土地。被告並應原告要求出具土地使用同意書，由原告在其分管土地上興建房屋及鐵皮屋各1棟，兩造分管使用迄今未改變。嗣因系爭土地東側開闢25米寬福雅路，原告竟反於原分管範圍，主張分割如其起訴狀所附附圖之方案，以求取得臨接福雅路面寬較大之土地，無視於被告賴張娟在原告主張取得之土地上已有建物存在之事實，其主張違反誠信原則，殊無可採。
㈢兩造於系爭土地各有分管位置，並已建屋使用多年，被告主
張應按兩造分管約定之位置為分割，即由被告丙○○取得附圖所示A部分土地、被告賴張娟取得附圖所示B、D部分土地，原告取得附圖所示C部分土地。且與系爭土地毗鄰之578地號土地為被告丙○○所有，故由被告丙○○取得附圖所示A部分土地，可為整體規劃利用；由被告賴張娟取得附圖所示
B 、D部分土地，符合土地使用現狀，並避免地上物拆除；由原告取得附圖所示C部分土地，亦與其目前使用範圍相符，各共有人取得之土地，均可對外通行，有利使用，最公平合理。
㈣本件兩造早有分管，並依分管範圍使用數10年，均無異議，
依被告所提方案分割，應不予補償。如有補償之必要，鈞院囑託鑑價之結果過高，應依公告現值加四成之方式補償。並聲明求為判決駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠坐落台中市○○區○○段第582地號土地、地目田、面積
0.363909公頃土地為兩造共有，應有部分各為原告4/8、被告丙○○1/8、被告賴張娟3/8。系爭土地並無因使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限。
㈡系爭土地現況業經兩造分別佔用建有房舍如台中市中興地政
事務所97年2月26日土地複丈成果圖甲方案及97年5月1日土地複丈成果圖所示。
四、法院之判斷：㈠按共有物如無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之
期限者，各共有人，得隨時請求分割共有物；共有物之分割方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人或變賣共有物以價金分配於各共有人之方式分配，民法第823條、第824條分別定有明文。兩造共有之系爭土地，地目為田，未經依區域計劃法編定使用分區及用地別，非屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，亦無因其使用目的不能分割或共有人間訂有不分割契約之情形，如共有人間就分割方法未能達成協議者，各共有人自得隨時請求裁判分割。
㈡原告主張兩造就系爭土地未達成分割協議，被告則辯稱兩造
業於96年間達成分割協議，是本件兩造間首要爭執應為，兩造就系爭土地之分割方法，是否曾達成協議？經查：
⒈被告辯稱兩造於96年間已達成分割協議，並在地籍圖上簽名
蓋章，委由代書乙○○向台中市中興地政事務所申請分割等情，經本院依被告聲請向臺中市中興地政事務調取兩造於96年10月9日申請分割系爭土地提出之相關資料，經該所於97年4月24日以中興地所二字第09700 05538號函復：該筆土地所有權人於96年10月9日申請分割，惟經通知補正未依規定辦理，經於96年11月9日以中興地所二字第0960017309號函依規定駁回等語，依中興地政事務所隨函檢附之申請資料影本所示，並無被告所稱經兩造達成協議並簽名蓋章之地籍圖。是依本院函調之資料所示，固堪認兩造曾於96年10月9日以分割為由，向中興地政事務所申請土地複丈，然尚無從據以證明兩造當時即已就分割方法達成協議。
⒉就本件兩造委託辦理分割及實際測量之情形：證人乙○○即
受兩造委任之代書於本院言詞辯論時結證陳稱：「當時我有接受兩造委託向地政機關申辦共有物分割，但受委任之初，兩造尚對分割方案沒有具體的結論。我為兩造提出之土地複丈申請書所附之複丈略圖，只是地籍圖，並沒有分割方案。第一次地政機關到現場複丈是由兩造指界其各自使用之範圍，兩造原本要等指界範圍測量出來後就分割方式協議，但實際上複丈圖測出來後，兩造對分割方式無法達成協議。本件因欠缺分割方案，之後遭地政機關駁回。我接受委任之過程中，兩造一直對分割方案無法達成共識。」、「因當事人無法達成分割方案之共識，所以沒有測量成果圖，也沒有後續的相關文件。」、「第1次複丈之後，地政有通知15日內要補正土地使用分區及分割具體方案，我將草圖影印出來交給當事人看，但當事人對分割方案一直無法達成協議，無法在
15 日內補正，所以才會被駁回，也沒有正式的複丈成果圖。」、「被告2人當時有表示要依分管的範圍分割，但原告並未具體表示分割的意見，也沒有表明是否有分管約定及當事人各自使用的部分是否為分管的範圍，原告只有表示他在土地上有蓋農舍，農舍占用的部分他要求分給他，其餘如果還有剩餘土地，要再分配何處面積他沒有特定。」、「本件總共有申請兩次，第1次申請之後，地政有到現場測現況，之後有通知15日內補正，未補正被駁回。被駁回後馬上又送件第2次，地政人員有再到現場，該次本來要測方案，但因當事人在現場就有爭執，地政人員表示這樣無法測量，我向測量人員表示既然已經來到現場，是否可以就被告丙○○實際占用的範圍包括道路及原告丁○○、被告己○○之農舍實際占用範圍予以測量，該次測量也是測當事人實際占用的範圍。…之後兩、三天地政通知我將案件領回，必須於15日內將分割方案補正，如果未補正，地政就將案件駁回結案，本件申請共被駁回兩次。…本件申請過程地政均未到現場測量方案，只有測量現況。」等語。證人戊○○即中興地政測量人員則證稱：「是由我負責測量，我取得的文件並沒有當事人要分割的方案，是到現場測量時當事人透過代書表示，要依現場實際占用的房屋圍牆現況分割，空地部分再依當事人應有部分比例調整，但並沒有告訴我哪個當事人要分配哪一塊。該次測量是只針對現況測量，現況測量出來後，我通知當事人來補章，但當事人一直沒來補章，我印象當中當事人只有申請1次分割，但我有到現場測量兩次，第1次測量現況出來後與當事人想分割的方式不符，所以再到現場測量1次。」、「第1次到現場測量時，當事人要求我5月1日所示複丈成果圖Ａ、Ｂ建物（即被告丙○○、賴張娟所有建物）圍牆外有水溝，照水溝測量。2月26日土地複丈成果圖甲方案所示Ｂ、Ｃ建物（即被告賴張娟及原告所有建物）部分照圍牆測量。第2次測量時，當事人要求如5月1日土地複丈成果圖所示Ｂ建物旁有1個化糞池，該化糞池的範圍也要列入Ｂ建物範圍，但當事人表示如化糞池範圍列入Ｂ建物範圍，可能使當事人分割取得的面積增加，屆時就調整Ｂ建物下方面臨到58 3地號處之走道寬度。除保留建物部分外，其餘空地部分當事人如何分割，據我瞭解一直無法達成協議。」、「當事人有在現場，但我都是與代書接洽，當事人都有各自向我表達要保留建物的範圍，但是否為全體當事人之意願，我不清楚。」、「（被告複代理人問：請提示十月九日複丈申請書，記載複丈略圖是何意？）複丈略圖通常是指當事人打算要分割的方案，但本件我印象中並沒有拿到當事人的分割方案。」、「本件並沒有正式的複丈成果圖。」、「有繪製草圖，但本進申請駁回後，草圖不會退還給當事人，由事務所予以銷燬。」、「（原告訴訟代理人問：96年10月9日是要作房屋現況測量、還是分割測量？）當天是作分割測量，由當事人指界分割。但當天只有指界圍牆和水溝的部分，其餘空地部分尚須當事人提供分割的條件資料，但本件當事人後續無法談攏，沒有提供就遭駁回。」等語。依證人乙○○、戊○○所證內容，兩造於96年10月9日向中興地政事務所申請分割，惟當時並無檢附業經兩造協議畫定之分割方案，且於實際施測時，均僅就兩造各自占用興建房屋部分，就其建物占用之位置及面積施測，並無就分割方案實施測量，且兩造就建物占用部分以外之土地部分，應如何分配，於委任證人乙○○提出分割申請及證人戊○○2次到場施測時，均無達成協議。
⒊按民法第824條第1項所謂共有物之分割，依共有人協議之方
法行之，固不以作成書面為必要，然仍應由共有人就共有物具體應為分割之方法，達成一致之意見，本件依前述調查證據之結果，兩造固於96年10月9日委任代書提出分割申請，足認當時兩造有辦理土地分割之意向，然就系爭土地應為分割之方法，兩造除就保留建物部分，意見較為一致外，就建物占用部分以外之土地，應如何分配，既猶有爭執，自難認為本件業經共有人就系爭土地之分割方法已達成協議。則原告訴請本件裁判分割，應屬有據。
㈢按法院裁判分割共有物，應斟酌各共有人之利害關係、共有
物之性質、價格及利用價值、經濟效用，為適當之分配，以免有害社會經濟，並不受當事人意願之拘束。查系爭土地業據兩造分別占用建有房屋及鐵皮屋，其餘部分為空地等情，業經本院會同兩造勘驗屬實並囑託中興地政事務所測量，有勘驗筆錄及97年2月13日甲方案、5月1日土地複丈成果圖可憑。本件如依原告主張之方案分割（即97年2月13日土地複丈成果圖乙方案），即按共有人應部分比例分配面臨福雅路之土地面寬，必須拆除被告賴張娟所有之建物，被告賴張娟所有之鐵皮建物，尚非毫無經濟價值，且兩造於96年10月9日申請分割時，該建物即已存在，並經兩造表示保留建物之意見，則原告所提之分割方案，亦有違兩造當時保留建物現況之共識，尚非可採。依被告所提分割方案即附圖所示之分割方式，則各共有人現有建物均得保留，符合兩造使用土地之現況，亦符合兩造同意保留建物之意見，並其各自取得之土地均可通向道路，就共有人之整體利益而言，應屬公平適當。
㈣再按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及
共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之。倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢為補償，最高法院57年度台上字第211號判例意旨足資參照。本件因系爭土地本側面臨25米福雅路、西側面臨5米安林路，依附圖所示方法分割，則面臨福雅路之土地悉分配予被告2人，原告未能取得此面向之土地，而兩造各自分得之土地因面臨何道路及面寬等因素影響，其價值會有差異，經本院依原告聲請送請華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定，鑑定結果以福雅路路線價為每平方公尺18,997元、福雅路裡地價為每平方公尺16,093元、安林路路線價為每平方公尺16,788元、安林路裡地價為每平方公尺14,217.5元，據此核算兩造各自分得之土地價值，原告依其應有部分應受分配之土地價值為30,123,121元，實際受分配之土地價值為27,131,577元；被告丙○○依其應有部分應受分配之土地價值為7,530,780元，實際受分配土地之價值為7,979,379元；被告賴張娟依其應有部分應受分配之土地價值為22,592,341元，實際受分配之土地價值為25,135,286元，即原告受分配價值減少2,991,544元，被告丙○○、賴張娟則分別增加448,599元、2,542,945元有華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定報告可憑。被告雖辯稱鑑定價格過高云云，惟華聲企業發展鑑定顧問有限公司之鑑定乃依據國際估價原理，並參考四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、深度價格遞減率、路角地加成法之估價法則，因兩造分得土地所臨路段及位置之不同將兩造所分得○○○區○○○路線價位區、裡地價位區計算兩造分得土地之價值，亦有該公司之上開鑑定報告可佐。是以華聲企業發展鑑定顧問有限公司既就影響本件土地價值之情事均仔細調查並考量，並依據上述估價原理將兩造所分得之土○○○區○○○路線價位區、裡地價位區詳計兩造分得土地之價值，自屬貼近現狀並屬周詳，而為可採，被告所辯復未能提出如鄰近土地實際成交價格等資料為憑，所辯即無足採。本院斟酌系爭土地之價值，及兩造分得之土地面積，依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出之價值與各共有人實際分得之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其分得價值超出應有部分價值之差額，對分得價值較低之共有人為補償，即被告丙○○、賴張娟應各補償原告448,599元、2,542,945元，應為公允。
五、末按定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，則本件縱准原告分割共有物之請求，而未採原告所主張之分割方法為分割，亦不認原告之訴為一部無理由，而係屬原告勝訴之判決。是則，分割共有物之訴，既係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，故兩造所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題。從而，本件原告形式上固獲全部勝訴之判決，然兩造就本件分割共有物所爭者，殆為分割方法，則由敗訴之被告負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，由兩造依其應有部分之比例負擔較為合理，附此敘明。
六、本件判斷之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，均與本案之判斷不生影響，爰不一一審酌論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
書記官 劉易柔