臺灣臺中地方法院民事判決 97年度重訴字第380號原 告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 楊盤江律師被 告即反訴原告 丁○○訴訟代理人 林見軍律師複 代理人 甲○○上列當事人間請求返還價金等事件，本院於98年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣貳佰萬元及自民國97年7月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決於反訴原告以新台幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新台幣貳佰萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但上開規定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求被告給付新台幣（下同）6,874,690元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，嗣於訴訟中進行中，變更其聲明為請求被告給付640萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，原告上開聲明之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定無違，合先敘明。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條亦有明文。被告於本件訴訟繫屬中，對原告提起反訴，因本件原告係主張解除兩造間於民國（下同）97年6月13日就坐落台中縣○○鄉○○段473-27、473-39地號土地暨其上門牌號碼台中縣○○鄉○○路○段湳底巷2-13號房屋所簽訂之不動產買賣契約，而請求被告返還買賣價金並給付懲罰性違約金，被告則以兩造間上開不動產買賣契約未經合法解除為由，提起反訴請求給付買賣價金，是本件本訴與反訴之爭執，均係兩造就上開不動產買賣契約是否業經合法解除，本訴與反訴之事實及法律上主張均相牽連，被告於本件訴訟言詞辯論終結前提起反訴，亦無不合，併予敘明。
貳、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告於97年6月13日向被告買受坐落台中縣○○鄉○○段○○○○○○○號、同段473-39地號土地（下稱系爭土地）暨其上門牌號碼台中縣○○鄉○○路○段湳底巷2-13號房屋（下稱系爭房屋），價金520萬元分三期支付，原告已依約付訖第一、二期款合計320萬元。詎原告嗣於97年7月間獲悉系爭房屋之原屋主即訴外人戊○○之配偶劉燦儀於系爭房屋內自縊身亡，而被告於系爭不動產買賣契約第13條及不動產標的現況說明書中上，均明確擔保系爭房屋內無非自然身故之情事發生，被告顯已違反上開約定，系爭房屋顯有無法補正之瑕疵，故而，原告乃於97年7月23日以存證信函解除兩造間系爭不動產買賣契約，爰依民法第259條第1項第1款規定及系爭不動產買賣契約第12條第3項之約定，訴請被告返還原告已付之價金及同額款項作為懲罰性違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告640萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間系爭不動產買賣契約係以坐落台中縣○○鄉○○段473-27、473-39地號土地為交易客體，系爭房屋則為附贈性質，故而兩造特於系爭不動產買賣契約書第16條明定「買地送屋，現況交付」，系爭房屋既屬贈與性質，被告自不負任何瑕疵擔保責任，故而原告依民法瑕疵擔保之規定，主張解除系爭契約，於法未合。再被告係經由法院強制執行拍賣程序而取得系爭房地之所有權，被告對於系爭房屋之前屋況為何，並無所悉，被告於兩造進行買賣時，就他人所詢系爭房屋內有無非自然身故之情事，告以系爭房屋內無非自然身故之情事，此僅為依被告當時主、客觀之認知所為之說明而已，並無原告所稱「保證無非自然身故之情事發生」之法律行為，而系爭不動產買賣契約第13條之約定，係第三人僑馥建築經理股份有限公司所提供之制式化合約書，自不得以該制式化合約書之記載，即謂被告有刻意隱瞞或違背自身注意義務之過失，雖系爭房屋前屋主戊○○於本件訴訟中，到庭證稱其配偶劉燦儀曾在系爭房屋內自殺身亡，然此事件系發生於距今17年前，時間已久遠，所謂「凶宅」應於時間上有所切割，且此事件並未經大眾傳播媒體揭露，無從期待被告有所知悉，難謂被告有刻意隱瞞或違背注意義務之過失，原告請求被告給付懲罰性違約金，非但於法無據，且其請求之違約金金額亦過高。退而言之，縱認原告得主張解除兩造間系爭不動產買賣契約，然原告於系爭房屋尚未依約點交、復未經被告同意下，即擅自占有系爭房屋並大興土木破壞建物主體，則於原告將系爭房屋回復原狀前，被告自得拒絕給付以為同時履行抗辯等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭執之事項：
⑴兩造於97年6月13日簽訂系爭不動產買賣契約，約定買
賣總價金為520萬元，原告已給付被告第一期款120萬元、第二期款200萬元，尚有第三期款200萬元未為給付。
⑵兩造就系爭不動產買賣契約所約定之買賣標的物，尚未
依兩造系爭不動產買賣契約書第9條第1項之約定辦理點交。
⑶原告於兩造簽訂系爭不動產買賣契約後、買賣標的物點
交前即開始進行系爭房屋之整修工作，目前系爭房屋之現況為原告整修後之狀況，並未恢復兩造簽約時之原狀。
㈡兩造爭執之事項：
⑴兩造間系爭不動產買賣契約約定之買賣標的物為何？亦
即買賣標的物僅為系爭土地？抑或包含土地上之系爭房屋亦為買賣標的物？⑵兩造間系爭不動產買賣契約是否經原告合法解除？
四、法院之判斷：㈠原告主張兩造間系爭不動產買賣契約之買賣標的，除系爭
土地外上包含系爭房屋在內，被告則抗辯兩造間系爭不動產買賣契約之標的僅限於系爭土地，兩造間就系爭房屋部分屬贈與之性質。經查：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。
⑵查兩造於系爭不動產買賣契約書第1條「不動產標示及
權利範圍」，明確記載買賣標的涵蓋系爭土地及系爭房屋，且就系爭房屋之記載，不但載明建號、門牌號碼及權利範圍，甚且詳載系爭房屋各樓層之面積，並於第2條之1記明系爭房屋有增建頂樓約22坪，已足見兩造買賣之標的包含系爭房屋在內，否則當無就系爭房屋之各樓層面積、增建情況等均詳為記載之必要，且系爭買賣契約書並以被告之配偶於代為委託仲介出售系爭房地時所出具之「不動產標的現況說明書」為附件，該「不動產標的現況說明書」亦就系爭房屋之各種狀況詳為標記，而依不動產經紀業管理條例第24條規定可知，不動產現況說明書之提出係在當事人為有償之買賣時，出賣人方有書寫的必要，且說明書之內容視為買賣契約之一部分，被告如未非連同系爭房屋一併委由仲介出售，當無在不動產現況說明書中詳填系爭房屋各種狀況，以交付仲介人員作為交付應買人之告知文件之理，顯見被告當係連同系爭房屋一併委託仲介出賣，兩造系爭不動產買賣契約之買賣標的包含系爭房屋在內，洵堪認定。雖兩造於系爭不動產買賣契約書第16條另記載「①賣地送屋，現況交付。」等字樣，惟兩造於買賣洽商之過程，關於買賣價金是直接講總價，並未分別就土地、房屋的價錢分開談，兩造之所以於系爭不動產買賣契約為如上之記載，係因系爭房屋屋齡已老舊，且有幾年無人居住，擔心系爭房屋有漏水問題，因交屋需要現況說明書，所以另填寫有不動產現況說明書等情，業經證人即仲介兩造買賣系爭房地之丙○○到庭結證甚明（見本院97年10月16日言詞辯論筆錄），已足見兩造於系爭不動產買賣契約書第16條關於「賣地送屋」之記載，其用意僅在免除被告就系爭房屋之瑕疵擔保責任而已，並非將系爭房屋排除於買賣標的之外，且被告如未連同系爭房屋一併出售，顯無為應交屋之需要，而由其妻填具不動產現況說明書之舉，綜核前述各情，本件兩造系爭不動產買賣契約之買賣標的兼含系爭土地及系爭房屋在內，當屬無疑。被告雖另以兩造簽訂系爭不動產買賣契約後，因系爭土地有約十坪遭鄰房占用，兩造協議各負擔一半，因系爭土地兩造之買賣價格為每坪6萬元，故由被告同意減少價金30萬元，可知兩造買賣標的僅限於系爭土地云云為辯。然查，系爭土地有遭鄰房占用之情事，依兩造系爭不動產買賣契約第7條之約定，原即屬被告應負擔保責任之事項，應由被告負責釐清，且系爭土地之面積合計為257平方公尺，折算為約77.74坪，以兩造系爭不動產買賣契約約定之價金520萬元折算，每坪單價近6萬7千元，5坪土地之價格顯逾30萬元，亦與被告所述不符，被告此部分所辯，委不足採。
㈡原告主張系爭房屋內曾發生屬「非自然身故」之自殺事件
違反被告於系爭不動產買賣契約第13條及不動產標的現況說明書中關於系爭房屋內無非自然身故之擔保，系爭房屋有無法補正之瑕疵，兩造間系爭不動產買賣契約之法律關係，已因原告於97年7月23日以存證信函為解除之意思表示而失其存在。被告則抗辯被告並未保證系爭房屋無非自然身故之情事，且被告係經由法院強制執行程序拍賣取得系爭房地，並不知曾有人在系爭房屋自殺身亡，況依證人戊○○所述，系爭房屋所發生之自殺事件，距今已有17年，時間已久遠，所謂「凶宅」應於時間上有所切割等語。
經查：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。按有非自然身故情事發生之房屋即一般俗稱之「凶宅」，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。惟房屋是否因為曾有人於此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋是否為「凶宅」，除應具備「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，一概均認係「凶宅」而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。
⑵查系爭房屋之原屋主戊○○之配偶劉燦儀前於80年農曆
除夕，在系爭房屋內以繩子上吊自殺身亡，業經戊○○到庭結證明確，原告主張系爭房屋曾發生非自然身故之事件，固堪信為真。惟劉燦儀於系爭房屋自殺事件，鄰居雖知悉，但該事件並未見諸媒體，僅管區警員與檢察官前往驗屍，系爭房地遭拍賣後，戊○○曾經向代標人員表示希望買回系爭房地等情，亦為戊○○證述甚詳，而原告係於92年間，係經由本院91年度執字第30357號強制執行事件之拍賣程序取得系爭房地所有權，爭房屋於91年9月19日為本院查封時，仍出租予第三人居住使用中，嗣於上揭強制執行事件進行中，方由本院除去租賃關係而進行拍賣程序，於92年6月19日本院上開強制執行事件進行系爭房地之拍賣程序時，除被告參與投標外，另尚有5人參與投標等情，亦據調閱本院上揭強制執行卷宗查核屬實。準此，系爭房屋自劉燦儀自殺身亡迄至本件買賣，相距達17年之久，並經原屋主及承租人居住過，且按之劉燦儀係原屋主戊○○之配偶，其在系爭房屋上吊自殺，復非恐怖兇殺案件，而原告亦未舉證系爭房屋自劉燦儀自殺事件發生後有發生靈異不吉之情事，且系爭房屋於嗣後強制執行拍賣程序，仍有多人投標出價應買，亦難認系爭房地有因劉燦儀自殺事件，而致無人願意居住、或系爭房地價格一直處於顯低於當地之行情之情事，自難認系爭房屋為「凶宅」。系爭房屋既非「凶宅」，則原告以系爭房屋曾有「非自然身故」事件發生構成物之重大瑕疵，向被告主張解除系爭不動產買賣契約，自屬無據，其解除契約並不生效力。
㈢綜上所述，原告所為解除契約之意思表示既不生效力，則
原告本於解除契約後回復原狀之法律關係，依民法第259條規定請求被告返還買賣價金、並依系爭不動產買賣契約第12條第3項約定請求給付懲罰性違約金，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造間系爭不動產買賣契約約定，系爭房地買賣價金520萬元分四期給付，反訴被告已給付第1至3期款合計320萬元，尚有尾款200萬元未給付，而依系爭不動產買賣契約第5條之約定，反訴被告應於97年7月15日給付尾款，詎反訴被告以系爭房屋存有「非自然身故之情事」而主張解除兩造間系爭不動產買賣契約，並拒不依約給付尾款，按反訴被告所為解除兩造間系爭不動產買賣契約之主張，於法未合，已如本訴答辯所述，則兩造間系爭不動產買賣契約之效力自仍存在，反訴被告自應依約給付反訴原告系爭房地買賣價金尾款200萬元，爰依契約之法律關係，提起反訴請求反訴被告給付等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告200萬元，及自97年7月16日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造間系爭不動產買賣契約業經反訴被告合法解除，反訴被告自無庸給付買賣價金等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，反訴被告願供擔保免為假執行。
三、法院之判斷：㈠反訴被告所為解除兩造間系爭不動產買賣契約之意思表示
不生效力，已詳如前開本訴部分所述，則兩造間系爭不動產買賣契約之法律關係自仍存在，而依兩造間系爭不動產買賣契約第5條之約定，反訴被告應於97年7月15日給付尾款200萬元，反訴被告迄尚未給付，復為兩造不爭執之事實，並有系爭不動產買賣契約書可稽，則反訴原告依系爭不動產買賣契約之法律關係，訴請反訴被告給付價金200萬元，及自97年7月16日起至清償日止按週年利率5%計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
㈡兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
肆、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決之結果無影響，毋庸再予贅述，附此敘明。
伍、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 25 日
民事第四庭 法 官 呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 25 日
書記官