臺灣臺中地方法院民事判決 97年度重訴字第444號原 告 乙○○○訴訟代理人 張右人 律師複代理人 張豐守 律師被 告 甲○○訴訟代理人 吳榮昌 律師複代理人 林佳妙 律師
陳世川 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國98年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾伍萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬肆仟參佰陸拾元，由被告負擔新臺幣貳萬玖仟陸佰陸拾陸元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣玖拾捌萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰玖拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告前於民國95年11月13日向訴外人林鼎實業股份有限公司及林欽榮等人（以下合稱林鼎公司等人）購買坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地應有部分（下稱系爭土地），及其上建案名稱「林鼎跨界」編號F棟14、15樓房屋1戶、地下第一層編號第5、6號停車位2位（下稱系爭房屋），並簽立房屋土地預定買賣契約書（下稱預定買賣契約）；嗣於97年4月14日被告復將系爭土地及房屋，以總價新臺幣（下同）2,300萬元出賣予原告，兩造乃簽立不動產讓渡契約書（下稱系爭讓渡契約），並將前開預定買賣契約資為附件，原告於同年4月14日、5月18日、6月18日已分別給付被告200萬元、220萬元及220萬元之第一、
二、三期款。而簽訂系爭讓渡契約時，被告以預定買賣契約所附14、15樓室內圖露台處記載之「20坪（實）」、「5坪（實）」字樣，向原告表示系爭房屋總坪數為125.89坪，含25坪之露台及14.4坪之雙停車位，詎簽約後，原告始發現系爭房屋實際總坪數僅86.49坪、露台無所有權、停車位無獨立權狀，被告顯然虛報39.4坪之坪數，原告係被詐欺而為買受系爭土地及房屋之意思表示，遂於97年8月8日以臺中市○○街郵局第857號存證信函，依民法第92條向被告撤銷買受之意思表示。又縱認被告無上開詐欺之行為，原告係因被告表示系爭房屋所含之露台25坪為實坪，始願意購買，如原告知悉該露台並無所有權，絕不會購買，由於價差約500萬元，此屬買賣交易上重要之點，被告未據實告知，原告意思表示即有錯誤，其亦得依民法88條規定撤銷系爭讓渡契約。
（二）如認系爭讓渡契約有效，惟預定買賣契約雖為被告與林鼎公司等人所簽訂，然依系爭讓渡契約第4條第1款約定，該預定買賣契約所有權利義務均為系爭讓渡契約之內容，一併由原告概括承受，故被告實已將其與林鼎公司等人間之權利義務，概括讓與原告承受，系爭讓渡契約應屬契約承擔，而被告於簽訂系爭讓渡契約前，因未事先取得林鼎公司等人同意，已違反預定買賣契約第19條第2款所約定「買方於產權移轉申報前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意」，亦顯然有違系爭讓渡契約第3條第3款約定「出讓人保證…所有權利依原預定買賣契約書條款，…均已明白告知，無任何隱瞞，否則願負一切法律及賠償責任」等語。另依系爭讓渡契約第4條第2款約定，被告應於97年7月30日前協助原告完成與林鼎公司等人預定買賣契約之更名手續、更換發票及確認工程變更等相關手續，否則應負一切法律責任，然被告並未如期辦理，亦屬違約。依系爭讓渡契約第3條第4款約定，原告自得解除系爭讓渡契約，並以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，及依不完全給付之債務不履行法律關係請求被告返還價金640萬元、給付違約賠償金640萬元，合計1,280萬元。
（三）縱認原告有違約情事，無從撤銷或解除系爭讓渡契約，而認被告之解除系爭讓渡契約為合法，惟本件係屬預售屋買賣，迄今無人使用系爭房屋，故系爭讓渡契約之解除，被告並無損失，也無利得，且被告就系爭土地及房屋僅支付207萬元，原告卻給付640萬元，依據誠信原則及遭逢金融風暴之當前社會經濟狀況，被告沒收原告給付之價金640萬元抵充違約金，顯然過高，爰依民法第252條規定請求酌減至相當數額，並依不當得利之法律關係，請求被告將過高之部分返還等語。
（四）聲明：⒈被告應給付原告1,280萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利訊百分之5計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則否認有告知原告系爭房屋總坪數為125.89坪，含25坪之露台及14.4坪之雙停車位情事，並以：
（一）原告於簽約前即審閱預定買賣契約內容，並數度至現場觀看，簽約時更由代書將系爭房屋之總坪數清楚告知原告，故被告並無任何欺瞞行為，原告意思表示內容亦無錯誤可言，坪數不符實為原告不履約之藉口。且系爭房屋之面積既已詳載於預定買賣契約第3條，原告如於簽約前閱讀該條內容，當能輕易知曉系爭房屋之面積，不致有所錯誤，故原告縱有意思表示錯誤，亦係由其自己之過失所致，亦不得撤銷其買受之意思表示。
（二）系爭讓渡契約性質縱屬債務承擔，惟依民法第301條規定，未經林鼎公司等人承認，僅對於林鼎公司等人不生效力而已，至於兩造間仍應受拘束，故原告如欲撤銷此項承擔契約，必須踐行民法第302條第1項所定定期催告林鼎公司等人承認之程式，待林鼎公司等人拒絕承認後，始得撤銷其承擔契約。又依預定買賣契約第19條第2款之約定，於產權移轉申報前，林鼎公司等人除非有正當理由，否則是不禁止被告將預定買賣契約轉讓他人，且被告於產權移轉申報前，已於97年11月21日取得林鼎公司等人所出具之同意書，承認兩造間就系爭土地及房屋之轉讓事宜，被告並無違約。再者，系爭讓渡契約第4條第2款雖約定，兩造應於97年7月30日辦理更名等手續，然原告未依約於97年7月18日繳付第四期款213萬元，且於97年7月29日復以臺中國光路郵局第147號存證信函通知被告，以原告出國為由要求延緩辦理更名等手續，故被告未能於97年7月30日完成更名手續，顯非可歸責於被告。
（三）兩造於97年7月31日協商未果，原告已無履約之意，被告乃於97年8月1日以臺中工業區郵局第00727號存證信函催告原告，應於函到7日內給付第四期款213萬元，及會同完成更名等手續，並聲明逾期解除系爭讓渡契約及沒收原告已付價金作為違約賠償金等語，而原告收受後逾期末履行，故系爭讓渡契約已因被告定期催告及原告逾期未履行而解除，且係可歸責於原告之事由，依系爭讓渡契約第4條第3款約定，被告得沒收原告已給付之640萬元作為違約賠償金。
（四）被告因原告違約而支出費用計有：代書費5千元、仲介酬金85萬元、系爭房屋之外水電及雜項費用23萬元、及聘請律師費用6萬8千元，合計115萬3千元，另因目前經濟不景氣，房價大跌，系爭土地及房屋之價格顯然無法與兩造簽約時相比，倘若被告現今再將系爭土地及房屋出售，被告將受900餘萬元之損失及55萬元之契稅、印花稅、仲介費，總計被告因原告之違約損失至少有1千餘萬元，故沒收原告已付價金640萬元作為違約賠償金，並無過高等語，資為抗辯。
（五）聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告前於95年11月13日以總價1,680元向林鼎公司等人購買系爭土地及房屋，並簽立預定買賣契約；嗣於97年4月14日被告復將系爭土地及房屋，以總價2,300萬元出賣予原告，兩造乃簽立系爭讓渡契約，並將前開預定買賣契約資為附件。
（二）系爭讓渡契約第2條付款約定為，讓渡總價減去預定買賣契約總價後，加上被告已繳付林鼎公司等人之款項233萬元（含待繳26萬元），合計853萬元，並分四期給付，分別於96年4月14日、5月18日、6月18日、7月18日依序給付200萬元、220萬元、220萬元、213萬元。而原告已按期給付第一、二、三期款，尚有第四期款213萬元未給付被告。
（三）系爭讓渡契約第3條出讓人之權利義務，其第3款約定「出讓人保證對委託標的物有出售的權利，並保證絕無第三者對本契約標的有任何權利主張，所有權利依原預定買賣契約書條款，並含有於本委託書簽定前之工程變更及其他相關內容等文件均已明白告知，無任何隱瞞，否則願負一切法律及賠償責任」；第4款約定「雙方簽立本契約後，因可歸責於出讓人之事由而解除本契約者，由出讓人加倍返還訂金予受讓人做為違約賠償」。第4條受讓人之權利義務，其第1款約定「出讓人與林鼎實業簽訂之原預定買賣契約書所有權利均為本契約之內容，一併由受讓人概括承受，受讓人知除讓渡金額不等同於原預定買賣契約書之總價款外，亦知另有外水、外電、外瓦斯管線費用及所有權移轉、抵押權設定登記等稅規費用於未來發生，故日後不得以任何理由要求折減價金」；第2款約定「出讓人應於97年7月30日前協助受讓人完成與林鼎實業原預定買賣契約書更名手續、更換發票及確認工程變更等相關手續」；第3款約定「雙方簽立本契約後，因可歸責於受讓人之事由而解除本契約者，受讓人同意出讓人沒收所有已付價金為違約賠償金，不得以任何理由或方式請求返還價金」。
（四）系爭房屋之面積，依預定買賣契約第3條第2款之記載為：房屋銷售面積約為86.49坪、停車位持分面積14.4坪，系爭房屋總面積約為100.89坪。
（五）系爭讓渡契約之附件即預定買賣契約所附14、15樓室內圖露台處有加註「20坪（實）」、「5坪（實）」手寫字樣。
（六）預定買賣契約第19條第2款約定「買方於產權移轉申報前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕」。
（七）原告於97年7月29日以臺中市○○路郵局第147號存證信函向被告表示，系爭房屋之坪數與被告所述有異，尚待澄清，及原告出國至97年7月30日返國，有關更名等手續需待返國後再行辦理等語。
（八）被告於97年8月1日以臺中工業區郵局第00727號存證信函向原告表示，應於函到7日內給付第四期款213萬元，及會同完成更名等相關手續，並聲明逾期解除系爭讓渡契約及沒收原告已付價金作為違約賠償金等語。
（九）原告收受前開存證信函後，於97年8月8日再以臺中市○○街郵局第857號存證信函向被告撤銷其被詐欺買受系爭土地及房屋之意思表示，所記載之理由為被告虛報系爭房屋總坪數，與實際總坪數相差39.4坪。
（十）系爭房屋已於97年11月28日以買賣為原因移轉登記為被告所有。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告是否因受被告虛報系爭房屋總坪數之詐欺，而買受系爭土地及房屋？並得據以撤銷系爭讓渡契約？㈡原告得否以錯誤買受系爭土地及房屋，而撤銷系爭讓渡契約？㈢被告有無違反系爭讓渡契約第3條第3款之約定？原告得否據以解除契約？㈣系爭讓渡契約有無因被告之解除而失其效力？㈤被告得否沒收原告已付價金作為違約賠償金？有無過高？原告得否依不當得利請求被告返還？茲析述如下：
（一）關於原告是否因受被告虛報系爭房屋總坪數之詐欺，而買受系爭土地及房屋？並得據以撤銷系爭讓渡契約部分⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，
表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號及44年台上字第75號判例意旨參照）。而所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言（最高法院56年台上字第3380號判例意旨參照）。本件原告主張：簽訂系爭讓渡契約時，被告以預定買賣契約所附14、15樓室內圖露台處記載之「20坪（實）」、「5坪（實）」字樣，向伊表示系爭房屋總坪數為125.89坪，含25坪之露台及14.4坪之雙停車位，被告顯然虛報39.4坪之坪數，致伊受有詐欺等語，固據其提出預定買賣契約所附14、15樓室內圖一份，惟為被告所否認，則原告自應就被告前開詐欺之事實，負舉證責任。
⒉經查，系爭讓渡契約第4條第1款約定，預定買賣契約所有
權利義務均為系爭讓渡契約之內容，一併由原告概括承受，而預定買賣契約第3條第2款所載系爭房屋總面積約為
100.89坪（含房屋銷售面積約為86.49坪及停車位持分面積14.4坪）等情，為兩造所不爭執之事實；又證人即系爭讓渡契約之仲介者丙○○於本院審理時到庭具結證稱：兩造簽約前，伊有將預定買賣契約交給原告，且兩造簽約時，代書蔣碩怡有將預定買賣契約中所載系爭房屋面積念給兩造聽，本件買賣兩造係以一坪20餘萬元計算等語，則原告於簽約前既已審閱預定買賣契約內容，簽約時並由代書將預定買賣契約所載系爭房屋面積告知原告，故原告對於其買受之系爭房屋面積已知之甚詳，若被告有虛報系爭房屋總坪數情形，原告當能輕易發現；再者，兩造既係以一坪20餘萬元計算買賣總價，則以總價2,300萬元換算買受坪數，系爭房屋可能之最大坪數亦僅有115坪而已，不可能如原告所言之125.89坪，足見原告主張被告虛報坪數，顯非真實。又證人丙○○雖證稱：預定買賣契約所附14、15樓室內圖露台處所載之「20坪（實）」、「5坪（實）」等字樣，係伊所寫等語，惟若據此認定，原告所買受者，除預定買賣契約第3條第2款所載建物面積外，另包括25坪之露台所有權，則顯與常情有違，蓋買賣房屋，買受者首重產權清楚，故有關買賣標的物之面積，買受者均會要求明確記載於買賣契約中，以保權利，本件系爭讓渡契約，被告如有出售預定買賣契約第3條第2款所載系爭房屋面積以外之範圍即25坪露台，則以系爭讓渡契約每坪高達20餘萬元，價金相差高達500萬元以上，原告豈有不要求被告記載於契約之理，然不論係系爭讓渡契約抑或預定買賣契約中均未有露台所有權之約定，則原告單以證人丙○○在14、15樓室內圖露台處所書寫前開字樣，即認被告向原告詐稱25坪露台乃具有獨立所有權云云，實屬率斷；另觀諸預定買賣契約第9條第2款約定：「2A、2B、2E、2F、12A、12B、12E、12F、14A、14B、14E、14F，以上各戶因建築法令所需退縮設置之露台，依其相鄰可通達該露台之主建物所有權人為使用權人，唯該使用權人應對該露台負維護管理之責」，又系爭房屋為樓中樓，其相鄰之露台（坪數總計約為25坪）於設計上只有該戶所有權人得以進出，其他全體住戶已於簽訂買賣合約時同意依前開條款約定使用，亦有原告所不爭執之林鼎公司98年3月19日函文一紙附卷可稽，足見系爭房屋之露台雖無獨立所有權，然其提供買受系爭房屋者單獨使用，故露台之實際大小對於買受者之使用權限，仍有相當大之影響，是於圖示中表明面積及「實」字以示買受者實際得單獨使用之範圍，即合於事理，故原告主張其買受者包括露台所有權，實屬誤會。至於就停車位部分，其無獨立權狀，買方僅擁有停車位之持分產權及使用權，亦明確記載於預定買賣契約第2條第3款，且預定買賣契約第3條第2款建物面積，亦僅標示停車位「持分」面積，業如前述，則原告於簽約前應能審閱明瞭其狀況，其事後再指稱被告以此虛報坪數云云，實屬無稽。此外，原告對於被告有詐欺行為一節，復未能舉證以實其說，依舉證責任分配原則，其主張即難認為真，原告據此撤銷被詐欺之意思表示，於法即屬無據。
（二）關於原告得否以錯誤買受系爭土地及房屋，而撤銷系爭讓渡契約部分按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文，申言之，如錯誤或不知事情，係由於表意人自己之過失，即不得撤銷其意思表示，以保護相對人之利益。查土地及房屋之價金，每坪以20餘萬元計算，總價金高達2,300萬元，比較臺中市預售屋買賣之一般行情，其價金應屬不低，買受者自當注重買受房屋之面積，而本件原告於簽約前，既已審閱預定買賣契約內容，簽約時並由代書將預定買賣契約所載系爭房屋面積告知原告，已如前述，依經驗法則而論，原告對於系爭房屋之總面積應無錯誤可言，縱使確有錯誤，原告亦難卸過失之責，依前開規定，原告亦不得主張撤銷。
（三）關於被告有無違反系爭讓渡契約第3條第3款之約定？原告得否據以解除契約部分⒈按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與
第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例意旨參照）。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照
），故探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。查原告買受系爭土地及房屋總價雖為2,300萬元，惟依系爭讓渡契約第2條付款約定，其僅需給付被告853萬元即可（意即剩餘之款項由原告負責向林鼎公司等人給付）；且於第4條第1款復約定，被告與林鼎公司等人簽訂之預定買賣契約所有權利均為系爭讓渡契約之內容，一併由原告概括承受；同條第2款更約定，被告應於97年7月30日前協助原告完成與林鼎公司等人預定買賣契約更名等手續，則系爭讓渡契約之文字業已表示當事人真意，自不能反捨文字之記載而別事他求，應認被告係將其與林鼎公司等人於95年11月13日就系爭土地及房屋所簽訂之預定買賣契約所生法律上地位概括移轉予原告承受，系爭讓渡契約性質應屬契約承擔，堪予認定。
⒉次按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人
承認，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文，又第三人與債務人訂立債務承擔契約，如未經債權人承認，僅對債權人不生效力而已，非謂訂約之當事人不受其拘束，債務人或承擔人如欲撤銷此項承擔契約，必須踐行民法第302條第1項所定定期催告債權人承認之程式，待債權人拒絕承認後，始得撤銷其承擔契約（最高法院68年台上字第1346號判例意旨參照）。是本件兩造間之系爭讓渡契約，於林鼎公司等人承認以前，對林鼎公司等人雖不生效力，惟兩造間之系爭讓渡契約效力並未因而受影響，自無疑義。本件原告雖主張：被告於簽訂系爭讓渡契約前，未事先取得林鼎公司等人同意，已違反預定買賣契約第19條第2款所約定「買方於產權移轉申報前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意」等語，而被告雖不爭執簽訂系爭讓渡契約前，其尚未取得林鼎公司等人同意一節，惟抗辯：依預定買賣契約第19條第2款之約定，於產權移轉申報前，林鼎公司等人除非有正當理由，否則是不禁止伊將契約轉讓他人，且事後林鼎公司等人亦出具同意書承認伊與原告間就系爭土地及房屋之轉讓事宜等語，查系爭房屋係於97年11月28日始以買賣為原因移轉登記為被告所有，此有建物登記謄本一紙在卷可憑，則被告於97年4月14日與原告簽訂系爭讓渡契約，縱未取得林鼎公司等人書面同意，於無證據證明林鼎公司等人有正當理由可禁止被告與原告簽約之情況，被告與原告之簽約行為即無違反預定買賣契約第19條第2款之約定，亦無違系爭讓渡契約之約定；又系爭讓渡契約第4條第2款雖約定，被告應於97年7月30日前協助完成更名等手續，然原告對於其遲誤應於97年7月18日繳交第四期款213萬元，及於97年7月29日以出國為由要求被告延緩辦理更名手續，並在被告定期催告原告繳交第四期款及會同辦理更名手續期間，再以存證信函向被告撤銷買受系爭土地及房屋之意思表示等事實，均不為爭執，則被告未能於97年7月30日前完成更名手續，顯然係因原告前開行為所致，應不可歸責於被告，原告亦不得據此解除系爭讓渡契約。此外，原告復未能舉證證明被告有違反系爭讓渡契約第3條第3款約定之事實，則其主張解除系爭讓渡契約，並請求回復原狀及損害賠償，即無理由。
（四）關於系爭讓渡契約有無因被告之解除而失其效力部分按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條、第254條分別定有明文。查：依系爭讓渡契約第2條付款約定，原告應給付被告853萬元，並於96年4月14日、5月18日、6月18日、7月18日依序給付被告200萬元、220萬元、220萬元、213萬元，惟原告嗣後遲未給付第四期價金，且亦未舉證其有何不可歸責之事由，故原告就價金之給付應負遲延責任，堪以認定；又被告於原告給付遲延期間，即於97年8月1日以存證信函催告原告自收受存證信函之日起7日內給付第四期款213萬元，並表明逾期即解除契約，而原告收受該信函後，竟於同年月8日回函表示拒絕等情，此有兩造往來之存證信函在卷可證，是依前開規定，被告辯稱系爭讓渡契約已告解除，自屬合法。
（五）關於被告得否沒收原告已付價金作為違約賠償金？有無過高？原告得否依不當得利請求被告返還部分⒈依系爭讓渡契約第4條第3款約定「雙方簽立本契約後，因
可歸責於受讓人之事由而解除本契約者，受讓人同意出讓人沒收所有已付價金為違約賠償金，不得以任何理由或方式請求返還價金」，核其性質，乃兩造約定原告於債務不履行時之法律效果，本屬違約金之約定，其目的係為確保債務之履行。至於違約金之性質因雙方無特別訂定，應視為因不履行而生之損害賠償總額。本件系爭讓渡契約已因可歸責於原告之價金給付遲延而解除，已如前述，則被告依上開約定，沒收原告已付價金作為違約賠償金，固非無據。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院79年台上字第1915號及51年台上字19號判例意旨參照）。查前開違約賠償金之計算，不問其契約履行之程度、違約之情節，悉數以原告已支付價金之總額計算，是否合理，已非無疑。又本件原告雖有違約之情事，然本件買賣係屬預售屋買賣，被告解除契約時，尚未辦理更名手續及取得林鼎公司等之同意，系爭土地及房屋亦未有移轉登記之行為，且系爭讓渡契約自簽訂至解除，僅有四個月期間，被告實際上所受之損害應屬有限。惟原告若能如期履行，被告原可預期獲得高額之價差利潤，今因原告之不履行契約，除無法獲得預期利潤外，更造成被告如欲再行出售，其交易成本及負擔費用即可能增加，且不動產跌價之風險，即轉由被告承擔。另參以系爭讓渡契約之不履行，純係因可歸責於原告之事由，被告並無任何可歸責之事由，及參考內政部90年9月3日（90）台內中地字第9083629號公告頒行之修正預屋買賣契約書範本第27條第2款約定買方違約時，賣方得沒收者，最高不得超過依房地總價款百分之15；再本件系爭讓渡契約總價款為2,300萬元，而原告已經給付之價金則為640萬元，約占總價金之百分之27.82；經斟酌上列各情、社會經濟狀況及當事人所受損害，本院認兩造間之違約金以640萬元計算，尚屬過高，應予酌減至系爭讓渡契約總價款百分之15，即345萬元，始為適當。是原告主張系爭讓渡契約關於違約金約定過高等情，尚屬可採。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還（最高法院97年度台上字第1078號判決參照），查被告於系爭讓渡契約解除前，受領原告給付之價金為640萬元，被告雖抗辯其已依系爭讓渡契約第4條第3款約定將該價金充為違約賠償金，然經本院審認結果認該約定之違約金應屬過高，應予核減為345元，均已如前述；是被告受領超過345萬元部分之給付，其受領之法律上原因即已失其存在，應屬不當得利，原告自得前開規定，請求被告返還超過部分即295萬元（計算式：640萬－345萬元＝295萬元），為有理由；而其逾此部分之請求，則為無理由。
⒊復按不當得利之受領人，其所受之利益現尚存在者，除應
返還其利益外，應否附加利息一併償還，應以受領人於受領時，或受領後返還前，是否知無法律上之原因以為斷。其於受領時知悉者，應自受領時起，自受領後返還前知悉者，應自知悉時起，為利息之起算時期，此觀民法第182條第2項之規定甚明。是以此項規定係課予惡意受領人附加利息返還不當得利之責任，要與民法第233條規定法定遲延利息有所不同 (最高法院48年度台上字第1431號、72年度台上字第2473號判決參照），本件既係原告違約遭被告解除契約，並依約沒收已繳價金以為違約賠償金，則自被告收受價金迄法院核減確定之期間，即非無法律上原因。僅因此違約金嗣因法院行使核減權，故生返還之效果，自應以法院核減後應返還之295萬元確定並為被告所得悉，始確定被告受領295萬元為無法律上之原因，故被告應於本判決確定始確知其應返還原告295萬元。是以，原告就法定遲延利息部分之請求，應自本判決確定之翌日起算，方為法之所許，原告超過此範圍之利息請求，即屬無據。
（六）綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付295萬元，及自本判決確定翌日起算至清起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核屬正當，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件訴訟費用額確定為64,360元，由被告負擔29,666元，餘由原告負擔。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，均與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 4 月 28 日
民事第二庭 法 官 楊國精正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 28 日
書記官