臺灣臺中地方法院民事判決 98年度簡上字第134號上 訴 人 統一超商股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳益軒律師複代理人 戊○○被上訴人 丙○○訴訟代理人 張志隆律師訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求返還租賃保證金等事件，上訴人對於民國98年4月3日本院臺中簡易庭97年度中簡字第3201號第一審民事判決提起上訴，經於民國98年11月20日言詞辯論終結、本院合議庭判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟捌佰元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、上訴人上訴聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，另自民國97年4月1日起至返還上開30萬元之日止，按日給付上訴人3,000元之違約金。
二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
貳、兩造之陳述：
一、上訴人於原審及上訴中之主張：
（一）上訴人前於89年5月8日向被上訴人承租門牌號碼台中市○區○○路1段56號全棟及承租物「測量查檢表」所示之建物，以供經營便利商店，雙方並簽立租賃契約（下稱第一份租約），租期約定自89年5月8日起至95年5月7日止，計為6年，被上訴人並將租賃標的物依現狀點交予上訴人管領，且同意上訴人依承租物「測量查檢表」所示，使用中華路1段56號建物緊鄰之民族路237號建物。兩造嗣於95年6月1日續訂新租賃契約（下稱系爭新租約），展延租期至98年5月7日止，上訴人並依約交付系爭新租約之保證金30萬元予被上訴人收執。
（二）系爭新租約之租賃期間，突有第三人蔡耀炳於96年9月間出面主張上訴人所使用之租賃範圍，有部分為伊所有（即民族路237號部分），並對上訴人所屬人員提出刑事竊佔罪之告訴，被上訴人知悉此項租賃糾紛，卻置之不理，致上訴人蒙受巨大損失而無法於租賃標的物繼續營運。上訴人先於96年10月間以台北松山郵局第616號存證信函，通知被上訴人關於租賃標的物遭第三人蔡耀炳主張占用可能導致終止租賃契約之權利瑕疵事由，並另多次以口頭告知被上訴人，然被上訴人置之不理，或僅答以「與蔡耀炳關於遺產稅部分也有很多糾紛」云云。上訴人只得依系爭新租約第8條第1項之約定，通知被上訴人自97年4月1日零時提前終止兩造間之系爭新租約關係，並已依系爭新租約第4條第2項約定，將水電費、電話費、瓦期費等相關費用繳清、營利事業登記遷移他處及將租賃標的物遷空返還予被上訴人，則被上訴人依系爭新租約第4條第2、4項約定，應返還上訴人前所交付之租賃保證金30萬元。惟被上訴人卻拒不返還，依法自應另加計法定利率計算之利息，及依約按日賠償上訴人以3,000元計算之遲延違約金。退而言之，縱認兩造間之系爭新租約未因上訴人依系爭新租約第8條第1項之約定而終止，然依系爭新租約第7條第3項之約定，上訴人仍得提前終止系爭新租約關係。上訴人既已對被上訴人為終止系爭新租約之意思表示通知，則上訴人僅須按系爭新租約第4條第3項約定，賠償被上訴人一個月租金數額之違約金後，系爭新租約仍告終止，則被上訴人仍應依約返還上訴人保證金30萬元。
（三）被上訴人既係依承租物「測量查檢表」所示範圍，以現狀點交方式，將租賃標的物交付上訴人使用，點交之範圍確實包含民族路237號1樓在內，足見被上訴人確有同意上訴人使用民族路237號1樓之範圍，此有上訴人當時之職員即證人甲○○於臺灣臺中地方法院檢察署97年度偵字第13882號竊佔罪一案中之證言可參，並經採為不起訴處分及再議駁回之理由。又依鈞院受命法官98年8月11日現場履勘之勘驗筆錄所載：「目前內部56號和237號完全打通…56號和237號騎樓所張貼之磁磚均屬經營便利商店時所統一張貼之磁磚。237號玻璃門和56號之玻璃門亦屬同時期所安裝之落地鋁門窗。237號設有緊急逃生門供原便利商店使用。內部天花板亦屬2戶房屋一併施作，由237號內部可看到設有樓梯一座及化妝室」內容，可知民族路237號建物與中華路1段56號建物在使用上具有同一性，況系爭租賃標的物於上訴人承租之前，原係出租他人經營牛排店，上訴人並未另行拆除隔間牆或自行擴大使用範圍，確信所承租之範圍即係經營便利商店門市所需之實際範圍。因此第一份租約之承租範圍，確實包含民族路237號1樓建物在內。
（四）兩造間所簽立之第一份租約期滿後，繼於95年6月1日再行簽訂系爭新租約。原審以證人江榮錡所證述：95年當時曾向上訴人提及超用情形，並以所有權狀代替原承租物「測量查檢表」之證言，因認上訴人於95年6月1日簽訂系爭新租約時即已知悉承租範圍不含民族路237號1樓建物。惟按，一般經驗法則，所有權狀僅係表徵被上訴人係合法出租人，而非用以證明承租人之使用範圍。兩造於89年間所簽訂之第一份租約，其使用範圍即已包括民族路237號1樓建物在內，故95年間因租約屆滿而為續約時，因使用範圍一致，自毋庸再行測量租賃物之面積，乃未如第一份租約檢附承租物「測量查檢表」於系爭新租約內，此有證人吳俊堅於原審中所證可稽。又租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。被上訴人既抗辯上訴人有超用情形，則其於簽訂系爭新租約時，本應要求改以正確之承租物「測量查檢表」以為更正，且負有以積極行為「劃界釐清」並指明中華路1段56號與民族路237號之界線所在之義務。然系爭新租約第1條後段約明：「…就雙方依現況使用範圍由乙方承租」，可見被上訴人所述前後矛盾。況被上訴人果已發現使用範圍應予減少，按理租金亦應併予降低，始為合理，惟95年間所簽訂之系爭新租約，並未減少租金，益可證明前後二份租約之使用範圍一致，始有增加租金可能，故兩造於95年6月1日所簽訂之系爭新租約乃約定使用範圍「依現況使用」，而與第一份租約相同，均包含民族路237號1樓建物在內。原審誤認95年6月1日所簽訂之系爭新租約之租賃範圍僅限於中華路1段56號，其認事用法，自有誤解。
（五）系爭新租約之租賃範圍應包含民族路237號1樓建物在內，已如上述。嗣第三人蔡耀炳出面自稱為民族路237號建物之所有權人，並提起刑事竊佔告訴後，上訴人始驚覺被上訴人有欺瞞出租他人之物之情事。因民族路237號建物1樓之面積約為8.61坪，已達中華路1段56號建物1樓面積（15.3坪）之五成以上，與第一份租約所檢附之承租物「測量查檢表」所記載之使用面積23.91坪相較，亦占三成六之多，足認剩餘面積已不足以供上訴人營業使用，上訴人乃於97年3月12日以西松郵局第624號存證信函通知被上訴人自97年4月1日起終止系爭新租約關係，自屬有據。另縱認兩造間之系爭新租約未能依租約第8條第1項之約定而告終止，惟上訴人另依系爭新租約依第7條第3項約定，本得隨時單方終止系爭新租約，上訴人既已於97年3月12日以存證信函通知被上訴人自97年4月1日起終止租約，則被上訴人僅得依系爭新租約第4條第3項：「乙方如在租賃期間內提前終止租約，雙方同意依當期壹個月租金總額作為違約金，甲方得由押租保證金內逕行抵扣，乙方絕無異議」約定，抵扣97年3月間之一個月租金總額112,000元後，被上訴人仍應返還上訴人剩餘之保證金188,000元（計算式300,000元-112,000元＝188,000元）。又上訴人自97年4月1日起即已將中華路1段56號建物及民族路237號建物交還被上訴人，被上訴人竟仍拒不返還保證金30萬元，自應自上訴人交還房屋之日（97年4月1日）起，至返還租賃保證金之日止，按日賠償上訴人按保證金總額百分之1計算之違約金3,000元（計算式300,000元×0.01＝3,000元）。
二、被上訴人於原審及上訴中之答辯：
（一）兩造間於89年間所簽立之第一份租約，其租賃期間自89年5月8日起至95年5月7日止，租賃標的之使用範圍載明「台中市○區○○路1段56號全棟」，並未提及「台中市○○路○○○號」，顯見出租範圍僅有中華路1段56號建物，並未包含民族路237號建物。另簽立第一份租約時，被上訴人委託代書李啟清代理而與上訴人簽約，被上訴人並未出席簽約亦無現場點交租賃標的物之行為，故上訴人所稱被上訴人有將民族路237號1樓建物以「現況點交」方式交其使用云云，顯非事實。
（二）被上訴人之代理人即證人江榮錡於原審中證述：「…第1份契約尚未到期時，我們有去看現場，發現原告有超用，就已經跟吳俊堅（為上訴人之代理人）說有超用情形，我們為了避免糾紛，不願意續約，95年6月1日才去簽約，協商時我們一直考慮他們超用，不想再續約，但是吳先生說他們有租很多房子，有類似的情形，他們會自己處理，所以被告的兒子去請教會計師，要如何契約上附上文件，可以把事情弄清楚，會計師建議將建物所有權狀、房屋稅單附在契約書上，表示承租的範圍，吳先生同意才一起再簽約並公證。」等語，被上訴人嗣後發現上訴人使用之範圍包含民族路237號1樓建物（即第一份租約中所附承租物測量查檢表與租約記載之使用範圍有異），本不欲續約，上訴人於95年6月1日簽立系爭新租約前，已明確知悉承租範圍並不包括台中市○○路○○○號1樓建物。因上訴人表示「對民族路237號1樓建物之使用，會自負其責」並多次央求，且同意將承租物「測量查檢表」自合約中移除，改以中華路1段56號之「建築改良物所有權狀」特定租賃使用範圍後，雙方始於95年6月1日再行簽立系爭新租約，並再次於系爭新租約之租賃物使用範圍載明「台中市○○路○段○○號建物」，自已特定上訴人所承租之範圍。另參之證人吳俊堅所證述：「我受僱於原告公司，作續約動作」、「當時權狀、稅單是附在契約上給我們。之前我們有跟被告說依照契約流程應該要附上附圖，對方不肯，不願意附上使用附圖，所以改成現況使用。」、「既然房東不願意附，而這個是續約案件較單純，所以用其他替代方式依現狀使用範圍」、「房東不願意配合，他說不要附圖，或者不要續約」等語，可知上訴人確已知悉所得使用之範圍並不包含「民族路237號」建物。故系爭新租約上之租賃物使用範圍所記載：「台中市○區○○路1段56號建物，就甲乙雙方依現狀使用範圍由乙方承租」，該「依現狀使用範圍」係指「依上訴人簽約時使用台中市○區○○路1段56號建物之現狀」而言。被上訴人所提供之租賃標的物即台中市○○路○段○○號建物，並無系爭新租約第8條第1項所示之「無法使用」情形，上訴人以無法使用「民族路237號」建物為由，而於97年3月12日以存證信函通知被上訴人自97年4月1日起終止租約，自屬無據。
（三）系爭新租約第8條第1項約定：「租賃標的物租賃期間內，依甲方點交現況之使用範圍全部，如有部份承租範圍面積無法使用時，甲方同意將當時租金調低百分之三十，如乙方無法營業時，得自動終止租約，但雙方所受之損失不得向任一方請求任何損害賠償。」，乃係可歸責於出租人之債務不履行情形下，發生調降租金或租約自動終止之效力。而第7條第3項約定：「租賃期限未滿時，乙方擬終止租約，得於貳個月前以書面通知甲方或其代理人，若雙方未違反約定，期限屆滿時本約自動終止。」，則係承租人之單方終止權。前者（第8條第1項）乃「自動終止租約」，而後者（第7條第3項）則為「書面通知終止租約」，倘承租人未依約為書面通知，自不生第7條第3項單方終止契約之效力。本件上訴人97年3月12日之存證信函中載明終止租約之事由為：
「今於租賃期間，前述租賃標的物突遭第三人出面主張權利，而致部分承租範圍無法使用，並致門市無法繼續營業。基此，本公司援依租賃契約第8條第1項之約定，主張於97年4月1日零時，提前終止租賃關係」。並未提及依租賃契約第7條第3項而為終止。況上訴人自97年3月12日寄發存證信函以後，並未另行再對被上訴人為其他終止租約之書面通知，則系爭新租約自未經上訴人依系爭新租約第7條第3項約定而告終止，上訴人據以請求返還保證金，亦非有理。
（四）系爭新租約第7條第3項並未明文約定損害賠償之請求，然系爭新租約第4條第3項約定「雙方同意依當期一個月之租金總額作為違約金」，另第8條第1項約定「雙方所受之損失不得向任一方請求任何損害賠償。」，故依系爭新租約第8條第1項終止租約時，系爭新租約第4條第3項並不適用，蓋若仍得適用系爭新租約第4條第3項之約定而請求違約金，則系爭新租約第8條第1項即形同具文。
（五）上訴人雖據證人吳俊堅對系爭新租約改以「建物改良物所有權狀」取代承租物「測量查檢表」之緣由：「既然房東不願意，而這個是續約案件比較單純，所以用其他替代方式依現況使用範圍」、「房東不願意配合，他說不要附圖，或者不要續約」、「簽約時有看到權狀、稅單後再簽約」等語，而否認其簽約當時已知悉超用情形。惟查，證人吳俊堅代理上訴人簽訂租約，本具有相當程度知識背景，而非無知之市井小民，被上訴人既已明確告知不願再使用第一份租約內附圖，甚至表明不欲續約，則證人吳俊堅豈有不探原因之理？又豈有在不明原因之下即同意租約附件改以「建築改良物所有權狀」取代「測量查檢表」之理？其證言與常情不合。況第一份租約於95年5月7日屆滿，果如證人吳俊堅所稱本件為單純續約案件，則何不於95年5月7日租約屆滿前直接辦理續約即可，為何遲至95年6月1日始行簽訂系爭新租約？由此可證，證人江榮錡所稱因發現上訴人有超用情形，兩造有所協商始遲至95 年6月1日簽約等情，確屬可採，且被上訴人始要求改以建築改良物所有權狀取代建物測量查檢表作為系爭新租約之附件，並經上訴人同意及於簽約時由證人吳俊堅過目，加以證人吳俊堅於簽約時，並未要求附上更正之「測量查檢表」，足見上訴人於簽立系爭新租約時，即已同意以房屋所有權狀與房屋稅繳款書所載供為所承租範圍之依據，上訴人依系爭新租約所承租之範圍，自僅限於建築改良物所有權狀所載之「台中市○○路○段○○號」，而不包含民族路237號1樓建物。則上訴人依系爭新租約第8條第1項約定終止契約，自無理由。
叁、法院得心證之理由：
一、經查，門牌號碼中華路1段56號建物為被上訴人所有，與被上訴人之夫蔡榮泉所有之民族路237號建物，係屬相鄰，兩造於89年5月8日簽訂第一份租約之前，系爭中華路1段56號與民族路237號建物內部業已打通，原由他人承租並供為牛排店使用。蔡榮泉於87年5月27日死亡，因被上訴人於87年7月1日向本院家事法庭具狀拋棄繼承，另其他順位之繼承人亦均拋棄繼承，遂由訴外人蔡耀炳（為蔡榮泉之弟）單獨繼承之，惟因遺產稅問題迄未辦妥繼承登記。兩造先於89年5月8日由訴外人李啟清為被上訴人之代理人，訴外人甲○○為上訴人之代理人簽訂第一份租約（租賃期間自89年5月8日起至95年5月7日止），並將簽約之前上訴人所派員繪製建物之「測量查檢表」平面圖附於第一份租約中供為附件，上訴人實際使用之範圍除門牌號碼中華路1段56號建物外，另及於民族路237號建物。上開第一份租約租期屆滿後之95年6月1日，兩造再改由訴外人江榮錡為被上訴人之代理人，訴外人吳俊堅為上訴人之代理人而簽訂系爭新租約（租賃期間自95年6月1日起至98年5月7日止），惟先前第一份租約內之建物「測量查檢表」平面圖已不再附於系爭新租約中供為附件，而改附以門牌號碼中華路1段56號建物之「建築改良物所有權狀」及其房屋稅繳款書，上訴人仍依原實際使用之範圍（門牌號碼中華路1段56號建物及民族路237號建物）繼續使用之，並交足保證金30萬元予被上訴人收受。嗣於96年9月19日訴外人蔡耀炳發函上訴人表明上訴人未經伊同意而擅自占有使用民族路237號建物等語，再於96年12月12日以上訴人所屬人員陳政南為被告，提出刑事竊佔罪之告訴（繼另追加訴外人徐重仁為被告，由臺灣臺中地方法院檢察署以96 年度他字第4696號改分97年度偵字第13882號偵辦）。上訴人嗣於97年3月12日以西松郵局624號存證信函，通知被上訴人於97年3日31日上午10時30分至房屋坐落地址點交標的物，並自97年4月1日零時起提前終止系爭新租約之旨。
被上訴人並未依上訴人之要求而於97年3日31日至租賃處，上訴人乃於遷離後將建物鑰匙寄還被上訴人而未再繼續使用建物等情，有經公證之租賃契約書及其附件、存證信函、保證金收據在卷可參，核與本院依職權所調取之公證書及臺灣臺中地方法院檢察署96年度他字第4696號、97年度偵字第13882號偵查卷證內容相符，且為兩造所未爭執，信屬實在。
二、爰就兩造依民事訴訟法第270條之1整理並協議簡化之爭點，分述如下：
（一）兩造於89年間所簽訂之第一份租約，其承租範圍是否包括民族路237號建物在內？
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文，是解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意而無須別事探求者，固無須反捨契約文字而更為曲解。惟如契約文字內容並不明確或尚有疑義者，則應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。又意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；如意思表示不完備，使之完備者，則屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。
２、經查，兩造於89年5月8日所簽訂之第一份租約，其契約第1條固僅記載：「房屋所在地址及使用範圍：臺中市○區○○路1段56號全棟」。然查，門牌號碼中華路1段56號建物為被上訴人所有，與被上訴人之夫蔡榮泉所有之民族路237號建物，乃係相鄰，兩造簽訂第一份租約之前，中華路1段56號與民族路237號建物之內部業已打通，原並出租他人供為牛排店使用，被繼承人蔡榮泉87年5月27日死亡後被上訴人曾87年7月1日向本院家事法庭具狀聲明拋棄繼承一節，已如前述。則被上訴人於89年5月8日簽訂第一份租約時，當知民族路237號建物非其所繼承取得。另其委由訴外人李啟清為代理人，與上訴人之代理人即訴外人甲○○簽訂第一份租約時，亦應知悉系爭簽約之前上訴人派員所繪製之建物「測量查檢表」平面圖，乃係依前牛排店承租人所打通使用之中華路1段56號與民族路237號二戶建物一併繪製，被上訴人復未復原中華路1段56號與民族路237號之內部區隔，亦未對上訴人具體表明所出租之範圍僅限於建物「測量查檢表」平面圖右側三分之二部分，並同意將之附入契約中而為契約之一部。本院因認兩造於89年5月8日所簽訂之第一份租約，其承租範圍應包括民族路237號建物在內。
（二）兩造於95年6月1日所簽訂之系爭新租約，其承租範圍是否包括民族路237號建物在內？上訴人以訴外人蔡耀炳主張權利而無法使用台中市○○路○○○ 號1樓建物為由，依系爭新租約第8條第1項約定所為終止契約之主張，是否有據？
１、兩造於89年5月8日所簽訂之第一份租約，其承租範圍雖包括民族路237號建物在內。惟兩造於95年6月1日另訂系爭新租約時，系爭新租約第1條係記載：「標的物所在地及使用範圍：甲方將其所有坐落於臺中市○區○○路1段56號建物，就甲乙雙方依現況使用範圍由乙方承租」，另雙方未再將上開建物之「測量查檢表」作為系爭新租約之附件，而改以被上訴人所有之台中市○○路○段○○號建築改良物所有權狀取代之而為新租約之附件。
２、次查，代理被上訴人簽訂系爭新租約之證人江榮錡於原審審理中證述：「…第一份契約尚未到期時，我們有去看現場，發現原告有超用，就已經跟吳俊堅（原告代理人）說有超用情形，我們為了避免糾紛，不願意續約，95年5月7日就到期了，到期之後大家一直在協商，直到95年6月1日才去簽約，協商時我們一直考慮他們超用，不想再續約，但是吳先生（指吳俊堅）說他們有租很多房子，有類似的情形，他們會自己處理...」等語。參以上開第一份租約之租期依約於95年5月7日屆滿，果無特別情事且兩造復均有續約之意願者，理應會於第一份租約所定95年5月7日租期屆滿之前即行辦理新租約之簽訂，然依卷附95年度中院民公章字第637號公證書內容觀之，兩造係遲至95年6月1日始行簽立系爭新租約，並另約定租金應溯自95年5月8日起算。客觀上足認證人江榮錡於代理被上訴人處理系爭新租約事宜過程中，因發現上訴人實際使用之標的物範圍，超出被上訴人所有及第一份租約第1條所記載之房屋所在地址及使用範圍：臺中市○區○○路1段56號全棟，而另及於相鄰之民族路237號建物在內。證人江榮錡遂就續訂新租約之租賃範圍不符一事，與上訴人方面人員進行磋商，兩造始未能於第一份租約95年5月7日租期屆滿之前，及時辦理系爭新租約之簽訂。上訴人既未合理說明兩造間延遲簽立新租約之緣由，加以系爭新租約原打字繕印之預計簽約日期為「玖拾伍年伍月」字樣，是代理上訴人出面處理系爭新租約之證人吳俊堅否認其於代理訂約過程中曾知悉實際使用到相鄰之民族路237號建物一語，核非可採。
３、證人江榮錡既因發現上訴人實際使用之標的物範圍，與被上訴人第一份租約第1條所載之臺中市○區○○路1段56號範圍不符，並就所欲續訂新租約之租賃範圍，與上訴人方面進行磋商，則兩造必經達成共識，始會簽訂系爭新租約。而依卷附95年度中院民公章字第637號公證書內容觀之，兩造嗣所簽立之系爭新租約，並未再將上訴人含括中華路1段56號與民族路237號二戶建物合併繪製之建物「測量查檢表」平面圖附入契約中供為契約之一部，而係依被上訴人之要求，改以被上訴人所有之臺中市○區○○路1段56號建物之建築改良物所有權狀及房屋稅繳款書，取代原「測量查檢表」作為系爭新租約之附件。果如證人吳俊堅所稱本件租賃乃屬單純之續約案件，豈有被上訴人提出契約附件變更之要求，上訴人不詳為瞭解之理？又查，依系爭新租約所附入之中華路1段56號建物之建築改良物所有權狀內容觀之，扣除騎樓面積所餘之室內面積僅餘50.63平方公尺（換算為15.32坪），與「測量查檢表」所示全部建物之面積為23.91坪，有明顯之差距，而上訴人方面為專業之連鎖性大型超商，承租賣場經驗豐富，對所營賣場之最小面積，應會特別注意，理應可發現上情，是證人吳俊堅所稱：「既然房東（指被告）不願意，而這個是續約案件比較單純，所以用其他替代方式依現況使用範圍」、「房東不願意配合，他說不要附圖（指承租物測量查檢表），或者不要續約」等語，與常情不合。
４、兩造既係欲就原第一份租約屆滿而為新契約之訂立，而建物現況原即由上訴人占有使用中，故系爭新租約第1條所記載：「...就甲乙雙方依現況使用範圍由乙方承租」一語，其意著重於現況之敘述，應非就承租標的物之範圍特為確認，此由系爭新租約原所繕印之預計簽約日期為「玖拾伍年伍月」亦可推知所繕打之文字內容，應為兩造嗣行磋商所欲續訂之新租約租賃範圍之前，即行預擬之文字，尚不足為上訴人所主張兩造所合意續訂新租約之租賃範圍之有利認定。
５、綜觀各情，本院因認證人江榮錡所證：「…發現原告有超用，就已經跟吳俊堅（原告代理人）說有超用情形，我們為了避免糾紛，不願意續約...到期之後大家一直在協商，直到95年6月1日才去簽約，協商時我們一直考慮他們超用，不想再續約，但是吳先生（指吳俊堅）說他們有租很多房子，有類似的情形，他們會自己處理，所以被告的兒子去請教會計師，要如何契約上附上文件，可以把事情弄清楚，會計師建議將建物所有權狀、房屋稅單附在契約書上，表示承租的範圍，吳先生同意才一起再簽約並公證」等語，應可採信。則兩造於95年6月1日所簽訂之系爭新租約，被上訴人方面所應允之出租範圍應僅限於中華路1段56號建物，而不及於民族路237號建物在內。
６、兩造於95年6月1日所簽訂之系爭新租約，被上訴人方面應允之出租範圍，既僅限於中華路1段56號建物，而不及於民族路237號建物。則依系爭新租約之約定，被上訴人本不負有提供民族路237號建物供上訴人使用之義務，則上訴人依第一份租約原所實際使用之民族路237號1樓建物，嗣遭訴外人蔡耀炳主張權利而無法於系爭新租約租賃期間中繼續使用為由，認係可歸責於被上訴人之事由所致，而認有系爭新租約第8條第1項之情事之主張，自非有據。
（三）上訴人於97年3月12日所為終止系爭新租約之存證信函通知，是否生系爭新租約單方終止之效力？如已生終止租約之效力，則上訴人請求被上訴人返還保證金及給付違約金，是否有據？
１、按契約之終止，乃繼續性契約之當事人一方，因他方之契約不履行或依約所賦予之單方終止約定而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消滅之意思表示。就契約之終止權，民法並無一般原則性之規定，是依法律特別明文規定或契約中有所約定時，即得據以行使。又法定或約定終止權之行使均為單獨行為，無待他方當事人之承諾，而私法契約約定當事人之一方得隨時終止者，則有終止權之當事人為終止之意思表示時，不論其所持理由為何，均應發生終止之效力，至於契約終止後，當事人因契約終止所負之契約責任，如有不同，則屬法律效果之問題。
２、經查，兩造於95年6月1日所簽訂之系爭新租約第7條第3項約定「租賃期限未滿時，乙方擬終止租約，得於貳個月前以書面通知甲方或其代理人...」，核其內容即為上訴人所得行使之單方終止權約定。本件上訴人因訴外人蔡耀炳於96年9月19日發函上訴人表明上訴人未經伊同意而擅自占有使用民族路237號建物，又於96年12月12日對上訴人所屬人員提出刑事竊佔罪之告訴，乃於97年3月12日以系爭西松郵局624號存證信函，通知被上訴人提前終止系爭新租約及配合辦理點交之主旨。雖因上訴人另於系爭存證信函之說明中所表明依契約第8條第1項約定之理由，並非有據，然上訴人主張行使終止權以發生契約終止效力一節，並無扞格，另上訴人復於訴訟程序進行中，明確表明其亦依系爭新租約第7條第3項約定提前終止系爭新租約之意。揆諸上揭說明及另參酌民法第112條所定，無效之法律行為，若具備他法律行為之要件，並因其情形，可認當事人若知其無效，即欲為他法律行為者，其他法律行為，仍為有效之意旨，本院因認上訴人於97年3月12日所為終止系爭新租約之意思表示通知，應於通知後二個月發生系爭新租約終止之效力。
３、上訴人以其所實際使用之台中市○○路○○○號1樓建物，遭訴外人蔡耀炳主張權利而無法於系爭新租約之租賃期間中繼續使用為由，認係可歸責於被上訴人之事由所致，而依系爭新租約第8條第1項約定而為終止系爭新租約契約之主張，雖非有據，惟系爭新租約已因上訴人於97年3月12日對被上訴人為終止租約之意思表示通知而於貳個月後生單方終止之效力，已如前述。則依系爭新租約第4條第2項約定，被上訴人本應無息退還上訴人前所給付之30萬元保證金予上訴人，惟本件上訴人單方提前終止租約時，依約應於二個月前以書面通知被上訴人，故系爭新租約之終止日期應於上訴人函知被上訴人二個月後，始生終止之效力，此二個月之通知期間，上訴人仍應依約給付每月112,000元或117,600元之租金予被上訴人，另依系爭新租約第4條第3項所示，上訴人應另給付一個月之租金數額予被上訴人供為違約金，其數額合計已逾30萬元，被上訴人並據以為與上開保證金返還之抵銷抗辯，則經抵銷後，上訴人已無剩餘之保證金數額可供請求被上訴人返還，是上訴人所另為被上訴人應按日給付以3,000元計算之違約金主張，亦非有理。
三、綜上所述，本件上訴人以所使用之民族路237號1樓建物，遭訴外人蔡耀炳主張權利而無法於系爭新租約租賃期間中繼續使用為由，認係可歸責於被上訴人之事由所致，而依系爭新租約第8條第1項約定為終止系爭新租約契約之主張，並非有據；又系爭新租約雖因上訴人於97年3月12日對被上訴人為終止租約之意思表示通知後二個月生租約終止之效力，被上訴人依約本應返還保證金30萬元予上訴人，惟因上訴人乃係單方提前終止租約，系爭新租約之二個月通知期期間，上訴人仍應依約給付每月112,000元或117,600元之租金予被上訴人，另加計依系爭新租約第4條第3項所示之一個月租金數額之違約金，其數額合計已逾30萬元，被上訴人並據以為與上開保證金返還之抵銷抗辯。從而上訴人再行請求被上訴人給付30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，另自97年4月1日起至返還上開30萬元之日止，按日給付上訴人3,000元之違約金之主張，均非有理。原審所認上訴人於97年3月12日所為終止租約之意思表示通知，不生系爭新租約單方終止之效力一節，固有未合。惟原判決所為上訴人敗訴之結論，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，仍無理由，所為上訴，仍應予以駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 楊國精
法 官 張國華法 官 林宗成上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 12 月 18 日
書記官