臺灣臺中地方法院民事判決 98年度簡上字第137號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 丙○○上 訴 人 甲○○法定代理人 丙○○被上訴人 謝孟緯上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國98年4月27日本院豐原簡易庭97年度豐簡字第766號第一審判決提起上訴，本院於民國98年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、被上訴人謝孟緯（原名謝孟維，民國97年1月25日改名）起訴主張：
一、本件被上訴人係請求劉建宏依約給付違約金等，上訴人係劉建宏之繼承人，故以上訴人為本件被告提起訴訟，合先陳明。劉建宏於87年間將其向財政部國有財產局承租坐落台中縣○○鄉○○段第1737地號土地（下稱系爭土地）之承租權、地上農作物及建物，以新台幣（下同）22萬元讓與被上訴人，被上訴人先後於87年11月30日及87年12月1日，各給付定金2萬元及2,000元與劉建宏，並於87年12月2日簽立讓渡契約書（下稱系爭讓渡書）之同時，給付餘款198,000元。依系爭讓渡契約書第4條及第6條之約定，「本讓渡物件，雙方約定契約完成同時，由乙方（即劉建宏，下同）邀同甲方（即被上訴人，下同）及見證人踏明界址，點交於甲方管理收益。」及「本件讓渡日後如因辦理放領，承租或承租人名義變更等過戶手續，需要乙方出面簽章或提交證件時，乙方應無條件隨時應付，並偕同辦理一切手續，不得有藉故刁難或要求任何費用之給付、補貼、加價等情事。倘需前出讓人等簽章，提交證件協辦時，亦由乙方負責辦理。」惟劉建宏迄今尚未交付系爭土地予被上訴人使用收益，亦未配合被上訴人向財政部國有財產局申請辦理承租人名義變更。
二、系爭讓渡契約書第4條約定之給付期限為契約成立時，依民法第229條第1項之規定，上訴人應負遲延給付責任；系爭讓渡書第6條約定之給付則無確定期限，故被上訴人於97年8月22日以存證信函催告上訴人履行，依民法第229條第2項規定，自存證信函到達時起，上訴人應負遲延給付責任。且被上訴人於上開存證信函中同時表明期限內不履行即解除雙方所定之契約，參諸最高法院86年度台上字第2012號判決要旨：
「契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示。」據此，兩造間之契約業已依法解除。
三、依民法第259條第2款之規定，契約解除，當事人互負回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。被上訴人於87年12月3日之時起，已給付全部價金22萬元，爰依回復原狀之法律關係請求償還22萬元及自給付價金之翌日起，按年息5%計算之利息。又系爭讓渡契約書第10條約定：「雙方應以誠信原則履約，倘甲方不履行本約時，所交之價款悉數由乙方沒收，並自動解約，反之，如乙方不履行本約時，應加倍償還其所受領之金額作為違約賠償，並自動解約。」上訴人未履行契約所定之給付義務，業如前述，是其應負有給付違約金之義務，違約金應按其所受領之價金22萬元計算。
四、被上訴人於簽約購買系爭土地承租權及地上物後，訴外人李昊口頭表示願以50萬元購買，被上訴人亦表示同意，但告知須先催促上訴人履行辦理租約之換約登記，詎上訴人即將系爭土地之承租權及地上物以相同之價格50萬元轉讓予李昊，並於97年7月4日與出租人林務局東勢林區管理處簽立租賃契約更名登記，致使被上訴人依已定計劃可得出售系爭土地承租權獲得50萬元，經扣除22萬元之買價，喪失可賺取28萬元之利益，是被上訴人所失利益28萬元，自得向上訴人請求賠償。爰依據起訴主張之同一事實、追加後並無礙於上訴人之防禦及訴訟終結等事由，追加民法第226條第1項、第231條第1項之損害賠償請求權為本件訴訟標的。茲就違約金22萬元及損害賠償28萬元合計僅請求22萬元，如認定違約金22萬元之數額過高而予酌減，則酌減後違約金之數額仍與損害賠償之請求金額28萬元一併計算，上訴人至少應給付22萬元。
五、被上訴人於91年間，曾就本件履行契約事件申請台中縣東勢鎮調解委員會調解，詎上訴人當時即不願履行契約，致調解不成立。再於本件起訴前，被上訴人始悉上訴人已讓與及辦理租約更名登記予訴外人李昊，足證上訴人為蓄意毀約，其目的係以一物二賣，以圖取更多利益。且依其分別向被上訴人及李昊收受22萬元及50萬元之價金，而僅須給付22萬元違約金，依一般客觀事實及社會經濟狀況以及被上訴人所受之損害（87年12月給付全部價款至今，劉建宏及上訴人未履行任何契約義務）衡量，此項違約金數額並不致過高，顯無酌減之必要。綜上所陳，上訴人應負回復原狀義務，返還已受領價金22萬元，給付違約金及損害賠償22萬元，合計44萬元。並聲明：上訴人應連帶給付被上訴人44萬元，暨其中22萬元自87年12月3日起；其餘22萬元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
六、上訴後補稱：本件買賣是事實，價金也已付清。當時係透過朋友張炳祿與劉建宏接觸，看過現場後，被上訴人認為符合條件，即當場議價，之後付了定金，87年12月2日簽讓渡書並付22,000元定金，嗣後再付尾款198,000元，所有款項皆已付清。款項付清後，劉建宏有交付辦理契約轉讓所需之印鑑證明，後來因為契約書上劉建宏的印鑑章被水滴到而模糊，被上訴人申請移轉登記遭林務局駁回，被上訴人在付清款項的1星期後，去找劉建宏補蓋印章。此讓劉建宏補蓋印章之契約書被上訴人未提出過，後遇921地震、72水災，因契約書放在資料櫃下層而滅失，遭國有財產局駁回之資料亦同遭滅失，然讓渡契約書係放在資料櫃最上層並未滅失等語。
貳、上訴人則以：
一、被上訴人係代書，倘當時確有買賣行為，不可能拖延至今均未辦理。又所有資料均係被上訴人單方出示，因此劉建宏於87年間是否確有出售系爭土地承租權等予被上訴人之情事無從辨真，當時被上訴人致電告稱系爭土地已以60萬元售出，後買主曾詢上訴人法定代理人劉淑分，發現當事人間契約並未約定清楚，買主即發存證信函予被上訴人，後被上訴人與劉淑分進行調解程序，但因被上訴人本身係代書，卻漏掉最重要的印章未蓋，故調解並未成立。上訴人並未以高價將土地賣予李昊，出面買賣之人乃李昊之父，其父給付紅包予上訴人，而非被上訴人所稱的50萬元。被上訴人主張當初已向劉建宏購買系爭土地承租權，且係由被上訴人自己去辦理手續，因未辦理好才造成此糾紛，若要上訴人方面再拿錢出來不合理等語，資為抗辯。並聲明：駁回被上訴人之訴。
二、上訴後補稱：
（一）劉建宏為上訴人法定代理人丙○○之前夫，在88年初劉建宏過世後1個月左右，被上訴人代書事務所的一位陳小姐來電向丙○○說明劉建宏1個月前將系爭土地承租權以22萬元賣予被上訴人，然上訴人等當時對此事完全不知情，陳小姐則表明不然上訴人以22萬元買回，或願包紅包請上訴人幫被上訴人蓋印章。劉建宏與被上訴人互不相識，一般辦理過戶寫下讓渡書之重要證件：身分證影本、戶籍謄本、印鑑證明均無，讓渡契約書簽立後亦未到法院辦理公證，被上訴人身為專業代書，其所為漏洞百出。
（二）上訴人法定代理人丙○○在89年7月6日至國有財產局辦理國有林地租賃契約書完成，並至被上訴人服務處請教被上訴人事情經過，但未獲置理。嗣於91年1月17日調解未成立，經過1星期再為調解時，上訴人要求換掉被上訴人所請之調解委員劉正文先生，而致調解仍不成立。
叁、本件原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應連帶給付被上
訴人24萬元，及其中22萬元自87年12月3日起，其餘2萬元自97年10月1日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依職權宣告假執行，駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，該部分已告確定。上訴人則對其敗訴部提起上訴，聲明廢棄原判決廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人則聲明駁回上訴。
肆、本院之判斷
一、本件被上訴人主張：上訴人為劉建宏之繼承人，劉建宏生前向財政部國有財產局承租系爭土地，劉建宏死亡後，上訴人將系爭土地承租權及地上物出售轉讓予李昊，並於97年7月4日與出租人林務局東勢林區管理處簽立租賃契約更名登記等情，業據其提出戶籍謄本、國有林地租賃契約為證，並有行政院農業委員會林務局東勢林區管理處97年11月11日勢政第0000000000號函所附系爭土地歷年承租人變動情形等相關資料在卷可憑，復為上訴人所不爭執，堪信為真實。
二、被上訴人主張劉建宏於87年間以22萬元之價格，將系爭土地之承租權及地上物等出售予被上訴人，被上訴人已付訖價金，上訴人既已將系爭土地之承租權轉售李昊，且將系爭土地及地上物交付予李昊占有使用，已無法依約給付，被上訴人自得解除契約，請求回復原狀等情，上訴人則否認劉建宏有將系爭土地之之承租權出售予被上訴人之情事。兩造主要爭執在於：（一）被上訴人請求上訴人返還買賣價款22萬元，是否有理由？此涉及上訴人之被繼承人劉建宏生前是否已曾將系爭土地之承租權，以22萬元之價格出售與被上訴人，且被上訴人已將價款22萬元交付與劉建宏。（二）若認被上訴人已以22萬元向劉建宏購買系爭土地之承租權，則於上訴人給付不能後，被上訴人因上訴人之違約，得請求之違約金為若干？茲分述如下：
（一）被上訴人主張劉建宏於87年間將系爭土地之承租權及地上農作物及建物，以22萬元讓與被上訴人，被上訴人於簽約當時給付定金22,000元（即簽約之前，先於87年11月30日給付2萬元，同年12月1日再給付2,000元）；嗣於87年12月2日，即實際簽立書面契約之同時，給付198,000元等情，業據其提出系爭讓渡契書、訂金收據各1份，並舉證人張炳祿為證。上訴人雖以前開情詞置辯，惟查：
⒈上訴人就系爭讓渡契約書及定金收據上劉建宏之簽名及
印文，雖以：很模糊，無法辨識，認為該契約成立有問題等語（見本院卷第52頁正反面）置辯，惟嗣後亦自承：被上訴人當時與劉建宏寫的轉讓書，是他們是私底下寫的，上訴人不瞭解等語（見本院卷第53頁正面），足認上訴人僅係對於被上訴人與劉建宏當時是否有簽立讓渡契約書無所知悉，要不足據此否認讓渡契約書及定金收據之真實性。
⒉系爭讓渡契約書之出讓人處、立契約書人處及第3條簽
收價金人處等，均有劉建宏之簽章，且系爭讓渡契約書末尾「立契約書人」及劉建宏簽立之訂金收據所蓋用劉建宏之印文，均與劉建宏向國有財產局訂立租賃契約及與台中縣東勢鎮戶政事務所核發印鑑證明之印文相同（見原審卷第13至18頁、第36頁）。而該印鑑證明核發之日期與系爭讓渡契約書簽訂日期相同，均係87年12月2日，顯係劉建宏因將系爭土地之承租權轉讓予被上訴人，而前往申請，足見系爭讓渡契約書及訂金收據應係劉建宏與被上訴人簽訂。
⒊證人即系爭讓渡契約之介紹人張炳祿於原審結證稱：「
我與上訴人父親劉建宏是工作時認識的，約有十多年的時間…，大約在十多年前他們夫妻剛離婚不久，他有來找我說有一塊地是他的名字承租的土地，他說可以買賣權利，他問我是不是可以找人來買，因為他剛離婚沒工作缺錢用。結果我們透過我朋友張鎮明介紹被上訴人給我認識，談買賣是在被上訴人那邊，當時有我、我老婆、張鎮明、劉建宏、被上訴人在場，談的時候是說要先看地，回來再談價格。看地時我有在場，談價格時我也在場。原來劉建宏是開價28萬元，被上訴人說因為地有一半是種樹，只有一半是種甜柿，希望以22萬元買賣，劉建宏也同意，當場就先交2萬元訂金，有簽立買賣契約書，過沒幾天後就有交付20萬元給劉建宏，當時我也在場。交付20萬元的時候，劉建宏就拿印章給原告蓋章，需要轉讓變更之資料當場就已蓋章，約拿了20萬元後兩三個星期後，被上訴人找我說要找劉建宏因為漏蓋壹個印章，但我要找劉建宏時就聽說他已經過世了…我只知道這塊地是賣給被上訴人。」等語（見原審卷第82頁），證述其介紹被上訴人向劉建宏以22萬元之價格購買系爭土地之承租權，被上訴人已交付22萬元予劉建宏。
⒋上訴人雖抗辯：依劉建宏與國有財產局之約定，不能私
下買賣承租權，故劉建宏不可能將系爭土地之承租權賣給別人；系爭土地有3甲多，但讓渡契約書卻記載1甲1分地，且土地上並無所謂甜柿等農作物，讓渡契約書記載之農作物與現況不符；又張炳祿於原審到庭證述定金是2萬元，尾款是20萬元，與轉讓書上所載之定金2萬元及87年12月2日再給付198,000元不符云云。惟縱劉建宏與系爭土地之出租人財政部國有財產局有不得將承租權轉讓予他人之約定，而劉建宏違反該約定，依其等簽訂之國有林地租賃契約書第12條第4款之約定（見原審卷第11頁），亦僅係國有財產局得終止租約之問題，且實際上向國有財產局或林務局承租土地，而將承租權讓與他人者，所在多有，上訴人亦將其承租權轉讓予李昊，是尚難據此認劉建宏未將系爭土地之承租權讓渡予被上訴人。其次，劉建宏向國有財產局承租系爭土地之面積為3.479公頃，此有國有林地租賃契約書在卷可憑（見原審卷第11頁）。被上訴人與劉建宏簽訂之系爭讓渡契約書第1條亦約定劉建宏將系爭土地面積3.479公頃，連同地上作物（農作物、建物）讓渡於被上訴人，並進而載明：實際耕作面積以劉建宏點交後面積1.6公頃左右等語（見原審卷第13頁）；前開訂金收據亦戴明：茲收到謝孟維購買劉建宏所有系爭土地面積3.479公頃所有權利範圍2分之1（約1甲6分地）買賣價金計22萬元整等語（見原審卷第18頁），足見劉建宏讓與被上訴人之系爭土地承租權範圍，係劉建宏實際耕作範圍1.6公頃左右。再者，系爭讓渡契約書第1條約定劉建宏連同系爭土地上之作物（農作物、建物）讓渡於被上訴人，並未載明農作物之種類，上訴人已自承不瞭解被上訴人與劉建宏之交易，復未證明被上訴人與劉建宏交易時系爭土地所種植之農作物現況如何，任意以前揭情詞指摘，自非可採。至於證人張炳祿所述被上訴人給付劉建宏訂金、本金之數額與被上訴人所述縱稍有出入，惟其證述被上訴人與劉建宏締約經過及主要情節即：其介紹被上訴人向劉建宏以22萬元之價格購買系爭土地之承租權，被上訴人已交付22萬元予劉建宏等情，與被上訴人提出之讓渡契約書、訂金收據所載及被上訴人主張之情節大致相符，自屬信而有徵而可採信，益徵被上訴人與劉建宏間確有簽立讓渡契約書及訂金收據，並交付價款之事。⒌綜上所述，被上訴人確已以22萬元向劉建宏購得系爭土地之承租權，其並已付清該22萬元之價款，要無可疑。
按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第348條第2項、第226條第1項定有明文。又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，亦為同法第256條所明定。本件系爭土地之承租權既已出售與被上訴人，出賣人劉建宏自負有使買受人即被上訴人取得該承租權之義務，上訴人為劉建宏之繼承人，劉建宏死亡後，上訴人承受劉建宏之權利義務，自有義務協助被上訴人辦理取得系爭土地之承租權，並將系爭土地交付予被上訴人使用收益。惟因上訴人嗣後已將系爭土地之承租權出售與李昊（按實際接洽買賣之人為李昊之父李台克），並已辦理過戶手續完畢，則本件上訴人已無法履行其等應負之契約義務，被上訴人依民法第256條之規定解除契約，自屬有據。又被上訴人於97年8月22日以存證信函催告上訴人於文到10日內履行，同時表明期限內不履行即解除雙方所定之契約，該存證信函於97年8月25日送達於上訴人，有被上訴人提出之存證信函及掛號郵件收件回執在卷可稽（見原審卷第19、20、
26、27頁），兩造間之契約業於97年9月4日解除。⒍按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，由他方受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。本件上訴人之被繼承人已於87年12月2日自被上訴人方面受領22萬元之價金乙節，已如前述，則於本件契約解除後，被上訴人自有權請求上訴人償還該買賣價金22萬元及自87年12月3日起之利息，是被上訴人此部分請求核屬有據。
（二）本件若認被上訴人已以22萬元向劉建宏購買系爭土地之承租權，則於上訴人給付不能後，被上訴人因上訴人之違約，得請求之違約金為若干？經查：
⒈證人即實際上與兩造接洽之李台克（即李昊之父）於原
審結證稱：「我在這件買賣之前一年半，就在東勢看了一些土地，準備退休後種樹，就認識原告，他有帶我去看十幾個地方，本件被告出賣權利的這塊地，原告也有帶我看過，但是我當時並不滿意，過程是有談到這塊地價格約是3、40萬元，但沒有成交，因為我當時並不滿意這塊地。之後原告又帶我看另一塊地也付了訂金2萬元，但後來發現有墳墓的問題沒有買成，因這件事情也就跟原告沒有聯絡了。後來隔了約大半年，因我在郵局上班，剛好丙○○本人來辦事，雙方聊到東勢的環境，鄭小姐說他有塊地他與小孩都沒有辦法處理，如果你喜歡種樹的話可以去看看，後來我找一個假日特地去爬山並看地，我看過後就知道是以前原告帶我來看的其中一塊，那時候也跟鄭小姐說地形太陡我不滿意。隔幾個月後鄭小姐又打電話給我問我要不要買，我認為或許是機緣，我想種種樹就可以活動活動，經過幾次後我請別的代書查證權利能否轉讓，代書說原則上沒有問題，所以就決定要買，價碼是我與鄭小姐談的，最後談定給鄭小姐是12萬元，並幫我找人砍草工價是3萬元。所以我與原告方面就之前的他筆土地買賣因墳墓問題沒有成交後，就沒有再接洽，至於本件的土地買賣與原告完全沒有關係。」等語。依證人李台克之證述，被上訴人主張其於向劉建宏買得系爭土地之承租權後，即以50萬元價格要轉售與李台克云云，顯與事實不符。亦即，被上訴人於向劉建宏購得承租權後，實際上並無已轉售之事實發生，則上訴人方面雖有債務不履行之違約行為，然被上訴人亦無所謂可預期之利益喪失之可言。且本件證人李台克事後向上訴人購買系爭土地之承租權之價格亦係12萬元，亦非如被上訴人所述之50萬元，故被上訴人就此部分事實之陳述，顯不可採。
⒉系爭讓渡契約書第10條約定「雙方應以誠信原則履約，
倘甲方不履行本約時，所交之價款悉數由乙方沒數，並自動解約，反之，如乙方不履行本約時，應加倍償還其所受領之金額作為違約賠償，並自動解約。」本件上訴人未履行契約所定之給付義務，業如前述，是其應負有給付違約金之義務。茲須說明者，上訴人應負之違約金為若干？按約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條定有明文。又約定之違約金是否相當，應以一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量標準。本件原審認定被上訴人於87年間向劉建宏購得系爭土地之承租權後，客觀上並無轉售之情事，亦即其並無可預期利益之損害，被上訴人就此部分並不爭執，是被上訴人取得系爭土地之承租權，除依法須繳交租金與林務局外，尚無具體之商業利益可圖，故被上訴人損害，亦屬輕微。本院綜核各情，認原審將違約金酌減至以2萬元為適當，尚非無據。
三、綜上所述，被上訴人依解除契約後回復原狀、約定違約金條款及繼承之法律關係，起訴請求上訴人連帶返還買賣價金22萬元及自87年12月3日起之利息，及2萬元之違約金，暨自97年10月1日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第499條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 林洲富
法 官 曹宗鼎法 官 黃渙文正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 8 月 28 日
書記官