臺灣臺中地方法院民事判決 98年度簡上字第78號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 石娟娟 律師複代理人 潘仲文 律師被上訴人 依公園管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國98年2月20日本院臺中簡易庭97年度中簡字第5110號第一審判決提起上訴，本院於民國98年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人（即第一審原告）起訴主張：訴外人丁○○因積欠訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）借款未還，致其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及地上建物（建號4811號）門牌號碼臺中市○○區○○路949之5號2樓之2，樓層面積143.5800平方公尺、附屬建物陽台28.67平方公尺、雨遮2.51平方公尺及共同使用部分即建號4882號面積3118.76平方公尺之應有部分10萬分之3132（以下簡稱系爭房地），均遭華南銀行查封拍賣，並經鈞院民事執行處舉行公開拍賣而為上訴人於民國（下同）93年5月20日得標買受，嗣經核發不動產權利移轉證書而取得上開建物、土地之所有權。惟上開建物係屬公寓大廈之集合住宅，該大廈之共同使用部分（建號4882號）除包含法定空地、頂樓平台等供全體區分所有權人及住戶共同使用者外，於地下室亦有停車空間，並由原先該建物之建商另與承購停車位者明定停車位之使用權，並依車位編號成立分管契約。是以上訴人依法取得之上開建物所有權應包含1個平面停車位及2個機械停車位。又該地下停車位中，編號B1-8號平面停車位及B3-3、B3-16號機械停車位（以下簡稱系爭停車位）原即屬訴外人丁○○所使用，為共同使用部分應有部分之附屬停車位；上訴人既已依拍賣程序取得上揭訴外人丁○○之不動產，則前開停車位自應亦由上訴人取得所有權及使用權，並依分管契約享有單獨之管理權。然就上揭2個機械停車位部分，目前均由該建物所在之公寓大廈管理委員會即被上訴人（即第一審被告）管理、出租收益中，前經上訴人請求返還，被上訴人並於96年6月間召開區分所有權人會議決議自同年6月1日起將上揭機械停車位管理、收益、使用權交予上訴人，並簽訂切結書。詎被上訴人片面取消前開協議，並拒絕將上開2個機械停車位返還上訴人，是以上訴人爰本於民法第767條及分管契約，並依不當得利之法律關係請求被上訴人返還系爭停車位及返還於被上訴人占用期間相當於租金之不當得利等語，並求為判決：被上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號上建物即建號4811號門牌號碼臺中市○○區○○路949之5號2樓之2地下室編號B3-3及B3-1 6號2機械停車位遷讓返還上訴人；並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前開停車位之日止，按月給付上訴人新台幣（下同）4,000元；被上訴人應給付上訴人212,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人前手即訴外人丁○○於上揭不動產登記之機械式車位應為地下三層21、23-1號機械式停車位，而非上訴人所主張之B3-3、B3-16號機械停車位，目前該地下三層21、2 3-1號機械式停車位確實另有住戶在使用，但與本件之B3-3、B3-16號機械式停車位無涉，且被上訴人亦無權決定要將本件上訴人所主張之B3-3、B3-16號機械停車位交付予上訴人使用；又前揭切結書既經被上訴人於97年5月24日召開之區分所有權人大會予以否決，則上訴人不能再依該切結書對被上訴人有所主張等語，資為抗辯。
三、本件第一審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人全部聲明不明，提起上訴，並於本院聲明：㈠廢棄原判決。㈡被上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號上建物即建號4811號門牌號碼臺中市○○區○○路949之5號2樓之2地下室編號B3-3及B3-16號2機械停車位遷讓返還上訴人。並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前開停車位之日止，按月給付上訴人4,000元；被上訴人應給付上訴人212,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人則於本院聲明：駁回上訴。
四、上訴人於本院補充陳述：
（一）「依公園」公寓大廈之住戶所購買停車位之面積，係登錄於區分所有權人共同使用部分之應有部分面積內，有購買「平面停車位」者，於共同使用部分之應有部分面積內加計約12.08平方公尺，有購「機械停車位」者，於共同使用部分面積加計6.04平方公尺（計算方式詳見原審民事起訴狀附表一），是以，上訴人因拍賣目前丁○○取得之本件建物面積，於共同使用部分之應有部分面積內，所加計之面積約24.15平方公尺，足見包括1個平面車位、2個機械停車位之所有權或使用權。
（二）上訴人向鈞院拍賣取得之訴外人丁○○之建物所有權，包括1個平面停車位、2個機械停車位，此既為兩造所不爭執，而上開2個機械停車位，衡情依理，應係編號B3-3及B3-16號之2個機械停車位，蓋據「依公園」公寓大廈地下停車位之使用狀況以觀，目前除系爭B3-3及B3-16號之2個機械停車位，確實無人使用外，其餘停車位均由購買停車位之住戶，依郡將建設公司所核發之「停車位置證明書」之編號，分管使用中，對此，被上訴人亦已自認無誤，是核諸一般人經驗法則及常理判斷，所餘無人使用之系爭編號B3 -3及B3-16號2機械停車位，應為上訴人之前手即丁○○購買之2個機械停車位之共同使用部分無訛。
（三）況且，系爭編號B3-3及B3-16號停車位之管理費，在91年間均係由訴外人丁○○以其擔任負責人之郡將建設股份有限公司（以下簡稱郡將公司）名義繳納，上訴人之前手丁○○亦曾自91年10月30日起，將系爭編號編號B3-3號之停車位出租與同社區住戶即訴外人戊○○，並收取每月1500元租金，足見丁○○當時確已有權使用管理系爭編號B3-3及B3-16號2機械停車位，並為被上訴人所明知及肯認。
（四）訴外人丁○○乃係原建商郡將公司之董事長，與郡將公司關係密切，而坊間一般建設公司為能靈活財務之運用，將尚未賣出之餘屋先移轉至個人戶（人頭戶）下，藉能向銀行取得房屋貸款之情形，可謂所在多有，而本件以訴外人丁○○名義購買郡將公司店6之房屋，亦是郡將公司為取得銀行貸款之商業手法之一，故91年8月1日房地買賣合約書上所記載之機械停車位之編號，應係郡將公司將當時尚未賣出之停車位，先任意選擇2個號碼填列所致（即地下3層21、23-1號），但郡將公司並未如出售予其他住戶般，核發停車位之共有人分管證明之「停車位置證明書」予丁○○，且丁○○於91年9月17日與華南銀行五權分行簽訂之抵押權設定契約書，其上載明：本抵押權設定包括機械停車位2位、平面車位1位一併設定（權利範圍1060/100000）等內容，核其內容，乃係針對該房地附屬之（權利範圍1060/100000）一併設定抵押權，並非針對特定之停車位編號來設定，益見，被上訴人所提出之房屋買賣契約書上機械停車位，縱有車位編號之記載，亦不能僅以該記載率然做為依公園停車位使用分管之認定。
（五）實則，依公園社區之地下室停車位，原建設公司即郡將公司對於所有權購買停車位之住戶，均會核發乙紙「停車位置證明書」以資證明，並由購買車位之住戶依編號管理使用停車位，而編號地下3層21、23-1號之停車位，郡將公司嗣後於91年10月間分別出售予店1及店2住戶，並於「91.10.18 日」、「91.10.31日」出具「停車位置證明書」，分別將編號地下3層21、23-1號之停車位，交予店1及店2管理使用，足見該編號地下3層21、23-1號，依分管契約係劃定分別由店1、店2住戶使用，並非上訴人之前手丁○○。
（六）今上訴人明知編號地下3層21、23-1號之停車位之所有權人，為店1、店2住戶，於不爭執事項中⑸，不爭執地下3層21、23-1號之停車位已經出售給店1、店2住戶，且該住戶均是持有「停車位置證明書」之合法使用權人之事實，卻又於嗣後一再抗辯依分管契約，上訴人應係地下3層21、23-1號之停車位，並系爭編號B3-3及B3-16號停車位云云，其主張前後矛盾，不足為採。
（七）依公園社區管委會主任委員秦雅嫺於96年6月間曾代表社區與上訴人簽立之切結書，其中第5條規定，乙方應自「依公園」社區區分所有權人會議決議同意本切結書之日起10日內撤回仲裁聲請書，上開切結書之簽訂，確係當時主委於96年6月9日決議召開公園社區區分所有權人暨住戶大會決議通過並授權簽立，上訴人於96年7月4日撤回仲裁聲請，本件依兩造於96年6月簽立之切結書第2點載明「自96年6月1日至97年5月31日止一年期間，乙方不得將上開車位售予第三人，且若本社區任何住戶對於編號B3-3及B3-16號停車位主張所有權或使用權，經甲方受理時，乙方應即交還該停車位使用權於甲方保管，俟爭議釐清後再行處理。」等語，核其內容，必須是社區之住戶對於系爭編號B3-3及B3-16號停車位，出面主張所有權或使用權之情形下，上訴人始須交還停車位並俟爭議釐清後再行處理，換言之，若社區住戶對於系爭編號B3-3及B3-16號停車位，無人出面主張權利，則上訴人自無庸交還系爭停車位，詎原審判決逕以嗣後相距一年之97年5月24日之社區區分所有權人會議決議否認，即謂該切結書之條件未成就云云，實有誤解。
五、被上訴人於本院補充陳述：
（一）丁○○為郡將公司之董事長，當然得使用任何尚未賣出之停車位，使用權並不代表是擁有權，出租或使用是個人行為，是否合法或違法皆非被上訴人管委會所能論斷，故使用或出租並不能證明是其所擁有。
（二）一車位或一屋兩賣、兩貸常有所聞，丁○○為郡將公司之董事長是否有一車位兩賣、兩貸或如何去開立證明向銀行貸款，實非被上訴人管委會所能論斷或瞭解，被上訴人管委會之立場只能憑實際證明才能將代管車位交由所有權人。
（三）華南銀行所提供給鈞院之函文中，說明之第2項清楚記載借戶提供房地買賣合約書中第3項，載明車位編號為地下1樓8號及地下室3樓21、23-1號機械式車位，與上訴人所要求之系爭編號B3-3及B3-16號停車位不符，故被上訴人實無法也無權答應。
六、本件經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：
（一）兩造不爭執事項：⒈上訴人曾向法院拍賣取得訴外人丁○○因積欠華南銀行借
款因而遭法院拍賣其所有上開系爭房地，並已取得所有權。
⒉上訴人取得上開建物所有權包括1個平面停車位、2個機械停車位。
⒊被上訴人96年6月間召開區分所有權人會議決議，自同年6
月1日起將編號Ｂ3-3、Ｂ3-16停車位之管理、收益及使用權交予上訴人，並立有切結書。
⒋華南銀行函復：「二、借戶（按即前手訴外人丁○○）提
供房地買賣合約書中第（三）項載明車位編號，為地下一層8 號及地下三層21、23-1號平面式、機械式車位應有持分1060 /100000。三、土地建築改良物抵押權設定契約書中第21欄中記載：本抵押權設定包括機械車位2位平面車位1位，一併設定（權利範圍1060 /100000）。」⒌上開地下三層21、23-1號機械式車位，已經出售給店一、二住戶。
⒍丁○○（按，依上訴人所提出〈上證5〉之管理費繳交明
細表顯示，應係郡將公司繳交清潔費，附此說明）曾經就系爭2個機械停車位為編號Ｂ3-3、Ｂ3-16停車位，繳納清潔費。丁○○並曾將Ｂ3-3機械停車位出租給同社區住戶戊○○。
（二）兩造爭執事項：上訴人主張系爭2個機械停車位為編號Ｂ3-3、Ｂ3-16停車位，上訴人有權使用，此為被上訴人所否認，並辯稱：依分管契約應係地下三層21、23-1號機械式車位（另有住戶在使用）。何者有理？
七、得心證之理由：
（一）本件上訴人主張伊經法院拍賣取得上開系爭房地，且上訴人依分管契約有1個平面車位、2個機械停車位之所有權或使用權等情，業據其提出本院不動產權利移轉證書、「依公園」各住宅分坪表（見原審民事起訴狀附表一），並為被上訴人所不爭（被上訴人提出之丁○○於91年8月1日向郡將公司之房地買賣合約書，亦顯示上訴人之前手確有1個平面車位、2個機械停車位），自堪信為真實。
（二）茲有疑義者，上訴人主張系爭2個機械停車位為編號Ｂ3-3、Ｂ3-16停車位，係上訴人是否有權使用？經查：
⒈按各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之
使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分，自與其所持有之應有部分之多寡無涉，最高法院89年度台上字第1994號民事判決意旨闡釋甚明。又實務上為避免共有人於訂定分管契約後，任意將應有部分轉讓他人，致破壞原有分管之狀態與效力，有失公平，遂認為共有人與他共有人訂立共有物分管特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約對受讓人仍繼續存在（最高法院48年度台上字第1065號民事判例參照）。上訴人既主張其就系爭2個機械停車位為編號Ｂ3-3、Ｂ3-16號停車位有權使用，此為被上訴人所否認，上訴人自應就該有利於己之事項負舉證責任。
⒉本件被上訴人之前手即訴外人丁○○係於91年8月1日向郡
將公司（當時負責人係顏光宏）購買系爭建號4811房地（即店6、車位地下1層8號、地下3層21、23-1號）等情，此有被上訴人於98年7月30日庭呈房地買賣合約書在卷可稽，且依被上訴人提出華南銀行五權分行函復略以：「二、借戶（按：即前手訴外人丁○○）提供房地買賣合約書中第（三）項載明車位編號，為地下一層8號及地下三層
21.23-1號平面式、機械式車位應有持分1060/100000。
三、土地建築改良物抵押權設定契約書中第21欄中記載：本抵押權設定包括機械車位2位平面車位1位，一併設定（權利範圍1060/100000）」等情，亦有該函文附卷可為佐參，可見上訴人之前手即訴外人丁○○有權使用之2個機械停車位應係地下3層21、23-1號。依最高法院之上開見解，原先就停車位劃定之分管契約對上訴人仍繼續存在，故上訴人訴請被告返還目前由被上訴人所管理之系爭編號Ｂ3-3、Ｂ3-16號機械式停車位乙節，顯與上開原有之分管契約並不符合。
⒊且查，上開地下三層21、23-1號機械式車位，已經原建設
公司即郡將公司先後於91年10月18日、91年10月31日出售予同社區店1（周文萍）、店2（宋韋勳）之住戶等情，有被上訴人於原審提出之停車位置證明書2份在卷可佐，且為上訴人所不爭，亦堪認係真實。雖上訴人主張：丁○○曾於91年10月30日有出租系爭Ｂ3-3停車位予戊○○等情，有其於原審提出之車位租賃契約書1份在卷可憑，此固為被上訴人所不爭，然查，訴外人丁○○係於91年8月1日向郡將公司購買系爭建號4811房地（即店6、車位地下1層8號、地下3層21、23-1號），而上開地下三層21、23-1號機械式車位，係於91年10月18日、91年10月31日始由郡將公司出售予同社區店1、店2之住戶，業見前述，依丁○○與戊○○所訂之車位租賃契約書，訂約日期係91年8月11日（租期係自91年10月30日起至92年10月29日止），亦即於丁○○與戊○○訂立車位租賃契約書之時（91年8月11日），郡將公司尚未將丁○○原購買之上開地下三層21、23-1號機械式車位出售，換言之，丁○○仍保有地下三層
21、23-1號機械式車位之使用權，因之，丁○○與戊○○所訂之車位租賃契約書，要係其所負責之郡將公司為管理系爭Ｂ3-3停車位而為出租之行為，僅係以丁○○名義訂立車位租賃契約書而已，是上訴人徒以其前手丁○○曾出租系爭Ｂ3-3停車位予戊○○之事實即謂前手丁○○乃至於上訴人有權使用系爭Ｂ3-3停車位云云，尚嫌無據。⒋上訴人復主張：系爭編號B3-3及B3-16號停車位之管理費
，在91年間均係由訴外人丁○○繳納，足見丁○○當時確已有權使用管理系爭編號B3-3及B3-16號2機械停車位云云，然查，依上訴人所提出管理費繳交明細表（上證5）顯示，係郡將公司繳交清潔費，並非丁○○個人繳納管理費，而建設公司就未售出之停車位管理使用，並繳納清潔費，亦與情理無違，是上訴人此部分主張要無可採。
⒌雖上訴人主張：依據「依公園」公寓大廈地下停車位之使
用狀況以觀，目前除系爭B3-3及B3-16號之2個機械停車位，確實無人使用外，其餘停車位均由購買停車位之住戶，依郡將建設公司所核發之「停車位置證明書」之編號，分管使用中，對此，被上訴人亦已自認無誤，是核諸一般人經驗法則及常理判斷，所餘無人使用之系爭編號B3 -3及B3-16號2機械停車位，應為上訴人之前手即丁○○購買之2個機械停車位之共同使用部分無訛云云，此為被上訴人所否認，惟查，按時下建設公司有一車位或一屋兩賣、兩貸之情事常有所聞，丁○○為郡將公司之董事長是否有一車位兩賣、兩貸或如何以開立證明向銀行貸款，實情究竟如何，誠難論斷，然上訴人以目前除系爭B3-3及B3-16號之2個機械停車位，確實無人使用外，其餘停車位均由購買停車位之住戶，故所餘無人使用之系爭編號B3 -3及B3-16號2機械停車位，應為上訴人之前手即丁○○購買之2個機械停車位之共同使用部分無訛云云，亦嫌速斷，而不足採。⒍又上訴人主張：依公園社區管委會主任委員秦雅嫺於96年
6 月間曾代表社區與上訴人簽立之切結書，其中第5條規定，乙方應自「依公園」社區區分所有權人會議決議同意本切結書之日起10日內撤回仲裁聲請書，上開切結書之簽訂，確係當時主委於96年6月9日決議召開公園社區區分所有權人暨住戶大會決議通過並授權簽立，上訴人於96年7月4日撤回仲裁聲請，本件依兩造於96年6月簽立之切結書第2點載明「自96年6月1日至97年5月31日止一年期間，乙方不得將上開車位售予第三人，且若本社區任何住戶對於編號B3-3及B3-1 6號停車位主張所有權或使用權，經甲方受理時，乙方應即交還該停車位使用權於甲方保管，俟爭議釐清後再行處理。」等語，核其內容，必須是社區之住戶對於系爭編號B3-3及B3-16號停車位，出面主張所有權或使用權之情形下，上訴人始須交還停車位並俟爭議釐清後再行處理，換言之，若社區住戶對於系爭編號B3-3及B3-16號停車位，無人出面主張權利，則上訴人自無庸交還系爭停車位，詎原審判決逕以嗣後相距一年之97年5月24日之社區區分所有權人會議決議否認，即謂該切結書之條件未成就云云，實有誤解等情，查上訴人主張：依公園社區管委會主任委員秦雅嫺於96年6月間曾代表社區與上訴人簽立之切結書，上開切結書之簽訂，確係當時主委於96年6月9日決議召開公園社區區分所有權人暨住戶大會決議通過並授權簽立，上訴人並依切結書撤回仲裁之聲請等情，業據其提出切結書、授權書、依公園社區區分所有權人暨住戶大會會議記錄（上證2）附卷可憑，固係屬實，然依被上訴人所提出97年5月24日「依公園」社區區分所有權人會議之會議紀錄1份所載內容，可知該區分所有權人會議業已決議取消管委會與上訴人間所訂之協議（參見該紀錄臨時動議案由二暨決議內容），系爭編號B3-3及B3-16號停車位之所有權或使用權之歸屬何人即發生爭議，而上訴人提起本件訴訟即係就系爭編號B3-3及B3-16號停車位係以民法第767條及分管契約主張權利，依前開說明，上訴人仍應就其有權使用系爭編號B3-3及B3-16號停車位係有權使用乙節舉證證明，是上訴人自不能僅憑其曾與被上訴人簽立切結書即謂其有權使用系爭停車位。
（三）綜上所述，上訴人並未就其有權使用系爭舉編號B3-3 及B3-16號停車位之事實舉證以實其說，上訴人就停車位返還之請求既於法無據，則其另主張就該停車位受有相當於租金之損害，並憑以訴請返還不當利得，亦失所附麗，於法不合，從而，上訴人本於民法767條及分管契約，訴請被上訴人返還系爭停車位，並依不當得利之法律關係訴請被上訴人給付相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當求予廢棄，並改判如其上訴聲明，為無理由，應駁回其上訴。
八、兩造其餘之陳述、攻擊防禦方法及舉證，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，併附敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 王 銘
法 官 王金洲法 官 張國華正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 9 月 11 日
書記官