臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1003號原 告 丁○○
戊○○丙○○共 同訴訟代理人 宋永祥律師
李美玉律師被 告 己○○
31號乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於98年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣參拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之十二，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，得假執行，如被告以新台幣參拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項分別定有明文。本件原告起訴原聲明：⑴被告應自座落門牌號碼為台中市○○區市○路○○○號之房屋遷出，並將上開房屋返還原告3人。⑵被告己○○及被告乙○○應連帶給付原告3人違約罰金新台幣（下同）100萬元暨律師費5萬元。⑶被告己○○及被告乙○○應自民國（下同）98年3月1日起，至被告己○○遷讓返還上開房屋予原告3人之日止，按月連帶給付原告10萬元。復於98年8月13日言詞辯論時將訴之聲明第一項撤回，並將訴之聲明第三項變更為請求被告連帶給付原告30萬元。核屬訴之聲明之變更及撤回(撤回部分依民事訴訟法第83條第1項，應由原告負擔訴訟費用，併此敘明)，依前揭規定，本院自應予以准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於97年9月間，將坐落台中市○○區○○段○○○○號、113地號、113之1地號、113之2地號土地及土地上門牌號碼為台中市○○區市○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告賴克，約明租期自97年9月1日起，至98年
2 月28日止，租金每月10萬元，並由被告乙○○擔任連帶保證人。嗣原告於98年2月28日租期屆滿前，以98年2月26日台中民權路郵局第0866號存證信函，通知被告應依系爭租賃契約第6條之約定，於租期屆滿時，無條件將租賃標的物遷空交還，詎料被告迄今仍置之不理，仍未遷出並交還系爭房屋予原告，顯有違約，原告得依契約第6條、第12條、第13條約定請求被告連帶給付原告違約罰金100萬元及律師費用5萬元。又被告己○○於租賃契約租賃期限屆滿後仍繼續占用系爭房屋至98年6月2日始搬遷，自獲有相當於租金之利益而致原告受有相當於租金之損害，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告等連帶給付30萬元相當於租金之不當得利。並聲明：⑴被告連帶給付原告3人違約罰金100萬元暨律師費5萬元。⑵被告應連帶給付原告30萬元。且陳明：願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋實際上是被告己○○於85年間即承○○○區○○段第111-0、113 -0、113-1、113-2共4筆土地約1,000坪，地上物全是由被告己○○出錢出力經營的，招攬廠商，十幾年來每次續約，均經雙方同意，被告己○○也按時繳付租金，原告租金收入已達數千萬。被告己○○不承認原告所稱97年9月1日，所簽訂之續約書，該續約書不符一般情理法原則，應屬無效。97年間原告戊○○至被告己○○管理室商討租期乙事，當面允諾被告己○○，可以與下游攤商再續約三年（因為當時重劃事宜尚未定案），然97年9月1日與被告再續約時，卻將兩份租約書要被告己○○蓋章後稱要拿回去給丁○○和丙○○蓋章，被告乙○○當天不在場，沒有簽名，即不負連帶保證之責任。此合約書內容為何，被告等完全不知，直到98年2月26日，原告始將合約書送來，並寄來存證信函稱98年2月28日為到期日，即刻搬遷房屋，停止營業，地上物補償金也領走，手段極其惡劣等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張：原告於97年9月間，將坐落台中市○○區○○段○○○○號、113地號、113之1地號、113之2地號土地，及系爭房屋出租予被告己○○，約明租期自97年9月1日起，至98年2月28日止，租金每月10萬元。嗣原告於98年2月28日租期屆滿前，以98年2月26日台中民權路郵局第0866號存證信函，通知被告應依系爭租賃契約第6條之約定，於租期屆滿時，無條件將租賃標的物遷空交還，惟被告遲至98年6月2日之始遷出等情，有原告所提出原告與被告己○○就系爭房屋於97年9月1日簽訂之「土地暨房屋租賃契約書」1份、原告之台中民權路郵局第0866號存證信函1份、台中市地方稅務局房屋稅證明書1份，雖被告己○○自認在系爭租賃契立契約人欄簽名，惟以前詞置置辯，然查：
㈠被告己○○雖辯稱：原告所稱97年9月1日，所簽訂之續約書
，該續約書不符一般情理法原則，應屬無效云云。依卷附原告與被告己○○就系爭房屋於97年9月1日簽訂之「土地暨房屋租賃契約書」，其第2條明訂「租賃期限經甲（即原告）乙（即被告己○○）雙方洽．．．自民國97年9月1日起至民國98年2月29日（98年2月僅28日，該日為28日之誤載）止」，是原告主張兩造租賃契約，租期僅約定至98年2月底，應屬可採；又參諸系爭租約附註記載：「本租賃土地及房屋因屬單元二重劃區域範圍，房屋拆遷補償屬甲方之權利，乙方不得藉故向甲方要求任何補償，並無條件配合重劃需要搬離。」等語，顯見原告與被告己○○均明知系爭房屋因屬單元二重劃區域範圍，重劃在即，租期不宜過長，乃有此短約之租賃契約；此再參諸卷附兩造於92年9月24日、94年10月30日、96年8月28日所簽之土地暨房屋租賃契約書各1份，該等租約上，均無上述附註，且92年9月24日租約系爭房屋租金為每月為16萬元；94年10月30日租約明訂第一年每月租16萬元，第二年起每月租金為18萬元；96年8月28日所簽租約每月租金則為18萬元，而本次系爭租約則約定每月租金為10萬元，顯見系爭租約是因應重劃事宜而簽署短期，且原告在租金上亦予被告優待，原告與被告己○○簽定系爭短期租約，本因情勢使然，被告抗辯：97年間原告戊○○來被告己○○管理室商討租期乙事，當面允諾被告己○○，可以與下游攤商再續約三年云云，未舉證證明，且不合兩造訂約時之實際情事，實難僅依被告單方陳述即為被告有利之認定。
㈡被告復辯稱：97年9月1日，被告己○○與原告再續約時，原
告將兩份租約書要被告己○○蓋章後，稱要拿回去給丁○○和丙○○蓋章，而被告乙○○當天也不在場，沒有簽名，即不負連帶保證之責任，此合約書內容為何，被告等完全不知云云，按如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力，民法第3條第2項定有明文。本件系爭租約之連帶保證人欄上，確實蓋有被告「乙○○」之印文，而原告與被告己○○另簽之前述92年9月24日、94年10月30日、96年8月28日所簽之土地暨房屋租賃契約書，連帶保證人欄上，均有被告乙○○之簽名及蓋有被告「乙○○」之印文；且審諸系爭租賃契約連帶保證人欄上，所蓋被告「乙○○」印文，與94年10月
30 日所簽之土地暨房屋租賃契約書連帶保證人欄上，所蓋被告「乙○○」印文同一，且觀94年10月30日所簽之土地暨房屋租賃契約書，被告乙○○亦僅印用印文而未親自簽名，其簽約形式與本件契約完全相同，綜觀被告乙○○為被告己○○之配偶，原告與被告己○○歷來租賃契約，均由被告乙○○擔任連帶保證人，系爭租賃契約書被告己○○不否認有簽名，而系爭租賃契約書連帶保證人欄上所蓋被告「乙○○」印文確屬被告乙○○所有，是系爭連帶保證人欄上，所蓋被告「乙○○」印文應係被告己○○簽約時，代被告乙○○所蓋用無誤，被告己○○辯稱其未代被告乙○○蓋用印章，顯係卸責之詞，而被告乙○○於事後復未對被告己○○代蓋印章之行為，追究偽造文書之刑責，顯見連帶保證人欄上，所蓋被告「乙○○」印文應係被告乙○○授權其夫己○○代理為之無誤，被告就其在連帶保證人欄上，蓋用被告「乙○○」印文一事，自應負本人之責任，而就系爭租賃契約負連帶保證之責任，被告乙○○辯稱：其未擔任系爭租賃契約之連帶保證人，不負連帶責任，應無可採。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第455條前段定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條亦定有明文。本件被告己○○向原告承租原告有之系爭房屋，因租期於98年2月28日屆止，被告己○○未依約履行，是被告己○○自98年3月1日起，即有債務不履行之情事，其自98年3月1日起，即屬無權占有系爭房屋，應可認定。再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」，民法第179條、民法第184條第1項前段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。
查被告無權占有原告所有之系爭房屋，依社會通念，可消極減免其應支付使用不動產之代價，而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益。再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院95年台上字第82號判決參照）。被告己○○於租期屆滿後，自98年3月1日起，仍無權占用系爭房租，嗣至98年6月2日方自系爭房屋遷離，並由原告指定之黎明自辦重劃會占有等事實，業據證人即黎明自辦重劃會理事甲○○到庭結證屬實（詳參本院98年8月13日言詞辯論筆錄），是原告主張被告己○○自98年3月1日起，至98年5月31日止3個月期間無權占用系爭房屋獲得不當得利，使原告受有損害，對原告負返還及賠償之責任，應可認定。又本件被告己○○向原告承租系爭房屋每月租金為10萬元，參諸被告己○○就其占用部分，作為經營玉市之用；再參諸被告己○○向原告承租時之每月租金數額，是原告主張其遭被告占用系爭房屋所受損害為每月10萬元，應可採信，被告己○○就其占有系爭房屋應按月給付原告每月10萬元，自98年3月1日起，至98 年5月31日止，3個月期間，計30萬元，應屬可採。另被告乙○○擔任系爭租賃契約之連帶保證人，就被告己○○未依約反還租賃物致原告所受之損害，應約應負連帶給付責任，是原告請求被告二人連帶給付30萬元，為有理由。
五、另原告復稱：被告己○○於契約屆至後，未依約遷出房屋，其得依契約第12條、第13條約定請求被告連帶給付原告違約罰金100萬元及律師費用5萬元云云。惟查：依卷附租賃契約第12條、第13條固分別約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時除應給付甲方違約罰金新台幣壹佰萬元外，甲方並得不經催告而逕行終止租約，如甲方因涉訟所繳納訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」、「乙方如有違反本契約各條項或損害租賃之房屋暨土地等情事時丙方（即被告乙○○）應連帶負損賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。甲方得要求解除或終止契約並要求損害賠償及廢棄物之清除費用或由押租金扣除」，惟查：依租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時除應給付甲方違約金新台幣壹佰萬元外，甲方並得不經催告而逕行終止租約．．．」等語，顯係規範原告與被告己○○於契約進行中被告己○○如有所違約，原告得提前終止租約，並請求賠償之謂，惟今原告與被告己○○之租約業已進行至98年2月28日屆止，於契約進行中，被告己○○並違約之情事，原告亦無從提前終止租約，原告自無從依此條文向被告己○○主張提前終止契，並請求給付違約金。此再諸租賃契第6條約：「乙方於租賃期滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃土地暨房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房地時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約罰金，至遷讓完了之日，乙方及連帶保證丙方絕無異議」，是租賃契約第6條業已就租期屆至，被告己○○未依約遷讓房屋之情事，特別約明原告得為請求違約處罰之效果，顯見契約第12條之概括罰約約定，自不包括契約第6條明定之情事，且依第12條所訂原告「得不經催告而逕行終止租約」等語觀之，該契約第12條所規定之之情事，自不包含契約屆至消滅，被告己○○未遷讓之情事在內，是被告己○○於租期屆至，未遷讓返還房屋，自應適用第6條之規約而無第12條規定之適用，且原告就被告己○○於契約屆至後無權占用系爭房屋3個月期間，請求被告連帶給付30萬元，已敘明如前，原告再爰引第12條、第13條規定請求被告連帶給付罰金100萬元及賠償律師費5萬元，自屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被告己○○於租約屆期後未立即遷讓房屋，無權占用達3個月，原告本於侵權損害賠償請求權及不當得利返還請求權，與連帶保證契約之約定，請求被告連帶給付原告30萬元，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，為所命金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為立證，與判決之結果不生影響，無庸再逐一予以論究。
參、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第85條第2項、第79條、第389條第1項第5款。
中 華 民 國 98 年 12 月 11 日
民事第二庭 法 官 涂秀玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 11 日
書記官 鐘麗芳