臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1257號原 告 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 丙○○上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國98年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○區○○段4小段建號1102號（即門牌號碼台中市○區○○街○○號4樓之5房屋全部）、坐落台中市○區○○段4小段建號1117號（即門牌號碼台中市○區○○街○○號4樓之6房屋全部）之房屋遷讓，交還原告。
被告應自民國98年3月28日起至前項房屋遷讓交還原告之日止，按月給付原告新台幣陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時其第二項聲明原為：被告應自民國98年3月27日起至房屋遷讓日止，按月給付原告新台幣（下同）8,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣於本院言詞辯論期日減縮第二項聲明為：被告應自98年3月28日起按月給付原告6,000元；揆諸前述規定，原告之減縮聲明，依法應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：㈠訴之聲明：
⑴被告應將坐落台中市○區○○段4小段建號1102號之房屋
，即門牌號碼台中市○區○○街○○號4樓之5房屋全部，暨台中市○區○○段4小段建號1117號之房屋，即門牌號碼台中市○區○○街○○號4樓之6房屋全部，遷讓交還原告。
⑵被告應自98年3月28日起至前項房屋遷讓交還原告之日止，按月給付原告6,000元。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷第一項請求，原告願供擔保請准予宣告假執行。
㈡陳述：
⑴原告甲○○於98年3月27日，經鈞院拍賣標得坐落台中市
○區○○段4小段6之19地號土地及台中市○區○○段4小段10之9地號土地，暨其上建物立德段4小段建號1102 號、立德段4小段建號1117號之房屋（即門牌號碼台中市○區○○街○○號4樓之5及4樓之6；以下簡稱系爭房屋）。又原告已全數繳納得標金額，並持有鈞院所核發之不動產權利移轉證書，取得系爭房屋、土地之所有權。
⑵被告丙○○乃系爭房屋拍定前，與前屋主間買賣房屋糾紛
（被告稱由前屋主交付該屋使用，尚未辦理所有權移轉登記），係屬被告與第三人間債權債務關係，不生物權變動之效果；而原告經由鈞院拍賣取得所有權人地位，乃分別於98年4月7日及98年4月21日以存證信函通知被告出面與原告簽訂不動產租賃契約，或搬離系爭房屋，惟被告置之不理，迄今仍未出面與原告簽訂不動產租賃契約，亦未搬離該標的，影響原告權益至鉅。
⑶按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。」民法第767條前段定有明文。系爭房屋為原告所有，被告無權占有原告所有之系爭房屋，原告自得依民法第767條之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有房屋所得之利益，原則以相當於該房屋租金額為限（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。被告占用系爭房屋之行為顯已嚴重侵害原告使用之權利，被告並因占用房屋而獲得不當得利，故原告當可依民法第179條不當得利之相關規定，要求被告賠償原告相關損失。系爭房屋之租金約為每月8,000元，被告從原告於98年3月27日拍得系爭房屋至今，一直占用不還，已嚴重侵害原告使用之權利，被告並因占用房屋獲得不當得利，故原告依民法第179條不當得利之規定，要求被告按月給付原告6,000元。
二、被告方面：㈠答辯聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
㈡陳述：
⑴系爭房屋乃被告兩年前從訴外人楊美鳳手中購買的，已付
房款40萬元，其他60多萬元的貸款約定辦完房屋過戶手續後付清，但後來楊美鳳下落不明，所有該房屋過戶手續一直未辦。法院不顧被告與楊美鳳的購屋契約，強制執行被告正在占有使用中之系爭房屋，必然會侵害被告的利益，被告作為買賣房屋契約債權人，強制執行債權人李涓杏為借款的債權人，其二人地位是平等的，都應當受到法律同等的保護，且占有在先，並不能誰先聲請強制執行而獲得一種優先於其他債權人的權利，不免對被告而言有失公平。
⑵以占有權而言，被告基於與出賣人楊美鳳之間的買賣契約
，對系爭房屋已經合法占有，享有占有權，具有權利推定、占有保護、占有持續三大功能，甚至具有物權的某些效力。
⑶以租賃契約而言，買賣契約已給付價款40萬元而無法過戶
，被告乃楊美鳳的債權人，與賣方楊美鳳見面，楊美鳳也承諾，尚未辦理所有權移轉登記，反正房屋已交付，房屋無償租賃被告使用，及至房屋過戶完成為止，如無法過戶，只好讓被告無期限住下去，屬租賃契約中不定期契約。⑷關於原告所說給付租金問題，原告向法院購此房屋時，法
院公告「建物查封時由買受人丙○○使用中（已交付然尚未辦理所有權移轉登記），於拍定後不點交」，原告已知上述情形而標購此屋，房屋使用權歸屬未定，卻還限期被告搬出此屋並付租金，實難讓人認同。最高法院81年台上字第2228號裁判意旨--強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或標得人為買受人。又不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條前段之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉而標的物尚未交付者，買受人仍無受益權。出賣人雖已喪失所有權，但是否有占有權源，並不以所有權為限，出賣人依民法第348條第1項、第373條之規定，僅負交付標的物之義務，於未交付前，利益尚歸於出賣人享有。
三、兩造經本院試行整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項：
⑴原告於98年3月27日經本院拍賣標得系爭房屋所有權。
⑵系爭房屋現為被告占有使用。
⑶原告曾於98年4月7日、21日以存證信函通知被告出面與原告簽訂不動產租約，或搬離系爭房屋。
㈡本件爭執事項(要點)在於：
⑴原告依據民法第767條請求被告遷讓、交還系爭房屋，是
否有理由？⑵原告依據民法第179條請求被告自98年3月28日起至遷讓交
還系爭房屋之日止，按月給付6,000元，是否有理由？
四、法院之判斷：㈠原告主張其於98年3月27日經本院拍定取得系爭房屋所有權
，系爭房屋為被告占有使用，原告曾於98年4月7日、21日以存證信函通知被告出面與原告簽訂不動產租約，或搬離系爭房屋等情，業據原告提出本院98年3月27日中院彥民執七字第44066號不動產權利移轉證書1份、臺中法院郵局存證信函第982、1131號2份、中華郵政掛號郵件收件回執4份（均影本）附卷為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。經查：
⑴依強制執行法第98條第1項規定，拍賣之不動產，買受人
自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。本院97年度執字第44066號強制執行事件所拍賣系爭房屋，由原告投標拍定取得，並由本院於98年3月27日核發不動產權利移轉證書，為兩造所不爭，並有拍賣不動產筆錄、不動產權利移轉證書附於該強制執行案卷可證，自堪信為真實。從而，原告自98年3月27日取得系爭房屋之所有權，應可認定。
⑵縱認被告主張其占有系爭房屋，係因其於兩年前向訴外人
楊美鳳所購買，已付房款40萬元，其他60多萬元的貸款約定辦完房屋過戶手續後付清，但後來楊美鳳下落不明，過戶手續一直未辦等事實為真正，然此僅為被告與訴外人楊美鳳間之債權債務關係。基於債權之相對性，被告僅能請求訴外人楊美鳳辦理所有權移轉登記，或請求楊美鳳賠償其損害，尚不得執此對抗原告。系爭房屋既由原告於98年3月27日取得所有權，則被告未經原告同意占有系爭房屋，自屬無權占有。
⑶被告雖另辯稱：伊已給付價款40萬元而無法過戶，乃楊美
鳳的債權人，楊美鳳也承諾，尚未辦理所有權移轉登記，反正房屋已交付，房屋無償租賃被告使用，及至房屋過戶完成為止，如無法過戶，只好讓被告無期限住下去，屬租賃契約中不定期契約云云。惟查，被告自承其自始即以所有權人之地位，占有使用系爭房屋（詳見本院98年6月23日言詞辯論筆錄），是被告辯稱其與楊美鳳間就系爭房屋存有不定期租賃契約一事，顯屬臨訟杜撰且與事實不符，自不足採信。何況，依民法第425條第2項規定，對於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，並不適用同條第1項有關買賣不破租賃之規定。故縱被告所辯為不定期租賃契約一事為真，因該租約未經公證，並不適用有關買賣不破租賃之規定，自無法據以對原告主張權利。
⑷綜上，被告並未舉證證明其有何得占有使用系爭房屋之正
當權源，故依前開說明，原告依民法第767條所規定之物上請求權，請求被告遷讓、交還系爭房屋，自屬有據。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟請求人請求無權占有人返還占有不動產所受之利益時，原則上應以相當於該不動產之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。經查：
⑴被告係無權占用系爭房屋，已如前述。
⑵系爭房屋為2間套房，總面積為88.66平方公尺（含共同使
用部分），有不動產權利移轉證書附表在卷可證。參以，被告曾去函向原告要求補償金30萬元，於該函中被告陳稱：「經評估兩間套房月租九仟，年收租11萬」等語，亦有該函文在卷可證。本院審酌系爭房屋位於台中市東區，鄰近德安百貨商圈及臺中火車站，屬繁榮地帶，生活機能完善，套房出租容易等情形，暨前開租金行情，認被告無權占用系爭房屋所受之利益，每月應超過6,000元，故原告依據民法第179條之規定，請求被告自98年3月28日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付6,000元，應屬合理。
⑶被告雖辯稱：原告向法院標購系爭房屋時，原告明知系爭
房屋為被告占用，拍賣條件為不點交，房屋使用權歸屬未定，卻還限期被告搬出此屋並付租金，實難讓人認同云云。然查，系爭房屋之拍賣條件雖為拍定後不點交，惟依強制執行法第98條第1項規定，原告於98年3月27日取得不動產權利移轉證書之日，即已取得系爭房屋之所有權，再依民法第765條規定，所有權人得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利，洵屬有據，被告前述辯解，尚非可採。㈣綜上所述，原告本於物上請求權之法律關係，請求被告遷讓
、交還系爭房屋，暨本於不當得利之法律關係，請求被告自98年3月28日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元，均為有理由，應予准許。
㈤就主文第一項部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行
或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後於判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 7 日
民事第四庭 法 官 陳文燦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 7 日
書記官 林玉門