臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1259號原 告 乙○○訴訟代理人 楊盤江 律師被 告 財團法人臺灣省建築師公會法定代理人 甲○○訴訟代理人 張績寶 律師複代理人 黃琪雅 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國98年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回訴訟費用新臺幣叁萬零柒佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明求為判決：被告應給付原告新台幣（下同）3,000,000元及自民國（下同）98年1月22日起至清償日止按年息5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。其陳述略以：㈠被告於96年間公開出售台中市○○○路○段○○○號台灣省建築
師公會會館12層大樓（以下簡稱系爭大樓）之餘屋，會員購買優惠價每坪100,000元，機械停車位上層每個700,000元，下層每個800,000元。原告於97年4月間與被告簽訂不動產買賣合約書2份（以下簡稱系爭買賣契約），購買㈠台中市○區○○○段○○○○號持分377/1000、其上門牌號碼號台中市○○○路1段400號8樓A【8樓之1，買受之建物面積為9556建號（專有部分）259.17平方公尺、9560建號（大公）52.51平方公尺、1 0326建號（大公）12.46平方公尺、16610建號（小公）71.9 2平方公尺】，所有權全部及編號13、14號之機械式停車位，總價13,457,080元，含車位款1,500,000元。㈡台中市○區○○○段○○○○號持分377/1000、其上門牌號碼臺中市○○○路○段○○○號8樓B【8樓之2，買受之建物面積為16609建號（專有部分）259.18平方公尺、9560建號（大公）52.51平方公尺、10326建號（大公）12.46平方公尺、16610建號（小公）71.92平方公尺】，所有權全部及編號
15、16號之機械式停車位，總價13,457,080元，含車位款1,500,000元。嗣分割後建物面積增加0.23坪，致價金增加23,000元，原告已於98年1月22日付清全部價金。㈡系爭9560建號之主要用途為避難室及停車空間等，停車位已
含在系爭9560建號之內。本件地下二層之停車空間與避難室、機械房、梯間及水塔同編為9560建號，則原告購買上開兩間房屋，皆買受9560建號地下二層公共設施（共同使用部分）之應有部分，已及於地下二層之停車空間，被告既以每坪100,000元出售共同使用部分給原告，則停車位自不應再重複計價，系爭買賣契約為被告預先擬定供予不特定之買方簽訂契約之目的，為定型化契約，其中有關停車位使用權應另行購買、計價之約定，係加重原告之責任及使原告拋棄權利或限制原告行使權利，且顯失公平，依民法第247條之1第2款、第3款規定，上開約定應屬無效。爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還停車位價金3,000,000元及自原告支付最後一期價金當日即98年1月2日起算之法定遲延利息。
㈢系爭大樓於88年7月23日所召開之區分所有權人會議，被告
的應有部分超過1/5，依修正前公寓大廈管理條例（84年6月28日）第31條第2項準用第29條第4項之規定，超過1/5部分不予計算，則88年7月23日區分所有權人會議出席參與決議應有部分比例未達2/3=, 不能做成決議，該次會議做成停車空間約定專用之分管契約違反修正前公寓大廈管理條例第31條第1項第5款而無效。又縱認該分管契約有效，但停車空間約定專用，剝奪其他已購買9560建號建物區分所有權人使用停車空間之權利，該約定違反誠信原則。且原告於系爭買賣契約簽訂時，並不知道系爭大樓規約的存在，該規約對原告無拘束力。
二、被告聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。其陳述略以：
㈠依「臺灣省建築師公會會館大樓出售」之公告所載內容，其
中原告所購買系爭大樓8樓之1、8樓之2面積，核與原告於起訴狀所稱其所購買建物專有部分及共同使用部分之面積相當。而有關系爭大樓共同使用部分之停車位，其「使用權」係另行購買乙節，亦於被告上開公告內明白載明，足見被告於出售系爭大樓8樓之1、8樓之2之建物全部（包含專有部分及共同使用部分），與該大樓共同使用部分之停車位使用權，二者係分別標示出售。系爭大樓地下室停車位並無單獨編列建號，原告為區分所有權人，其應有部分雖抽象存在於共有物即停車位全部，惟若未受讓約定專用停車位使用權者，自無從取得約定專用停車位使用權，故區分所有權人對於建物共同使用部分之應有部分，與約定特定區分所有權人專用之特定專用部分，本應分別以觀，二者並不當然劃上等號。
㈡系爭地下室停車位係由起造人即被告將共用部分為區分所有
權人設定專用權，於買賣契約書中約定使用範圍為其約定專用部分，並於88年6月22日召開第一次區分所有權人會議，會中決議並通過系爭大樓規約，「臺灣省建築師公會會館大樓規約」第2-4條規定：「本大樓停車空間應依與本大樓起造人之買賣契約書所訂使用範圍為約定專用部分，並以買受人為使用者」，該第一次區分所有權人會議之決議符合公寓大廈管理條例第32條第1項規定，規約自屬有效。即被告就系爭大樓之停車位應如何使用，與各區分所有權人之間定有分管契約，此分管契約具有物權效力，及於系爭大樓各區分所有建物之買受人，且依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，原告買受系爭大樓之區分所有建物前，即為被告之會員，已知悉系爭規約之內容，於買受系爭建物後應繼受遵守系爭大樓規定所定之權利義務關係㈢系爭9560建號，雖經約定作為停車位使用空間，惟仍同時作
為大樓之防空避難使用，系爭大樓就停車位之規劃使用，並不妨礙原告安全避難之使用權利，兩造簽訂系爭買賣契約前，原告依「臺灣省建築師公會會館大樓出售」之公告所載內容，已知悉所購買專有部分及共同使用部分之面積及停車位使用權係分別出售，並不包含於系爭動產買之買賣價金內。原告為被告之會員之一，對被告上述公告內，均了解甚深，原告是否購買系爭不動產，並非絕對必要而無拒絕締約之餘地，原告係經審慎評估後始與被告訂立系爭買賣契約，且相關權利義務內容均有充分機會詳閱，系爭契約自非民法第247條之1規定之附合契約，更無顯失公平之情形，自屬有效。
被告收取原告給付系爭停車位之價金3,000,000元，係基於兩造間就停車位專用使用權之買賣約定，並非無法律上原因而受利益。
三、兩造不爭執之事實㈠原告起訴狀事實理由欄第一項記載之事實。
㈡系爭大樓於88年7月23日召開區分所有權人會議，制訂臺灣
省建築師公會會館大樓規約，經當時區分所有權人（除7樓之2外）同意針對停車空間約定為約定專用部分及約定專用之分管內容如被告證1附件3地下室2樓停車專用空間繪製圖所示。
四、法院之判斷：本件兩造主要之爭點在於：系爭大樓前區分所有權人就地下2樓停車空間約定專用之分管契約，其效力如何？系爭買賣契約是否為定型化契約，有無民法第247條之1規定之適用？如系爭買賣契約為定型化契約，有關停車位使用權需另行購買及計價之約定，是否違反民法第247條之1第2款、第3款而為無效？經查：
㈠按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號裁判意旨參照）。系爭大樓區分所有權人就停車位之使用，於88年7月23日修訂系爭大樓之規約中，協議成立停車空間約定專用分管契約，依該規約第2-4條規定，該大樓停車空間應依與該大樓起造人之買賣契約書所訂使用範圍為約定專用部分，並以買受人為使用者。並做成臺灣省建築師公會會館大樓地下室2樓停車空間約定專用配置圖，有被告提出之88年7月23日臺灣省建築師公會會館大樓第二次區分所有權人會議紀錄影本1份、上揭停車空間約定專用配置圖影本1份附卷可稽，原告對上開規約及配置圖形式上真正亦不予爭執。依上述規約第2-4條規定，旨在確認系爭大樓之約定專用部分，係依起造人即被告與各區分所有建物買受人之買賣契約所定之使用範圍為各自之約定專用部分，另參酌被告提出其與訴外人東郢工程股份有限公司所定不動產買賣契約第1條買賣標的物⑶使用停車位標示：(以下略）之約定，足認系爭大樓之起造人即被告與各區分所有建物之承買人間，業於買賣契約中約定各承買人就系爭大樓停車空間之專用範圍。依前揭最高法院裁判之意旨，應認為當時之共有人間就系爭9560建號之停車空間已成立分管契約如規約所附之停車空間約定專用配置圖所示。並於系爭大樓第一次區分所有權人會議中再為決議確認並制定於規約內，則系爭大樓區分所有權人間就停車位之使用達成分管協議，應堪認為真正。
㈡原告雖主張系爭大樓區分所有權人會議於88年7月23日修訂
之系爭大樓規約，因被告區分所有權比例超過1/5（達735/1300），只能按1/5計算其表決權，經扣除被告超過1/5的部分後，不能做成協議，該決議違反修正前公寓大廈管理條例第31條第1項第5款而無效。惟系爭大樓之區分所有權人業各自以買賣契約形成分管契約之內容，已如前述，且依修正前公寓大廈管理條例第31條第1項第1款、第2款、第29條第3項規定：區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更及約定專用或約定共用事項，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之；任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權1/5以上者，其超過部分不予計算。所謂「超過1/5以上者，超過部分不予計算」，係指單一區分所有權人應有部分超過1/5者，其出席區分所有權比例及表決區分所有權比例計算皆以1/5為度，超過部分，該區分所有權人不得行使表決權，以保護占有比例較少的區分所有權人之權益。但超過不予計算部分，於計算出席數占應出席數比例及表決同意之區分所有權占出席人數區分所有權比例時，應從分子與分母同時不予計算，不可將「超過部分」仍計入應出席數或出席者之區分所有權總數，而只在計算實際出席數或行使表決權數時不予計入。若僅於計算實際出席數或行使表決權數不予計入，但仍算入應出席數或出席者之區分所有權總數時，將使任一區分所有權人占全部區分所有權1/5以上之公寓大廈不易召開區分所有權人會議及成立規約，要非限制區分所有權人行使表決權之立法目的。系爭大樓88年7月23日之區分所有權人會議，除訴外人東郢工程股份有限公司未簽到外（占1/26即50/1300），餘皆到場。故該次區分所有權人會議應出席比例為被告1/5即260 /1300，其餘區分所有權人比例為565/1300（被告實際占735/1300，計算式：0000-000/1300＝565/1300），扣除未到場之東郢工程股份有限公司，出席率為31/33（計算式：【應出席數：260+565＝825，實際出席數：825-50＝775，出席比率：775/825＝31/33），已超過區分所有權人比例2/3，又經出席全體贊成通過，則該次決議有關系爭大樓規約之訂定自屬有效，亦再次確認系爭大樓之區分所有權人間就系爭2560建號之停車空間所約定分管契約之內容。原告雖主張上開分管契約剝奪其他已購買9560建號建物區分所有權人使用停車空間之權利，屬違反誠信原則而無效，且被告未曾提供規約，原告未同意內容，不受其拘束云云。惟按各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，區分所有權人之間協議成立之分管契約，基於私法自治與契約自由之原則，自不得漫指為違反誠信原則。且「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文，原告於繼受區分所有權前即應自行請求閱覽或影印系爭大樓規約，並應於繼受後遵守。故原告稱分管契約違反誠信原則、其不同意規約內容、不受拘束等主張，自難採信。
㈢按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，固為民法第247條之1所明定。惟「88年4月21日民法債編增訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定『附合契約』之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效」；「所謂定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之『單方利益條款』，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。」；「定型化契約之條款因違反誠信原則，顯失公平，而無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。」最高法院91年度台上字第2336號、93年度台上字第710號、94年度台上字第2254號民事裁判意旨足資參照。原告主張系爭買賣契約為定型化契約，契約內容有關停車位使用權應另行購買、計價之約定，使原告拋棄權利或限制其行使權利、對原告有重大不利益而顯失公平，契約此部分約定應為無效云云。惟查：系爭大樓共同使用部分之停車位，其使用權需另行購買乙節，參諸被告之臺灣省建築師公會會館大樓出售事宜第一點第（二）小點中明白表示「可出售使用權之停車位... 」、第（三）小點「機械車位：上層每個70萬元整，下層每個80萬元整。」，有原告提出之該出售事宜公告影本1份在卷足資佐證，原告不可諉為不知。再者，兩造間之系爭買賣契約，原告是否接受被告公告內容之條件而與締結，並非無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情形，原告於締約前既已悉系爭買賣契約之權利、義務內容，如不同意被告之出售條件，大可拒絕訂約，亦可與被告就是否使用停車位進行個別磋商，此觀卷附被告提出之被告與訴外人陳世昌簽訂無車位之不動產買賣契約書影本1份自明，故系爭買賣契約，其性質非屬民法第247條之1所定之附合契約，亦無顯失公平之情形，而無該條規定之適用。原告主張系爭買賣契約中有關停車位使用權須另行購買之約定無效云云，自非有據。
五、綜上所述，系爭大樓停車位之分管契約已成立生效，被告就其分管取得約定專用部分之權利，與原告成立系爭買賣契約，該約定並無法律上無效之事由存在，則被告與兩造所訂系爭買賣契約之法律關係，受領原告給付之停車位使用權價金3,000,000元，自非無法律上之原因。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還3,000,000元及利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，原告其餘主張及陳述，經核均與判決之結果不生影響，爰不一一論述，並予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
書記官 施玉卿