臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1308號原 告 甲○○被 告 青雲道管理委員會法定代理人 乙○○上列當事人間請求確認會議無效事件，本院於民國98年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認民國九十八年五月三日青雲道公寓大廈區分所有權人會議，其中提案討論之提案二2-1、2-2之決議，及臨時動議提案六之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時主張民國98年5月3日青雲道公寓大廈臨時區分所有權人會議，其中決議提案二2-1、2-2決議、臨時動議提案六之決議，違反法令，聲明訴請撤銷該三項決議，並確認該三項決議無效，嗣於98年6月30日言詞辯論期日，更正其聲明為確認系爭三項決議無效，核其聲明前後雖有不同，惟據原告所主張之原因事實均在主張系爭三項決議違背法令，其訴訟標的前後並無不同，屬更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，核與民事訴訟法第256條之規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：訴外人允將建設股份有限公司（下稱允將公司）於興建青雲道社區公寓大廈時，違反原來房屋平面圖設計，將3樓原屬鏤空部份作成屋頂平台，該處現遭矮牆區隔專供3樓之3A、3F住戶作陽台使用，然該處為違建，且依公寓大廈管理條例第7條第4款規定不得約定專用。詎被告於98年5月3日青雲道臨時區分所有權人會議，將允將公司「違法施作的違建是否要拆除」列入議題，交由區分所有權人會議於提案二之2-1決議不拆除違建，顯與法律相牴觸。允將公司未依竣工圖標示之位置將防災中心設於2樓，竟違反規定設置於1樓，被告明知允將公司未依竣工圖標示之位置設立防災中心，竟假稱若在2樓設置防災中心每年社區要多支出新臺幣(下同)100萬元開銷，使該次與會之區分所有權人陷於錯誤，引導區分所有權人會議於提案二之2-2作出違法決議維持原狀，原告曾於98年5月4日發函通知被告不得誤導住戶為上開非法事項以決議背書，惟被告置之不理。另被告於該次臨時區分所有權人會議主張擴大區分所有權人會議之權利，藉由臨時動議於提案六引導住戶決議針對特殊住戶，授權管理委員會以住戶規約第4條第4款第4目之強制遷離或區分所有權之強制出讓，然該臨時動議決議內容並未說明何謂特殊住戶，且對特殊住戶行使強制遷離或強制遷讓區分所有權此等事項得否由區分所有權人會議決議，亦有疑義，被告將該事項任意提交區分所有權人會議表決，有失公允且完全不合法。是就提案二關於3A、3F陽台違建拆除與否所作之系爭2-1決議、提案二關於維持防災中心設置原狀之系爭2-2決議及臨時動議提案六關於授權管理委員會針對特殊住戶之強制遷離或強制出讓區分所有權之決議，均為違反法令，應屬無效。原告為青雲道公寓大廈區分所有權人之一員，為維護青雲道公寓大廈全體區分所有權人之合法權益，為此提起本件訴訟。並聲明：確認98年5月3日青雲道公寓大廈區分所有權人會議，其中提案討論之提案二2-1、2-2之決議，及臨時動議提案六之決議無效。
三、被告抗辯：98年5月3日臨時區分所有權人會議提案討論目的，是希望凝聚社區公共設施處理方針，維護區分所有權人之共同利益，在法律規範下為社區整體發展，謀求合法途徑解決，以利社區合法化、正常化發展，故於該次會議表決提案中即明列決議須以不牴觸法規為前提，而系爭決議等即要求在不與法規牴觸之情況下，維持原狀，以維護社區共同利益，並未違法決議。原告於開會時既未出席，亦不提書面意見，事後卻未辨明事實即提告興訟，浪費司法資源、造成社區困擾，延宕社區正常發展，致社區公共設施無法全面正常維護，嚴重影響社區安全及品質。青雲道社區公寓大廈3樓之3
A、3F陽台違建，事涉建築法規及3A、3F是否與允將公司買賣契約訂有約定專用，須視當初3A、3F二戶與建商間買賣契約方能知悉，該陽台違建與女兒牆工程於3Ａ、3Ｆ與允將公司之買賣合約已載明，同時該處違建因不影響其他住戶亦無安全危害問題，無立即拆除必要，故透過系爭2-1決議尋求全體區分所有權人同意，並要求允將公司能否提供適法的解決方案，如依建築法第73條提出變更設計之申請等。至允將公司未依使用執照圖說於2樓設置防災中心，將防災設備裝設於1樓管理室後方，就實質使用管理之方便性及費用支出而言皆對社區有利，否則防災中心若依竣工圖遷回2樓，社區須另聘雇員全天監控，依管理公司人事費用，每年須多花費100萬元。被告透過系爭區分所有權人會議獲得多數區分所有權人共識，故消防配置是住戶希望的位置。系爭陽台違建與防災中心目前正徵詢建築師及主管機關意見，依建築法第73條第2項等相關法令規劃處理；被告並已要求允將公司依法規改善或辦理變更申請，其間經臺中市消防局對社區開立「消防安全檢查不符合規定限期改善通知單」及臺中市政府函知違反建築法相關規定，被告為此曾發函要求允將公司依法改善或辦理變更使用，並函送臺中市政府都市發展處與台中市消防局第一大隊，同時向臺中市消防局提出「意見陳述書」，並接獲消防局第一大隊電話回覆將註銷限期改善通知單，且協助社區要求允將公司依法規改善或變更使用，屆期不改善，將對允將公司開罰。又被告無意在允將公司未完成缺失改善前進行公共設備含消防設備之點交，並已遴聘專業消防機電設備廠商真禾機電股份有限公司針對社區公共設備進行全面檢查，以檢測允將公司於社區公共設備之全面缺失，不僅只「3A、3F陽台違建」及「未依使用執照圖說於2樓設置防災中心」，目前第一階段文件審查已列出允將公司缺失，並發函請求補正。若不依法點交社區公共設施，長期延宕之結果，將造成社區公共設施保養維修之漏洞與死角，嚴重危及全體住戶生命財產安全。依臺中市政府都市發展處第76次建造執照複核會議紀錄，亦有防災中心及增建申請之案例，青雲道社區依法申請，有法規及前例可循，原告實無必要違反大多數區分所有權人意願，執意依圖設立防災中心，而不尋求其他合法方式解決。至臨時動議特殊住戶定義於公寓大廈管理條例第22條即有明文規定，且住戶規約第4條第4款第4目是規定「住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓，應經區分所有權人會議決議」，均無不明確之處。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項
(一)原告為坐落臺中市○○區○○段1012建號建物(門牌號碼為惠中三街23號3樓之6)之所有權人，即青雲道公寓大廈之區分所有權人。
(二)青雲道公寓大廈區分所有權人會議於98年5月3日所召開臨時區分所有權人會議於提案二之2-1決議系爭社區三樓陽台違建「如法規允許且不抵觸之，維持現狀點交，不拆」；於提案二之2-2決議系爭社區防災中心（依竣工圖示應設於2樓，現設於1樓）雖現為撞球室「如法規允許且不抵觸之，則維持現狀不拆除、不遷移，系統功能完善即可點交」；暨於臨時動議提案六決議「針對特殊住戶授權管委會得以依住戶規約第四條第四款第四目住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。」。
五、得心證之理由：本件兩造厥有爭執者為：原告得否向被告提起本件確認系爭2-1決議及系爭2-2決議及系爭臨時動議無效？有無確認利益？及系爭2-1、2-2及臨時動議是否無效？
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上字第316號判例意旨參照）。又按民法第56條第1、2項規定：總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。本件區分所有權人雖非前揭規定之社團法人，然我國關於公寓大廈管理條例區分所有權人會議決議方法或決議組織違反或內容違法及違反規約之法律效果，並未明文，而區分所有權人會議，係公寓大廈之最高意思決定機關，其性質應與總會相同，法理上自得類推適用前揭民法之規定，否則法律關係將處於不確定之狀態。原告主張98年5月3日青雲道公寓大廈臨時區分所有權人會議，其中系爭2-1、2-1決議與系爭臨時動議決議均因違反法令，訴請確認該等決議為無效。經查系爭2-1決議係就該公寓大廈3A、3F違建暫不拆除，系爭2-2決議係就該公寓大廈防災中心之設置維持原狀，系爭臨時動議則針對特殊住戶授權管理委員會得強制遷出或強制出讓區分所有權，均涉及該公寓大廈內全體區分所有權人之權益。又查原告為青雲道公寓大廈之區分所有權人，有原告所提出坐落青雲道公寓大廈內即臺中市○○區○○段1012建號建物(門牌號碼為惠中三街23號3樓之6)之登記謄本在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真實。則原告既為區分所有權人，即得類推適用民法第56條第2項之規定提起確認區分所有權人會議無效之訴。再原告主張上開決議之無效與否，並會使全體區分所有權人之私法上之地位有受侵害之危險，此危險並得以提起對於被告之確認判決除去。原告提起本件確認之訴，即有確認利益。又依上開民法第56條之規定，其第1項所規定總會決議之撤銷與第2項總會決議之無效，其要件不同。就總會決議之撤銷，尚規定得於3個月內請求撤銷，並出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。惟於總會決議之無效則無此限制。亦即總會決議如為無效，係自始確定不生效力，應允當事人提起確認之訴，謀求解決。本件原告既主張區分所有權人會議之決議無效，即得提起確認決議無效之訴。原告於開會時有無出席，及有無提出書面意見，均非原告提起本件確認會議決議無效之訴之要件，亦即均無礙原告提起本件確認之訴。是被告抗辯：原告於開會時既未出席，亦不提書面意見，即提告興訟云云，即無理由，合亦先敘明。
(二)原告主張青雲道公寓大廈區分所有權人會議於98年5月3日所召開臨時區分所有權人會議於提案二之2-1決議系爭社區三樓陽台違建「如法規允許且不抵觸之，維持現狀點交，不拆」；於提案二之2-2決議系爭社區防災中心（依竣工圖示應設於2樓，現設於1樓）雖現為撞球室「如法規允許且不抵觸之，則維持現狀不拆除、不遷移，系統功能完善即可點交」；暨於臨時動議提案六決議「針對特殊住戶授權管委會得以依住戶規約第四條第四款第四目住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓」之事實，業據兩造均提出臨時區權會會議紀錄為證，並為兩造所不爭執，堪認為真實。至兩造就該決議是否無效之爭執，查：
１、按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：四、約定專用有違法令使用限制之規定者；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用，公寓大廈管理條例第7條第1項第4款、第9條第1、2、3項及建築法第73條第1項前段亦分別定有明文。即知縱為約定專用，其約定使用仍應依其本來之用法，依其設置目的及通常使用之方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。而違章建築因違反建築法第73條第1項前段之規定，無從約定為專用。原告主張系爭社區「3A、3F陽台違建」遭第三人擅自以矮牆區隔，禁止其他區分所有權人進入，該行為違反公寓大廈管理條例第7條第4款之規定，被告以區分所有權人會議之方式表決違章建築拆除與否，系爭2-1決議應屬無效等情，業據原告提出臺中市政府違章建築拆除通知單、配置參考圖及照片為證。雖被告抗辯：3A、3F陽台違建，該陽台違建與女兒牆工程於3Ａ、3Ｆ與允將公司之買賣合約已載明，同時該處違建因不影響其他住戶亦無安全危害問題，無立即拆除必要，並要求允將公司能否提供適法的解決方案，如依建築法第73條提出變更設計之申請等云云，並據其提出青雲道住戶規約為證。惟青雲道住戶規約僅於第1條之宗旨中規定「【青雲道】社區全體住(業)戶，為維護本社區之公共安全、環境衛生、景觀完美、提升居住水準、保障全體住(業)戶之權益，並督促履行應盡之義務，特制定『青雲道社區住戶管理規約』以資遵循」，乃針對該規約之制定宗旨予以說明。且就規約整體內容觀之，並未就決議應如何不牴觸法令之情形有何規範。是以該規約，並未能遽認上開決議為合法。又雖依允將公司所檢送本院上開3Ａ及3Ｆ之買賣契約書所示，於3層平面圖固標示有該違建位置，並於建材與設備表特約事項約定：「本戶工作陽台連接露台部分之女兒牆由工程變更時提出拆除費用，含於總價之中，不另收費」，固有允將公司所檢送之該買賣契約書在卷可佐。惟依該買賣契約書所示，僅標示該違建位置及約定該位置女兒牆之施作，並未載有該部分約定專用情事，已難認該部分有約定專用。再依原告所提出青雲道公寓大廈3Ｅ之買賣契約所示，該3層平面圖就相同位置為鏤空空間，並未有何載明，此亦有原告提出之買賣契約在卷可憑。又依上開青雲道住戶規約第3條規定「一、本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」，另依上開允將公司及原告提出之預定房屋買賣契約書所示，其中第4條就共用部分項目約定係包括屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目，第9條則明定「屋頂突出物如電梯間、樓梯間、機房、水箱、瞭望台...，不得獨立使用或約定專用，樓頂避難平台應為共同使用部分，除法令另有規定外，不得作為其他使用；至於非屬避難平台之露台則權屬露台承購戶使用及管理，其使用方法依主管建築機關核准之建照圖規範之，唯不得違反建築法令之使用限制」。另依原告提出之上開臺中市政府違章建築拆除通知單所示，亦載明系爭3樓陽台部分屬「實質違建部分依法不得補辦建照執照手續，應執行拆除」。是堪認該處3A、3F占用之陽台並未經全體區分所有權人約定為專用，並屬依法應拆除之違建，亦不得約定為專用。至被告就其上開此違建部分業依建築法第73條提出變更設計之申請云云之抗辯，並未舉證以實其說，依民事訴訟法第277條前段：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任之規定，已難認其此部分之抗辯為真實。再縱被告有依全體區分所有權人之共識而依建築法第73條規定提出變更設計之申請，以利整體社區之發展，亦無礙於上開區分所有權人會議為系爭決議時，該決議乃違反上開法令之認定。是該決議於決議時既為違法，即屬自始確定無效。縱事後情事變更，區分所有權人會議亦得另為合法有效之決議，並無礙上開決議於決議時因違反法令而無效之認定。是被告抗辯上開決議並非無效云云，即於法未合。堪認原告主張上開決議無效為有理由。
２、次按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照；本法第73條第2項所定有本法第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照之規定如下：二、防火區劃範圍、構造或設備之調整或變更；高層建築物之防災中心應設於避難層或其直上層或直下層，建築法第73條第2項前段、建築物使用類組及變更使用辦法第8條第2款及建築技術規則建築設計施工編第259條第1項第1款亦有明文。是公寓大廈之防災中心如與原核定使用不合者，應申請變更使用執照，此為強制規定。原告主張允將公司未依竣工圖標示位置將防災中心設置於2樓，而將防災中心違規設在1樓等情，業經原告提出照片及臺中市政府函為證。而依原告所提出上開臺中市政府98年6月23日府都管字第0980156808號函所示，臺中市政府函知被告：青雲道社區防災中心與原使用執照核准圖說不符，應限期恢復原狀或補辦手續，以資適法，逾期將以違反建築法相關規定辦理，堪信原告之主張為真實。被告雖抗辯：允將公司將防災設備裝設於1樓管理室後方，方便實質使用管理且每年得節省聘僱人員監控管理費用100萬元，對社區較為有利，且系爭防災中心設置正依建築法第73條第2項申請變更設計云云，並提出被告函、被告所寄發存證信函、工作報告─圖說文件審查及建照執照復核會議紀錄為證。惟依被告所提出之上開工作報告─圖說文件審查所示，僅係就社區機電設備之報告，與防災中心之位置是否與使用執照核准圖說不符無涉。再依被告所提出之上開建照執照復核會議紀錄所示，亦非被告公寓大廈防災中心有關之會議紀錄，亦難憑為本件之認定。又雖依被告所提出之上開被告函所示，被告於98年7月1日通知允將公司要求就未設置防災中心速辦申請變更並將改善方案陳報相關單位核備、同年月21日通知允將公司關於社區機電設備相關圖說文件有缺失請求補正，並於98年7月20日向消防局函送意見陳述書，惟查上開函文僅能分別證明被告有促請允將公司應就防災中心之設置速辦申請變更設計、被告曾請求允將公司補齊機電設備相關圖說文件及被告請求臺中市消防局協助完成青雲道社區防災中心之設置，均係於該決議後所為，且亦非申請變更之申請，已難認被告此部分之抗辯為真實。再縱被告於決議後有為變更，亦無礙於被告公寓大廈區分所有權人就該公寓大廈防災中心於上開區分所有權人決議時違反上開建築法規之認定。是縱被告有依全體區分所有權人之共識而依建築法第73條規定提出變更設計之申請，然於上開區分所有權人會議決議時，該決議既為違法，亦屬自始確定無效。縱事後情事變更，區分所有權人會議亦得另為合法有效之決議，並無礙上開決議於決議時因違反法令而無效之認定。是被告抗辯上開決議並非無效云云，亦於法未合。亦堪認原告主張系爭決議無效為有理由。
３、再按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之，公寓大廈管理條例第22條第1、2項亦有明文。即知依公寓大廈管理條例第22條第1、2項規定得訴請法院強制遷離或強制出讓者，以住戶有該條第1項第1至第3款之情節，且須經管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善，再經區分所有權人會議之決議，管理委員會始得訴請法院強制其遷離或強制出讓為其要件。原告主張系爭臨時動議決議無效。雖被告抗辯：臨時動議特殊住戶定義於公寓大廈管理條例第22條即有明文規定，且住戶規約第4條第4款第4目是規定「住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓，應經區分所有權人會議決議」，均無不明確之處云云。惟查依上開臨時區權會會議紀錄所示，爭臨時動議係「針對特殊住戶同意授權管委會得以住戶規約第4條第4款第4目住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓」，再依上開青雲道住戶規約所示，其第4條第4款第4目規定：住戶之強制遷離或區分所權之強制出讓，應經區分所有權人會議決議，規約第20條第2、3款針對住戶強制遷離、區分所有權之強制出讓則與公寓大廈管理條例第22條第1、2項之規定相符。是知依被告公寓大廈之住戶規約之規定，就對住戶強制遷離、區分所有權之強制出讓除須符合公寓大廈管理條例第22條第1、2項之規定外，尚須經區分所有權人會議之決議，乃屬不得授權事項，並須符合該要件。則臨時動議提案六就「針對特殊住戶授權管委會得以依住戶規約第四條第四款第四目住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓」為同意之決議，除其特殊住戶之定義不明，有違得強制遷離或強制出讓明確要件之規定外，並違反應經區分所有權人會議決議，不得逕授權管理委員會之規定，核即屬違反住戶規約之規定，並違反公寓大廈管理條例第22條第1、2項之規定，亦屬無效。是被告上開抗辯，亦難認有理由。原告主張此決議無效，亦有理由。
(三)綜上所述，系爭2-1決議因違反公寓大廈管理條例第7條第4款、第9條第3款及建築法第73條第1項前段之規定，系爭2-2決議因違反建築法第73條第2項之規定，系爭臨時動議因違反被告公寓大廈之住戶規約及公寓大廈管理條例第22條第1、2項之規定，均因違反法令或因違反法令及規約而無效，原告訴請確認該決議無效，聲明求為：確認98年5月3日青雲道公寓大廈區分所有權人會議，其中提案討論之提案二2-1、2-2之決議，及臨時動議提案六之決議無效之判決，類推適用民法第56條第2項之規定，即有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊、防禦方法及舉證，均對本判決之結果不生任何影響，爰不一一論述，亦附敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 10 月 20 日
民事第二庭 法 官 陳秋月以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 20 日
書記官 廖曉鐘