臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1854號原 告 傑冠不動產經紀有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 吳榮昌律師複代理人 張庭禎律師
陳世川律師被 告 甲○○訴訟代理人 鄭秀珠律師上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國98年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張略以：緣被告於民國98年5 月9 日與原告（即「東森房屋」）簽訂「不動產買賣斡旋書」及「給付定金暨服務報酬承諾書」，委託原告以新台幣（下同）2800萬元價格，與坐落台中市○○區市○○○路○○○ 號10樓之2 房屋及基地所有人丁○○商談前開房地買賣事宜，被告並交付金額20萬元之支票充作斡旋金，委託期間至同年月17日24時止。然因丁○○表示若以2800萬元成交，其不付原告仲介費，即仲介費由原告自行爭取，丁○○實拿2800萬元。原告為促成買賣及避免仲介費損失，便以丁○○出價2868萬元之方式詢問被告是否願意購買，經被告詳細思索後而同意，兩造於同日簽定「契約內容變更合意書」。詎原告於同年月11日通知被告簽訂買賣契約，被告竟表示不願購買，原告雖感奇怪惟亦尊重被告意願。詎料日前發現被告於同年月25日私下與丁○○完成系爭房地買賣，而兩造契約兼具媒介居間及報告居間性質，原告已報告訂約機會，仍得請求居間報酬，且被告故意阻礙原告服務報酬之停止條件成就，依民法第101 條規定視為條件已成就，為此依約請求服務報酬28萬6800元，另依侵權行為法律關係請求被告賠償原告原可獲取相當於丁○○支付之仲介費68萬元。而被告依自由意志同意以2868萬元購買系爭房地，原告並無民法第571 條「利於委託人之相對人」或「由相對人收受利益」行為，亦無欺騙或強迫被告，被告依該規定拒付報酬並不可採等語。並聲明：被告應給付原告96萬6800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：被告與丁○○間就系爭房地之買賣，係由「中信房屋」仲介成功，與原告公司無關。而查，系爭房屋最初係由丁○○對外向多位仲介業表示出售之意，並由原告及「中信房屋」等多家仲介業協助刊登出售，被告原委由原告公司代為斡旋以2800萬元之價格買受，並交付斡旋金20萬元予原告公司進行斡旋。而系爭房地之屋主丁○○早已同意以2800萬元出售，原告公司竟向被告謊稱賣方不願接受該價格，最低只能降至2868萬元，意圖藉此賺取期間68萬元差價，反觀「中信房屋」則照實以屋主同意價格2800萬元出價，故本件買賣實係因原告高報售價始未能由原告居間仲介，依民法第568 條規定，原告自不得請求報酬。又兩造間居間契約僅屬訂約媒介之居間，不包括報告訂約機會之居間，至於兩造間「給付定金暨服務報酬承諾」第二條第一、三項約定屬定型化契約條款，依消費者保護法第11條、11-1條、12條規定應為有利於消費者之解釋。再者，兩造間契約兼具委任及居間性質，而原告未以最有利於被告之最低價格居間仲介，亦未善盡居間契約之忠實報告義務，違反民法第535 條、第
540 條、567 條規定，另依民法第571 條規定亦不得請求報酬等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、本件兩造不爭執事項如下：㈠兩造於98年5 月9 日簽訂「不動產買賣斡旋／承諾契約書」及「給付定金暨服務報酬承諾書」。
㈡原告於委託期間以丁○○出價2868萬元銷售系爭房地詢問被
告是否願意購買，於98年5 月11日通知被告簽訂買賣契約時，被告表示不願購買。
㈢被告於98年5 月25日與丁○○就系爭房地訂立買賣契約。
叁、得心證之理由：
一、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。故民法債編之居間可分為單純報告訂約機會，或為他人訂約之媒介之二種類型，前者稱為「報告居間」，居間人僅須向委託人報告訂約機會，後者稱為「媒介居間」，居間人尚須於他人訂約時周旋其間為之說合。而居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，民法第568條第1 項亦有明定。故居間人僅於他人契約因報告或媒介而成立，始有報酬請求權，又媒介居間，倘僅為報告而有效果，固亦有報酬請求權（最高法院52年臺上字第2675號判例意旨參照），然仍以他人契約因而成立為要件。再者，當事人原不因居間人之報告或媒介，即負有訂立契約之義務，仍得本其自由意志，決定是否因而成立契約，此項結果之發生或不發生，為居間人須自行承擔之風險，此為居間特性所當然。原告請求被告給付居間報酬28萬6800元，而兩造就以下事項有爭執：㈠兩造間居間契約屬媒介居間或報告居間？㈡被告於98年5 月25日與丁○○就系爭房地訂立買賣契約，是否係因原告之媒介或報告已有效果而成立買賣契約？暨被告有無以不正當方法阻止居間報酬請求權之條件成就情形？爰審酌於後。
二、查兩造「不動產買賣斡旋／承諾契約書」已明定「立契約書人委託受託人居間仲介，以如後條件提出承購之意願…」，又「給付定金暨服務報酬承諾」關於「服務報酬」第一條約定：「一、如買賣成交，買方同意給付受託人成交總價百分之一（含稅）之服務報酬，並應於買賣雙方簽定不動產買賣契約書時一次付清。」，足見兩造間契約關係，係由原告周旋於不動產出賣人及買受人之間，為之議價、磋商並洽談買賣條件而為之說合，揆其性質自屬媒介居間無訛。而兩造上開「服務報酬」第二、三條所約定：「因不可歸責於受託人之事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，買方不得拒絕服務報酬之給付義務。」、「買方或其配偶或二親等內之親屬於賣方委託期限終了後二個月內，就本件不動產標的與賣方訂立買賣契約時，視為委託人已完成居間仲介之義務，此時買方仍應給付本條第一項之服務報酬予受託人。」，分別係就他人間買賣契約依法有效力瑕疵，或委託期限終了後一定期間之買賣契約，明定居間人仍有報酬請求權，旨在排除契約解釋之疑義，然仍未改變媒介居間之性質，原告主張本件契約兼具報告居間性質並無可採。惟依前揭所述，苟原告不待周旋於訂約人間為之說合，而僅為報告訂約機會即有效果，仍得許其請求報酬，惟原告主張此一有利於己事實，既經被告否認，依民事訴訟法第277 條規定，自應由原告負舉證責任。
三、原告固提出系爭房地之登記謄本及地政異動索引資料，以證明丁○○業於98年6 月29日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予被告，被告對此事實亦不爭執。然被告與出賣人丁○○，係經由登豐不動產仲介經紀有限公司（即「中信房屋」）仲介，始訂立系爭房地買賣契約，原告並已支付該公司仲介報酬等情，已據提出買賣契約、中信房屋服務報酬給付同意書及付款支票為憑，並與實際處理系爭房地出售事宜之證人鍾柏華（即丁○○之夫）證述略謂：96年11月購屋當初純粹要投資，但一直賣不出去，伊前後委託將近20家仲介公司出售，包括中信房屋，98年5 月10日星期日早上接到中信房屋人員來電詢問是否仍要出售系爭房地，當時伊已收到原告公司轉來的斡旋金，但仍告訴中信房屋人員2800萬元價格，同日下午接到中信房屋人員電話而出來與被告當面談就談成，被告有提到不喜歡原告公司的一些做法，當時被告說原告開出一個很貴的價格，沒有提到細節，因為被告不是投過原告公司向伊買房子，所以伊將斡旋金退還原告公司等語，暨「中信房屋」仲介人員乙○○證述略謂：當初被告到中信房屋要看屋，系爭房屋是伊介紹被告看屋，不是被告主動要求，當時伊拿銷售資料給被告，其上有房屋照片和地址，被告沒有說什麼，但是到現場時說他有看過了等語相符。足見系爭買賣契約確經由中信房屋仲介所訂立，其買賣價格2800萬元亦與原告所自承報價2868萬元不符，則原告空言主張本件買賣係因其媒介或報告訂約機會而成立，據以請求居間報酬，自無可採。
四、原告主張被告以不正當方法阻止其居間報酬請求權之條件成就云云，而按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101 條第1 項所明定。學者悉依據誠實信用原則闡釋本條規定，有謂：此一規定與「違反誠信義務者，不得因之而享權利」之一般法律原則相符（黃立，民法總則，第394 頁）；有謂：
民法為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為的效力，特別規定視為已成就（施啟揚，民法總則，第271 頁）。有謂：行為是否不當，應就具體情事，基於一般社會觀念，依其行為是否違反誠實信用原則予以決定（林誠二，民法總則講義，下冊，第193 頁）。最高法院則明白揭櫫：當事人須有故意阻其條件成就之行為，且該行為為不正當，例如當事人為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為（84台上字第2461號、86年台上字第2280號民事判決）。查原告自承本件買賣雙方均同意以2800萬元出賣、買受，其為避免仲介費損失，遂以2868萬元報價之事實，而原告主張賣方與之約定仲介費由原告自行爭取，即超過2800萬元部分為其仲介費等情，已據證人鍾柏華證述並無其事，略謂：仲介費是原告公司的徐英哲主動不收，因徐英哲瞭解伊以2800萬元出售並無利潤，該房屋是經由原告公司仲介、在96年11月間以3000萬多元購入，但一直賣不出去，98年5 月10日伊本來想賣2900萬元，原告公司人員一再講價，後來考量貸款及管理費壓力才同意2800萬元等語。則原告既未據實告知買賣條件，且欲藉此買賣契約賺取差價，已有可議，再因系爭房屋屋主急於出售而多次委託近20家仲介公司，此一產品訊息在不動產仲介市場廣為揭露，原告因而獲悉屋主實際出價價格及原告虛報售價欲賺取差價之事實，始不願經由原告媒介訂立買賣契約，改經由照實報價之仲介業者成立買賣契約，並支付實際仲介業者報酬，核其所為自難謂有何不正當。故原告主張被告以不正當行為阻止其居間報酬請求權條件成就，而應視為條件成就，亦無可採。
五、原告另依侵權行為法律關係，請求被告賠償其原可就丁○○出價差額請求被告之付之68萬元損害云云。核其主張所受損害純屬金錢利益之純粹經濟上損失，並非權利，觀諸民法第184條規定，須以被告有故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人為要件。而本件出賣人原無與原告協議超過2800萬元屬原告仲介費之事實，被告並因原告不實報始始未經由原告媒介訂約，已如前述。是被告上開所為，即難認有何故意以背於善良風俗之方法加損害於原告情形。故原告此部分主張，亦無可採。
六、從而，原告依兩造契約及侵權行為之法律關係，請求被告給付服務報酬28萬6800元，與相當於賣方丁○○支付之仲介費68萬元，即合計96萬6800元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 11 月 19 日
民事第三庭 法 官 林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 19 日
書記官