臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1882號原 告 辛○○
庚○○癸○○寅○○
號4樓乙○○
號壬○○
號子○○
巷67丑○○丁○○丙○○己○○戊○○前列十二人共同訴訟代理人 張績寶律師複代理人 莊惠祺律師被 告 教育部法定代理人 甲○○訴訟代理人 洪嘉鴻律師複代理人 鄭晃奇律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國98年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之。另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第173條及第175條第1項分別定有明文。本件被告教育部之法定代理人由鄭瑞城已變更為甲○○，並由被告具狀聲明承受訴訟，有其提出之聲明承受訴訟狀在卷可憑，經核與前開規定相符，應准其承受訴訟。
二、次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第二項前段分別定有明文。又耕地租賃為財產權之一種，承租人死亡後，應由全體繼承人共同繼承，法律尚無不能自耕者不能繼承之限制規定（最高法院85年度台上字第2386號判決意旨參照）。次按耕地三七五減租條例第26條第1項規定租佃爭議事件所以須經調解、調處始得起訴，無非在於保持雙方情感，減少訟累。但若當事人之一造為多數人，且爭議之標的須該多數人全體處分、管理者，他造於申請調解、調處時，一時不易查明，而有所漏列，或經未被列為相對人之人於調解調處程序中具狀表明反對，以致調解、調處不成立，則為訴訟便宜起見，宜認為該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序而准予追加為相對之當事人，否則未免勞民費事，有違立法之真意（最高法院84年度台抗字第264號裁判參照）。復按兩造若已因積欠地租達2年總額之事由，請求終止契約，已經調處不成立，上述追加之事由縱再為調處，似亦將徒勞，則為訴訟經濟起見，宜認追加之事由亦已踐行調處程序而准予追加（最高法院81年度台上字第2930號判決參照）。查原告癸○○、庚○○、辛○○等3人因與被告間就坐落台中縣○○鄉○○段169、281、282地號之國有學產地（下稱系爭169、281、282地號土地），發生耕地租佃爭議，原告癸○○、庚○○、辛○○等3人於98年1月21日向台中縣烏日鄉公所申請調解，申請事由為「1.確認兩造就坐落台中縣○○鄉○○段169、281、282地號等3筆土地，於民國92年1月1日所訂立之台中縣代管國有學產耕地租賃契約之租賃關係存在。2.對造人（即本件被告）應給付地價補償費予申請人。」，惟因被告不同意調解及調處之決議，致調解、調處均不成立，此有台中縣烏日鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄（下稱公所調解筆錄）及台中縣政府耕地租佃委員會調解程序筆錄（下稱縣政府調解筆錄）附卷可稽；嗣經台中縣政府將該事件移送本院處理，並經原告癸○○、庚○○、辛○○等3人提起給付補償費之訴。而本件承租人方面原雖僅有原告癸○○、庚○○、辛○○等3人參與調解、調處，惟原告於本件訴訟程序中，追加已故之劉廖稼其餘繼承人寅○○、乙○○、壬○○、子○○、丑○○為共同原告，又其中劉廖稼之繼承人陳劉玉春已歿，亦追加陳劉玉春之繼承人丁○○、戊○○、丙○○、己○○為共同原告。揆諸前揭說明，原告追加寅○○、乙○○、壬○○、子○○、丑○○、丁○○、戊○○、丙○○、己○○等人為共同原告，自屬合法，應予准許。從而，本件起訴要件及當事人適格要件已無欠缺。被告抗辯原告癸○○、庚○○、辛○○等3人於起訴前之調解、調處程序，並未將原承租人劉廖稼之全體繼承人列為當事人，程序並未完備，起訴即非合法。又觀之原告起訴狀所載聲明及事實理由，已明確表示原承租人劉廖稼已死亡，而其請求之補償金範圍仍為系爭土地全部，並無扣除劉廖稼之全體繼承人部分（至少應扣除起訴原告癸○○、庚○○、辛○○等3人以外之繼承人），顯僅為起訴原告癸○○、庚○○、辛○○等3人之利益而起訴，未顧及劉廖稼之全體繼承人利益。況且，起訴原告癸○○、庚○○、辛○○等3人本身亦為劉廖稼之繼承人，於調解、調處程序時當知劉廖稼已死亡事實，且應知尚有其他繼承人存在。故本件於調解、調處甚至起訴時，起訴原告癸○○、庚○○、辛○○等3人顯蓄意排除劉廖稼之其他繼承人參與，並非因疏失而漏列，此與原告於追加起訴狀所舉之諸多判決先例，均因疏失而漏列當事人之情形不同。基此，起訴原告癸○○、庚○○、辛○○等3人既係故意違反法定程序，當應自行承受不利益，不得以追加被告之方式補正云云，核無可採。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第519號裁判參照）。依耕地三七五減租條例第17條之規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：承租人死亡而無繼承人時。承租人放棄耕作權時。地租積欠達兩年之總額時。非因不可抗力繼續一年不為耕作時。經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。尚未收穫農作物之價額。終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」可知，此係屬「租期屆滿前之終止及請求補償」之規定；又依平均地權條例第63條第1項、第2項第2款之規定：「出租之公有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：....... 重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一」可知，此屬「註銷租約及請求補償」之規定。此二者規定之事實不具有同一性，且原告所提出之證據資料，不能於後請求之審理程序中予以利用，而須重新進行調查證據程序，故本院認為原告訴之追加「平均地權條例第63條第2項第2款、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第2款之規定為請求權基礎」乙節，具有妨礙訴訟終結之情事發生，尚非法之所許，不予准許。又依平均地權條例第63條第2項第2款、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第2款之規定，應給付補償金者，為承辦市地重劃之機關，並非土地出租人，此觀該二條文所得請領補償金者，亦包含出租人在內可明；而被告並非承辦市地重劃之機關，不論原告有無依據上開二條文請領補償之權利，縱其追加起訴無礙被告防禦及訴訟終結，其追加部分亦屬當事人不適格，併予敘明。
乙、實體方面：
壹、原告等主張：
一、原告癸○○、庚○○、辛○○及已故之劉廖稼等人自92 年1月1日向台中縣政府承租代管系爭169、281、282地號之國有學產地（租賃期間轉由被告代管），租期自92年1月1日至97年12月31日止，並簽立「台中縣代管國有學產耕地租賃契約書」（92中耕租烏字第12號，下稱系爭租約）。系爭土地於78年間經列為烏日鄉自辦市地重劃範圍，被告並於95年6月28日以教中總字第0950575214號函通知原告停止耕作。又據原告近日查詢台中縣政府地政處重劃課之結果，系爭土地目前正辦理土地登記當中，顯已不能達原租賃目的，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定請求被告給付補償費用，惟被告以原告逕行變更使用系爭土地之用途，即原告將系爭169地號土地讓與第三人使用、系爭土地上之建物並非「農業設施」及系爭土地上之建物興建面積超過「國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設施審查作業要點」（下稱系爭作業要點）100平方公尺上限等理由，依耕地三七五減租條例第16條、系爭租約第10點之規定，主張系爭租約業已無效，而拒不補償。原告先後於烏日鄉公所、台中縣政府與被告進行多次調解，但均不成立，爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定提起本訴。
二、補償費用之計算式如下：
（一）公告土地總面積：1167.15平方公尺
1、台中縣○○鄉○○段○○○○號：808.30平方公尺。
2、台中縣○○鄉○○段○○○○號：166.14平方公尺。
3、台中縣○○鄉○○段○○○○號：192.71平方公尺。
（二）公告土地現值：三筆土地均為21,500元/平方公尺。
（三）原告得請求之補償費用為8,364,575元【計算式：1167.15平方公尺×21,500元/平方公尺×1/3＝8,364,575元】。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯原告將系爭169號土地讓與第三人呂宗斌使用，且縱非讓第三人使用，現況亦已非耕作使用云云。惟原告並未將系爭土地讓與第三人使用，且土地之現況雖非供耕作使用，但此現況係因該土地經自辦市地重劃後之結果，並非原告蓄意造成。被告又辯稱系爭土地上之建物並非農業設施云云，然系爭土地上之建物，係為農業目的而興建，確為農業設施。被告另辯稱系爭土地上之建物興建面積超過系爭作業要點之規定限制云云，系爭土地上之建物既認定為農業設施，縱使違反系爭作業要點之興建面積上限規定，至多僅受該要點罰則之處罰，並無產生「租約無效」之結果，故被告辯稱系爭租約無效，即屬無據；且系爭土地上之建物既為農業設施，即無所謂「非自任耕作」之情況發生，是系爭租約於存續期間並未有無效事由存在，自仍有效。綜上，系爭租約並無「無效事由」存在。再者，依公所調解筆錄及縣政府調解筆錄之結論觀之，原告確實有依耕地三七五減租條例第17條第2項規定向被告請求給付補償費之權利，由此可徵，被告前揭抗辯均不可採信。
（二）被告抗辯耕地三七五減租條例第17條第1項之規定所列終止租約之原因，係屬出租人始能主張之事由，承租人並無根據該條第1項規定終止租約，再依同條第2項規定請求補償之權利（最高法院42年度台上字第1075號、94年度台上字第769號、96年度台上字第62號判決）云云。惟前揭最高法院判決理由充其量僅係說明承租人於租約終止前，不得請求出租人給予補償，尚無法導出「承租人不得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約」之結論。次者，耕地三七五減租條例第17條第1項係規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止」，並非規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，『出租人』非有左列情形之一不得終止」，故以法條文字用語而言，被告前開所辯，於法無據。再者，觀諸耕地三七五減租條例第17條第1項所列5款原因，其中前4款原因，即承租人死亡而無繼承人時、承租人放棄耕作權時、地租積欠達兩年之總額時、非因不可抗力繼續1年不為耕作時，固僅能由出租人為終止租約之意思表示，惟第5款原因為「經依法編定或變更為非耕地使用時」，顯已涉及出租人給付不能之範疇，依債之本旨，亦應允許承租人為終止租約之意思表示，並得依該條第2項規定，請求出租人給予補償。否則，果如被告前開所辯，豈不意謂縱耕地已依法編定或變更為非耕地使用，致承租人無法繼續供作農耕使用，而出租人不為終止租約意思表示，承租人即求償無門？此當非事理之平。
四、並聲明：
（一）被告應給付原告癸○○2,091,144元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。添
（二）被告應給付原告庚○○2,091,144元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。添
（三）被告應給付原告辛○○2,091,144元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。添
（四）被告應給付原告寅○○、乙○○、癸○○、庚○○、壬○○、子○○、辛○○、丑○○、丁○○、戊○○、丙○○、己○○2,091,144元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。添
（五）願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、按耕地三七五減租條例第17條第1項所訂之終止租約事由，專屬出租人所得主張之權利，非承租人得主張並請求補償之事由（最高法院94年台上字第769號判決、96年台上字第62判決、42年台上字第1075判例參照），是故原告當無自行主張以該條項終止租約而請求補償之權利。復被告並未依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定主張終止租約，自無給付補償金之義務。再者，原告主張系爭土地已依法編定或變更為非耕地使用之理由，係因78年烏日都市計畫已將系爭
169、281地號土地變更為住宅區，系爭282地號土地變更為道路用地，則依原告之主張，系爭3筆土地當於78年間已非屬耕地，然系爭租約係於92年間所簽訂，顯於簽訂租約之時系爭3筆土地即已非屬耕地，依最高法院86年度台上字第3597號判決要旨，亦無耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之適用。另原告等人於95年間，於系爭281、282地號土地興建鐵皮建築（怡君蘭園），將系爭169地號土地提供予訴外人呂宗斌作為車庫及果園使用，顯構成不自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第16條第2項之規定，系爭租約歸於無效，故原告等人無再行請求補償金之權利。又依平均地權條例第63條第2項第2款、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第2款之規定，應給付補償金者，為承辦市地重劃之機關，並非土地出租人，此觀該二條文所得請領補償金者，亦包含出租人在內可明；而被告並非承辦市地重劃之機關，不論原告有無依據上開二條文請領補償之權利，原告起訴對象均屬錯誤，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決，願供擔保請免為假執行宣告。
參、本院得心證之理由：
一、原告等主張，原告癸○○、庚○○、辛○○及已故之劉廖稼等人自92年1月1日向台中縣政府承租代管之系爭土地（租賃期間轉由被告代管），租期自92年1月1日至97年12月31日止，並簽立系爭租約。系爭土地於78年間經列為烏日鄉自辦市地重劃範圍，被告並於95年6月28日以教中總字第0950575214 號函通知原告停止耕作等事實，為被告所不爭執，並有台中縣代管國有學產耕地租賃契約書、土地登記謄本、被告中部辦公室函文等件附卷可稽，此部分主張，堪信為真實。原告又主張，據其近日查詢台中縣政府地政處重劃課之結果，系爭土地目前正辦理土地登記當中，顯已不能達原租賃目的，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定請求被告給付補償費用等語，被告則以前揭情詞置辯。故本件應審究者為：原告是否得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定，向被告請求補償費用？
二、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。尚未收穫農作物之價額。終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項定有明文。次按耕地三七五減租條例第17條之規定，係指耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有該條所定情形之一者，「出租人不得終止契約」而言，與承租人放棄耕作權不相牽涉，故承租人之放棄耕作權，仍得自由為之，不受該條規定之限制（最高法院42年台上字第1075號判例參照）。復按依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係「出租人得終止耕地租約」之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無三七五減租條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題（最高法院96年度台上字第62號判決參照）。觀之上開要旨，耕地三七五減租條例第17條第1項所訂終止租約之事由，係屬出租人所得主張之權利，非承租人得主張並請求補償之事由，是原告當無主張以該條項終止租約而請求補償之權利。
三、綜上所述，耕地三七五減租條例第17條第1項所訂終止租約之事由，係屬出租人所得主張之權利，非承租人得主張並請求補償之事由，原告之請求為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行聲請失所依據，應併予駁回。
肆、本件事證業臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，於本件事實認定與判決結果，不生影響，茲不一一論列，併此敘明。
伍、本件係屬耕地租佃爭議事件，依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，免收裁判費，附此敘明。
中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
書記官