臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1976號原 告 陳世坤訴訟代理人 羅宗賢律師
黃雅琴律師被 告 台中縣豐原市公所法定代理人 張瀞分訴訟代理人 蔡瑞煙律師複代理人 洪維州上列當事人間請求返還價金事件，於民國99年7月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參佰零玖萬肆仟伍佰陸拾伍元，及自民國九十八年八月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆萬貳仟肆佰壹拾肆元，由被告負擔新台幣參萬玖仟壹佰伍拾柒元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰零參萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣參佰零玖萬肆仟伍佰陸拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原主張其向被告標購坐落台中縣豐原市○○段○○○○號土地 (下稱系爭土地)，其中被占用為現行巷道部分面積約為100平方公尺，認為該部分土地非屬兩造買賣標的範圍，請求依民法不當得利法律關係請求被告返還該部分價金新台幣 (下同)335 萬1829元，復以本院若認為該部分土地亦為兩造合意買賣標的範圍，則依民法第227條第1項請求損害賠償，或依民法第359條、第360條規定請求被告減少價金，其金額為168萬1829元 (參見起訴狀第3頁之記載)。嗣因系爭土地被占用為現行巷道部分經本院於民國 (下同)99年4月12日囑託地政機關派員測量結果，該部分面積為184平方公尺，原告乃依據該勘測結果重新計算損害賠償數額，遂於99年5月21日具狀更正損害賠償數額，認為得依民法不當得利法律關係請求被告返還該部分價金616萬7366元，但僅請求起訴時主張之335萬1829元，另以其依民法第227條第1項請求損害賠償，或依民法第359條、第360條規定請求被告減少價金，其金額為309萬4565元，亦有該民事準備書四狀可按。本院認為原告上開更正損害賠償金額部分，其請求之原因事實及訴訟標的法律關係均未變更 (被告於99年7月14日書狀指稱原告追加依不當得利法律關係為請求，即有誤會)，僅因系爭土地被占用為現行巷道部分面積實測結果與起訴時預估面積不同，而據此更正計算損害賠償金額或減少價金數額而已，且原告更正後之請求金額亦未逾起訴時之335萬1829元，應認屬於更正事實上之陳述，並非訴之變更或追加，依首揭法條規定，即無不合，應予准許。
貳、得心證之理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張被告於98年3月30日刊登標售公告載明標售系爭土地，並在土地清冊載明系爭土地「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，原告信賴被告刊登之公告內容，認為被告已就系爭土地中作為現有巷道部分全部辦理分割登記完竣，故原告即以高於底價6514萬3500元之6888萬99元投標價參與投標，並由原告以最高價得標。原告旋即依上開標售公告第4點規定申請鑑界，並委請建築師另向台中縣政府申請指定建築線，嗣台中縣豐原地政事務所於同年6月6日前往現場測量鑑界後，始知系爭土地毗臨同段108之53地號土地之現有巷道為8公尺，而被告出售系爭土地經鈞院於99年4月12日囑託台中縣豐原地政事務所實地測量後，仍有部分土地面積約184平方公尺被占用作為巷道使用，此與被告於標售市有土地清冊備註欄所載之內容不符，經原告請求被告依上開約定履行，即將系爭土地仍被作為巷道部分使用者辦理分割登記，並按被占用巷道之實際面積比例減少價金，但為被告所拒，並限原告於10日內繳清所有標購價款，原告為避免紛爭擴大，乃於98年7月29日繳清全部價款，於98年8月4日辦妥系爭土地所有權移轉登記後，爰依民法第227條第1項、第345條第1項、第354條、第359條及第360條等規定，主張不完全給付及物之瑕疵擔保責任，並認為被告既在標售公告之土地清冊備註欄註明「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，可見系爭土地已被占用為現有巷道部分並非原告公告標售範圍，原告亦無購買該巷道土地之合意，即兩造間就系爭土地已被占用為現有巷道部分並未成立買賣契約，被告收取該部分土地價金為無法律上原因，依民法不當得利法律關係請求被告返還該部分價金616萬7366元 (系爭土地全部面積2055平方公尺，被占用為現有巷道部分面積184平方公尺，計算式：184/2055×00000000＝0000000)，但原告僅請求其中335萬1829元。倘鈞院認為系爭土地被占用為現有巷道部分亦為兩造合意買賣標的範圍，因該部分土地為現有巷道，原告無法開發使用，被告顯然欠缺對原告擔保系爭土地無滅失或減少其價值之瑕疵，亦欠缺被告保證之品質，被告應負不完全給付責任，原告得依民法第227條第1項請求損害賠償，或依民法第359條、第360條規定請求被告減少價金，該金額以系爭土地每平方公尺標售價金與公告現值之差價計算，其金額為309萬4565元 (系爭土地公告現值為每平方公尺16700元，計算式：
00000000/0000000000×184＝0000000)，並請求法院擇一為有利於原告之判決，為此提起本訴等情。並聲明：1、被告應給付原告335萬1829元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。2、願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、被告雖在標售公告第5點及投標須知第4點記載應由投標人自行依建築法規評估云云，惟被告標售系爭土地時，係同時標售36筆土地，並提出制式買賣契約 (含視為買賣契約一部之標售公告及投標須知)等文件預定與各筆土地之標購者簽訂買賣契約，此係被告一方預定用以與標購者簽訂買賣契約而製作，使標購者無從與被告另為磋商，此與一般建商出售房屋而以制定之買賣契約與購買者簽訂之買賣契約無異，故該標售公告及投標須知顯係被告預定用於與投標人訂定買賣契約之條款所訂定，屬民法第247條之1所定之附合契約 (或定型化契約)。又依該條規定，其內容係在於免除或減輕被告當事人之責任，及加重原告之責任，併使原告拋棄權利或限制行使權利，致原告有重大不利益之情形，況原告登記為系爭土地所有權人之前，根本不可能向地政機關或建築主管機關申請測量或查閱系爭土地現況及其使用限制等情，可見標售公告第5點及投標須知第4點之內容在於減輕或免除被告之契約責任，並加重原告之契約責任，依民法第247條之1規定，標售公告第5點及投標須知第4點即屬無效，被告抗辯稱原告有何重大過失等情，自嫌無據。再定型化契約之適用應斟酌具體個案之特殊性，如有不明亦應作有利於相對人之解釋，被告固提出2則最高法院判決說明其未違反誠信原則，或有顯失公平情事，但該2則最高法院判決論述之案情與本件不盡相同，自無比附援引之餘地。
2、被告自承係其委託台中縣豐原地政事務所測量系爭土地前之巷道寬度，依前後連接之巷道寬度4.7公尺辦理分割登記，顯然被告並未依該巷道之實際使用情形辦理分割登記，亦未向台中縣政府查明該巷道之實際使用寬度為何？則被告如何能確認現有巷道寬度為何？如何能確認所辦理分割登記之巷道與實際巷道使用情形相符？被告卻又於標售土地清冊備註欄記載「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，使投標人包括原告誤認系爭土地中被占用為巷道部分均已分割登記完竣而參與投標，故系爭土地被占用為巷道使用部分應未包含於兩造合意買賣範圍內，被告就此部分溢收價金應依不當得利法則返還予原告。
3、系爭土地既仍有部分遭占用為巷道使用，則其價值顯有減少，且其效用上 (包括但不限於建築使用)與同等使用分區土地之效用顯然有別，故系爭土地之通常效用顯然已有減損之情形 (例如原告無法在被占用為巷道使用之土地種植樹木，或據為己用之停車位，或妨礙公眾通行等)，即有不能供建築使用之瑕疵，亦有不能供作私人用途而致妨礙公眾通行之其他瑕疵，被告自應負民法第359條物之瑕疵擔保責任。又被告在標售土地清冊備註欄記載「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，其所稱「現有巷道」，應指4.7公尺寬，但該巷道實際使用寬度並非僅限於
4.7 公尺寬，顯然被告出售予原告之系爭土地亦未達其保證之「系爭土地中現有巷道業已分割登記」，被告自應依民法第360條規定負損害賠償之責。
4、買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任 (參見最高法院94年度台上字第1112號判決意旨)，故被告將系爭土地出售予原告前已清楚記載被占用為巷道部分已分割登記完竣，被告應依債務本旨給付者為一塊未被占用為巷道之土地予原告，但系爭土地既有部分仍被占用為巷道，可見被告給付原告之內容並不符雙方買賣契約之本旨，依前揭最高法院判決意旨，被告仍應負不完全給付之債務不履行責任。另依最高法院90年度台上字第753號判決意旨，土地出賣人知悉所售土地部分在既成巷道上，卻不將該項瑕疵記載在投標須知上，故意不告知其瑕疵，致買受人無從知悉此情，則土地出賣人亦應負民法第354條第1項物之瑕疵擔保責任。
5、原告標購系爭土地前既非土地所有權人，亦非管理人，依地籍測量實施規則第205條、第242條等規定，不得向地政機關申請鑑界複丈，原告自難依標售公告所附土地位置示意略圖瞭解系爭土地中既成巷道現況，尤其該示意略圖附註：「本略圖非屬公告內容，僅供參考用」，使投標人更難以該示意略圖瞭解系爭土地之實際情形。又標售公告第4點更載明：「得標者如對房地面積、界址有所疑義，應於繳清價款或自備款之日起5日內，檢附繳款收據影本向本所申請同意鑑界」，益見原告在標得系爭土地前根本無從實際履勘鑑界，被告因此利用其出賣人優勢地位限制投標人對系爭土地為勘查鑑界之機會，反而於標售土地清冊備註欄就系爭土地載明「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，使投標人誤信被告已將系爭土地中被占用為既成巷道部分全部辦理分割登記完竣，是被告在標售公告第5點及投標須知第4點等文件要求投標人 (包括原告在內)於投標前洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料後前往現場，即可目測或比對藉以認知系爭土地之使用現況與其公告內容「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」是否相符，誠屬強人所難，故被告於標售公告及投標須知等文件為上開記載而免責，即與民法第247條之1規定有違，應屬無效。
6、基於「誠信原則」，被告就標售系爭土地應負有保護照顧、通知、忠實及協力等之「附隨義務」，使投標人 (包括原告在內)瞭解買賣標的物之現況，而所謂免除擔任責任之特約，須經當事人就特約事項為明白約定，但被告在標售土地清冊就系爭土地備註欄為「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」之記載，使投標人誤信被告已將系爭土地中被占用為既成巷道部分全部辦理分割登記完竣，在原告不知系爭土地仍有部分被占用為既成巷道情形下，如何與被告「合意」免除被告之瑕疵擔保責任？況土地購買人除考慮位置、環境外，土地使用面積亦為重要考慮因素，被告在標售系爭土地時既載明「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」、面積2005平方公尺，倘包括既成巷道面積約100平方公尺 (以實測為準)，則原告實際可使用面積僅1905平方公尺，每一平方公尺之單價必然提高，即影響原來標買範圍之土地價值及效用，而構成物之瑕疵，是被告在系爭土地清冊為上開「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」不實記載，難認其無瑕疵擔保或不完全給付責任。
7、依被告提出就系爭土地分割出同段108之53地號土地之相關簽呈函文，及台中縣政府就被告函詢系爭土地是否位處現有巷道乙事，經台中縣政府函覆稱現有巷道位置應以地政單位鑑界後為準各情，可知原告在標得系爭土地前，既非土地所有權人，即無從向地政機關申請鑑界，且台中縣政府亦無法確認系爭土地上現有巷道之位置及面積，原告如何能依標售公告之系爭土地位置示意圖瞭解系爭土地中現有巷道之現況？如何能苛責原告於取得系爭土地所有權之前能知悉系爭土地上現有巷道之狀況？故被告指摘原告有重大過失，顯屬無稽。至於系爭土地上之現有巷道是否能申請「廢道」，不得而知，原告亦無申請辦理廢道之義務，被告亦可將此部分土地買回，不一定要申請廢止巷道。
8、依最高法院42年台上字第865號判例意旨，民法第355條第2項所稱之「重大過失」，應指一般人之注意可得而知，竟怠於注意而不知者，而既成道路究須經公眾通行達若干年代，始足取得公用地役關係，因司法院大法官會議釋字第400號解釋意旨僅謂「應以時日久遠」，而未指明確切年代，此時即應類推適用民法第772條、第769條及第770條規定，為認定公用地役權取得時效之年限。本件經台中縣政府函覆鈞院指稱該府曾於97年5月19日以府工建字第0970106467號函(下稱97年5月19日函)回覆被告，關於台中縣豐原市○○路○○○巷之巷道寬度係依該府76─8652號建造執照卷內建築線指示為現有巷道「寬」8公尺，惟巷道之「正確位置」應以地政單位鑑界後為準，故被告於97年5月20日接獲台中縣政府之回函檢附資料後，應已知悉系爭土地之現有巷道寬度為8公尺之情，另依台中縣政府97年5月19日回函被告之地籍套繪圖觀之，以目測即可知悉現有巷道寬度超越108之19地號土地與108地號土地接角寬度，更跨越108之19、108地號土地界址線而占用108之2地號土地，絕不可能是被告自系爭土地分割出同段108之53地號土地間之界址線，則被告如何認定合併分割前之系爭土地內現有巷道寬度為4.7公尺？認定依據為何？另系爭土地原有經拆除之豐原市○○段2385建號建物，依被告提出該建物之測量圖比對台中縣豐原地政事務所提出之合併分割複丈圖，並無任何建物占用系爭土地目前被畫歸為現有巷道之位置，故被告應早已知悉其標售之系爭土地上仍殘留有屬供公眾通行之現有巷道面積，被告為求將系爭土地售出，故意隱暪不告知現有巷道寬度為8公尺，且系爭土地仍有部分土地屬現有巷道之實情，卻又於標售公告為「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」之不實記載，被告自不得據此依民法第355條第2項規定為免責之卸詞。再依前述，系爭土地之現有巷道早於76年間即經台中縣政府認定為現有巷道，該巷道自76年起至98年4月15日標售時止，歷時超過20年，依最高行政法院92年度判字第1124號判決意旨，分割前系爭土地現留之巷道應存有公用地役關係。
9、台中縣政府雖函覆稱基於便民服務，投標人若提出申請查明系爭土地面臨現有巷道寬度，當查明後函覆云云，惟投標人究應檢具何種資料始得向台中縣政府函查？投標人是否有能力檢具該資料？台中縣政府之回復資料是否足以使普通人在毋須地政機關測量前提即明瞭現有巷道寬度及實際坐落位置？併其建築線之位置？且自查詢之日起至函覆日之期間是否足夠使投標人取得詳細資料明瞭系爭土地使用實況，及得以即時決定是否參加投標(因被告標售公告發布日為98年3月31日，投標日為98年4月15日，該15日期間是否足以讓投標人取得足夠資料正確判斷現有巷道之寬度及實際位置)？又原告得標後，被告於98年5月13日通知原告繳清價款，原告於98年5月18日繳清自備價款後，被告方於98年5月19日同意就系爭土地鑑界，地政機關於98年6月6日前往現場複丈，而原告取得複丈成果圖後始知悉系爭土地仍有部分面積為現有巷道，且台中縣政府已函覆稱現有巷道實際坐落位置仍須地政單位鑑界為準，則原告若向台中縣政府查詢被告標售系爭土地之現有巷道情狀，或建築線位置時，皆須以系爭土地之面積及界址等資料為據，被告在以土地所有權人同意鑑界前，一般投標人實無從瞭解系爭土地之地形地物等相關位置，而得以套繪比例尺填具相關申請事項，再據以向台中縣政府申請派員勘查測量，以明瞭建築線位置。準此，即難以台中縣政府回函所述內容遽以認定投標人於參與投標前未向該府查明，遂認包括原告在內之投標人有何過失之情？
10、依原告向行政院農業委員會林務局農林航空測量所調取之系爭土地於76年6月10日及95年5月11日之空照圖，可清楚辨識系爭土地前之巷道寬度較寬而供公眾停車使用，被告辯稱其寬度僅4.7公尺，即與事實不符。
11、鈞院囑託台中縣豐原地政事務所測量被告買受之系爭土地，經測量結果系爭土地被占用為現有巷道之面積為184平方公尺，且系爭土地之巷口與豐原市○○路銜接部分之巷道寬度為5.3公尺，進入巷道後至系爭土地從同段108之41地號土地至勘測之紅漆點，其寬度為4.7公尺，惟實際上系爭土地鄰地108之41地號土地間之現有巷道寬度為8公尺，(有台中縣政府98年11月24日覆函可稽)，而被告於標售公告之土地清冊在備註欄記載「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，然遍觀全部卷證資料並無系爭土地毗鄰108之41地號土地間之現有巷道為4.7公尺寬之相關資料，可見4.7公尺寬度係被告自行以勘驗時所指之紅漆點作為分割界點，被告所為並無任何憑據，再鈞院於99年4月
12 日履勘時系爭土地被占有為道路部分亦被停滿車輛，被告根本無法使用該184平方公尺之土地，亦不得妨礙他人通行該部分土地。
12、依台中縣政府97年5月19日函覆被告內容，係稱現有巷道「位置」應以地政機關鑑界為準，並非表示現有巷道「寬度」應以地政機關鑑界為準，而被告亦知現有巷道寬度為8公尺之情。又依台中縣豐原地政事務所98年11月11日覆函稱被告於97年11月5日會同該所施測現有道路時，係由被告職員萬靜容自行指界4.7公尺現有巷道，再由測量人員分別標明鋼釘符號1、2，而以該2點之連接線作為分割線 (參見該函所附土地複丈及標示變更登記申請書，複丈略圖記載4.7Ｍ路寬，及委任關係欄記載：委託萬靜容代理及指界認章)，並非被告抗辯稱係由台中縣豐原地政事務所實地測量現有巷道寬度而辦理分割，故被告知悉台中縣政府函覆資料顯示豐原市○○段108、109之46地號土地內之現有巷道為8公尺寬，僅是實際「位置」應由地政機關鑑界而已，卻於地政機關實際鑑界時指界4.7公尺寬為現有巷道，事後更於系爭土地標售清冊備註欄記載「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，使人誤信系爭土地內8公尺寬之現有巷道均已由被告辦理分割登記完竣，故被告顯然故意不告知系爭土地內尚留有部分現有巷道，被告應負民法第227條、第359條及第360條之損害賠償或減少價金責任。
13、被告係於原告繳清系爭土地自備款後方於98年5月19日同意原告申請測量系爭土地，而原告第1次委託陳吉彰建築師向台中縣政府申請指定建築線時，亦以被告辦理系爭土地與108之53地號土地分割之界線繪製圖說，於98年5月6日向台中縣政府提出申請，台中縣政府事後派員勘查後向陳吉彰建築師稱須回去調閱檔案方能確認現有巷道寬度，約於98年5月底，台中縣政府承辦人員通知陳吉彰建築師表示所送建築線指定申請書圖有誤，要求更正圖說，陳吉彰建築師始更正申請圖說 (即被告提出被證16號)，當時亦不知該現有巷道之實際坐落位置，台中縣政府復於98年6月4日收件核准發給建築線指示圖，陳吉彰建築師於2日後領取該建築線指示圖時 (距寄發申請書之日已逾15日期間)，原告僅知悉現有巷道寬度為8公尺，仍不知該8公尺現有巷道是否坐落在系爭土地上，迄至98年6月6日經台中縣豐原地政事務所測量後，始確認該8公尺寬現有巷道有部分仍留存在系爭土地內，故包括原告在內之投標人在未經實際測量情況下，於投標前根本無從知悉系爭土地上仍留存部分現有巷道，被告抗辯稱原告於投標前知悉現有巷道寬度為8公尺，或得於投標前向台中縣政府查詢得悉上情，而主張原告於本件投標過程中有重大過失云云，容有誤會。
14、原告標得系爭土地時，其公告現值為每平方公尺16700元，故關於損害賠償金額或減少價金數額自應以投標時之價額為準，至於事後系爭土地公告現值雖有上漲，惟該上漲之利益本即由原告享有，不得作為抵扣被告賠償金額或減少價金之數額，故被告抗辯稱系爭土地目前公告現值為每平方公尺17,400元，仍無礙於原告請求之金額。
二、被告方面：
(一)被告辦理標售系爭土地之標售公告第5點已訂明：「標售之不動產，請投標人自行至現場參觀，本所不負責領勘，另標售之土地屬住宅區，得否能當建築使用，應請投標人自行依建築法規評估」，並於投標須知第4點載明：「投標人應在投標前逕赴現場查看，本所不負責領勘，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，得否建築使用，應請自行依建築法規評估」，另因系爭土地北側原有部分為通行巷道使用，被告辦理標售前業已依巷道現況4.7公尺寬辦理分割為108之53地號，除於標售公告土地清冊備註欄記載「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」外，並提供分割後系爭土地及巷道位置圖予投標人參考。故被告標售系爭土地，兩造就標的物及價金既已互相同意，依民法第345條第2項規定，買賣契約即已成立。原告主張系爭土地毗鄰同段108之53地號土地之現有巷道為8公尺，且仍有部分土地被占用作為巷道使用，應非被告標售範圍，兩造間就該部分土地並未合意成立買賣關係云云，容有誤會。又被告乃依兩造間買賣關係受領價金，原告主張被告受領該部分土地價金為無法律上原因，遂依不當得利法律關係請求被告返還按比例計算之買賣價金335萬1829元，即非有理。
(二)給付係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付；至於特定物所存瑕疵，為物之瑕疵擔保責任問題，須瑕疵係於契約成立後始發生者，且因可歸責於出賣人之事由所致，始構成不完全給付之債務不履行責任 (參見最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨)，故本件原告主張之瑕疵不論是否屬實，該特定物之瑕疵既於契約成立前即已存在，至多亦涉及物之瑕疵擔保責任，而與不完全給付無關，原告依民法第227條不完全給付規定請求損害賠償，於法不合。又被告係委託台中縣豐原地政事務所測量巷道寬度後，依前後連接之巷道寬度4.7公尺辦理分割登記，而建築線之指定，則係一般建築法規 (台中縣建築管理自治條例)上之限制，並非土地之瑕疵，且被告不論在標售公告、投標須知及位置略圖均為前述 (一)之載明，即已明訂被告並不擔保系爭土地能供建築使用，更無原告所稱欠缺保證品質之情事。尤其系爭土地及同段108之53地號土地之坐落位置及使用現況，持地籍圖赴現場查看即明，毋須申請鑑界，另有關指定建築線之現有巷道寬度，於投標前可逕向主管機關台中縣政府查明，原告未依買賣條件自行查明評估，顯有重大過失，依民法第355條第2項規定，買受人有重大過失而不知瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵者，不負擔保之責，故不論標售條件有無將瑕疵擔保責任排除，原告未依前開標售公告及投標須知規定逕赴現場察看，並洽地政及都市計畫主管機關查閱地籍套繪圖及查明建築使用規定，以致不知系爭土地於指定建築線之規定或現場使用狀況，顯有重大過失，被告復未保證系爭土地整筆均得建築使用，被告自不負瑕疵擔保責任，原告依據民法第359條及第360條規定請求被告減少價金或損害賠償，亦無理由。
(三)所謂定型化契約條款因違反誠信原則，顯失公平而無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件，而系爭土地係公開公告標售，原告於投標前即可免費洽索投標單、投標信封及投標須知，有充分機會及時間詳閱資料，瞭解相關權利義務，以決定是否參加投標，故並無原告所不知或無磋商變更之餘地，自非民法第247條之1規定之附合契約，原告不得依該規定主張條款為無效，此有最高法院92年度台上字第1395號、91年度台上字第2220號判決意旨可參，遑論投標公告、投標須知或位置略圖記載投標人應在投標前洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，得否建築使用，應自行依建築法規評估等買賣條件，並無違反誠信原則，亦無顯失公平之情事，即無民法第247條之1規定之適用。
(四)供公眾通行使用之現有巷道，台中縣政府為建築線指定時，如可就其寬度、使用性質、使用期間、通行情形檢討調整道路所需寬度與退縮距離，或現有巷道之土地所有人倘可就現有巷道之寬度、依使用情形及通行情形申請部分廢止，則得經由檢討調整或部分廢止，自未有無法開發使用之情事。又土地面臨道路寬度勢將影響開發效益及土地價值，而原告自始委託第3人陳吉彰建築師以8公尺寬之現有巷道寬度，於98年5月7日製作「現況計畫圖」及「地籍套繪圖」向台中縣政府申請指定建築線，並於98年5月18日繳清自備款後始申請鑑界，原告卻稱待台中縣豐原地政事務所於同年6月6日前往系爭土地測量，及委託建築師向台中縣政府申請指定建築線後，始知悉系爭土地毗鄰同段108之53地號土地界址處尚有53坪土地仍被占用供巷道通行，即與事實不符，足證原告於投標前即已知悉系爭土地旁現有巷道寬度為8公尺，此請原告提出申請指定建築線之相關書圖文件可知。
(五)系爭108之53地號土地即台中縣豐原市○○路○○○巷之巷道維護主管機關為被告，但被告自89年起未曾在該巷道鋪設柏油，據悉應係鄰地即訴外人高明精機公司鋪設，供員工停車使用，97年11月5日分割後，無人再行鋪設柏油。又系爭土地於73年間經台中縣政府興建3層樓建物，原供社會福利工作人員訓練中心使用，75年至84年借予豐原憲兵隊及台中縣警察局豐原分局使用，84年該2單位遷離後，被告申請撥用為市立托兒所使用，迄至91年6月始獲台中縣政府同意，92年6月間行政院核准該無償撥用案，但因921地震後，該房屋現有結構耐震能力嚴重不足，有安全顧慮，故於94年8月5日經台中縣政府同意拆除，被告於94年間拆除該房屋，96年間辦理建物滅失登記，故系爭土地非供公眾通行之數十年之道路使用，並無公用地役權存在。
(六)台中縣政府97年5月19日函覆被告資料，除被告要求提供之地籍套繪圖外，並無其他資料，原告指稱台中縣政府函覆資料包括76─8652號建造執照卷指示建築線等資料，該資料顯示現有巷道為8公尺云云，均非事實。況且依台中縣政府98年11月24日函覆鈞院，投標人於投標前得自行向台中縣政府查明系爭土地面臨現有巷道之寬度為何，而原告固於98年5月18日始繳清自備款，惟受原告委託之建築師於98年5月8日即以現有巷道寬度為8公尺製作「現況計畫圖」及「地籍套繪圖」向台中縣政府申請指定建築線，故兩造既約定原告應自行查明系爭土地得否建築使用，並應自行依建築法規評估，不論原告是明知現有巷道寬度，或因重大過失而未予查明，依民法第355條第1項及第2項規定，被告不負擔保責任。
(七)依台中縣豐原地政事務所98年11月11日函稱本案現有道路與三豐路相鄰處皆有建物，依現有道路實際路寬4.7公尺分割，可見台中縣政府建築線指示現有巷道寬度為8公尺，明顯有誤。又台中縣政府76─8652號建造執照卷指示建築線之申請書圖，所繪製三豐路859巷寬度，亦與現場實際寬度不符，此亦可比對原告委託訴外人陳吉彰建築師提出申請指定建築線書圖之「現況計畫圖」及「地籍套繪圖」自明，故依台中縣政府76─8652號建造執照卷附資料，並不足以證明系爭巷道超過4.7公尺寬部分有公用地役權存在。
(八)依原告提出行政院農業委員會林務局農林航空測量所就系爭土地於76年6月10日及95年5月11日之空照圖所示，不足以辨識或證明現有巷道超過4.7公尺寬部分有公用地役權存在。至於95年空照圖上之停車，係因原使用單位豐原憲兵隊、台中縣警察局豐原分局遷離後，原欲作為豐原市立托兒所使用，但經台灣省土木技師公會鑑定建物耐震能力不足，有安全顧慮，經被告於94年間報准拆除建物後，乏人管理，訴外人高明機械公司員工始在該地停車所致。
(九)原告為台中市知名建商聚合發建設股份有限公司負責人，亦為坤悅建設股份有限公司董事，其購買系爭土地乃為興建房屋銷售，鈞院於99年4月12日履勘現場時，該現場為建築工地，已建至第3層樓，故原告既為專業之建設公司負責人，對於建築法規及投標前可向地政及都市計畫主管機關查明系爭土地使用規定等知之甚稔，被告復已明確告知有自行查明之義務，原告倘未向台中縣政府地政及都市計畫主管機關預為查詢明確，即難謂無重大過失。另參酌原告委請陳吉彰建築師以8公尺寬之現有巷道寬度，於98年5月7日製作「現況計畫圖」及「地籍套繪圖」向台中縣政府申請指定建築線，更足以證明原告於投標前已知悉台中縣政府就系爭土地指定建築線之現有巷道寬度為8公尺，依民法第355條第2項規定，原告既因明知或重大過失致不知系爭土地指定建築線之現有巷道寬度，或現場使用狀況，被告自不負瑕疵擔保責任，原告依民法第359條、第360條規定請求減少價金或損害賠償，並無理由。另民法第227條不完全給付規定之適用，係以「可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者」為要件，被告係依主管機關台中縣政府及台中縣豐原地政事務所之函示及鑑界測量結果，辦理現有巷道之分割登記，對於登記結果與實況縱有不符，亦無過失，故原告依據民法第227條規定請求損害賠償，亦屬無據。退步言之，原告就損害之發生既有重大過失，縱認被告應負損害賠償責任，亦請依民法第217條第1項規定，減輕賠償金額或免除之。
(十)原告於99年5月20日提出書狀追加依不當得利法律關係為請求，主張99年4月12日台中縣豐原地政事務所複丈成果圖所示編號108Ａ部分184平方公尺土地，非屬兩造買賣標的，被告就此184平方公尺收取價金616萬7366元，有不當得利之情形，但被告係就系爭土地全部 (面積2055平方公尺)辦理標售，兩造間就買賣標的物及價金既已互相同意，買賣契約即為成立，被告依買賣契約收取價金，自無不當得利可言。
(十一)依台中縣政府98年11月24日函覆鈞院及其檢附之98年7月1日函，均已說明留設現有巷道寬度6公尺，已符合建築管理自治條例第5條第1項第1款之規定，剩餘寬2公尺之現有巷道部分，土地所有權人得依「台中縣實施都市○○○區○○巷道廢止或改道申請須知」規定申請辦理廢道，故台中縣豐原地政事務所99年4月12日複丈成果圖所示編號108Ａ部分，除鄰接108之53地號土地寬1.3公尺部分，需供道路通行不能建築使用外，其餘既能辦理申請廢道，自無不能供建築使用情事。另系爭土地於99年1月間公告現值為每平方公尺17400元，併予陳明。
(十二)並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告於98年3月30日刊登標售公告載明標售系爭土地，並在土地清冊備註欄載明系爭土地「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，原告以高於底價6514萬3500元之6888萬99元標價參與投標，並由原告以最高價得標。原告已依被告要求於98年7月29日繳清全部價款，並於98年8月4日辦妥系爭土地所有權移轉登記。
(二)被告在標售系爭土地前，曾委請台中縣豐原地政事務所辦理系爭土地毗鄰現有巷道分割登記，分割為同段108之53地號，寬度為4.7公尺，但原告標得系爭土地後向台中縣政府申請指定建築線，巷道寬度為8公尺。
(三)被告辦理標售系爭土地之標售公告第5點訂明：「標售之不動產，請投標人自行至現場參觀，本所不負責領勘，另標售之土地屬住宅區，得否能當建築使用，應請投標人自行依建築法規評估」，另於投標須知第4點亦載明：「投標人應在投標前逕赴現場查看，本所不負責領勘，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，得否建築使用，應請自行依建築法規評估」。
(四)系爭土地經本院囑託台中縣豐原地政事務所派員於99年4月12日會同兩造勘測結果，系爭土地被占用為現有巷道之面積為184平方公尺，且系爭土地之巷口與台中縣豐原市○○路銜接部分之巷道寬度為5.3公尺，進入巷道後至系爭土地從同段108之41地號土地至被告原勘測之紅漆點，寬度為4.7公尺。
四、兩造爭執事項：
(一)被告之標售公告第5點及投標須知第4點是否為定型化契約條款，是否違反民法第247條之1規定，顯失公平，而為無效？
(二)系爭土地被占用為現有巷道部分是否具有供公眾通行使用之公用地役關係存在？
(三)原告主張被告就其標售系爭土地中仍有被占用為現行道路部分，應依民法第359條、第360條規定負物之瑕疵擔保責任，或依民法第227條第1項規定請求不完全給付之債務不履行責任，或依民法不當得利規定請求返還被占用為現行巷道部分面積184平方公尺之買賣價金，是否有據？
五、法院之判斷：按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判(參見最高法院18年上字第1679號判例意旨)。另原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則 (參見最高法院18年上字第2855號判例意旨)。經查：
(一)民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」又依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法第247條之1第2款所明定。惟88年4月21日民法債編增訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條第2款所謂「加重他方當事人之責任」，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言 (參見最高法院91年度台上字第2336號判決意旨)。本件原告主張被告之標售公告第5點及投標須知第4點均屬定型化契約條款，減輕或免除被告之契約當事人責任，且有加重他方當事人責任，違反民法第247條之1規定，而有顯失公平之情形，應為無效乙節，雖為被告所否認，並以上情抗辯，惟：
1、依被告提出98年3月30日之標售公告、土地清冊及投標須知等相關文件，其中投標須知第27條規定：「標售公告，視為要約之誘引，但對出價最高之投標人，除別有保留外，應視為要約」，可見系爭土地既由原告以最高價得標，上開標售公告及投標須知對原告而言，應為系爭土地買賣契約之一部分，乃屬當然。又依上開土地清冊，被告係將包括系爭土地在內共36筆土地公告標售，前開標售公告及投標須知當然一體適用於被告擬標售之36筆土地之投標人任何一筆土地祇要有最高標之得標者，前開標售公告及投標須知即屬於各筆土地買賣契約之一部分，具有拘束被告及任何一筆土地得標人之效力，而前開標售公告及投標須知復為被告單方面製作，預定使用於任何一筆土地標售後與得標者簽訂買賣契約時之條款而訂定，且前開標售公告及投標須知之內容，無論係對擬參與競標之投標人或最高標之得標人而言，在客觀上均無從與被告有再行磋商或變更之機會，自屬民法第247條之1規定之「附和契約」或「定型化契約條款」甚明。被告固抗辯稱系爭土地係公開標售，原告於投標前即可免費洽索投標單、投標信封及投標須知，有充分機會及時間詳閱資料，瞭解相關權利義務，以決定是否參加投標，並無原告所不知或無磋商變更之餘地云云，然誠如被告所述，原告於投標前向被告免費洽索投標單、投標信封及投標須知，有充分機會及時間詳閱資料，瞭解相關權利義務後，原告若認為標售公告或投標須知部分內容不妥，要求與被告磋商變更，被告是否可能同意磋商變更？此與一般人熟知之銀行信用卡契約條款為定型化契約條款類似，消費者固有選擇任一銀行申請信用卡之締約自由，一旦向某銀行提出申請信用卡及獲得核發信用卡後，即必須接受該銀行之信用卡契約條款，消費者除非剪卡解除或終止契約，否則在客觀上已無從就信用卡契約條款 (如遲延繳款時循環利率及違約金之計算等)與發卡銀行進行磋商變更之餘地，故被告此部分之抗辯委無可採。
2、又被告辦理標售系爭土地之標售公告第4點規定：「得標者如對房地面積、界址有所疑義，應於繳清價款或自備款之日起5日內，檢附繳款收據影本，向本所申請同意鑑界，所需費用概由得標者負擔，逾期視為無異議」，第5點規定：「標售之不動產，請投標人自行至現場參觀，本所不負責領勘，另標售之土地屬住宅區，得否能當建築使用，應請投標人自行依建築法規評估」，投標須知第4點亦規定：「投標人應在投標前逕赴現場查看，本所不負責領勘，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，得否建築使用，應請自行依建築法規評估」，另系爭土地位置示意略圖附註事項記載：「本略圖非屬公告內容，僅供參考用，投標人應依投標須知第4點規定，在投標前逕赴現場查看，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，並以其記載為準，不得以本位置略圖記載有誤，而要求損害賠償或解除買賣契約退還保證金」，被告復抗辯稱前開標售公告第5點及投標須知第4點規定足以作為兩造「合意」免除被告物之瑕疵擔保責任之特約，然為原告所否認，而依前開標售公告第4點、第5點及投標須知第4點各項規定意旨，倘有意參加被告辦理該次36筆土地標售作業者，對標售之不動產，投標人應自行前往現場查看土地現況，被告不負責領勘，投標人並應自洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，標售之住宅區土地得否供建築使用，投標人亦應自行依建築法規評估，得標人必須在繳清價款或自備款後，始得申請被告同意鑑界各情，可見被告之標售作業係採土地現況標售，對於標售之土地是否有遭第3人占用或有供公眾通行之既成巷道等事實，被告一概不管(因被告不負責領勘，投標人需在得標及繳清價款或自備款後，始有權利「申請」被告同意鑑界，且需自行負擔鑑界費用)，則投標人在得標前並非標售土地之所有權人，未經被告同意，投標人依法無從向地政機關申請鑑界，投標人縱赴土地現場查看，單憑目測是否可能發現土地是有無遭第3人占用，或有供公眾通行之既成巷道之情事，已有疑問？又標售之土地得否供建築使用，被告要求投標人應自行依建築法規評估，並自洽都市計畫主管機關查閱有關資料，即使如原告為建設公司負責人，具有營建之專業智識，可自行評估標售土地得否供建築使用，但對於建築線之指定及現行巷道寬度之認定，均賴都市計畫主管機關提供正確訊息，則被告於98年3月30日發布標售公告，訂於98年4月15日上午10時開標，投標截止時間為開標前30分鐘即98年4月15日上午9時30分，在前後僅16日之期間是否有充分之時間讓投標人向都市計畫主管機關查閱有關資料及獲得正確訊息，亦有疑問(就本件而言，原告向都市計畫主管機關台中縣政府申請指定建築線，於98年5月6日掛件申請，迄至98年6月5日始獲核發；另原告申請被告同意後，於98年5月21日向台中縣豐原地政事務所申請鑑界系爭土地，迄至98年6月6日始獲排定實施複丈；以上2項作業時程顯然逾越被告預留之投標猶豫期間16日)？故就本件訴訟而言，前開標售公告第5點及投標須知第4點顯然減輕或免除被告當事人之契約責任，亦同時加重投標人即原告當事人之責任，在客觀上被告係居於強勢地位，原告若不遵守被告單方面制定之遊戲規則(標售公告及投標須知)，自無參加該次標售作業之可能，就此不平等之定型化契約條款，對原告即顯失公平，依首揭法條規定及最高法院判決意旨，應認前開標售公告第5點及投標須知第4點為無效。至被告援引最高法院92年度台上字第1395號及91年度台上字第2220號等2則判決意旨，欲證明前開定型化契約條款並未違反誠信原則，顯失公平云云，然因前者係指標單記載之各項工程及工料數量「僅供參考」，責成投標人應依據工程圖說自行核算，詳實評估工料價格之問題，後者係指工程完工驗收，增加1次複驗程序及約定逾期完工之違約罰款是否過重等問題，核與本件訴訟原因事實不盡相同，自無適用於本件訴訟之餘地。
(二)既成道路之土地，經公眾通行達一定年代，應認已因時效完成而有公用地役關係之存在，其所有權雖仍為私人所有，亦不容其在該公用道路上起造任何建築物，妨害公眾之通行，經本院著有45年判字第8號及61年判字第435號判例可循。至究須經公眾通行達若干年代，始足取得公用地役關係，司法院釋字第400號解釋理由僅謂「應以時日久遠」，而未指明確切年代。於此，即應類推適用民法第772條、第769條及第770條規定，為認定公用地役關係取得時效之年限(參見最高行政法院92年度判字第1124號判決意旨)。本件原告主張系爭土地被占用為現有巷道部分具有供公眾通行使用之公用地役關係存在乙節，固為被告所否認，然依被告提出其標售系爭土地前之內部簽呈等資料所示，系爭土地原由豐原市○○段108、108之15、109之46及109之62地號等4筆土地合併登記而來，其中108(部分)、109之46地號等2筆土地為現有巷道(參見台中縣政府97年5月19日函)，被告再從該4筆土地合併後分割出同段108之53地號土地、寬度4.7公尺為供公眾通行之巷道。又系爭土地被占用為現有巷道部分及被告自行分割同段108之53地號土地之既成巷道應已存在多年，此從原告經由本院向行政院農業委員會林務局農林航空測量所調取之系爭土地於76年6月10日及95年5月11日之空照圖，幾可清楚辨識於76年6月10日以前系爭土地前之巷道寬度較寬，且供公眾通行及停車使用，而當時台中縣政府興建台中縣豐原市○○段○○○○號建物時(76年1月20日完成建物所有權第1次登記)，該建物基地仍較為內縮，並未影響原既成巷道之使用範圍，可見系爭土地鄰接同段108之53地號土地之現有巷道至遲於76年1月20日以前即已存在，供不特定之公眾通行使用迄今達23年以上，參照前揭最高行政法院92年度判字第1124號判決意旨，該現有巷道自應存在公用地役關係甚明，縱令原告因被告之標售作業而取得系爭土地之所有權，就被占用為現有巷道部分之土地，原告仍需容忍該部分土地繼續提供公眾通行使用，不得任意在該公用道路起造任何建築物，妨害公眾之通行。準此，原告若依被告建議以台中縣政府98年11月24日、98年7月1日函為依據，認為留設現有巷道寬度6公尺，已符合建築管理自治條例第5條第1項第1款之規定，剩餘寬2公尺之現有巷道部分，得由土地所有權人之原告依「台中縣實施都市○○○區○○巷道廢止或改道申請須知」第4點規定申請辦理廢道，是否有侵害該公用地役關係之虞，尚不可知？而被告若認為現有巷道寬度大於都市○○道路，亦得依上開「台中縣實施都市○○○區○○巷道廢止或改道申請須知」第8點規定由被告主動申請辦理廢道，故被告否認系爭土地被占用為現有巷道部分具有公用地役關係，及建議原告申請廢止部分巷道云云，均不可採。
(三)民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」又民法第179條所謂無法律上之原因而受利益，係指無權利或給付之目的欠缺而言。基於契約關係而受領給付者，自難謂為無法律上之原因而受利益(參見最高法院95年度台上字第2013號判決意旨)。本件原告主張被告標售系爭土地毗鄰既成巷道部分，除經被告辦理分割登記為同段108之53地號土地外，仍有部分面積被占用為現行巷道使用乙節，業經本院依原告聲請囑託台中縣豐原地政事務所指派測量員於99年4月12日上午會同兩造實地履勘現場，發現系爭土地毗鄰之既成巷道即台中縣豐原市○○路○○○巷，該巷口與台中縣豐原市○○路銜接部分之巷道寬度為5.3公尺，進入巷道後至系爭土地從同段108之41地號土地至被告前次勘測之紅漆點，其寬度為
4.7公尺，而系爭土地被占用為現有巷道部分之面積為184平方公尺各情，製有勘驗筆錄及測量員繪製土地複丈成果圖各在卷可憑，亦為兩造一致不爭執，而原告固主張系爭土地被占用為現行巷道部分之184平方公尺，並非兩造合意買賣標的之範圍，被告收取該部分土地之價金616萬7366元之335萬1829元，即屬無法律上原因而受有利益，應依民法不當得利規定返還予原告云云，然依被告標售系爭土地之土地清冊，已明確記載系爭土地之面積為2055平方公尺，原告於98年8月4日辦妥系爭土地所有權移轉登記之面積亦為2055平方公尺 (有原告提出系爭土地登記簿謄本可按)，而原告主張系爭土地被占用為現行巷道部分面積184平方公尺，亦包括在系爭土地總面積2055平方公尺之內，故系爭土地被占用為現行巷道部分面積184平方公尺當然屬於兩造間就系爭土地買賣契約之範圍，被告收取該部分土地之買賣價金乃基於兩造間之買賣契約而受有利益，在客觀上即具有法律上之原因，依前開民法第179條規定及最高法院95年度台上字第2013號判決意旨，尚無成立民法不當得利之餘地。從而，原告依民法不當得利規定請求被告返還該部分買賣價金335萬1829元，即嫌無據，不應准許。
(四)另民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 (參見最高法院73年台上字第1173號判例意旨)。此項出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定責任。且物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354條第1項規定自明(參見最高法院82年度台上字第3228號及85年度台上字第664號等判決意旨)。再買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任 (參見最高法院94年度台上字第1112號判決意旨)。本件原告主張被告標售之系爭土地，雖在土地清冊備註欄載明「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，惟在系爭土地毗鄰被告辦理現有巷道分割登記即同段108之53地號土地界址處，仍有部分面積184平方公尺之土地被占用為現行巷道，致原告無法為通常之使用 (不限於供建築使用)，且該項被占用為現行巷道之情事，於兩造間買賣標的物交付即危險移轉時即已存在，被告應依民法第354條第1項、第359條及第360條等規定負出賣人物之瑕疵擔保責任乙節，而被告固否認其出賣之系爭土地有何瑕疵，並以上情抗辯，本院基於下列理由，認為被告應就系爭土地被占用為現行巷道部分負出賣人物之瑕疵擔保責任：
1、被告雖抗辯稱依系爭土地標售公告第5點及投標須知第4點等規定，兩造間已有合意免除被告應負物之瑕疵擔保責任之特約云云，惟前開標售公告第5點及投標須知第4點等規定屬定型化契約條款，該條款內容有減輕或免除被告當事人之契約責任，同時復有加重他方當事人即原告之責任，對原告確有顯失公平之處，依民法第247條之1規定應屬無效，已如前述，被告自不得再以標售公告第5點及投標須知第4點等規定，據為不負出賣人物之瑕疵擔保責任之事由。況出賣人物之瑕疵擔保責任乃法定責任，不以出賣人有無故意或過失為必要，祇要買賣標的物具有民法第354條規定之瑕疵，出賣人之被告即應負物之瑕疵擔保責任甚明。
2、系爭土地面臨現有巷道寬度應為8公尺，應為被告於98年3月30日發布標售公告時明知或可得而知之事項，此從台中縣政府97年5月19日函覆被告之說明「二、簽會相關單位意見如下：經查依據本府76─7652號 (應為76─8652號之誤)建造執照卷內建築線指示 (定)成果圖示豐原市○○段108(部分)、109─46地號等3筆土地係為現有巷道；為(『惟』之誤)本案現有巷道位置，應以地政單位鑑界後為準。三、檢送上開資料影本乙份」可知，被告固抗辯稱當時台中縣政府僅檢送「地籍套繪圖」而已，不包括76─8652號建造執照卷內相關資料云云，亦為原告所否認，而本院認為依台中縣政府97年5月19日函覆內容，已明確說明系爭土地毗鄰現有巷道部分已有76─8652號建造執照卷內之建築線指示 (定)成果圖等相關資料，則該現有巷道之寬度為何，即使台中縣政府在前開函文附件並未提供，被告在客觀上亦不難查明 (僅需向台中縣政府調閱該建造執照檔案即可)，但被告明知系爭土地之都市計畫使用分區為住宅區之「住一」，屬可供建築使用之土地，被告卻怠於查明系爭土地毗鄰現有巷道之寬度，卻在辦理現有巷道分割登記前會同地政機關施測時，自行指界認定現有巷道寬度為4.7公尺，即與該現有巷道之實際寬度不符 (詳後述)，使系爭土地在殘存部分仍為現有巷道使用之情況下辦理標售，導致系爭土地標售後之糾紛。
3、被告固抗辯稱其辦理系爭土地標售作業前，將現有巷道寬度4.7公尺辦理分割登記完畢，而現有巷道寬度4.7公尺係依台中縣豐原地政事務所於97年11月5日現況測量結果認定云云，然為原告所否認，而本院依原告聲請囑託台中縣豐原地政事務所指派測量員會同兩造於99年4月12日上午實地履勘現場，經實際丈量現行巷道即台中縣豐原市○○路○○○巷之寬度結果，發現系爭土地之859巷口與台中縣豐原市○○路銜接部分之巷道寬度為5.3公尺，進入巷道後至系爭土地從同段108之41地號土地至被告前次勘測之紅漆點，其寬度為4.7公尺，製有勘驗筆錄在卷可稽，則台中縣豐原地政事務所前次配合被告就現有巷道實施測量時，果真係依現有巷道「現況測量」，何以在巷口處即有
0.6公尺之誤差？何以選擇該巷道最狹窄處之寬度作為基準，而無視系爭土地毗鄰現有巷道處另有不特定人停車使用之事實？況台中縣豐原地政事務所依本院函詢事項提供前次勘測之相關公文，在被告提出「土地複丈及標示變更登記申請書」，複丈略圖記載4.7Ｍ路寬，及委任關係欄記載：委託萬靜容代理及指界認章，此有該所98年11月11日豐地測字第0980011169號函及附件足憑，則前次勘測時若確實依巷道「現況」測量，而非被告自行指界以4.7公尺為擬分割之現行巷道寬度，在客觀上應不可能發生與本院囑託勘測時不同之結果，據此可知被告於前次勘測後辦理現有巷道分割登記時應已知悉系爭土地尚有部分被占用為現有巷道使用之事實，被告卻於系爭土地標售清冊備註欄記載「現有巷道部分業由本所辦理分割登記完竣」，即有使人誤信系爭土地內屬於供公眾通行使用之現有巷道全部均已由被告辦理分割登記完竣，從而原告主張被告顯有故意不告知系爭土地內尚留有部分現有巷道，致原告不知有瑕疵而仍為購買，自有未依債務本旨給付之情事，依前揭最高法院94年度台上字第1112號判決意旨，被告除應負物之瑕疵擔保責任外，尚構成不完全給付之債務不履行責任。
4、至被告抗辯稱系爭土地標售公告第5點及投標須知第4點已明確告知投標人有自行查明之義務，原告倘未向台中縣政府地政及都市計畫主管機關預為查詢明確，即難謂無重大過失；且依原告委請陳吉彰建築師以8公尺寬之現有巷道寬度，於98年5月6日製作「現況計畫圖」及「地籍套繪圖」向台中縣政府申請指定建築線，足以證明原告於投標前已知悉台中縣政府就系爭土地指定建築線之現有巷道寬度為8公尺，依民法第355條第2項規定，原告明知或重大過失致不知系爭土地指定建築線之現有巷道寬度，或現場使用狀況，被告自不負瑕疵擔保責任云云，亦為原告所否認，除系爭土地標售公告第5點及投標須知第4點等規定，就本件訴訟而言，經本院認定屬於定型化契約條款，顯失公平而為無效，已如前述外，原告向台中縣政府申請指定建築線之掛件日期為98年5月6日，係在98年4月15日原告標得系爭土地之後，被告指稱原告於「投標前」即已知悉台中縣政府就系爭土地指定建築線之現有巷道寬度為8公尺云云，其依據何在，被告並未舉證以實其說，此部分抗辯已難遽信。況證人即受僱於陳吉彰建築師而實際繪製「現況計畫圖」及「地籍套繪圖」向台中縣政府申請指定建築線之李金崑於99年6月22日言詞辯論期日到庭結證稱：「99年5月1日受原告委託申請建築線指定，當時係按地籍線繪圖後向台中縣政府提出申請，由承辦人排時間看現場，看完現場後有量道路實際距離，與我畫的道路寬度不同，承辦人表示要回去調案子查明，要調76年的案子時間較久，隔2個星期約98年5月27日，承辦人通知已調到案子，要我回去改圖面，就改成現在的圖面，我是98年6月5日才收到台中縣政府核發之建築線指示圖。另外現有巷道之實際坐落位置，要經由地政事務所鑑界後才知道，從建築線指示圖看不出來」等語明確，可見原告於參加系爭土地投標前，既非系爭土地所有權人，在未得被告同意前自不可能向地政機關申請鑑界，在客觀上應無知悉該現行巷道實際坐落位置之可能，尚難認原告之「不知有瑕疵」有何重大過失可言，故被告依民法第355條第2項規定主張免責，即無可取。
(五)本件被告標售系爭土地既仍有面積184平方公尺部分土地被占用為現行巷道使用，且現行巷道部分已供公眾通行達20年以上，應具有公用地役關係，使原告就該部分被占用為現行巷道使用之土地無法為通常之使用，致該部分土地價值受有減損，且衡諸常情，坐落具有公用地役關係之既成巷道內私人土地，在不動產交易市場上，購買者意願甚低，縱有人願意買受 (如捐地節稅)，至多亦以土地公告現值 (甚至更低)為買賣價格，則原告依據民法第359條規定請求被告減少買賣價金，即無不合。又系爭土地面積2055平方公尺，原告標購總價金為6888萬99元，相當於每平方公尺33518.29元，而系爭土地於原告標購時公告現值為每平方公尺16700元 (有原告提出98年8月5日列印之土地登記謄本可按)，原告顯然以高於土地公告現值每平方公尺16818.29元 (計算式：33518.00000000＝16818.29)之價格買受，此部分應為原告每平方公尺所受之損害，該部分土地面積為184平方公尺，原告所受損害金額應為309萬4565元 (計算式：184×16818.29＝0000000，元以下四捨五入，下同)，從而原告得請求被告減少系爭土地買賣價金數額為309萬4565元。至被告雖抗辯稱系爭土地公告現值已於99年1月間調整為每平方公尺17400元，並提出99年6月29日列印之土地登記謄本為憑，然系爭土地於
98 年8月4日辦妥所有權移轉登記予原告名下，當時系爭土地公告現值為每平方公尺16700元，則系爭土地於99年1月間調漲公告現值，該漲價之利益當然歸於土地所有權人即原告，故原告請求減少價金之計算基礎係以被告標售系爭土地之時點即98年4月15日為基準，99年1月間系爭土地公告現值調整，自不影響原告請求減少買賣價金數額之計算，附此敘明。
(六)另原告係依民法第227條第1項、第345條第1項、第354條、第359條及第360條等規定請求被告給付原告309萬4565元，並請求法院擇一為有利於原告之判決 (參見原告99年5月20日書狀第3頁)，而本院既認為原告依民法第354條及第359條規定之請求為有理由，已如前述，則原告其餘請求權基礎 (如民法第227條第1項不完全給付規定)，自無再予審究之必要。
六、綜上所述，被告標售系爭土地既有部分面積184平方公尺仍被占用為具有公用地役關係之現行巷道使用，該部分土地之無法為通常之使用，造成價值減損，應認為具有物之瑕疵，而兩造間復無免除被告應負物之瑕疵擔保責任之特約，原告依據民法第354條及第359條等規定，請求被告減少該部分土地買賣價金309萬4565元，即無不合，而被告既已受領系爭土地全部買賣價金，則原告請求被告返還該部分價金，於309萬元4565元範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。又原告請求就上開准許部分自訴狀繕本送達翌日即98年8月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，亦無不合，併准許之。
七、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併予駁回。
八、本件訴訟費用包括第一審裁判費34264元及第一審地政機關勘測費用8150元，共計42414元，而兩造間就本件訴訟互有勝敗，原告之勝訴比例為百分之92.32，爰命被告負擔訴訟費用39157元，餘由原告負擔。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
參、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 29 日
民事第三庭 法 官 林金灶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 7 月 29 日
書記官 李國敬