臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第2219號原 告 丙○○訴訟代理人 徐曉萍律師被 告 甲○○訴訟代理人 曾琬鈴律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國98年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣叁拾萬元，及自民國九十八年九月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣叁拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付新台幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，嗣於98年11月25日訴訟進行中，就其請求減縮聲明為被告應給付30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，屬減縮應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告授權訴外人乙○○為代理人，於民國98年7月初將其所
有坐落台中市○○區○○段○○○○號、應有部分1000分之69土地及其上同段5875建號（即門牌號碼台中市○○區○○○○街○○○號16樓之2）建物（下稱系爭房地），委託訴外人安堡房屋不動產經紀有限公司（下稱安堡房屋）仲介買賣。嗣經訴外人安堡房屋業務員王書珍之協調、溝通後，原告願以480萬元之價格向被告購買系爭房地，原告與乙○○乃於98 年7月26日簽訂「買方議定委託書」，乙○○亦同意刪除「議定」二字變更為「買方委託書」（下稱系爭委託書），原告先於當場簽發面額10萬元之支票（下稱系爭支票）交予乙○○作為定金，再於98年7月28日交付現金20萬元予乙○○，乙○○並簽發載明收受定金30萬元之收據1紙（下稱系爭收據）予原告。是兩造就買賣之標的物即系爭房地、買賣價金意思表示一致，已成立系爭房地之買賣契約，被告自負有移轉系爭房地所有權予原告之義務。然兩造簽訂系爭委託書後，被告對於原告以存證信函函催履約辦理所有權移轉登記，均置之不理，嗣原告始知被告已將系爭房地出賣予訴外人江帆影，兩造間之買賣契約既已因可歸責於受定金之被告之事由致給付不能，爰依民法第256條之規定，以本件起訴狀繕本送達作為解除兩造買賣契約之意思表示，及依民法第249條第3款規定，請求被告加倍給付定金30萬元。又縱認兩造未成立系爭房地之買賣契約而僅成立買賣契約之預約，然原告已交付予被告之定金仍可作為擔保契約成立之「立約定金」，而系爭房地買賣契約之本約既因可歸責於被告之事由致不能成立，爰以本件起訴狀繕本送達作為解除兩造買賣預約之意思表示，及類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍給付定金30萬元。
㈡聲明：⒈被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭委託書係原告於98年7 月26日與訴外人安堡房屋所簽立
，委託安堡房屋與被告洽談買賣系爭房地事宜，該委託書雖經刪除「議價」二字，但並未變更該委託書實質內容，雙方就買賣價金尚未達成合致。依系爭委託書約定，原告交付予被告系爭10萬元支票係作為以480萬元與被告議價之「保證金」，議價委託期間自98年7月26日至同年月28日24時止，若期限屆滿議價不成功時，保證金應無息於3日內返還，而該保證金本應由安堡房屋收執，係訴外人安堡房屋業務員王書珍向乙○○表示，原告為表示購屋誠意而簽發系爭支票予被告，希望乙○○代為轉達，乙○○始收下系爭支票，惟被告尚未同意以480萬元出賣系爭房地。翌日（即同年7月27日），被告即請乙○○向原告表示不同意以480萬元出賣系爭房地，乙○○乃於98年7月28日與原告、王書珍相約見面，當面向渠等表示被告不願以480萬元出賣之意，並欲退還系爭支票，原告竟不願收受，僅留下20萬元現金及系爭收據後旋即離去，乙○○在王書珍央求下，只好先行收下20萬元現金，實際上並無收取定金之意思。綜上可知，兩造就系爭房地之買賣價金始終未能達成合致，尚在議價階段，兩造並未成立系爭房地之買賣契約。被告縱曾收受系爭10萬元支票及20萬元現金，然其性質並非「立約定金」，且本件亦無可歸責於被告致本約不能成立之事由，原告之請求為無理由。
㈡聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：㈠被告於98年7月25日授權乙○○出售系爭門牌號碼台中市○○○○街○○○號16樓之2之房地。
㈡系爭「買方議價委託書」經兩造同意刪除「議價」二字，而改為「買方委託書」。
㈢被告於98年7 月26日收取原告簽發之系爭10萬元支票，另於
98年7月28日下午3時收取原告交付之20萬元現金。㈣被告於98年7 月30日將系爭房地出售予第三人江帆影，並於98年8 月25日辦理所有權移轉登記。
四、法院之判斷：本件原告主張兩造就系爭房地成立買賣契約，嗣因可歸責於被告之事由致給付不能，乃以本件起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，並請求被告加倍給付定金等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠兩造就系爭房地之買賣是否已達成意思表示合致？㈡原告得否解除契約，並請求被告給付30萬元？經查：
㈠兩造就系爭房地之買賣是否已達成意思表示合致？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第345條、第153條分別定有明文，是買賣契約係以標的物及價金為其要素即必要之點。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例可資參照。
⒉本件被告雖抗辯稱：系爭委託書係原告與訴外人安堡房屋所
簽立，委託安堡房屋與被告洽談買賣系爭房地事宜，雖經刪除「議價」二字，但並未變更該委託書實質內容，雙方就買賣價金尚未達成合致，系爭房地之買賣契約尚在議價階段云云。惟查，被告對其有授權乙○○出售系爭房地等情既不爭執，而被告之代理人乙○○以原告之名義在系爭委託書之賣方欄簽名蓋章，亦有系爭委託書1份在卷可稽，並為被告所不否認，則被告自應受系爭委託書約定之內容拘束。至系爭委託書原為「買方議價委託書」，經兩造同意刪除「議價」二字，改為「買方委託書」，為兩造所不爭執，此時系爭委託書第五條及第六條所記載之議價委託期間及議價條件，應如何解釋，須探求兩造立約時同意刪除「議價」二字之真意，及以兩造立約時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。
⒊觀諸系爭委託書之內容，第一條載明：本件買賣之不動產係
門牌號碼台中市○○區○○○○街○○○號16樓之2之建物，其坐落土地及建物之標示詳如登記簿謄本，可見兩造就本件買賣標的物為系爭房地之意思表示已一致。第二條又載明：甲方（即原告）願以總價款480萬元購買上開不動產，並同意由買賣雙方指定地政士辦理本件不動產買賣移轉；第三條約定：⒈買方（即原告）應支付契稅、印花稅、公（監）證費、代書費及不動產點交後之一切稅費及費用；⒉賣方（即被告）應支付土地增值稅、工程受益費及不動產點交前之一切稅費與費用（水電費、瓦斯費、電話費、地價稅、房屋稅、管理費等）；第四條約定：付款條件依代書流程，足見兩造已就買賣價金為480萬元意思表示一致。此外，兩造復於第八條之特約事項記載：「陽台木板拿掉」、「漏水部分處理好（和室部分）」，亦可見兩造就系爭房地內部之細節事項已有約定。被告固辯稱：出賣人出售房屋時，本來就會開放給買受人觀看，並將所看到之瑕疵記載在書面上，用以爭取較優之價格，並非雙方已就買賣價金達成合致云云，惟就其用語及系爭委託書整體觀之，應係兩造已約定系爭房地之買賣價金為480萬元，而原告要求被告處理系爭房屋瑕疵之方式，而非僅記載系爭房地有何瑕疵，作為買受人爭取較優之買賣價金，被告前開所辯，自不足採。
⒋又按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立，民法第248條定有明文。本件被告對於98年7月26日收取原告簽發之系爭10萬元支票，以及於98年7月28日下午3時收取原告交付之20萬元現金雖不爭執，並有被告代理人乙○○簽收之收據1紙在卷可稽，然被告抗辯稱：兩造尚未就系爭房地之買賣價金達成合意，系爭支票與20萬元現金係作為議價保證金之用，並非定金云云。惟查，乙○○於98年7月28日自被告處收受現金20萬元時，既簽立上開收據1紙，而依該收據內容所記載：「茲收到訂金現金新台幣貳拾萬元整無誤，做為文心尊龍大墩12街311號16F-2之買屋訂金與024471之買方委託書支票一併共30萬元整含支票一張面額壹拾萬元、現金30萬元，特立此據」；而就系爭10萬元支票部分，證人即系爭買賣被告之代理人乙○○雖到庭證稱：「（98年7月26日與原告、安堡房屋簽立系爭委託書之經過？當時收受10萬元支票之真意？）我是被告出售系爭房地之代理人，在98年7月26日簽立該委託書之前3天，安堡房屋之業務員王書珍打電話給我，說原告願意以480萬元購買系爭房地，當時我有說不可能以該價格出賣，但王書珍與我約98年7月26日下午3時左右到其店裡與原告談看看。98年7月26日當天到安堡房屋時，原告與王書珍已寫好買方議價委託書，原告堅持以480萬元購買，但我表示不可能以該價格出賣，當時原告說為了表示誠意，有當場簽立1張10萬元的支票，雙方有約定3日的議價期間，當時我有表示如果屋主最後不同意以480萬元出售，就要將支票退還給原告，之後我就將該10萬元支票收下」云云（見本院98年10月28日言詞辯論筆錄），惟證人即安堡房屋業務員王書珍於本院審理中到庭證稱：「（原告何以未依『買方委託書』約定將該10萬元支票交給『安堡房屋』（即委託書記載之乙方）而交付賣方之代理人乙○○？）因該10萬元並非議價保證金，而是買賣之定金」、「（原告於98年7月26日交付10萬元支票予乙○○時，系爭房地之買賣價金是否已確定？）當時已談妥是480萬元」、「（該支票下方括號『售價新台幣肆佰捌拾萬元』是乙○○簽名時就已經寫好，還是事後補寫的？）是乙○○簽名時就已經先寫好該售價為480萬元」、「（一般仲介不動產買賣，若議價期限屆滿，議價不成時，保證金是由何人退還？）一般議價之保證金是由仲介公司保管，在買賣契約未成立前，不可能將該議價保證金交給賣方，且議價不成時，保證金是由仲介公司退還」等語（見同上筆錄），又本件系爭支票既係原告簽發後交予被告代理人乙○○，並由乙○○所簽收，而非交由安堡房屋保管，顯見兩造已議價成功，並成立系爭房地之買賣契約，否則證人乙○○豈會簽收系爭支票，況且此與證人乙○○上開所述系爭支票係原告為向被告表示誠意所簽發並無違背，證人乙○○雖強調如被告不同意以480萬元出賣系爭房屋，將退還系爭支票云云，然乙○○為被告之代理人，負責為被告處理出售系爭房地事宜，所為證詞有偏頗迴護被告之虞，自難單憑其證詞即認系爭支票並非定金，其上開證詞並不足採。另就現金20萬元部分，證人乙○○雖到庭證稱：「（98年7月28日是否有與原告及王書珍見面？當天情形如何？）98年7月28日中午業務員王書珍帶原告到屋主欲出售房屋的樓下管理室與我見面，我本來要將10萬元支票退還，但原告及王書珍均不願意收受，原告並表示改到中港路之『星展銀行』洽談，到了『星展銀行』後，原告說為了表示誠意，就再提領20萬元現金出來，並書立一張字據，因他表示有事要先走，就把現金20萬元置放在桌上，並將該字據交給王書珍就先行離開，當時我沒有仔細看該字據的內容，之後王書珍表示另外去見客戶不方便攜帶該20萬元，叫我先把該20萬元先收下來，我本來不願意收，王書珍表示叫我先收下，晚上9時她再約原告到『安堡房屋』，到時再將該20萬元現金及支票一起歸還給原告，所以我才將該20萬元收下，並在收據上簽名。當天晚上8時30分我到『安堡房屋』等，原告到晚上9時多都沒出現，我本來要把20萬元現金及10萬元支票退還給『安堡房屋』，但王書珍及『安堡房屋』店長均不願意收受，之後我就把該20萬現金及10萬元支票帶回去」、「（該收據上有記載定金現金20萬元，於簽立該收據時有無看到？）我當時只有用眼睛看一下就簽，並沒有仔細看清楚」云云（見同上筆錄），然證人乙○○係受被告委任辦理系爭房地買賣事宜之人，對於兩造洽談買賣相關事宜應知之甚詳，對於簽收定金之重要收據，竟推稱沒有仔細看清楚其內容云云，核與常情不符，其上開證詞亦無足取。況證人王書珍到庭證稱：「（是否曾於98年7月28日下午3時，與原告、被告代理人乙○○3人前往中港路『星展銀行』領款20萬元？該20萬元之性質為何？）當天確實有一起到『星展銀行』提領20萬元，因之前原告只開10萬元的支票，而於原告又急於買該房屋，所以在98年7月28日當天就另外提領20萬元的現金要交給乙○○作為定金，當天到『星展銀行』，原告請我及乙○○到貴賓室等，原告先到櫃台提領20萬元現金，到貴賓室後因原告說他有事要先離開，且他認為當時只是單純交付20萬元定金給乙○○，並請乙○○簽立收據就可以，所以他就寫1張收據要求乙○○簽名，當時原告只有寫該『收據』名稱後之二行內容就先離開，我認為這樣無法特定出該20萬元是針對哪一間房屋之買賣，就在後面再幫忙書立四行之內容，再交給乙○○簽收」、「（當時乙○○有無表示不願意以480萬元出售系爭房地，也不願意收受該20萬元？）沒有，當時大家在『星展銀行』貴賓室都談的很愉快」、「（當時在『星展銀行』貴賓室，乙○○有無表示被告不願以480萬元出售系爭房地？沒有」、「（當天到『星展銀行』時，當天乙○○有無提到要退還10萬元支票之事？）沒有，且我也沒有看到他有帶10萬元的支票來，當天他也沒有說要退還10萬元支票，如果有的話為何還要另外收原告20萬元的現金」、「（當時你是否有向乙○○表示再約原告於98年7月28日晚上21時至「安堡房屋」商談退還定金之事？）沒有，當時在『星展銀行』並無另外向乙○○表示約原告於同日晚上討論退還定金之事，且乙○○也沒有自行與我約好晚上在『安堡房屋』見面，當天晚上我也不在『安堡房屋』店裡，是隔天同事告訴我說，乙○○前一天晚上有自行到店裡來」等語（見本院上開筆錄），由上可知，被告自原告處所收受之系爭10萬元支票及現金20萬元（合計30萬元），係作為兩造成立系爭房地賣賣契約證明之定金甚明，是被告上開所辯，顯不足採。
⒌另證人乙○○雖到庭證稱：「（系爭買方議價委託書刪除『
議價』二字，而改成買方委託書時，你有無在場？當時改為買方委託書之用意為何？）98年7月26日當天刪除『議價』二字時我有在場，當時是原告自己刪除，他未說明為何刪除『議價』二字，所以我也不清楚其用意」等語（見同上筆錄），然證人乙○○係經被告授權代理系爭房地買賣事宜之人，其既代理被告在系爭委託書上簽名蓋章，對於兩造洽談買賣相關事宜應均知悉，惟其竟推稱刪除「議價」二字係由原告所為，不清楚其用意云云，顯與常情有悖，其上開證詞洵無足採。再者，證人王書珍亦到庭證稱：「（兩造何以相約於98年7月26日簽立系爭委託書？用意為何？）因原告的兒子要結婚，他急於買房子，所以在98年7月26日當天，原告同意以480萬元買受，當時我就立刻打電話聯絡乙○○到店裡簽約及收定金。因從98年7月中旬到同年7月26日止，在議價的過程當中，我都有向乙○○報告向原告爭取提高買賣價格的情形，所以當天是簽訂系爭房地的買賣契約，而不是單純原告與我簽訂議價委託書，而當時乙○○也同意以480 萬元賣出，本來要簽訂正式的買賣契約，但乙○○說被告要帶小孩當天無法過來，而乙○○之前有告知，簽立書面契約一定要被告本人到場，所以當時就沒有簽立書面契約，但乙○○要求要先收定金，原告就先開立10萬元支票給乙○○，並表示不夠的部分再另補現金」、「（98年7月26日當天書立買賣委託書之用意為何？）該委託書本來是買方議價委託書，在原告及乙○○未到『安堡房屋』之店裡前，除其上所載之總價款新台幣『肆佰捌拾萬元』部分外，我本來已就該買賣議價委託書上之其他內容均已先填好，包括其中第五點之議價委託期間，但雙方到場確定買賣之價金為480萬元之後，我就把該總價記載在該委託書上，但忘記將委託書上第五點有關議價委託期間之記載刪掉，僅就『買方議價委託書』中『議價』二字刪除，當時刪除該二字之用意是因乙○○有收取10萬元支票之定金，所以以該委託書作為雙方同意買賣價金為480萬元之約定，當時被告的代理人乙○○也有在上面蓋被告的印章同意」、「（既然價金已經合意，為何當天不直接簽訂要約書或買賣契約書?）因『安堡房屋』沒有正式的買賣契約書，且談好價額後，買賣契約的簽訂是由代書處理，並不是由仲介公司處理，如果寫要約書就沒有先付定金的問題」等語（見同上筆錄），足證兩造同意刪除系爭委託書上「議價」二字，係因兩造已經議價成功，並以480萬元作為系爭房地之買賣價金，至為明確。
⒍綜上，兩造既已議價完成，且就買賣契約必要之點，包括買
賣標的物為系爭房地、買賣價金為480萬元之意思表示已合致，而簽立系爭委託書，是兩造間已成立系爭房地之買賣契約。
㈡原告得否解除契約，並請求被告給付30萬元？
按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第226條第1項、第256條及第258條第1項分別定有明文。次按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款亦有明文。經查，本件兩造就系爭房地已成立買賣契約，且被告自原告處收受系爭10萬元支票及現金20萬元作為定金，已如前述，而被告已於98年7月30日將系爭房地出賣予訴外人江帆影，亦為被告所不爭執，是本件系爭房地之買賣契約已屬給付不能，且係因可歸責於被告之事由，致不能履行，揆諸前揭規定，原告自得依法向被告為解除契約之意思表示，並於扣除被告已返還之系爭10萬元支票及現金20萬元後，請求被告加倍給付定金30萬元。
㈢綜上所述，兩造間已成立系爭房地之買賣契約，嗣因可歸責
於受定金之人即被告之事由，致不能履行，原告自可依法以本件起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示。從而，原告依民法第249條第3款規定，請求被告加倍給付定金30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年9月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決之結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 98 年 12 月 18 日
民事第一庭 法 官 卓進仕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 18 日
書記官 賴榮順