臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第2855號原 告 邱鳳俊訴訟代理人 藍慧黛
林玲珠 律師複代理人 林郁芬被 告 陳玉蘭訴訟代理人 鄧雲奎 律師
胡昇寶 律師複代理人 劉占文被 告 信義屋不動產經紀有限公司兼法定代理人
楊文志訴訟代理人 王鴻妙被 告 尤介宏
永春不動產經紀業股份有限公司法定代理人 陳永欽訴訟代理人 徐秀櫻上列當事人間返還價金等事件，本院於中華民國100年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告將附表三所示不動產上收件字號民國九十七年豐登字第058470號之最高限額抵押權除去，並將附表三所示不動產移轉登記予被告陳玉蘭之同時，被告陳玉蘭應給付原告新台幣肆佰壹拾貳萬元，及附表一編號一至四所示之利息。
被告信義屋不動產經紀有限公司與被告尤介宏應連帶給付原告新台幣參拾玖萬伍仟陸佰伍拾參元，及被告信義屋不動產經紀有限公司自民國九十八年十一月二十七日起，被告尤介宏自民國九十九年一月十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹拾玖萬捌仟參佰零壹元由被告陳玉蘭、信義屋不動產經紀有限公司、尤介宏負擔。
本判決原告對被告陳玉蘭勝訴部分，於原告以新台幣壹佰參拾萬元為被告陳玉蘭供擔保後，得假執行；但被告陳玉蘭以新台幣肆佰壹拾貳萬為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決原告對被告信義屋不動產經紀有限公司、尤介宏勝訴部分，於原告以新台幣壹拾參萬元為被告信義屋公司、尤介宏供擔保後，得假執行；但被告信義屋不動產經紀有限公司、尤介宏以新台幣參拾玖萬伍仟陸佰伍拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、原告：㈠被告陳玉蘭應給付原告新台幣（下同）4,606,419元，及如附表一所示之利息。㈡被告信義屋不動產經紀有限公司（下稱信義屋公司）、楊文志、尤介宏應連帶給付原告4,606,419元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告永春不動產經紀業股份有限公司（下稱永春公司）應給付原告4,606,419元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣前三項被告中任一被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責任。㈤訴訟費用由被告等負擔。㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、原告起訴主張：
一、被告信義屋公司為被告永春公司之豐原信義加盟信店，被告楊文志為被告信義屋公司之負責人，被告尤介宏則為被告信義屋公司之不動產經紀營業員。緣原告於民國97年2月24日經被告尤介宏之仲介，以4,120,000元之總價，向被告陳玉蘭買受其所有之臺中縣豐原市（現臺中市○○區○○○路綠山巷186弄17號之房屋，及房屋所在之基地豐原市○○○段第114、121地號土地（標示如附表三，下稱系爭房屋），雙方簽訂買賣契約，被告陳玉蘭並保證系爭房屋並無漏水之情事，原告依約給付附表一編號1至4所示之買賣價金，及支出附表二編號二所示之費用及稅捐。詎原告搬入後，自同年7月起逢雨系爭房屋就會嚴重漏水，因而導致油漆剝落、牆壁嚴重龜裂，雖一再通知被告陳玉蘭修繕，均未獲改善；其後98年9月間，原告懷疑系爭房屋是否因88年921大地震而受損，乃向臺中縣豐原市公所查證，經該公所函覆稱921大地震中系爭房屋被判定為「全倒屋」，原告始知上情。被告陳玉蘭為系爭房屋之所有權人，明知房屋漏水及經判定為全倒，竟隱匿此一重大之交易資訊，致原告陷於錯誤而與其訂立買賣契約，原告係受詐欺，自得撤銷意思表示。又系爭房屋欠缺被告陳玉蘭所保證「不漏水」之品質，且經判定為全倒，被告陳玉蘭自應負瑕疵擔保責任，及不完全給付之債務不履行責任，原告亦得解除契約，並請求損害賠償，即使不得解除契約，原告仍得依民法第359條之規定請求減少價金，及依民法第360條之規定請求不履行之損害賠償。經原告於98年
10 月27日以存證信函向被告陳玉蘭為撤銷、解除買賣契約之意思表示，爰依不當得利返還請求權、民法第113條之回復原狀請求權、民法第259條之回復原狀請求權（以上為買賣價金返還部分）、不完全給付債務不履行損害賠償請求權、民法第359條之價金減少請求權、同法第360條之不履行損害賠償請求權，請求判決如聲明第1項所示。
二、被告楊志文為被告信義屋公司之負責人，亦為辦理系爭房屋過戶之代書，被告尤介宏為被告信義屋公司之經紀營業員，該二人皆屬不動產經紀業管理條例所稱之「經紀人員」，應就所從事業務善盡預見危險及調查義務，並竭盡所知向原告誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，惟於本件買賣過程中從未以不動產說明書交付予原告，已違反上開法律，且未揭露系爭房屋曾被判定為全倒屋，並保證系爭房屋無漏水，而未盡善良管理人注意義務，致原告信賴系爭房屋無重大瑕疵，而買受該屋，受有附表二所示之損害。爰依侵權行為損害賠償請求權、不完全給付損害賠償請求權、不動產經紀業管理條例第26條，公司法第23條第2項之規定，請求判決如聲明第2項所示。
三、被告信義屋公司為被告永春公司之加盟店，被告永春公司既已授權被告信義屋公司使用該公司總店之服務標章，已足使第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴被告永春公司標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易，足認被告永春公司已有表示以代理權授與被告信義屋公司之行為，從而，被告永春公司對於被告信義屋公司之債務不履行行為應負表見代理之責，而原告所受之損害即如附表二所示。爰依不完全給付債務不履行損害賠償請求權，請求判決如聲明第3項所示。
四、被告陳玉蘭與被告信義屋公司、楊文志、尤介宏，及被告永春公司對於原告所受損害部分，係對同一給付各負給付責任，為不真正連帶關係，如任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任等語，爰請求判決聲明欄所示。
參、被告之抗辯：
一、被告陳玉蘭：其於95年10月間向陳義達、陳莉樺買受系爭房屋時，並未被告知系爭房屋為「全倒屋」，且向地政機關查詢產權登記資料，亦無全倒之記載，又鄰近房屋仍在刊登廣告進行買賣，並無所謂「全倒」，其不知該屋為「全倒屋」之事實，未對原告隱瞞系爭房屋是921震災全倒屋。原告僅憑豐原市公所一紙公文，即認系爭房屋是「全倒屋」，主張撤銷及解除買賣契約，於法無據。又原告未舉證明系爭房屋全倒並全棟漏水，其請求減少價金及請求損害賠償，於法無據；縱使原告得解除買賣契約，然原告於97年4月17日曾以系爭房屋向渣打國際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行）借款，而設定最高限額3,840,000元之最高限額抵押權，在原告將該最高限額抵押權塗銷，並將系爭房屋回復原狀返還被告前，被告自得拒絕返還買賣價金及衍生損害。
二、被告尤介宏：被告陳玉蘭委託其出賣系爭房屋，系爭房屋並非全倒屋，原告曾看過系爭房屋幾次，其曾在被告信義屋公司之會客室內提供不動產說明書給原告，但其並不知道系爭房屋於921震災中被判定為全倒。
三、被告信義屋公司、被告楊文志：被告楊文志非仲介系爭房屋買賣之人，僅負責代書並書寫買賣契約，買賣契約載明係倘系爭房屋漏水則保固一年，並非保證系爭房屋不漏水。被告楊文志的家就位在系爭房屋附近，並未被判定為全倒，所以也不知道系爭房屋被判定為全倒，被告信義屋公司業已提供不動產說明書給原告。
四、被告永春公司以：被告信義屋公司為被告永春公司之加盟店，是獨立經營個體，被告永春公司不會負擔加盟店之營業損害等語，資為抗辯。
肆、經查：
一、本件被告永春公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、以下之事實為兩造所不爭，本院採為判決之基礎：㈠被告信義屋公司為不動產經紀業者，被告楊文志該公司之
負責人，並非不動產經紀人員（僅負責代書業務），被告尤介宏為該公司之經紀營業員。
㈡被告陳玉蘭委託友人楊志強於95年9月23日向訴外人陳達
義、陳莉樺以3,500,000元買受系爭房屋，陳達義、陳莉樺於同年10月25日辦理所有權移轉登記予被告陳玉蘭。
㈢原告經由被告尤介宏之仲介，與被告陳玉蘭於97年2月24
日訂立不動產買賣契約書，以4,120,000元向被告陳玉蘭購買系爭房屋，並由被告楊文志書立買賣契約並辦理過戶事宜。原告依約給付附表一編號1至4所示之買賣價金，並支出附表二編號2（11項）所示之費用及稅捐。
㈣原告於98年10月27日以臺中法院郵局第3009號存證信函告知被告陳玉蘭、信義屋公司撤銷並解除買賣契約。
㈤豐原市公所於98年10月2日以豐市城字第098002998 3 號
函覆原告：「……本市陽路綠山巷186弄17號之建築物是否為921全倒屋乙案。經本所查證，該建築物在民國88 年921震災時，曾經判定為全倒屋。」㈥原告於97年4月17日以系爭房地為擔保向渣打銀行借款，而設定最高限額抵押權擔保債權總金額3,840,000元。
三、被告陳玉蘭部分：㈠原告於98年10月27日以存證信函函告被告陳玉蘭解除買賣
契約，此為兩造所不爭。原告請求請求附加利息返還所給付之價金（民法第259條第2款），自應以原告有契約解除權、買賣契約業經合法解除為前提。而原告是否有契約解除權，在本件又以買賣標的物之系爭房屋是否有瑕疵為要件，分項說明於下：
㈡「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第354條第1項前段、第359條第1項前段分別定有明文。所謂買賣標的物有瑕疵，係指給付之買賣標的物不合（缺少）契約所約定品質而言，至於「滅失或減少其價值」、「滅失或減少其通常效用或契約預定效用」則為瑕疵之分類或瑕疵產生之結果；原告與被告陳玉蘭間買賣契約所約定之標的品質為何？則又為判斷本件買賣標的有無瑕疵之前提。至於買賣標的物應具有如何之品質？係屬契約解釋或契約漏洞之填補之問題。契約解釋，應採用之方法為：文義、體系、歷史、解釋、參酌交易慣例、以誠實信用為指導原則，有疑義時，應兼顧雙方當事人利益，並使其符合誠信之法律交易。而契約漏洞之填補，則指契約關於某事項應有訂定而未訂定之情形，民法第153條第2項規定：「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示其意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」等語，即為契約漏洞填補之規定。原告主張被告陳玉蘭就系爭房屋漏水應負民法物之瑕疵擔保責任，惟民法所規定買賣物瑕疵擔保責任，原則上為買受人得解除契約，或減少其價金（民法第359條第1項之規定，在種類之物之買賣，依民法第364條第1項之規定，尚得「請求另行交付無瑕疵之物」，本件為特定房屋之買賣，並非種類之物之買賣），於買賣之物缺少出賣人所保證之品質時，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償（缺少保證品質之不履行之損害賠償，參照民法第360條）。
系爭房屋之買賣契約第16條特別約定事項規定：「賣方保固本買賣標的無漏水情形，如有漏水部分，由賣方處理，並保固一年」（見本院卷㈠第10頁買賣契約之記載），就房屋漏水之法律效果已為特別約定，也就是在系爭房屋漏水之狀況，原告所得主張之權利，既非得解除契約、減少價金，亦非請求損害賠償，而係請求「賣方（被告陳玉蘭）處理」，就系爭房屋漏水責任及保固期間等後續處理問題，原告與被告陳玉蘭既然已在契約上有別於民法規定之特別安排，自無再許原告援引民法之規定主張減少價金、解除契約，或請求損害賠償，原告據以主張契約解除權，並非可採。
㈢系爭房屋於88年921震災後，曾經臺中縣豐原市公所於88
年10月6日判定為全倒，發給原所有人陳達義、陳莉樺（陳淑惠）「臺中縣政府921震災後建築物全倒證明書」，陳達義並於同日領得住屋全倒慰助金200,000元，立據同意豐原市公所拆除及清運，此有豐原市公所函（本院卷㈠第16頁）、建築物全倒證明書及領據（本院卷㈠第99、95頁）可證。惟豐原市公所震後並未將系爭房屋拆除，係而由陳達義、陳莉樺自行修繕後，出賣給被告陳玉蘭（以楊志強之名義買受），其後又以被告陳玉蘭之名義再賣給原告，此業經證人陳達義於本院證稱：「拆除應由市公所負責拆除，因市公所後來將擋土牆修補好後，就沒有來拆除，……市公所後來勘查，認定後不用拆就沒有拆」、「沒有（沒有向縣政府申請重建）」、「……我於94年、95年間修繕後，在95年賣給楊志強」、「沒有（重建後沒有鑑定結構有無問題），因我看我鄰居也是修繕後做買賣，我也跟著做修繕，之後也賣掉」，及證人陳莉樺證稱：「當時我們有切結給市公所拆除，後來市公所來會勘，因我們的房屋是連棟式的房子，無法單獨拆除我們的房子，且當時市公所會勘時認主結構無問題，所以他們就補強擋土牆」。
㈣關於921震災期間經判定為全倒房屋，且所有權人領有全倒慰助金，是否即應予拆除？說明於下：
⑴本院向內政部營建署函查，據覆稱：「按921震災住屋
全倒、半倒之慰助金認定標準及核發，係災區各縣市政府依本部（社會司）88年9月30日台（88）內社字第995465號函（如附件1）辦理；另前921震災災後重建推動委員會89年1月6日88建委公字第3064號函說明（附件2），依本部88年9月30日前揭函『房屋全倒之定義』，經判定為全倒之受災住屋，均屬需拆除之危險建築，民眾可自行拆除或於規定期限內出具拆除同意書由政府協助拆除；若有危害公共安全之虞，民眾不自行拆除或出具同意書由政府協助拆除，則該管主管建築機關應依建築法相關規定公告強制拆除。經判定為全倒之受災住屋，若民眾認為不需拆除提出修復補強申請，則應提出經專業技師公會簽證之鑑定報告書及具體可行之修復計畫送縣（市）政府核定，經縣（市）政府審定認可修繕者，自然不符全倒之定義；縣（市）政府應通知鄉（鎮、市、區）公所將原判定全倒改為半倒，除房屋慰助金追減為100,000元外，相關優惠措施亦應依有關規定重行檢討適用」（本院卷㈡第35頁內政部營建署函、第44頁本院函稿，本院卷㈠第191頁、第194頁之臺中縣政府之函覆有所誤解，為本院所不採）。
⑵兩造對前函各自從不同面向解讀。依以上內政部營建署
函，921震災經判定為全倒房屋發給證明之效力，及於多種行政作用層面，其中涉及慰助金發給（社會救助、社政，給付行政），亦有關於建築管理之問題（建管、建物強制拆除之侵益處分），且執行機關各不相同。在建築管理方面，上函雖稱：「經判定為全倒之受災住屋，均屬需拆除之危險建築……」，但仍說明：「民眾不自行拆除或出具同意書由政府協助拆除，則該管主管建築機關應依建築法相關規定公告強制拆除」，換言之，是否強制拆除，仍屬依法行政之問題，有其特定之法定要件，行政權之發動應受法律之羈束（建築法第81條第1項、第2項，限於「傾頹或朽壞」、「危害公共安全」之建築物，始得限期命拆除、強制拆除、逕予公告強制拆除；同法第82條規定，因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，致建築物發生危險不及通知其所有人或占有人予以拆除時，得由該管主管建築機關逕予強制拆除）。且內政部營建署函稱：「……若民眾認為不需拆除提出修復補強申請，則應提出經專業技師公會簽證之鑑定報告書及具體可行之修復計畫送縣（市）政府核定，經縣（市）政府審定認可修繕者，自然不符全倒之定義；……鄉（鎮、市、區）公所（應）將原判定全倒改為半倒，除房屋慰助金追減為100,000元外，相關優惠措施亦應依有關規定重行檢討適用」，仍准民眾就全倒房屋提出修復補強計畫申請縣市政府核定實施，據以排除「全倒」認定之效力。而全倒認定效力一經排除，在社政方面除慰助金之給付應予重新檢討追減外，在建管方面自無法再認為全倒應予拆除。綜合營建署函之意見，經判定全倒之房屋既，非原告所主張之即須拆除，或不能安全居住；且全倒之認定發生一定之法律效果，也非如被告所主張的「僅憑臺中縣豐原市公所一紙公文，即認系爭房屋是全倒屋於法不合」。
㈤經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定，該會於99年10月18
日前往現場會勘及檢視，結果認：「㈠標的物房屋傾斜測量結果，其傾斜率約為1/620……，小於其結構安全斜率約1/200。㈡經現場調查損壞現況……大部份為牆面、天花版、局部樑之粉刷層裂隙，其裂隙寬度大約在0.2~0.4mm之間，另樑、柱主結構無明顯影響結構安全之結構性裂隙。從現況調查結果及豐原市公所提供相關資料，無法研判系爭房屋歷經921地震後，其房屋結構受損狀況，且921地震後無佐證資料，系爭房屋受損狀況及修復補強方式是否經專業技師補強修復設計，且在專業技師的監督下完成補強修復工程。若上述經專業設計及監督下完成補強工作下，依目前狀況是可供安全居住使用無虞，不須拆除重建，僅須對現況調查瑕疵部分修復補強即可。㈢系爭房屋全棟有多處裂隙，油漆剝落及漏水及毀損現象，造成原因詳附件四說明，其修復費用估算共計新台幣346,311元詳附件六說明」（詳鑑定報告）。被告陳玉蘭並據以主張系爭房屋現況不須拆除重建，僅須就現況調查瑕疵部分修復補強即可、判定全倒未經專業鑑定，原告解除契約於法無據云云，但房屋買賣除可供居住外，並為可供交易之財產權標的，即使依法無須拆除、可以居住，亦可能因震災、修復狀況而使交易價值減損。本件買賣契約能否解除，應視買賣標的物是否有不合於約定品質之瑕疵（及契約解除是否顯失公平，參照民法第359條但書之規定），已見前述；被告陳玉蘭所主張系爭房屋「依法未必強制拆除重建」、「僅須就現況補強即可安全無虞」、「判定為全倒未經專業人員鑑定」等各節，均非被告陳玉蘭無需負瑕疵擔保責任之正當理由。
㈥本件買賣標的因921震災遭判定為全倒是否合於契約約定
之品質，原告與被告陳玉蘭之買賣契約中並無明文（本院卷㈠第7頁以下不動產買賣契約書），此買賣契約即有待解釋或填補：
⑴查不動產經紀業管理條例（下稱經紀業管理條例）第22
條第1項第5款、第3項規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：……五、不動產說明書」、「第1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之」，同條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」；而成屋是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形，則為「不動產說明書應記載及不得記載事項」所明定之應記載事項，以上「不動產說明書應記載及不得記載事項」，為內政部依經紀業管理條例第22條第3項之授權所訂頒之法規命令，經內政部於89年5月19日以台內中地字第8979453號函發佈，89年7月1日實施，該規定之立法目的，即在課不動產經紀業者充份揭露交易標的物重要資訊之義務，以健全不動產經紀市場，避免參與交易者遭受損害。
⑵原告與被告陳玉蘭間之買賣，係透過不動產經紀業者被
告信義屋公司之經紀營業員被告尤介宏仲介而成立，此為兩造所不爭，並有原告所提出之仲介服務費發票在卷可稽（本院卷㈠第19頁）。被告尤介宏於仲介系爭房屋買賣時，自應遵守上述規定，以不動產說明書向原告說明系爭房屋是否曾受震災，及其修繕之情形，且921震災經判定為全倒之房屋，原則上被認定為「均屬需拆除之危險建築」，雖仍不排除房屋之所有人提出計畫排除認定之效力，自仍屬震災後受損、修繕情形之重要資訊，而原告透過被告尤介宏之仲介而與被告陳玉蘭成立買賣契約，自亦可信賴被告尤介宏已依規定充份揭露相關係資訊。尤以房屋係耐久財，建造完成使用價值長達數十年乃至百年，使用期間並應支出相關修繕與維護費用，買賣標的房屋是否曾經震災受損？受損之程度如何？如何修繕？是否曾在行政程序中為判定為全倒而有遭受不利益之可能？在在均影響後續房屋居住使用之維修成本及交易價格。再者，依前述內政部營建署函所載，系爭房屋若原告認為不需拆除，尚應提出經專業技師公會簽證之鑑定報告書及具體可行之修復計畫送縣（市）政府核定，經縣（市）政府審定認可修繕後，始得除去全倒認定之效力，耗費房屋所有人鉅額之心力與費用。參酌原告與被告陳玉蘭係透過不動產經紀商仲介買賣之交易特性、「不動產說明書應記載及不得記載事項」之規定；如被告陳玉蘭、尤介宏於交易過程中未將房屋曾遭判定為全倒及修繕之情形向原告揭露，原告應係以非921震災全倒之條件而出價買受，本件買賣契約雖未就系爭房屋是否因921震災而被認定認定為全倒有所約定，但就交易之性質而為補充，應認原告與被告陳玉蘭之買賣契約係約定標的物應具有「未經921震災判定為全倒」之品質。反觀被告陳玉蘭、尤介宏於本件訴訟中均主張不知系爭房屋於921地震中震損，並經判定為全倒，被告尤介宏於買賣當時即使提供不動產說明書，亦顯然未將系爭房屋經921震災被判定為全倒之事向原告說明。系爭房屋既豐原市公所判定全倒既屬真實，自屬欠缺契約所約定品質，原告主張被告陳玉蘭應負物之瑕疵擔保責任，核屬正當。
⑷買賣物之瑕疵擔保責任既係擔保責任，並不以債務人可
歸責為要件，被告陳玉蘭主張不知系爭房屋於921地震中被判定為全倒一節，對於被告陳玉蘭應負物之瑕疵擔保責任並不生影響。
㈦出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，原則上買受人得選擇行
使價金減少請求權及契約解除權，惟如解除契約顯失公平者，買受人則僅得請求減少價金（民法第359條但書）。
所謂解除契約「顯失公平」，係屬不確定之法律概念，應由當事人主張具體之事實，而由法院於個案中形成其內容。被告陳玉蘭並未主張解除契約有何顯失公平之具體事由。系爭標的物經囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果，認「若上述經專業設計及監督下完成補強工作下，依目前狀況是可供安全居住使用無虞，不須拆除重建，僅須對現況調查瑕疵部分修復補強即可」，且依前揭內政部營建署函所示，經判定為921震災全倒之房屋，尚非不得由民眾除提出修復補強申請，除去全倒之認定。由被告陳玉蘭取回房屋尚屬事理之平，且亦不致於因「震災被判定全倒之事實」未於交易過程揭露而使出賣人取得重大利益。再者，原告行使契約解除權使原告與被告陳玉蘭各負回復原狀之義務，亦有助於督促不動產經紀業之健全發展，原告行使契約解除權請求回復原狀，尚難認為有何顯失公平情事。原告既得行使契約解除權，則原告解除契約之意思表示到達被告陳玉蘭時，系爭房屋之買賣契約即告解除，原告依回復原狀請求權（民法第259條之規定），請求被告陳玉蘭附加利息返還所受領之金錢，自應准許。
㈧出賣人物應負物之瑕疵擔保責任時，買受人得請求解除契
約，或減少其價金（民法第359條第1項之規定），或得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償（參照民法第360條）。以上三項權利，得由買受人擇一行使，原告既行使契約解除權，意思表示並已達到被告陳玉蘭，自無由原告再行使價金減少請求權，或請求不履行之損害賠償。另原告主張受詐欺而為意思表示，於解除契約之意思表示時，以同一存證信函，一併向被告陳玉蘭為撤銷買賣之意思表示，並依不當得利返還請求權、民法第113條之規定請求返還買賣價金，此部分核與原告所主張之回復原狀請求權（民法第259條），係在單一聲明下，請求法院就其多數請求權為同一目的之判決，本院既認原告回復原狀之請求為有理由，自無需再就撤銷被詐欺之意思表示部分再為審酌。
㈨「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」，民法第227條定有明文。不完全給付債務不履行責任以：①債務人已為給付、②給付不完全，亦即未依債務本旨而為給付（含給付之標的物有瑕疵、附隨義務不履行、給付數量不足等），及③可歸責於債務人，為其要件。不完全給付之瑕疵既以可歸責於債務人之事由所致者為限，則該瑕疵必須於債之關係成立後發生者始足當之。如係特定物之買賣，物之瑕疵雖於契約成立時即已存在，但就出賣人而言，該特定標的物之交付即屬依債務本旨而為給付，就物之瑕疵，則應依瑕疵擔保之規定負其責任（參照最高法院77年度第7次民事庭會議決議）。原告與被告陳玉蘭係就特定物（系爭房屋）進行買賣，原告主張系爭房屋漏水之部分，買賣契約第16條己為特別之約定，尚難依不完全給付債務不履行之規定請求損害賠償；至於系爭房屋於921震災經判定為全倒部分，該項瑕疵係在買賣契約成立之前發生，依前開說明，被告陳玉蘭自不成立不完全給付債務不履行責任。又本件被告陳玉蘭不成立不完全給付債務不履行責任，已如前述，民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，該條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院55年台上字第2727號判例），原告所支付如附表一編號5（即附表二編號1至11）所示之仲介費、移轉過戶費用、契稅、地價稅等，本來即是契約順利履行時所支出之必要稅費，在原告解除契約前均未歸於無益，在原告契約解除前，無法認係原告所受之損害。而是因原告解除權之行使，致使代書費、契稅、等歸於無益，核非原告因債務不履行所受之損害，此部分原告請求被告陳玉蘭賠償，並非有據。
㈩契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之（民法第259條第1款、第2款）。民法第261條規定：「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第267條之規定」，而同法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」。本件原告已合法行使契約解除權，則被告所受領之金錢，自應依民法第259條第2款之規定附加利息償還原告；而原告受系爭房屋之所有權移轉登記後，曾於97年4月17日設定最高限額3,840,000元之抵押權擔保（即收件字號97年豐登字第058470號）向渣打銀行借款，原告自應依同法第259條第1款之規定將抵押權除去，移轉登記予被告陳玉蘭；且原告與被告陳玉蘭係因契約之解除而互負給付義務，被告陳玉蘭行使同時履行抗辯權，亦合於法律之規定。從而，原告依回復原狀請求權，請求於原告將附表三所示不動產上收件字號97年豐登字第058470號之最高限額抵押權除去，並將附表三所示之不動產移轉登記予被告陳玉蘭之同時，被告陳玉蘭應給付原告4,120,000元，及附表一編號1至4所示之利息，於法有據應予准許，逾此範圍之請求，則無法准許。
四、被告信義屋公司、楊文志、尤介宏部分：㈠經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交
易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。經紀業管理條例第26條第2項定有明文。經紀業（在本件即被告信義屋公司）應與經紀人員（依同條例第4款之規定，含經紀人及經紀營業員）負連帶賠償責任，係以經紀人員執行而行侵權行為，為其要件：
⑴經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委
託人交易之相對人解說，且成屋是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形，為「不動產說明書應記載及不得記載事項」所明定應記載之事項，系爭房屋是否因921震災被判定為全倒，對於買受人可能產生種種行政管制上之不利益，亦應由被告尤介宏對原告說明，已如前述。經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展為目的而訂定（該條例第1款）。查目前一般私有不動產買賣並無公開交易市場，賣方願賣之不動產、及買方願買之不動產交易資訊均非公開流通，促成不動產之交易並不容易，過程中往往另有龐大的交易成本，其例如：①須花費勞力、時間、費用去搜尋適當的交易標的及議約之對象。②透過經紀商仲介交易（委託銷售，或委託議價），因而須付出佣金，且須承受經紀業者從中操縱之不利益（隱藏價格資訊，收受委買方之議價金，而違背委賣方之利益，對委賣之方價進行價格打壓；或接受委賣方之委託，違背委買方之利益，對委買方提高售價）。③締約的過程中，買賣雙方隱藏願買、願賣之價格，以觀望不動產後市，因而造成須用土地之買方必須以更高的價格向賣要約，或須脫售土地之人以更低之價格出售土地等等。其間如不動產經紀商能充分揭露不動產交易之相關資訊，自可避免委託人及相對人遭受損失。前開「不動產說明書應記載及不得記載事項」所規定之應記載事項，及同條例第23條第1項之規定，具有促進不動產交易資訊公開，保護相對人之功用，係屬保護相對人之法律。
⑵違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任
，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定有明文。被告尤介宏於執行仲介買賣當，未將系爭房屋因921震災被判定全倒之事向原告揭露，係屬違反保護他人之法律，且被告尤介宏既為經紀營業員，探知當地房地產之屬性、狀況以進行不動產仲介，為其本業，對於當地不動產之區段、市況自應十分熟稔，就於系爭房屋是否處於921地震受災嚴重之區段，並非無法探知，且非無可能查證系爭房屋是否被判定為全倒而事後修繕，被告尤介宏未能舉證其行為為無過失，其因而導致原告受有損害，自應依民法第184條第2項之規定負侵權行為損害賠償責任；再依前段說明，被告信義屋公司亦應依經紀條例第26條第2項之規定，對原告連帶負責。
⑶公司法第23條第2項規定：「公司負責人對於公司業務
之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責」，此係公司侵權行為責任之規定。公司侵權行為之成立，以公司負責人成立侵權行為責任為前提，被告楊文志雖為被告信義屋公司之負責人，但並非不動產經紀人或經紀人員，此為兩造所不爭，被告楊文志既非經紀條例第4款第7款所規定之經紀人員，而經紀條例第23條第1項所規定之解說義務，法律已明文為經紀人員在執行業務中所應盡之義務，對於被告楊文志並無直接適用之餘地。而附表二所示之損害，係屬原告單純金錢之支出，原告復未舉證證明被告楊文志係以故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，且被告楊文志所參與者，並代書之業務而非仲介，原告請求被告楊文志賠償，尚屬無據。
㈡原告於97年2月24日經被告尤介宏之仲介，向被告陳玉蘭
買受系爭房屋，被告信義屋公司為不動產經紀業者，被告尤介宏則是該公司之經紀營業員，居間契約係存在於原告與被告信義屋公司之間，被告尤介宏則是被告信義屋公司債務之履行輔助人，被告尤介宏執行仲介業務過程中，未將系爭房屋是否因921震災被判定為全倒之事對原告揭露，被告信義屋公司仲介契約義務之履行，自屬不完全，惟此部分應負損害賠償責任者，為被告被告信義屋公司，既非被告尤介宏，亦非該公司之負責人被告楊文志。
㈢至於原告請求賠償之金額，其中如附表二編號一之部分，
為原告與被告陳玉蘭間之買賣價金，原告既已取得系爭房屋之所有權，並得依回復原狀請求權請求被告陳玉蘭返還價金，自未受有此部分價金之損害；附表二編號二、1之部分，為原告依約給付被告信義屋公司之仲介服務費，附表二編號二4、5兩項係持有系爭房屋期間所應繳納之財產稅，均非因侵權行為所受之損害。其餘附表二編號二2、3、6至11所示之項目計395,653元（486,419－82,000000000,8 62－5,515＝395,653），因買賣瑕疵契約解除而歸於無益，原告自屬受有損害，原告依侵權行為損害請求權，請求被告信義屋公司、尤介宏連帶賠償，於法有據。逾此部分之請求，則非合法。
五、被告永春公司部分：㈠民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他
人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限」，表見代理之本人，依民法第169條規定，所以應負授權人之責任，係因表見代理性質上雖為無權代理，由於客觀上有足以使人信為有代理權之事實，故為保護交易之安全，於相對人主張表見代理時，本人不得以未授與代理權。
㈡被告信義屋公司雖屬被告永春公司之加盟店，依由被告永
春公司以契約約定使用被告永春公司所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督（經紀業管理條例第4條第8款），惟被告尤介宏與原告交易時，所提出之名片已載明「信義屋不動產經紀有限公司」、「永春不動產」等字樣，相關仲介服務費之發票，亦係由被告信義屋公司開立給原告，此有統一發票及名片在卷可證（本院卷㈠第19頁、第31頁），客觀上無使原告信被告永春公司有授權之事實，被告尤介宏或信義屋公司亦無代理被告永春公司之行為，自無從使被告永春公司負授權人之責任。原告主張應負授權人之責任，顯屬無據。
六、綜合前述，原告依回復原狀請求權（民法第259條），請求於原告將附表三所示不動產上收件字號97年豐登字第058470號之最高限額抵押權除去，並將附表三所示不動產移轉登記予被告陳玉蘭之同時，被告陳玉蘭應給付原告4,120,000元，及附表一編號1至4所示之利息；並依侵權行為損害賠償請求權，請求被告信義屋公司、尤介宏連帶給付原告395,653元，並自起訴狀繕本送達之翌日（被告信義屋公司98年11月27日，被告尤介宏99年1月12日）起，至清償日止，按法定利率計付之遲延利息，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，尚屬無據，應駁回之。兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
七、訴訟費用為原告所繳納之第一審裁判費46,639元、證人日旅費1,662元、鑑定費150,000元，計198,301元，由一部敗訴之被告陳玉蘭、信義屋公司、尤介宏負擔。
八、原告及被告陳玉蘭、尤介宏、信義屋公司分別陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，無所依附，應予駁回。
伍、結論，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 15 日
民事第二庭 法 官 王銘以上正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 100 年 3 月 15 日
書記官 廖春玉附表一：金額為新台幣元┌──┬──────┬────────────┬─────────┐│編號│ 本金 │ 付款日 │ 利息起算日 │├──┼──────┼────────────┼─────────┤│ 1 │ 180,000 │97.02.24 │ 97.02.25 │├──┼──────┼────────────┼─────────┤│ 2 │ 540,000 │97.03.01 │ 97.03.02 │├──┼──────┼────────────┼─────────┤│ 3 │ 200,000 │97.03.28 │ 97.03.29 │├──┼──────┼────────────┼─────────┤│ 4 │3,200,000 │97.04.19 │ 97.04.20 │├──┼──────┼────────────┼─────────┤│ 5 │ 486,419 │97.03.30-98.02.23 │起訴狀繕本送達翌日│├──┴──────┴────────────┴─────────┤│備註：本金共計4,606,419元，利息自各起算日起均至清償日止，按年息 │ ││ 5%計算 │ │└────────────────────────────────┘附表二：原告所受損害金額：（新台幣：元）┌──┬───────────────────────────────┐│一、│ ││直接│ 買賣貸金4,120,000元 ││損害│ │├──┼──┬────┬─────┬──────────┬──────┤│ │編號│ 內容 │ 金額 │ 證據 │ 備註 ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 1. │仲介費 │ 82,400 │原證六：統一發票乙紙│付給被告信義││ │ │ │ │ │屋公司 ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 2. │移轉過戶│ 22,600 │原證七：房地產登記費│付給被告楊文││ │ │費用 │ │用明細乙紙 │志 ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│二、│ 3. │契稅 │ 27,924 │原證八：97年契稅繳款│ ││衍生│ │ │ │書乙紙 │ ││損害├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 4. │地價稅 │ 989 │原證九：97年地價稅繳│ ││ │ │ │ │款書乙紙 │ ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 5. │房屋稅 │ 1,862 │原證十：97、98年房屋│ ││ │ │ │ 5,515 │稅繳款書二紙 │ ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 6. │住宅火災│ 2,819 │原證十一：保險費收據│ │ ││ │ │保險費 │ 2,710 │二紙 │ │ ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 7. │泥水工 │ 150,000 │原證十二：估價單並收│ │ ││ │ │ │ │據乙紙 │ │ ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 8. │木工 │ 130,000 │原證十三：估價單並收│ │ ││ │ │ │ │據乙紙 │ ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 9. │水電 │ 8,600 │原證十四：估價單及收│ │ ││ │ │ │ │據二紙 │ ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 10.│鐵工 │ 41,000 │原證十五：估價單乙紙│ │ ││ │ │ │ │ │ ││ ├──┼────┼─────┼──────────┼──────┤│ │ 11.│油漆 │ 10,000 │原證十六：估價單乙紙│ │ ││ │ │ │ │ │ ││ ├──┴────┴─────┴──────────┴──────┤│ │ 小計： 486,419 │├──┴───────────────────────────────┤│ 總計：4,606,419 │└──────────────────────────────────┘
附表三┌─┬──────────────┬─┬────┬────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面積 │ ││ ├──────┬────┬──┤ ├────┤權利範圍││號│ 縣市鄉鎮區 ○段○○段│地號│目│平方公尺│ │├─┼──────┼────┼──┼─┼────┼────┤│1 │臺中縣豐原市○○○○段│114 │建│ 70.08 │44分之2 │├─┼──────┼────┼──┼─┼────┼────┤│2 │臺中縣豐原市○○○○段│121 │建│ 109.22 │ 全部 │└─┴──────┴────┴──┴─┴────┴────┘┌─┬─┬───────┬────┬───────────────┬──┐│編│建│基 地 坐 落│建築式樣│ 建物面積(平方公尺) │權利││ │ │------------- │主要建築├───────┬───────┤ ││號│號│建 物 門 牌│材料及房│樓層面積合計 │附屬建物主要建│範圍││ │ │ │屋層數 │ │築材料及用途 │ │├─┼─┼───────┼────┼───────┼───────┼──┤│ │ │臺中縣豐原市新│鋼筋混凝│1層：45.88 │陽台：24.91 │ ││1 │52│綠山段121地號 │土造、住│2層：52 │花台：2.08 │全部││ │ │--------------│家用、4 │3層：45.88 │ │ ││ │ │臺中縣豐原市南│層樓房 │4層：45.88 │ │ ││ │ │陽路綠山巷186 │ │突出物：20.16 │ │ ││ │ │弄17號 │ │合計：209.80 │ │ │└─┴─┴───────┴────┴───────┴───────┴──┘