臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第2830號原 告 張惜訴訟代理人 梁宵良律師
張永南複 代理人 楊俊彥律師
洪維洲被 告 陳哲堯
陳哲民賴陳壽美陳麗珠陳文怡共 同訴訟代理人 周進文律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告賴陳壽美、被告陳哲民間就坐落台中市○○區○○段○○○○號（面積二一０二平方公尺）土地，及同段485-1地號（面積二０五平方公尺）土地之耕地三七五租賃關係存在。
確認原告與被告陳哲堯、被告陳麗珠、被告陳文怡間就坐落台中市○○區○○段○○○○○○號（面積二一０二平方公尺）土地，及同段485-3地號（面積二０六平方公尺）土地之耕地三七五租賃關係存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。查本件承租人即原告以其與出租人即被告間之私有耕地租約租約6年，租期自民國（下同）92年1月1日起至97年12月31日止。期間內如主文第一、二項所示系爭四筆地號土地，於93年6月15日，經台中市政府以府工都字第0930091958號公告變更編定○住○區○道路用地；嗣並再以98年10月30日府都計字第0980276886號公告發布「擬定台中市都市計畫（整體開發地區單元六、七）（大慶車站附件）細部計畫案」。而於前開續訂租約期間屆滿，原告依耕地三七五減租條例第20條、台灣省耕地租約登記辦法第7條等規定申請續訂租約時，被告則拒絕續訂租約，並以存證信通知原告及副知台中市南屯區公所，謂：「按耕地三七五租約清理要點第9點第5項規定，出租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使用時，經查明屬實者，准予辦理租約終止或註銷登記，今租約屆滿，特此通知，望希知照」云云。經原告向台中市南屯區公所申請租佃爭議調解，被告仍依上開耕地三七五租約清理要點規定，請求南屯區公所註銷租約，致調解不成立，移送台中市政府耕地租佃委員會調處，並於98年10月8日做成調處決議：「由承租人續訂租約」，被告表示不服調處，經台中市政府耕地租佃委員會調處不成立，由台中市政府移送本院審理等情，有台中市政府函文暨所檢送之調解（處）程序筆錄及系爭租佃糾紛案件資料等附卷可憑，是本件起訴核與前揭規定並無不符，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，最高法院42年台上字第1031號判例可資參照。查本件原告主張被告始終受領原告所給付之租金，且被告終止系爭租約並非合法，系爭耕地三七五租賃關係仍應存在等情，為被告所否認，足見兩造就系爭土地租賃關係存否顯有爭執而有不明確之情形，致使原告私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險又適合以對被告之確認判決除去，故應認本件原告有即受確認判決之法律上利益，符合上述提起確認訴訟之要件，併予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）坐落台中市○○區○○段○○○○號土地，原為被告陳哲堯所有，並與原告訂有犁豐字第253號台灣省台中市私有耕地租約；嗣再分割出485-1、485-2及485-3等三筆地號土地（以下簡稱系爭485、485-1、485-2、485-3地號土地）；其中系爭485地號土地（面積2,102平方公尺）以及系爭485-1地號土地（面積205平方公尺），由被告賴陳壽美及被告陳哲民以贈與為登記原因取得，持分各為1/3及2/3；另系爭485-2地號土地（面積2,102平方公尺）以及系爭485-3地號土地（面積206平方公尺），除由被告陳哲堯各持分2/3外，其餘由被告陳麗珠及被告陳文怡，以贈與為登記原因取得持分各1/6。故上開系爭485、485-1地號土地之耕地三七五租約，即繼續存在於原告與被告賴陳壽美及被告陳哲民二人間（民法第425條第1項規定參照）；另系爭485-2、485-3地號土地之耕地三七五租約，則繼續存在於原告與被告陳哲堯、被告陳麗珠及被告陳文怡三人間。
（二）再者，兩造前於74年1月8日訂立犁豐字第253號台灣省台中市私有耕地租約，台中市政府以92年4月14日府地權字第0920053681號函核准原告與被告陳哲堯續訂租約6年，租期自92年1月1日起，至97年12月31日止。期間內系爭四筆地號土地於93年6月15日經台中市政府以府工都字第0930091958號公告變更編定○住○區○道路用地；嗣並再以98年10月30日府都計字第0980276886號公告發布「擬定台中市都市計畫（整體開發地區單元六、七）（大慶車站附件）細部計畫案」。而於前開續訂租約期間屆滿，原告依耕地三七五減租條例第20條、台灣省耕地租約登記辦法第7條等規定申請續訂租約時，被告則拒絕續訂租約，並以存證信通知原告及副知台中市南屯區公所，謂：「按耕地三七五租約清理要點第9點第5項規定，出租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使用時，經查明屬實者，准予辦理租約終止或註銷登記，今租約屆滿，特此通知，望希知照」云云。經原告向台中市南屯區公所申請租佃爭議調解，被告仍依上開耕地三七五租約清理要點規定，請求南屯區公所註銷租約，致調解不成立，移送台中市政府耕地租佃委員會調處，並於98年10月8日做成調處決議：「由承租人續訂租約」，原告即通知被告將前往繳付租金，及拒絕收受將依法辦理提存，被告則於同年月14日以台中英才郵局第2164號存證信函回覆：依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款本案係屬法定得以收回之土地，及依內政部85年5月7日台內地字第8579419號函旨，出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，出租人無續訂租約之義務，應於本期稻作收割後，擇期返還本案土地，通知點收管業云云；明白表示依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款等規定，終止租約收回土地。
（三）被告既依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款等規定，通知原告終止租約收回土地，渠等自應依同條第2項第3款規定，按終止租約時當期之公告現值，減除土地增值稅後餘額1/3補償原告；是被告陳哲堯應給付原告新台幣（下同）335萬3346元、被告賴陳壽美應給付原告167萬5946元、被告陳哲民應給付原告335萬1893元、被告陳麗珠應給付原告83萬8336元、被告陳文怡應給付原告83萬8336元。
（四）退言之，本件倘鈞院審理結果認為被告之終止租約不生效力，而因系爭租約於97年12月31日屆滿時，原告即表示願意繼續承租，及向南屯區公所提出申請續訂租約及租佃爭議調解，並因被告拒收租金，而將應繳租金提存。復因被告表示：租約已屆滿，法令亦明訂本案土地非屬耕地，依法不能換訂租約，又屬法定得收回事由之土地，出租人無續訂租約之義務云云；故本件兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在與否即生有爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，自有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。為此爰請求確認兩造間租賃關係存在。
（五）並聲明：先位聲明：被告陳哲堯應給付原告335萬3346元、被告賴陳壽美應給付原告167萬5946元、被告陳哲民應給付原告335萬1893元、被告陳麗珠應給付原告83 萬8336元、被告陳文怡應給付原告83萬8336元；及均自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且陳明：願供擔保請准宣告假執行；備位部分：
⒈確認原告與被告賴陳壽美、被告陳哲民間就系爭485地號（面積2,102平方公尺）土地及系爭485-1地號（面積205平方公尺）土地之耕地三七五租賃關係存在。⒉確認原告與被告陳哲堯、被告陳麗珠、被告陳文怡間就系爭485-2地號（面積2,102平方公尺）土地及系爭485-3地號（面積206平方公尺）土地之耕地三七五租賃關係存在。
二、被告則以：
（一）兩造就系爭485、485-1、485-2及485-3地號土地，原訂租期自92年1月1日起至97年12月31日止，系爭土地係於93年
6 月15日由台中市政府公告變更編定○住○區○道路用地，被告係於上開租期屆滿後，主張租約關係消滅，並不同意原告再為續約之請求。耕地三七五減租條例第17條第2項固規定：「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：」，然該條項規定係以同條第1項：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止」規定為前提。換言之，承租人主張出租人依該條第2項規定給付補償費者，除須承租土地具備該條第1項第5款規定之「經依法編定或變更為非耕地使用時。」要件外，尚須出租人以此於租佃期限未屆滿前，主張終止租約，始有其適用。除參諸耕地三七五減租條例第17條第1項「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止」之文義即可明之外，另依據司法院大法官會議第580號解釋文：「72年12月23日增訂之減租條例第17條第2項第3款關於租約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償承租人之規定，乃限於依土地法第83 條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，減租條例第17條第2項第3款即賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制，尚無悖於憲法第15條保障財產權之本旨。」，亦可明之。被告主張系爭租約關係消滅之依據係租期屆滿，被告並非期前終止系爭租約，是以，原告主張被告應依據耕地三七五減租條例第17條第2項規定給付補償費，容有不合。
（二）又依臺灣省耕地租約登記辦法第3條第1項第5款規定：「申請耕地租約訂立或換訂登記者，應填具申請書，並檢具下列證明文件：．．．五、土地使用分區證明書一份。」及同條第2項規定：「前項第5款所附之土地使用分區證明書，應以證明符合農業發展條例第3條第1項第11款規定之耕地為限。」依此，租期屆滿而須換約者，應提出承租土地之土地使用分區證明書，而該土地使用分區證明書上所載承租土地須符合農業發展條例第3條第1項第11款規定之耕地為限，而依上開說明，系爭土地早於93年6月15日由台中市政府公告變更編定○住○區○道路用地，系爭土地非屬耕地，原告主張系爭租約租期屆滿後，被告應行續約云云，顯無可採。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經兩造協商簡化爭點，就下列事實不為爭執，本院自得採為判決之基礎：
（一）坐落系爭485地號土地原為被告陳哲堯所有，並與原告於74年1月8日訂有犁豐字第253號台灣省台中市私有地租；嗣再分割出系爭485之1、485之2、485之3三筆地號土地，其中系爭485地號土地（面積2102平方公尺）、481之1地號土地（面積205平方公尺），由被告賴陳美壽、陳哲民以贈與為原因，取得持分依序為三分之一、三分之二；另系爭485之2地號土地（面積2102平方公尺）及同段系爭485之3地號土地（面積206平方公尺），除由被告陳哲各持有應有部分三分之二外，其餘被告陳麗珠、陳文怡各以贈與為原因取得應有部分各六分之一；故上開系爭485地號、481之1地號土地之耕地三七五租約，仍存在於原告與被告賴陳美壽、陳哲民之間；系爭485之2地號、485之3地號土地之耕地三七五租約仍存在於原告與被告陳哲堯、陳麗珠、陳文怡之間。
（二）原告與被告陳哲堯74年1月8日訂有犁豐字第253號耕地三七五租約經台中市政府92年4月14日府地權字第0920053681號函核准續訂至97年12月31日，期間系爭四筆地於93年6月15日經台中市政府以府工都字第0930091958號公告變更編定○住○區○道路用地；嗣於98 年10月30日府都計字0000000000號公告發布「定台中市都市計劃（繁體開發地區單元六、七，大慶車站附件）細部計劃案」。
（三）於前述續訂耕地三七五租約97年12月31日期滿後，經原告向台中市南屯區公所申請調解，調解不成立，移送台中市政府於98年10月8日做成調處決議「由承租人續訂租約」，原告即通知被告將前往繳納租金及拒絕收受將依法辦理提存，原告向被告申請續定租約，被告以98年10月14日台中英才郵局第02164號存證信函向原告表示拒絕。
四、本件原告主張：系爭耕地三七五租約於97年12月31日期滿後，原告可請求被告續訂耕地三七五租約，兩造就前述土地訂之耕地三七五租約自98年1月1日起仍屬存在，惟被告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止，原告可請求被告補償；縱被告未依法終止，兩造間就前述土地訂之耕地三七五租約自98年1月1日起仍屬存在，原告亦得預備聲明請求確認等語，被告則否認原告之主張，並以前詞置辯，是本件所應審究者為1.本件系爭耕地三七五租約於97年12月31日期滿後，原告可否請求被告續訂耕地三七五租約？2.如原告可請求被告續訂耕地三七五租約，該續訂之租約是否已遭被告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止？原告可否請求被告補償？如可請求補償，其金額為何？經查：
（一）原告主張：坐落系爭485地號土地原為被告陳哲堯所有，並與原告於74年1月8日訂有犁豐字第253號台灣省台中市私有地租；嗣再分割出系爭485之1、485之2、485之3三筆地號土地，其中系爭485地號土地（面積2102平方公尺）、481之1地號土地（面積205平方公尺），由被告賴陳美壽、陳哲民以贈與為原因，取得持分依序為三分之一、三分之二；另系爭485之2地號土地（面積2102平方公尺）及同段系爭48 5之3地號土地（面積206平方公尺），除由被告陳哲各持有應有部分三分之二外，其餘被告陳麗珠、陳文怡各以贈與為原因取得應有部分各六分之一；故上開系爭485地號、481之1地號土地之耕地三七五租約，仍存在於原告與被告賴陳美壽、陳哲民之間；系爭485之2地號、485之3地號土地之耕地三七五租約仍存在於原告與被告陳哲堯、陳麗珠、陳文怡之間，為兩造不爭執，已如前述；系爭耕地三七五租約於97年12月31日期滿後，原告請求被告續訂耕地三七五租約為被告所拒，惟按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」耕地三七五減租條例第20條定有明文。又「耕地租佃期間，不得少於六年；其原約定租期超過六年者，依其原約定。」耕地三七五減租條例第5條亦定有明文。再按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例意旨參照）。本件兩造前述系爭土地之耕地三七五租約原訂6年之租期，雖於97年12月31日期滿，惟依前述耕地三七五減租條例第20條規定及最高法院51年台上字第1858號判例意旨，於原訂租期屆滿，出租人未依本條例收回自耕，且承租人之原告已表明願繼續承租者，被告應續訂租約，且依前述耕地三七五減租條例第5條規定兩造間系爭耕地三七五租約之租期，已延展至103年12月31日無誤。雖被告辯稱：系爭土地早於93年6月15日由台中市政府公告變更編定○住○區○道路用地，系爭土地非屬耕地，原告主張系爭租約租期屆滿後，被告應行續約應屬無據云云。按查：
１、原告與被告陳哲堯74年1月8日訂有犁豐字第253號耕地三七五租約經台中市政府92年4月14日府地權字第0920053681號函核准續訂至97年12月31日，期間系爭四筆地於93年6月15日經台中市政府以府工都字第0930091958號公告變更編定○住○區○道路用地；嗣於98 年10月30日府都計字0000000000號公告發布「定台中市都市計劃（繁體開發地區單元六、七，大慶車站附件）細部計劃案」等事實，固為兩造所不爭執，並有前述公告二份在卷可參，自堪信為真實。
２、又司法院大法官會議釋字580號固載：「72年12月23日增訂之減租條例第17條第2項第3款關於租約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償承租人之規定，乃限於依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，減租條例第17條第2項第3款即賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制，尚無悖於憲法第15條保障財產權之本旨。惟不問情狀如何，補償額度一概為三分之一之規定，有關機關應衡酌憲法第22條保障契約自由之意旨及社會經濟條件之變遷等情事，儘速予以檢討修正。」等語，惟依上開解釋，農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償承租人之規定，乃限於依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，減租條例第17條第2項第3款即賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制，尚無悖於憲法第15條保障財產權之本旨。再依卷附土地使用分區證明書一份：其備註欄載明「案內土地位在本市整體開發地區範圍，在未完成整體開發前，仍應繼續原來農業之使用。」等語，顯見系爭耕地三七五租約之土地仍為農地，於未完成整體開發前，原告仍有依耕地三七五減租條例第20條規定請求續訂租約之權利，是原告請求續訂租約於法有據，被告抗辯租約已屆至，其無續約之義務，實無可採。
（二）又兩造間前述之耕地三七五租約，業因原告請求被告續訂耕地三七五租約，被告有續訂租約之義務，而該租約租期已延至103年12月31日等情，已如前述。原告復主張前述兩造續訂之三七五租約，已遭被告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止，被告應依約補償原告云云，惟原告之主張業為被告所否認。原告就其主張固舉台中英才郵局第0937號存證信函、台中英才郵局第02164號存證信函各一份為證：然查：
１、依卷附被告寄予原告之台中英才郵局第0937號存證信函載稱：「台端（即原告）原承租寄件人（即出租人）．．．查前述土地業於民國93年6月15日經台中市政府工都字第0930091958號公告變更編定○住○區○道路用地．．．非屬農業發展條例第3條第1項第11款之耕地．．．按耕地三七五減租約清理要點第9點第5項規定，．．．准予辦理租約終止或註銷登記，今租約屆滿，特此通知．．．」等語，依該函文，被告僅將其主觀認系爭三七五租約之土地因使用分區變更編定，已非屬耕地，並將此一認知通知原告，其並未有依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，向原告表示終止租約之意思，原告強加解釋被告有終止租約之意思，實無可採。
２、又卷附被告寄予原告之台中英才郵局第02164號存證信函，被告除重申前述台中英才郵局第0937號存證信函意旨外，並告知原告其主觀認知之法律依據，並於末段載稱：「綜觀以上各點．．．租約已屆。法令亦明訂本案土地非屬耕地，依法不能換訂租約實屬明確。且本案土地又屬法定得收回事由之土地，出租人無續訂租約之義務故台端實無需再為租金繳付或予提存徒增貴我雙方之困擾．．．台端應於本期稻作收後擇期返還本案土地通知我方點收管業．．．」等語，依該函文，被告僅再將其主觀認系爭三七五租約之土地因使用分區變更編定，已非屬耕地，並將此一認知通知原告，闡明其與原告無再續約之義務，並請原告擇期點交土地，被告並無依耕地三七五減租條例第17 條第1項第5款規定，向原告表示終止租約之意思，原告主張依此函文，被告有終止租約之意思，亦無可採。
３、另依卷附兩造於台中市南屯區公所調處筆錄，被告於調處中僅陳述：租約未屆滿前中止收回耕地才有補償之義務，請公所依法註銷租約。其無疑係重申租約已屆，被告無續訂租約義務，原告應交還土地，其無補償義務，被告並無依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，向原告表示終止租約之行為，實難僅憑原告單方臆測之詞即謂被告有依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，向原告表示終止租約之意思行為存在，是兩造間前述三七五租約業經被告終止之事實，應屬無疑，被告既未依法提前終止三七五租約，其對原告即補償義務，原告主張被告對其有補償義務，先位聲明請求被告分別給付如先位聲明所示之補償金，於法無據，應予駁回。
（三）另兩造間前述之耕地三七五租約，業因原告請求被告續訂耕地三七五租約，被告有續訂租約之義務，而該租約租期已延至103年12月31日，且該三七五租約未經被告提前終止等情，已如前述，是兩造間就系爭土地仍有耕地三七五租約存在，被告否認兩造間有耕地三七五租約存在，原告備位訴請確認⒈確認原告與被告賴陳壽美、被告陳哲民間就系爭485地號（面積2,102平方公尺）土地及系爭485-1地號（面積205平方公尺）土地之耕地三七五租賃關係存在。⒉確認原告與被告陳哲堯、被告陳麗珠、被告陳文怡間就系爭485-2地號（面積2,102平方公尺）土地及系爭485-3地號（面積206 平方公尺）之耕地三七五租賃關係存在，為有理由，應予准許。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實與結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
民事第四庭 法 官 王金洲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
書記官 魏愛玲