臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第576號原 告 名流廣場大樓管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 尤榮福 律師
丁○○丙○○被 告 甲○○上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國98年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造主張：
一、原告主張被告為坐○○○區○○○段8417建號，門牌號碼為台中市○○區○○里○○路○段259之3號4樓之8（以下簡稱系爭建物）之名流廣場大樓（以下簡稱系爭大樓）區分所有建物之區分所有人，其未經區分所有權人會議同意，即於其所有專用部份外緣之露台部分（屬共同使用部份）增建建物，此舉已屬侵害全體區分所有權人之共用空間，且因其搭建違章建物，已阻礙大樓逃生垂降設備，並為台中市消防局列為消防安全檢查不合格，並於民國（下同）97年10月23日通知限期改善。按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」，公寓大廈管理條例第8條定有明文。被告於系爭建物露台搭建建物，已變更原建物構造，並造成消防逃生設備下降之空間障礙，原告為保和睦，於97年9月18日特以台中逢甲郵局第763號存證信函通知被告拆除系爭建物回復原狀，惟被告未予置理，原告為此依上開規定提起本件訴訟。並聲明：被告應將如中興地政事務所於98年5月7日複丈成果圖所示建物面積12.76平方公尺拆除並回復原狀。
二、被告則略以：㈠系爭大樓之管理委員會多年來均由固定人擔任委員，選舉過程不透明，是原告之法定代理人乙○○之合法性令人質疑。
㈡被告所有之系爭建物，係於86年12月26日向訴外人尹懷仁所
購買，房屋標的物包括系爭露台增建建物，賣方並表示擁有專用使用權，故系爭露台增建建物當時已經存在，迄今已有十餘年，並非被告購屋後自行興建，亦無變更建物構造。關於原告稱「97年9月18日以存證信函通知被告拆除系爭建物、回復原狀，詎料被告迄未置理」乙節與事實相悖，蓋被告接獲該函後，立即於同年9月26日以台中何厝郵局第1283 號存證信函回覆，並請原告先釐清系爭露台增建建物究為專有部份或共用部分，原告迄未置理。
㈢原告所提出之台中市政府97年9月8日府都違字第0970216502
號違章建築限期改善通知單，並未指明被告無權占有系爭露台。況系爭大樓4樓露台有多處違章建築，並妨礙緩降機下降空間，而系爭露台並非緩降機下降空間，只有5、6樓外牆面設有掛鉤，室內並無緩降機之設備，其他樓層 (7至16樓)外牆面既無掛鉤、室內亦無設置緩降機，被告並無阻礙大樓逃生垂降設備，台中市消防局上開通知單亦未指明被告有阻礙大樓逃生垂降設備之情事，嗣台中市消防局亦已撤回該案件，並退還罰款，其撤回原因，係因「台中市消防局舉發違反消防法案件及限期改善通知單」因未通知系爭大樓之管理權人限期改善即予以舉發，核與消防法第37條第1項之規定要件不符，故撤銷原處分98府授消預字第AO11號違反消防法案件裁處書。另原告曾稱：建設公司在交屋時，是將緩降機發給各區分所有權人，而不是將緩降機安置於公共走道上等語，即證明系爭露台直上方樓層自始迄今都未曾設置緩降機，既然現場未曾設置緩降機，系爭露台又何有妨礙緩降機下降空間之情事? 且查住戶有違反公寓大廈管理條例第8條之情事，管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關處理，而非向法院提起民事訴訟。
㈣依系爭大樓住戶規約第2條第1款「本大樓專有部分共有部分
約定專有部分約定共有部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如 (附件一)標的物件之圖說 (附圖一至六)」，查系爭露台非屬共有部分範圍，而係約定屬於B11戶 (即系爭建物)專用使用範圍，且只有Bll戶得以專用及單獨進出使用，足以證明系爭大樓各區分所有人與建商間，於訂立房屋買賣契約時，已同意買受系爭建物者，使用系爭露台位置，即系爭大樓全體區分所有權人已知買受系爭建物者，得使用系爭露台，而未買受系爭建物者，則無該系爭露台之使用權。如前所述，被告自86年買受系爭建物後，即占有系爭露台並使用，原告及系爭大樓其他區分所有權人對此事實亦加以容忍，十多年來並無異議，足認全體區分所有權人就被告得專有使用系爭露台，已有默示之合意存在。且系爭露台依使用執照竣工圖，其周圍均有牆壁圍繞，僅有系爭建物能夠單獨使用，即起造人於興建時，就實際劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，相互容忍，對於他共有人使用收益，各自占有之露台未予干涉，已歷10餘年，應已形成默示分管契約之存在被告。另依據98年5月6日臺灣臺中地方法院檢察署現場履勘結果，系爭露台與公共走道之間全部為封密性鋼筋混凝土牆(RC)，此與使用執照竣工圖標示為實心牆面相符，住戶無法由公共走道進出使用，只能由系爭建物進出使用，即證明系爭露臺於起造人 (建設公司)建造時，已規劃由系爭建物所有權人擁有專用使用權，並列入規約。再依據台中市政府都市發展處使用管理科核發竣工圖，系爭建物之範圍包括 (1)室內：37.5㎡，(2)陽台：4.48㎡，以及 (3)露台:14.22 ㎡ (即爭系露台)，及系爭露台兩個插座均在RC牆內，並非在裝潢內，更足以證明被告已擁有爭系露台專用使用權。
㈤系爭露台之專用使用權，縱有違反消防法之規定情事仍非無權使用等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告對於被告抗辯之陳述：㈠被告質疑原告法定代理人乙○○資格問題，原告已提出系爭大樓區分所有權人大會會議記錄佐證，其資格應無問題。
㈡關於被告聲稱先前消防局對被告所開立之罰單，業已撤回云
云，本件消防局所以撤回，係因開立罰單之對象不對，而非因被告未違反消防法規而撤回。系爭大樓管委會於98年2月
14 日又收到消防局之限期改善通知單，改善原因係因緩降梯下降空間障礙，開立對象改為管理權人系爭大樓主任委員乙○○。
㈢另關於被告所稱系爭露台並無緩降梯設備云云，本件系爭大
樓建設公司於交屋時，係將緩降梯發給各區分所有權人，而非將緩降梯安置於公共走道上。依98年4月10日台中市消防局限期改善通知單可知系爭露台是緩降機下降空間，其內容為6樓之8、5樓之8（即4樓之8系爭露台之上方）有緩降機下降空間障礙。而關於被告違反大廈管理條例第8條之規範，倘系爭大樓管委會制止無效，原告不可能自力救濟，自得透過法院訴訟程序。
㈣系爭大樓社區規約對約定專用部分亦以代號B明示於規約中
，而系爭露台非被告所有，此有系爭建物謄本、中興地政事務所83年7月25日系爭建物測量成果圖、與系爭建物同一建築線所有權上層第八層之建物謄本及中興地政事務所建物測量成果圖可證。又被告於系爭露台搭設違建，阻礙高樓層住戶消防逃生路線，違反公寓大廈管理條例一案，有台中市西屯區公所98年5月5日公所民字第0980008972號函，可證明系爭露台為原告社區之共同使用部分。雖被告竊佔露台之違章建物業於同年7月11日遭台中市政府拆除，違建鐵皮屋頂及牆面隔板拆除後，顯示遭竊佔之露台牆面已被被告於竊佔期間漆成白色，但仍明顯可辨識出係大樓共用牆面。被告以台中市政府都市發展處使用管理科核發竣工圖四層建築平面圖主張B11處標示有系爭露台之建築尺寸，進而主張系爭露台為被告所有，惟同上平面圖上B1A(四樓之七)處標示露台建築尺寸，於B1A之建物謄本上明載為該戶露台所有權；十六層建築平面圖A1(十六樓之一)處與A3(十六樓之三)處二戶未標示露台建築尺寸，但十六樓之一之建物謄本與十六樓之三之建物謄本上卻明載該二戶之露台所有權。綜上可證，建築平面圖 (俗稱竣工圖)係為建築尺寸之參考而非所有權之依據，意即四層建築平面圖上標示B11露台建築尺寸，並不代表系爭露台為B11(被告)所有。另關於被告所稱RC牆圖說及插座部分，與是否為被告專用部分之認定，並無絕對關聯性。
貳、本院經兩造為爭點整理結果如下：
一、不爭執事項：㈠被告係台中市○○區○○里○○路○段259之3號4樓之8區分所有權人。
㈡被告占用系爭露台部分面積12.76平方公尺，有台中市中興地政事務所98年5月7日土地複丈成果圖可稽。
㈢台中市消防局列為安全檢查不合格並通知限期改善。原告並於97年9月18日以存證信函通知被告拆除。
㈣被告上開建物，於登記謄本並未記載系爭露台在內。
二、爭執事項：㈠被告抗辯原告之法定代理人乙○○，並非住戶，未經決議選
出，其代表人資格有問題，是否有理?㈡原告主張被告占用系爭露台部分，屬共用部分?㈢系爭露台是否為緩降機下降空間，有無妨礙之情形，又違反
公寓大廈管理條例第8條，究係報請主管機關處理或得向法院提起民事訴訟?
參、法院之判斷：
一、本件茲就兩造爭執事項，本院調查及認定結果如下：㈠被告抗辯原告之法定代理人乙○○，並非住戶，未經決議選
出，其代表人資格有問題，是否有理?經查，原告主張：原告法定代理人乙○○前經系爭大樓區分所有權人大會會議選任為委員，再由當選委員間互選出為主任委員等情，業據其提出系爭大樓區分所有權人大會、管委會之會議記錄在卷可憑，故原告之法定代理人乙○○之資格應無疑義，至被告抗辯：系爭大樓之管理委員會多年來均由固定人擔任委員，選舉過程不透明，且訴外人乙○○並無居住於系爭大樓內，是乙○○擔任原告之法定代理人，其合法性令人質疑云云，要屬臆測之詞，不足為採。
㈡原告主張被告占用系爭露台部分，屬共用部分?
本件原告主張：系爭大樓社區規約對約定專用部分係以代號B明示於規約中，系爭露台非被告所有，又被告於系爭露台搭設違建，阻礙高樓層住戶消防逃生路線，違反公寓大廈管理條例一案，有台中市西屯區公所98年5月5日公所民字第0980008972號函，可證明系爭露台為原告社區之共同使用部分等情，被告則辯稱：本件依系爭大樓住戶規約第2條第1款「本大樓專有部分共有部分約定專有部分約定共有部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如 (附件一)標的物件之圖說 (附圖一至六)」，系爭露台非屬共有部分範圍，而係約定屬於B11戶 (即系爭建物)專用使用範圍，且只有Bll戶得以專用，單獨進出使用，足以證明系爭大樓各區分所有人與建商間，於訂立房屋買賣契約時，已同意買受系爭建物者，使用系爭露台位置，即系爭大樓全體區分所有權人已知買受系爭建物者，得使用系爭露台，而未買受系爭建物者，則無該系爭露台之使用權，原告及系爭大樓其他區分所有權人對此事實亦加以容忍，十多年來並無異議，足認全體區分所有權人就被告得專有使用系爭露台，已有默示之合意存在云云。經查：
⑴按公寓大廈管理條例第3條第3款明定，專有部分指公寓大
廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；第4款明定，共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；第5款明定，約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。另按民法第758條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之。查系爭露台並未登記於被告之建物謄本中，故系爭露台非屬被告專有部分，此為兩造所不爭，又系爭大樓社區規約對約定專用部分係以代號B明示於規約中，系爭露台並未列入其中等情，此有原告提出之規約附件一之附圖二附卷可參，故系爭露台亦非被告約定專有部分乙節，堪予認定。
⑵至於被告辯稱：依系爭大樓住戶規約第2條第1款「本大樓
專有部分共有部分約定專有部分約定共有部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如 (附件一)標的物件之圖說 (附圖一至六)」，查系爭露台非屬共用部分範圍，而係約定屬於B11戶 (即系爭建物)專用使用範圍，且只有Bll戶得以專用，單獨進出使用，足以證明系爭大樓各區分所有人與建商間，於訂立房屋買賣契約時，已同意買受系爭建物者，使用系爭露台位置，即系爭大樓全體區分所有權人已知買受系爭建物者，得使用系爭露台，而未買受系爭建物者，則無該系爭露台之使用權，應已形成默示分管契約之存在被告云云，此為原告所否認。經查，被告辯稱：依據臺灣臺中地方法院檢察署檢察官於98年5月6日至現場履勘結果，系爭露台與公共走道之間全部為封密性鋼筋混凝土牆
(RC)，此與使用執照竣工圖標示為實心牆面相符，住戶無法由公共走道進出使用；再依據台中市政府都市發展處使用管理科核發竣工圖，系爭建物之範圍包括 (1)室內：3
7.5㎡ (2)陽台：4.48㎡，以及 (3)露台: 14.22㎡(即爭系露台)，及系爭露台兩個插座均在RC牆內等情，業據提出竣工圖、現場照片等為證，並經本院於98年5月7日履勘結果，系爭露台與公共走道之間全部為封密性鋼筋混凝土牆(RC)，此與使用執照竣工圖標示為實心牆面相符等情屬實，被告此部分抗辯固可認為真實，惟查本件是否依被告此部分之抗辯即可認定系爭大樓住戶共有人間有默示意思表示供原告使用系爭露台乙節，尚非無疑，蓋：按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號裁判要旨參看），本件雖於系爭大樓之竣工圖有將系爭露台計列在被告Ｂ11之住戶區塊內，然被告之系爭房屋所有權登記時並未將系爭露台一併登記在內，已見前述，其間過程轉折如何，已無從查考，然查，建築平面圖 (俗稱竣工圖)係為建築尺寸之參考而非所有權之依據，意即四層建築平面圖上標示B11露台建築尺寸，並不代表系爭露台為B11(被告)所有，且依上開竣工圖及原告提出之台中市中興地政事務所建物測量成果圖顯示，被告主建物與系爭露台之間尚有一處陽台面積4.24平方公尺相隔其中，系爭露台與被告之主建物間並非直接相通使用，若謂系爭露台係供被告所使用，此種隔局尚非常見之方式，再者，雖系爭露台與公共走道之間全部為封密性鋼筋混凝土牆 (RC)，公共走道並不能直接進入系爭露台之內，然系爭露台之上方之5樓、6樓亦有逃生用緩降機之掛鈎，顯係供逃生之用，此亦有被告提出之照片可按，復有被告因前於系爭露台搭設建物，阻礙高樓層住戶消防逃生路線，違反公寓大廈管理條例一案，並經台中市西屯區公所98年5月5日公所民字第0980008972號函示甚明，系爭露台上方既設有逃生用緩降機之掛鈎，亦即系爭露台上方住戶依此逃生路線確有使用系爭露台之情形，以此情事推知，本件當無可能該系爭大樓住戶共有人間會以默示之意思表示由被告任意使用系爭露台，甚而妨礙大眾逃生之機，至於被告所辯系爭露台之上方之5樓、6樓雖有逃生用緩降機之掛鈎，但未附設緩降機逃生用品云云，然此為系爭大樓關於逃生設備是否有疏漏設置之問題，究不能執此而謂系爭露台並不供逃生之用，此參酌上開主管機關限期改善消防通知單自明，至於被告又辯稱：系爭露台尚有插座供伊住戶使用云云，然查共用部分設有插座者，所在多有，尤其以逃生照明之用途，設有插座亦有其必要，是被告此部分所辯亦非可取。本件被告所主張伊就系爭露台有默示分管之使用權乙節，自非可採。
⑶本件依系爭大樓住戶規約第2條第1款「本大樓專有部分共
有部分約定專有部分約定共有部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如 (附件一)標的物件之圖說 (附圖一至六)」，該系爭露台雖未列入共用部分範圍，然依系爭露台性質既供其上方之住戶逃生之使用，且亦非屬被告專有或約定專有部分，亦無默示分管由被告所使用之情形，依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，仍應認係共用部分，是原告主張系爭露台為共用部分乙節，自屬於法有據。
㈢系爭露台是否為緩降機下降空間，有無妨礙之情形，又違反
公寓大廈管理條例第8條，究係報請主管機關處理或得向法院提起民事訴訟?⑴經查，本件原告係依公寓大廈管理條例第8條為請求權依
據，此觀之原告先於98年1月12日準備書狀內稱：本件請求，與一般無權占有而請求拆屋並請求返還類似租金之不當得利之法律關係尚非可同一比擬等情；嗣於98年2月17日本院簡易庭準備程序中陳稱：本件原告起訴回復原狀，並非請求遷讓建物等語；再於本院98年5月27日言詞辯論期日陳稱：公寓大廈管理條例第8條有明確規範，管委會如果制止無效，回復原狀部分可透過法院訴訟程序，不可能自力救濟等語；又於本院98年7月15日言詞辯論期日陳稱：本日所提出書狀（即原告98年7月15日準備書狀內載有：被告無權占用原告之露台，依民法第767條規定，並依侵權行為之法律關係．．．），訴之聲明部分不予援用，且本日原告沒有為訴之追加或變更等語即明。按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」，公寓大廈管理條例第8條定有明文。稽之公寓大廈管理條例第8條之規定，係屬賦予管理負責人或管理委員會制止及報請主管機關處以罰鍰及執行回復原狀之權限，與民法上物上請求權之規定，並不生衝突，亦未排除民法相關規定之適用，依此而論，原告得否依公寓大廈管理條例第8條之規定為本件訴訟之請求權基礎，尚非無疑。
⑵次查，本件原告起訴時係因被告於系爭建物露台搭建建物
，並造成消防逃生設備下降之空間障礙等事由，訴請拆除該露台之搭蓋建物等情，而依兩造於本院98年9月7日言詞辯論期日均陳稱：被告於系爭露台上之原搭建之建物業已拆除等語，並有被告提出拆除後之照片在卷可參，雖原告陳稱：系爭露台上尚有簡易紗網，及被告之冷氣室外主機云云，並提出照片為證，然查該系爭露台上之簡易紗網，及被告之冷氣室外主機，縱係存在，然對於大樓住戶利用系爭露台逃生之動線並不足以生影響，故原告原主張因被告於系爭建物露台搭建建物，並造成消防逃生設備下降之空間障礙之事由，訴請拆除系爭露台上建物等情由，於本件言詞辯論終結時之狀態，其原起訴之原因事實已然不存在。
二、綜上所述，本件系爭露台係屬系爭大樓之共用部分，又公寓大廈管理條例第8條之規定，係屬賦予管理負責人或管理委員會制止及報請主管機關處以罰鍰及執行回復原狀之權限，原告依公寓大廈管理條例第8條之規定為本件訴訟之請求權基礎，尚非無疑，況本件於言詞辯論終結時之狀態，系爭露台上建物業已拆除，已無造成消防逃生設備下降之空間障礙等原因事實之存在，故原告依上開規定請求：被告應將如中興地政事務所於98年5月7日複丈成果圖所示建物面積12.76平方公尺拆除並恢復原狀，於法無據，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 10 月 2 日
民事第四庭 法 官 張國華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 2 日
書記官 王志伃