臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第896號原 告 臺中市政府法定代理人 卯○○訴訟代理人 何志揚律師複代理人 戌○○
酉○○被 告 乙○○訴訟代理人 戊○○被 告 甲○○
丑○○○寅○○○追加被告 己○○
子○○亥○○○申○○○壬○○癸○○辛○○未○○辰○○巳○○午○○兼上十四人共 同訴訟代理人 庚○○追加被告 丙○○
丁○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國99年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣貳拾柒萬零壹佰壹拾柒元，及自民國九十八年十一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬零壹佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項第3款、第5款、第7款定有明文。原告起訴時，僅列名被告為乙○○、甲○○、丑○○○、寅○○○4人，惟查訴外人吳陳掽頭之養女吳碧雲、長女吳色純、長男吳文德先於吳陳掽頭死亡，且渠等均遺有子女，其代位繼承人分別為庚○○、己○○、子○○、亥○○○、申○○○、壬○○、癸○○、辛○○，未○○、辰○○、巳○○、午○○，丙○○及丁○○，而繼承於共有物分割前為公同共有，是本件屬固有必要共同訴訟，從而，原告於訴狀送達後，追加被告庚○○、己○○、子○○、亥○○○、申○○○、壬○○、癸○○、辛○○、未○○、辰○○、巳○○、午○○、丙○○及丁○○，依民事訴訟法第255條第1項第5款法條所定，並無不合。其次，原告提起本件民事訴訟，原聲明第2項係求為被告等人應給付自民國89年1月1日起至97年12月31日止之9年18期租金新台幣（下同）540,234元，及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣變更請求為自94年7月1日起至98年12月31日止共4.5年9期之租金270, 117元，及自民事更正聲明狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核分別為減縮及擴張應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項第3款之規定相合，應予准許。再者，原告提起本件民事訴訟，原聲明第3項原請求被告應自原告終止基地租賃契約之日起，至拆除第一項地上物將其占有土地返還原告之日止，每半年首日前連帶給付原告30,013元，嗣區分為先位聲明及備位聲明，先位聲明求為被告應自原告終止基地租賃契約之日（即起訴狀繕本送達被告之日）起，至拆除第一項地上物將其占有土地返還原告之日止，每半年首日前連帶給付原告30,013元；備位聲明則求為被告應自99年1月1日起，至拆除第一項地上物將其占有土地返還原告之日止，每半年首日前連帶給付原告30,013元，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，亦應准許，均合先敘明。
貳、被告丙○○、丁○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、原告所有坐落於臺中市○區○○段334、334-1、335及335-1地號土地（下合稱系爭土地），乃由部分被告之父吳烟向原告承租，與其配偶吳陳掽頭占用系爭土地，吳陳掽頭並在該土地上興建房屋居住。嗣吳烟於57年4月6日死亡後，則由吳陳掽頭辦理承租，因系爭基地定期租賃契約之租期僅至86年
6 月30日止，而吳陳掽頭又於85年5月22日死亡，系爭土地於吳陳掽頭過世後，竟無人出面辦理承租，被告亦未於法定期間內向法院聲明拋棄或限定繼承，而從89年1月1日起，即未繳納租金迄今。雖原告於98年2月24日以臺中法院郵局第
520 號存證信函催告被告乙○○、甲○○、丑○○○、寅○○○於函到後7日內應交付相當於租金之欠款，逾期即逕依土地法第103條第5款、民法第440條第3項之規定，終止系爭租賃契約，然被告均未置理，爰以本起訴狀送達被告之時起，再次作為終止系爭土地租賃契約之意思表示。是以，系爭租賃契約業已終止，被告就系爭土地已屬無權占有，原告得本於民法第455條、第767條之規定，請求被告將系爭地上物拆除騰空，並將系爭土地返還予原告，另請求相當於租金之不當得利，爰分別訴請判決如先位聲明第一項、第三項所示。又本件既應由吳陳掽頭之法定繼承人即被告全體繼受該基地租賃契約之權利義務，則被告即有給付租金之義務。被告本積欠原告自89年1月1日起迄97年12月31日止合計共9年（18期）相當於基地租金合計540,234元【按系爭四筆土地總面積合計49平方公尺×當年度之申報地價24,500元/平方公尺×5％÷2=30,013元（四捨五入），此即為半年租約價金，30,013×18＝540,234】。然由於原告已對被告乙○○另外就89年1月1日至94年6月30日之共5.5年11期租金債權（每半年租金額30,013元×11=330,143元）聲請本院核發支付命令確定在案，是原告另請求被告應連帶給付如先位聲明第二項所示之未付租金，即自94年7月1日起至98年12月31日止共
4.5年（9期），合計270,117元（每半年租金額30,013元×9=270,117元）之租金。
二、倘鈞院認為兩造租賃關係不存在或業已屆期終止，由於被告共同繼承系爭地上物佔用原告土地，故受有利益，原告基於不當得利之法律關係及物上請求權，自得請求被告給付相當於租金之不當得利及拆屋還地。爰另訴請判決如備位聲明第一至三項所示。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖稱系爭土地上原雜木造之地上物已滅失，其上現有之建物乃被告乙○○獨資興建為磚造房屋，因此除被告乙○○外，其餘被告既未占有過系爭土地，自無拆除之義務云云。然系爭土地上之房屋依原告所提出房屋稅籍證明書、徵收底冊上承租人之記載，與被告乙○○於98年9月28日現場履勘時自認：「伊從伊4、5歲時就住在這裡，以前是茅草屋，何時翻修伊不記得，是伊祖父（按指訴外人吳枝）翻修，是何時買的伊不知道，是伊父母（按指吳烟及吳陳掽頭）買的」，並根據上開同日勘測現場之照片，可知系爭土地上之房屋大門、窗戶、後面廚房屋頂均為木頭材質，系爭竹木造房屋確實為吳陳掽頭所興建及翻修（即吳陳掽頭為原始起造人）。惟吳陳掽頭既然已於系爭基地定期租賃契約之租期即86年6月30日屆滿前之85年5月22日死亡，被告復未於法定期間內向法院聲明拋棄或限定繼承，故關於系爭房屋及其租賃契約自應由被告等人共同繼承。因截至86年6月30日租期屆至為止，均無任何被告向原告表明欲終止系爭基地租賃契約，而在86年7月1日至87年12月31日之間，尚有人出面繳付系爭土地之使用補償金，故其行為自應認有民法第451條默示更新不定期租賃關係之適用，該租賃契約並非當然失效。從而，系爭租賃契約經原告終止前，被告等人基於不定期租賃關係，自有連帶給付租金之義務，原告有權請求被告連帶給付其所積欠之租金，且在租約終止後，依據不當得利之法律關係，得請求被告至返還系爭土地給原告之時止，再連帶給付相當於租金之不當得利。
（二）被告等人固抗辯依據新修正民法繼承編施行法第1條之3第
1、2項規定，以繼承之遺產為限負清償積欠租金或相當於租金之不當得利云云，然因吳陳掽頭係於民法繼承編98年5月23日修正施行開始前即85年5月22日死亡，已如上述，是被告等繼承人顯已逾修正施行前為限定繼承之法定期間，自不可能適用修正後民法繼承編之規定。且關於系爭被告所繼承之債務乃關於基地租賃契約之權利義務或基於繼承該房屋所應負相當於租金不當得利公同共有債務，並非繼承開始以前已發生代負履行責任之保證契約債務，被告並無依上開新修正民法繼承編施行法第1條之3第1、2 項適用。又縱使被告另欲適用新修正民法繼承編施行法第1條之3第4項之規定，惟被告甲○○等人於98年5月12日民事答辯狀中既已自認吳烟及吳陳掽頭前向原告承租系爭土地以興建房屋居住，即可確認被告於繼承事實發生前，早已知悉吳陳掽頭向原告承租系爭土地，而必須每半年繳付該租金之義務，是被告不得以因不可歸責於己之事由或未同居共財者，於繼承開始時無法知悉繼承債務之存在為由，主張免其責任。再退步而言，縱認被告等因不可歸責於己之事由或未同居共財者，於繼承開始時無法知悉系爭繼承債務之存在，然系爭房屋為吳陳掽頭所留存之遺產，故在該房屋價值之範圍內，仍應負有連帶給付積欠租金或相當於租金之不當得利債務（按系爭房屋之價值顯然超過270,117元）。
四、聲明：先位聲明（1）被告乙○○、甲○○、丑○○○、寅○○○、庚○○、己○○、子○○、亥○○○、申○○○、壬○○、癸○○、辛○○、未○○、辰○○、巳○○、午○○、丙○○及丁○○應將如附圖（即台中市中山地政事務所
98 年9月28日複丈成果圖）所示坐落台中市○區○○段○○○○號土地上面積0.0001公頃磚造建物、334-1地號土地上面積0.0004公頃磚造建物、335地號土地上面積0.0036公頃磚造建物、335-1地號土地上面積0.0008公頃磚造建物拆除騰空，並將上開占有土地返還原告，被告乙○○並應自上開土地遷出。（2）被告乙○○、甲○○、丑○○○、寅○○○、庚○○、己○○、子○○、亥○○○、申○○○、壬○○、癸○○、辛○○、未○○、辰○○、巳○○、午○○、丙○○及丁○○應連帶給付原告270,117元，及自民事更正聲明狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（3）被告乙○○、甲○○、丑○○○、寅○○○、庚○○、己○○、子○○、亥○○○、申○○○、壬○○、癸○○、辛○○、未○○、辰○○、巳○○、午○○、丙○○及丁○○應自原告終止基地租賃契約之日（即起訴狀繕本送達被告之日）起，至拆除第一項地上物將其占有土地返還原告之日止，每半年首日前連帶給付原告30,013元。（4）願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（1）被告乙○○、甲○○、丑○○○、寅○○○、庚○○、己○○、子○○、亥○○○、申○○○、壬○○、癸○○、辛○○、未○○、辰○○、巳○○、午○○、丙○○及丁○○應將如附圖（即台中市中山地政事務所98年9月28日複丈成果圖）所示坐落台中市○區○○段○○○○號土地上面積0.0001公頃磚造建物、334-1地號土地上面積0.0004公頃磚造建物、335地號土地上面積0.0036公頃磚造建物、335-1地號土地上面積
0.0008 公頃磚造建物拆除騰空，並將上開占有土地返還原告，被告乙○○並應自上開土地遷出。（2）被告乙○○、甲○○、丑○○○、寅○○○、庚○○、己○○、子○○、亥○○○、申○○○、壬○○、癸○○、辛○○、未○○、辰○○、巳○○、午○○、丙○○及丁○○應連帶給付原告270,117 元，及自民事更正聲明狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（3）被告乙○○、甲○○、丑○○○、寅○○○、庚○○、己○○、子○○、亥○○○、申○○○、壬○○、癸○○、辛○○、未○○、辰○○、巳○○、午○○、丙○○及丁○○應自99年1月1日起，至拆除第一項地上物將其占有土地返還原告之日止，每半年首日前連帶給付原告30,013元。（4）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告乙○○部分：願分期清償積欠5年內之租金，並繼續系爭基地租賃契約。並聲明：（1）駁回原告之訴及假執行之聲請。（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告甲○○、丑○○○、寅○○○、庚○○、己○○、子○○、亥○○○、申○○○、壬○○、癸○○、辛○○、未○○、辰○○、巳○○、午○○部分：吳烟及吳陳掽頭前確曾向原告承租系爭土地以在其上興建房屋居住，惟依當時房屋稅稅籍資料可知，該建物係雜木造平房，面積為43平方公尺，然現則是未辦理保存登記之磚造房屋，即被繼承人吳烟及吳陳掽頭所興建之雜木造平房早因不堪使用拆除，故依最高法院84年台上1870號、89年台再第7號判決之意旨，系爭基地租賃契約早已消滅，故渠等並無繼承系爭租賃契約，並非承租人，原告自不得向渠等請求連帶給付所積欠之租金。又系爭土地上未辦理保存登記之磚造房屋乃被告乙○○所興建，且現由其占有使用中，並非陳掽頭之遺產，渠等並未占有系爭土地，故原告不得向渠等請求拆除系爭土地上之地上物，並請求自系爭租賃契約終止後相當於租金之不當得利。又縱原告主張屬實，惟系爭土地上之建物為雜木造之一層樓，且72年即已存在，是以，原告對其主張之租金價值顯然過高。且上開租金或不當得利之債務，均係繼承債務，依民法繼承編施行法第1之3條規定，被告等人應以所得遺產為限，負清償之責。並聲明：（1）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告丙○○、丁○○部分：被告丙○○、丁○○均未於言詞辯論期日到庭，亦未有其他書狀到院陳述意見。
叁、本院之判斷：
一、系爭土地所有權人為台中市，管理者為原告之事實，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本為證。按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故實務上對於是類財產向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例參照）。本件原告既為系爭土地之管理機關，依上說明，其自得代國家主張所有權人之權利，合先敘明。
二、㈠按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第422條、第451條分別規定甚明。查本件原告主張前與訴外人吳烟、吳陳掽頭訂有定期租賃契約之租期至86年6月30日止，而在86年7月1日後，因尚有人出面繳付系爭土地之使用補償金，故其行為自應認有民法第451條默示更新不定期租賃關係之適用等情，固據提出台中市政府市有基地租金征收底冊一件為證，然依該征收底冊，僅得證明訴外人吳烟、吳陳掽頭及被告等人，就系爭土地確有向原告繳交82年至88年之租金，尚無從認定雙方定有租賃期間至86年6月30日之定期租賃契約，且原告亦未能提出訂有字據之租賃契約，依上述證據資料，本院僅得據以認定原告與訴外人吳烟、吳陳掽頭間確有不定期租賃契約關係之存在，先予敘明。㈡至被告雖辯稱：吳烟及吳陳掽頭前確曾向原告承租系爭土地以在其上興建房屋居住，惟依當時房屋稅稅籍資料可知，該建物係雜木造平房，面積為43平方公尺，然現則是未辦理保存登記之磚造房屋，即被繼承人吳烟及吳陳掽頭所興建之雜木造平房早因不堪使用拆除，故系爭基地租賃契約早已消滅等情。又按訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止，但應受民法第449條第1項租賃期限不得逾20年之限制。20年期滿，若有民法第451條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，亦有最高法院84年度台上字第1870號判決足資參照。然查，兩造對於該房屋之納稅義務人仍為訴外人吳陳掽頭，且吳陳掽頭亦設籍在上址房屋內等情，均未爭執，況經本院至現場履勘結果，系爭房屋之大門、窗戶及後面廚房屋頂均仍有木頭材質之建材，有照片3張附卷可稽，而被告就吳陳掽頭原先興建之房屋業已完全拆除乙節，復未能舉證以實其說，其所辯已非可採。況縱認現坐落系爭土地上之房屋確為被告乙○○所興建，然觀之原告所提出之台中市政府市有基地租金征收底冊，其上承租人仍記載為吳烟，並未變更為乙○○，顯見在被告乙○○興建房屋後，再與原告成立不定期限租賃契約之人，亦非乙○○，是被告上開所辯，即無理由。㈢次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。民法第1148條第1項前段定有明文。又租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第263條準用第258條規定，上訴人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力、承租人死亡者，定有期限之租賃契約並非當然失效，僅其繼承人得終止該租約而已，最高法院62年台上字第892號判例、81年度台上字第676號判決可資參照。查被告等人為訴外人之繼承人乙節，為兩造所不爭執，則在訴外人吳陳掽頭過世後，被告等人顯已共同繼承訴外人吳陳掽頭之承租人地位。又按「建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約」、「支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力」，最高法院68年台上字第777號、48年台上字第1382號判例可資參照。查本件在訴外人吳陳掽頭過世後，被告等人既已共同繼承訴外人吳陳掽頭之承租人地位，則縱被告等人有遲付租金達2年以上之終止租賃契約事由，亦應由出租人即原告合法對承租人即被告全體催告，而被告全體猶不履行後，原告始得據以解除系爭租賃契約。然本件依原告所提出之催告存證信函（詳見起訴狀證物六），原告僅對被告乙○○、甲○○、丑○○○、寅○○○進行催告，並未對其他之被告催告，則其所為之催告自不生合法之效力，原告基於前述不合法之催告而為終止契約之意思表示，即難認已生合法解除租賃契約之效力。㈣準此，原告與被告間既仍存在不定期租賃關係，被告使用系爭土地，即非無使用之權限，亦未受有相當於租金之不當得利。原告本件先位聲明及備位聲明第一項依民法第455條、第767條之規定，請求被告將系爭地上物拆除騰空，並將系爭土地返還予原告，為無理由。又原告先位聲明及備位聲明第三項依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。
三、至原告先位聲明第二項部分，另基於租賃契約之法律關係，請求被告連帶給付自94年7月1日起至98年12月31日止共4.5年（9期），合計270,117元之租金，查被告等人既共同繼承訴外人之承租人地位，則原告請求被告連帶給付積欠之租金，為有理由。雖被告以上開租金債務，均係繼承債務，依民法繼承編施行法第1之3條規定，被告等人應以所得遺產為限，負清償之責等情置辯，然所謂繼承債務，乃指被繼承人死亡時所遺留之債務而言，若為繼承人自身所負之債務，即難指為繼承債務。查本件訴外人吳陳掽頭於85年間死亡後，被告等人即繼承吳陳掽頭之承租人地位，則原告請求上開期間之未付租金，顯均係被告等人本於自身承租人地位所積欠之債務，尚非繼承債務，自無民法繼承編施行法之適用，是被告上開所辯，容有誤會。又原告備位聲明第二項部分，因係以先位請求無理由為其停止條件，本院既然認定原告先位請求為正當，則備位請求即因停止條件未成就而無庸為判決，附此敘明。
四、綜上所述，原告基於租賃契約之法律關係，請求被告連帶給付270,117元，及自民事更正聲明狀繕本送達被告之翌日即98年11月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告依民法第455條、第767條之規定，請求被告將系爭地上物拆除騰空，並將系爭土地返還予原告，並依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬無據，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分乃所命給付之金額未逾50萬元之判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，經核於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、一造辯論、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項。
中 華 民 國 99 年 1 月 19 日
民事第二庭 法 官 黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 1 月 19 日
書記官