臺灣臺中地方法院民事判決 98年度重訴字第271號原 告 庚○○
癸○○○辛○○壬○○共 同訴訟代理人 陳慶諭律師被 告 丑○○
己○○甲○○陳宥任兼上一人法定代理人 戊○○○被 告 丙○○
丁○○子○○當事人間請求返還所有土地及其地上物事件，本院於民國98年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告地訴主張：
(一)緣臺中市○○段○○段17之3地號土地及其地上物(請詳證一)，原為訴外人林恭平、林德村所有；嗣原告庚○○於民國(下同)69年5月28日，向前地主即訴外人林恭平、林德村購買系爭土地，並完成所有權移轉登記於原告等人名下在案(請詳證二)。然買賣當時，訴外人林恭平、林德村雖稱系爭土地上之建物，有人已承租之，但卻未詳細言明其租賃關係究係定期租賃或不定期租賃、租賃期限多久、租金為若干、承租人應為何人等細節；僅於不動產買賣契約書第柒條載明，約定由訴外人林恭平、林德村負責通知承租人於69年8月30日前，至葉代書處換訂租約一事(請詳證三)，合先敘明。
(二)惟查：經訴外人林恭平、林德村分別一一通知各該被告後，俟上開換約期限屆至，被告等人竟無一人赴約，視原告等人之權益於無睹。為此，原告多次與被告等人交涉，並陳明：請即刻與原告換訂租約，否則不同意被告等人繼續承租，且應返還系爭土地及其地上物予原告等人等語；詎料被告等人非但置之不理，更於原告到現場交涉時，被告等人及其家屬串連阻撓，完全不讓原告有任何協調之機。縱被告等有不定期租賃但未經公證，被告不得主張原租賃契約對原告仍繼續存在，基於上開情形，原告等人礙難同意被告等人承租系爭土地及其地上物，迄今亦從未收取任何租金，兩造間實無任何租賃關係存在，是以被告等人非法使用系爭土地及其地上物，係屬無權占有。故按民法第767條第l項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」之規定，原告等人自得請求被告等人遷離系爭土地及其地上物，並返還予原告等人，洵屬有據。
(三)次按出租人如因收回自住或重新建築之情形時，得收回房屋，土地法第100條第l款定有明文。至於收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之，此參最高法院64年度台上字第1387號判例意旨可明。且如出租人以重建房屋為收回租賃物之理由者，祇須租賃物在客觀標準上認有重建必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍始合收回要件；而租賃物於客觀上合乎重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約；至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問，亦有最高法院49年度台上字第1767號、70年度台上字第1401號判例意旨可參。
然查：被告等人將系爭土地及其地上物，作為居住使用長達三十年以上，其地上物建造年久，使用早已逾齡，不論其外觀、用途上，均有礙於都市發展；且被告等人之使用方式，亦與現今之土地利用價值顯不相當，確已達客觀上重建之必要。是退一步言，縱令被告等人有與前地主即訴外人林恭平、林德村間，確曾立下不定期租賃契約；惟系爭土地及其地上物既有上開客觀上重建之必要，原告等人爰依前揭規定暨判例意旨，提出如後所附之建築設計案(請詳證五)，起訴請求終止租約並收回系爭土地重建，自屬有理由，應予准許。
(四)由上可知，原告等人主張被告等人無權占有系爭土地及其地上物，爰依民法第767條第l項規定，基於所有物返還請求權，請求被告等人返還系爭土地及其地上物；若鈞院仍認定兩造間之不定期租賃關係存在，則原告等人另爰依土地法第100條第l款之規定，終止租約並請求被告等人返還之，該二請求權為基於同一基礎事實之請求權競合關係，故原告等人之請求，自屬於法有據。
況且原告為系爭土地一事，多次與被告等人協調，均未獲善意回應，甚至遭被告等人阻撓，已如上述；而原告庚○○更於98年3月9日，以台中英才郵局第00538號存證信函(請詳證四)，通知被告等人於文到後30日內，針對系爭土地及其地上物進行調解，仍不獲置理，是以顯無和解之必要，原告等人不得已起訴請求，自非濫權興訟。
二、原告對被告抗辯之陳述：
(一)就被告丑○○提出房屋稅單主張所有權一節，依據最高法院70年台上字第3760號判例：「房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明(本院四十年台上字第一二六號判例參照)，本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之載，雖變更為上訴人名義，仍不足據證明上訴人即為系爭房屋之所有人。」又依同院72年台上字第1816號判決：「稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，既不能因張婦為訟爭房屋之納稅義務人而認定訟爭房屋由其取得所有權。」堪認被告以此置辯主張無據，被告實為無權佔用。
(二)另就被告等提出存證信函及提存書主張有不定期租賃一節，原告否認之，理由如次：
1.原告自始即主張被告無權佔用，雙方並無租賃關係，故自69年5月2日買受土地開始即未曾收受任何租金，被告片面發存證信函主張進而提存租金，原告亦始終未曾領取，被告應先就其主張繼承而來之權利到底是租賃關係或是使用借貸提出證明，若有租賃關係期限及租金數額及給付方式為何亦應一併證明，否則即是無權佔用。
2.自原告69年5月2日與原地主林恭平、林德村買賣係爭土地之不動產買賣契約書(見原證三)第柒條之意旨可稽本件土地並非出租地，相關在地上使用之人應配合原地主訂約，渠等無一願意配合釐清權利亦提不出任何租約，逕自主張有不定期租約云云，實不可採。
3.又被告提出民國77年台中50支郵局第265號存證信函(參卷內被告所提影本)自稱系爭土地係被告丑○○之父賴添財與陳子諒、劉素梅、己○○、陳潮木、江教、乙○○、林嵩岳等八人前向林恭平、林德村之先父林祖藩承租云云。與現占有人丑○○、己○○、甲○○、陳宥任、乙○○、丙○○、丁○○、子○○係基於何等關係繼受權利，有無合法繼承皆應一一由被告證明。
(三)由上可知，被告等人無權占有系爭土地及其地上物，原告爰依民法第767條第l項規定，基於所有物返還請求權，請求被告等人返還系爭土地及其地上物；若鈞院仍認定兩造間之不定期租賃關係存在，則原告等人另爰依土地法第100條第l款之規定，終止租約並請求被告等人返還之，該二請求權為基於同一基礎事實之請求權競合關係，故原告等人之請求，自屬於法有據。
並聲明：
(一)被告等應依台中市中山地政事務所土地複丈成果圖所示將坐落台中市○○段○○段17之3地號土地及其地上物返還予原告。
(二)訴訟費用由被告等負擔。
(三)原告等願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則辯以：
(一)我們是向林祖藩承租土地來蓋房子，房子是我們自己蓋的，建物是我們的。
(二)我們寄給原告的租金，有的有收取，有的退回，退回的，我們就去法院提存。
答辯聲明：
(一)原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
(二)訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
(一)查原告庚○○於69年5月2日向訴外人林恭平、林德村買受坐落於台中市○○段○○段17之3地號土地及其地上建物，嗣登記為原告等人所有，此有不動產買賣契約書、土地登記謄本可稽。原告主張買賣當時，訴外人林恭平、林德村雖稱系爭土地上建物，有人承租，但被告等並未依出賣人通知於69年8月30日至代書處換訂租約。縱被告等對系爭房地有不定期租賃，未經公證，被告等亦不得主張原租賃契約，對原告仍繼續存在。況且，被告等使用系爭土地及其地上物長達30餘年，其地上建物不論其外觀、用途上，均有礙都市發展；且被告等人之使用方式，亦與當今土地利用價值顯不相當，確已達客觀上重建之必要。是退一步言，縱被告等與原地主間確立有不定期租賃，原告爰依土地法第100條第1款規定，終止租約，請求被告返還系爭房屋。是兩造間並無租賃關係存在，被告等人無權占有系爭土地及其地上物，原告依民法第767條第1項及土地法第100條第1款規定，請求被告等分別依台中市中山地政事務所土地複丈成果圖鑑測之位置、面積返還系爭土地及其地上建物予原告。被告則以：丑○○之父賴添財、陳潮木(嗣改名為陳宥任)、丁○○之父陳子諒、子○○之母劉素梅、己○○、甲○○之父林嵩岳、丙○○之母江教，向原告前手林恭平、林德村之父林祖藩承租土地蓋房子，使用系爭房地近30年，為不定期租賃，嗣系爭土地移轉登記為原告等人所有，被告亦付租予原告，如拒收，即提存於法院，被告未欠租，土地租賃關係仍存在，而地上建物為被告出資建造，為被告所有，均繳有房屋稅，有稅單及房屋稅籍證明書足憑，原告提起本訴請求返還系爭土地及其地上建物，為無理由等語資為抗辯。
(二)經查：
(1)本院於98年9月7日會同兩造及台中市中山地政事務所指派之測量員勘測現場，經鑑測結果：被告陳宥任於坐落台中市○區○○段七小段17之3地號內如附圖A部分所示面積44平方公尺土地上搭蓋建物使用；被告己○○於同地號內如附圖C部分所示面積18平方公尺及D部分所示面積25平方公尺土地上搭建房屋使用(C部分無屋頂，D部分有屋頂)；被告丑○○於同地號內如附圖F部分所示面積82平方公尺及G部分所示面積54平方公尺土地上搭蓋建物使用，並使用如附圖E部分所示面積11平方公尺之空地；被告丙○○於同地號內如附圖H部分所示面積41平方公尺土地上搭建房屋使用；被告丁○○於同地號內如附圖I部分所示面積36平方公尺土地上搭蓋建物使用；被告子○○於同地號內如附圖J部分所示面積65平方公尺土地上建造房屋使用；被告甲○○於同地號內如附圖K部分所示面積71平方公尺土地上搭建物使用，此有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可按。
(2)原告庚○○於69年5月2日以二百二十四萬八千七百八十五元(每坪土地以一萬四千元計算)向訴外人林恭平、林德村買受坐落台中市○區○○段七小段一七之三地號面積五三一平方公尺土地及其地上建物所有權全部，惟建物並無建號、位置、面積，含糊籠統不明確，亦未標示係前項被告所使用之建物，且依不動產買賣契約書第一條約定，土地每坪14,000元，531平方公尺(160.6275坪) 總價2,248,785元，足認該價金並不包括建物在內，因無建物之出租，自無不動產買賣契約書第七條房屋換訂租約問題。前揭被告等人使用之房屋，原告並未能提出確切證據證明為其前手林恭平、林德村出資建造，其等並非原始建築人，自無權處分被告使用之房屋，系爭房屋既非屬原告所有，亦非原告出租予被告，原告主張依土地法第100條第1款以收回重建為由終止房屋租賃契約，收回系爭房屋，毫無依據，礙難採納。
(3)88年4月21日修訂民法第425條第2項，「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」即出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，未經公證之未定期限不動產租賃契約，對於受讓人並不繼續存在。原告主張依新修訂之民法第425條第2項規定，被告與前手間縱有未訂期限之租賃契約，但因未經公證，原租賃契約對原告並不繼續存在，兩造間即無租賃關係存在。然查，依民法債編施行法第1條後段規定，「其在修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」，查本件被告早於60幾年間向原告前手林恭平、林德村之父林祖藩租地建屋迄今，彼等租約雖未經公證，但依民法債編施行法第1條後段規定，並不適用新修訂民法第425條第2項規定，依民法第425條第1項規定，原租賃契約對受讓人之原告仍繼續存在。
(4)原告主張兩造間無租賃關係存在，被告無權占有系爭土地及其地上建物，原告依民法第767條第1項所有物返還請求權規定，請求被告返還系爭土地及其地上物；縱兩造間有不定期租賃契約關係存在，原告另依土地法第100條第1款規定，終止租約，並請求被告返還系爭土地及其地上建物。但查，綜前所述，原告請求被告返還系爭土地及其地上建物，尚乏依據，應連同其假執行聲請併予駁回。
(5)本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 10 日
民事第二庭 法 官 周靜秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 12 日
書記官