臺灣臺中地方法院民事判決 98年度重訴字第284號原 告 教育部法定代理人 吳清基訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 林玠民律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國98年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾萬捌仟伍佰貳拾捌元，及自民國九十八年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒拾萬捌仟伍佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項：原告教育部之法定代理人已於民國98年9月14日由丙○○變更為吳清基，原告於98年10月5日以吳清基為法定代理人具狀聲明承受訴訟，經核於法並無不合。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、被告向原告承租原告管理之台北市○○區○○段四小段2324建號學產建物如租賃契約書位置示意圖所示標號壹、貳、叁之主建物含附屬建物及公共設施（下稱系爭建物），及所附坐落於系爭建物地下室編號17、18、19、20、37、38等6個停車位（下稱系爭車位），於97年4月30日簽訂租賃契約，租約編號分別為：0000000-0、0000000-0、0000000-0，租賃期間自97年5月1日起至100年4月30日，並經公證在案（下稱系爭租賃契約）。原告對租賃標的本有收取租金之權限，惟被告因己之疏忽至無法使用租賃物而拒付租金予原告，然被告就租賃標的現場狀況、法律上及行業上使用限制，均得於事前查證知悉，被告以其對租賃標的之使用限制無法於簽訂租賃契約時事先得知，而拒繳租金及管理費，原告分別於97年9月10日、10月6日、11月7日以書面連續催告3次後仍未獲履行，原告復於98年1月23日函知被告，依契約書第11條第3項，並爰引民法第440條第2項規定終止契約，準此，原告請求於法於約皆無違背之處，亦符合通知催告解約，被告抗辯起算時點無依據，實屬誤認。嗣後被告仍繼續占用租賃物，未依契約書第4條規定結清相關費用、返還租賃物及附屬設備等事宜。
二、原告請求金額之計算，分述如下：
（一）原告原起訴請求新臺幣（下同）3,230,785元，係含租金、管理費用及違約金，而就租金部分，原告曾以兩造所簽立之系爭租賃契約為執行名義，請求桃園地方法院就被告之財產為強制執行之聲請，故不請求，僅請求管理費用代墊款以及違約金，縮減訴之聲明如後所示。
⒈雙方訂約時約定被告需先支付3個月租金，故自97年5月
1日起迄8月31日止，被告已給付租金，惟自97年9月1日起，被告即未支付租金，違約金之計算因自97年12月1日至98年2月28日止，已逾期3個月以上，依系爭租賃契約書第12條之約定，其懲罰性違約金照租金欠額加收10％違約金，金額合計284,043元，計算如下：⑴租約編號0000000-0之租賃契約書，每月租金199,000
元，自97年9月1日至11月30日，積欠租金597,000元（計算式：199000×3＝597000），違約金計59,700元；另97年12月1日至98年1月23日，積欠租金為346,645元（計算式：199000＋199000÷31×23＝346645），違約金為34,665元。
⑵租約編號0000000-0之租賃契約書，每月租金206,000
元，自97年9月1日至11月30日，積欠租金618,000元（計算式：206000×3＝618000），違約金計61,800元；另97年12月1日至98年1月23日，積欠租金為358,839元（計算式：206000＋206000÷31×23＝358839），違約金為35,884元。
⑶租約編號0000000-0之租賃契約書，每月租金194,000
元，自97年9月1日至11月30日積欠租金582,000元（計算式：194000×3＝582000），違約金計58,200元；另97年12月1日至98年1月23日，積欠租金為337,935元（計算式：194000＋194000÷31×23＝337935），違約金為33,794元。
⒉管理費部分：97年7月至12月及98年1月1日至23日之管理費金額為106,323元。
⒊綜上，違約金加計管理費，合計為390,366元。
（二）系爭建物及車位被告已於98年6月10日返還原告，惟終止租約後之建物使用補償金應自98年3月1日起算至3月16日原告換鎖前；另系爭車位使用補償金則計收自98年3月1日起至3月31日止，合計被告於上開期間占有租賃標的物而獲有同租金價值之不當得利，總計為318,162元，計算如下：
⒈建物及車位部分：系爭建物及車位每月使用補償金為相
當於租金之599,000元，自98年3月1日至3月16日，共16日，是以使用補償金為309,162元（計算式：599000÷31×16＝309162）。
⒉車位部分：系爭車位每月使用補償金為相當於租金之3,
100元，自98年3月17日至3月31日計算，共15日，計6車位，是以車位使用補償金為9,000元（計算式：3100 ÷31×15×6＝9000）。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯原告自立不存在於租賃契約中之名目，向被告請求，無有憑據，然依原告98年1月23日發文字號0000000000A號函，通知被告於98年2月28日依系爭契約第11條第3項及民法第440條第2項規定終止系爭契約之意思表示，使用補償金當自98年3月1日起算至3月16日。原告於系爭建物自行換鎖為止，該段期間被告占有系爭建物，獲有等同租金之利益，無法律上之依據，亦因租約業已終止，是被告之占有洵屬無法律上之原因。參照最高法院61年臺上字第1965號判例，被告之占有為不當得利，則原告請求相當於租金之金額，自屬有據。而按使用補償金乃指於租賃契約中，承租人即被告所受利益為出租人即原告之給付，即以物之交付，供承租人被告使用之收益，當租賃契約終止後，承租人即被告所受之利益，依其性質不能原物返還，應償還其價額，即相當於租金而言。
（二）自租賃契約成立後，原告旋即將系爭車位交付與被告使用，原告於1月23日發函請求被告應於2月28日返還租賃物，然遲至3月16日原告請求公證單位體驗公證前，被告仍占有系爭車位，故依民法第944條第2項規定，推定自3月1日起至16日止，被告占有系爭車位。再者，因系爭車位無法如同系爭建物，原告得以換鎖方式自行取回占有，僅得商請公證單位體驗公證，並由被告交付門禁感應卡、鐵捲門鑰匙與遙控器、車庫遙控器，以代返還，故而至3月16日體驗公證被告占有系爭車位之期間，依上開占有推定規定，應推定被告占有系爭車位。因此使用補償費用之日期計算，當與系爭建物相殊。自3月17日原告自行換鎖取回系爭建物時，系爭車位尚未返還原告，迨於6月10日將車位鑰匙、遙控器等物交還原告，始告返還，故自3月1日起至
6 月10日止，被告本應給付相當於租金之不當得利金額予原告，而原告將此項費用請求計算至3月31日止，低於本應可請求之金額，已甚妥適。
（三）被告另訴請原告返還承租系爭建物之租金、履約保證金等，由本院97年度訴字第2758號審理（下稱另案），證人曾智敏於另案證述系爭契約之租賃標的存有使用限制，且證人簡士豪於另案證述未曾告知被告系爭建物可供餐飲使用。況標案之投標須知等皆有放置於網路之上，相關草約、契約附件皆有明示系爭契約之標的有限制使用用途。是以，雙方簽訂系爭租賃契約之時應已瞭解該租賃標的之使用限制。尚且證人即被告之員工沈亞昌於另案98年8月11日言詞辯論時證述未看運合約內容，亦未拿取附件，可見被告未查明即逕行訂約，該過失顯非可歸責於原告。另依臺北市建築管理處97年8月26日，發文字號北市都建使字第09770719200號函中，雖說明類別使用之限制應依特約，惟就此原告函查臺北市政府捷運局，依該局回函說明及參酌臺北市建築管理處97年3月20日北市都建兆字第09766529100號之回覆文，可知系爭建物餐飲使用限制，應屬可申請變更者，但迄於被告以97年度訴字2758號向原告起訴前，原告向臺北市建管處函查被告從未向臺北市建管處申辦變更使用執照，被告不提出申辦變更使用執照，原告如何配合用印，故系爭建物可否供餐飲使用，仍有待被告申請變更等語。
貳、被告則以：
一、被告為從事連鎖餐飲之業者，97年間，原告之學產基金管理委員會將其所有，位於臺北市○○區○○段四小段2324建號，及臺北市信義區捷運永春站聯合開發大樓店面辦理出租之公開招標，被告見該地點位於捷運站出口附近，人潮可期，遂依招標公告規定，提供所有必備文件及押標金、保證金等參與投標。本件標案總共開過3次標，第1次開標明文限制禁止經營餐飲業，因此無人投標而流標，故原告決議在此後開放，於招標文件上做出修正，因此第2次開標有一店面由餐飲業者鮮芋仙得標，現仍於現場經營餐飲業。被告乃是本件標案第3次開標時得標，觀系爭租賃契約第1頁之圖1本案各標號租賃標的位置示意圖中，標明「前次已脫標」部分，即餐飲業者鮮芋仙得標經營區塊。
二、原告就系爭建物使用用途部分，於投標須知第8點規定僅表示：本案各招租標的之使用必須符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定，不得經營特種咖啡茶室、理髮理容院、浴室業、舞廳、舞場、酒吧、酒家、賭博性電動玩具場、指壓按摩業、汽車旅館業、色情視聽歌唱業及色情行業等特定目的事業使用用途等語。被告於得標後，與原告簽訂系爭租賃契約，於第2條將使用用途限制之規定納入，原告並要求被告簽立切結書，違反將沒入全部履約保證金以為處罰。依系爭租賃契約約定，月租金分為199,000元、206,0 00元及194,0 00元，合計599,000元整，租期自97年5月1日至100年4月30日止共3年，給付被告履約保證金6個月，及預繳3個月租金共5,391,000元。被告為於系爭建物上設立餐飲店，於系爭租賃契約簽訂後，再加盟餐飲連鎖店繳付150,000元加盟金。詎被告就系爭建物以經營餐飲店為目的而進行裝潢之過程中，經系爭建物大樓管理委員會人員制止並告知系爭店面不得經營餐飲業，原告始知系爭建物店面之使用限制，多次向原告反應，請求協商解決，均未獲回應。原告以揭示系爭建物店面部分使用限制之方式使被告陷於錯誤而投標，與原告簽訂系爭租賃契約，此不得經營餐飲店之限制，乃被告租賃之重要事項，若告知此項限制，被告自無可能投標承租，今被告繳交保證金及租金，並繳付加盟餐飲連鎖之加盟金，卻無法使用系爭建物，受有極大損害且隨時間經過而擴大。
三、被告於98年10月28日另案訴請原告返還租金等，原告於另案訟程序自承已開放餐飲業競標，嗣後臨訟又改稱系爭建物可改做餐飲業使用，原告僅配合用印申請，不保證得變更成功，果真如此，原告將標案開放餐飲業競標違反其自身提出之使用限制規定。另依證人沈亞昌、簡士豪於98年2月16日之對話錄音，證人簡士豪自行向沈亞昌表明因第1次流標，所以在第2、3次決議開放餐飲業進駐，故有鮮芋仙得標經營，此並經證人沈亞昌於另案結證屬實。證人簡士豪所受僱之大展公司乃受被告所委託，為避免擔負責任，故於上開對話錄音中，將可做餐飲業之事回答彷彿係附有條件，縱係如此，仍屬使被告誤信變更可行而陷於錯誤投標，若以證人簡士豪所述之附條件，乃是可向臺北市政府申請變更，且變更無問題，然主管機關給予之回覆係原告與地主間契約之限制，非法律問題，而管理委員會乃地主等為主要成員，明白寄發存證信函制止被告不得經營餐飲業，足證地主不可能同意變更，即便被告提出申請而原告配合用印，契約限制仍無法解除，不可能變更成功，被告仍無法經營餐飲業。其次，證人簡士豪在開標前之97年3月中旬至4月上旬間，確實多次向沈亞昌表示系爭建物可做餐飲業使用，原告亦以決議開放且可向主管機關申請變更。而被告見有餐飲業者鮮芋仙在場經營，自無懷疑。故原告係在第2次開標後，刻意隱藏不得經營餐飲業一事，使被告陷於錯誤。
四、綜上，原告所為顯已違反民法第423條、第277條第1項、第88條規定，現被告以另案訴請原告返還租金等，並以該案之起訴狀繕本送達原告，做為解除租賃契約之意思表示，亦以之做為撤銷被告原締結租賃契約之意思表示，故系爭建物於此後處於原告可隨時取回之狀態，因無法為餐飲業使用，被告實際上未占有系爭建物，原告遲至98年3月16日方以換鎖方式自行取回，何以向被告請求此段期間之租金？又原告於公開招標時所公告之招標須知中已明示招標金額，租賃物除主建物外尚包含6個車位，即指招標金額包含主建物及車位之租金，原告另立名目所謂使用補償金，未立於租賃契約中，其請求不知所據為何？兩造間租賃契約既因被告解除及撤銷締約之意思表示不存在，自應回復原狀，原告不能再向被告請求給付租金及管理費，更基於回復原狀請求權及不當得利請求權，原告應將所收受之租金及履約保證金返還予原告等語，資為抗辯。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、原告請求之依據：⒈依系爭租賃契約第8條之約定，請求被告給付由原告代為繳納之管理費106,323元。
⒉依系爭租賃契約第12條第3項第1款之約定，請求被告給付違約金284,043元。
⒊依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占用系爭建物、車位相當於租金之不當得利318,162元。
二、兩造之聲明：
（一）原告訴之聲明：⒈被告應給付原告708,528元，及自起訴狀繕本送達被告
之翌日即98年6月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
（二）被告答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：
（一）兩造於97年4月30日簽訂系爭租賃契約書，由被告向原告承租原告管理之系爭建物、車位，租賃期間自97年5月1日起至100年4月30日，並經公證在案（詳如本院卷第12至30頁之租賃契約、公證書）。
（二）被告向原告承租系爭建物後，迄未繳納租金、管理費，原告先後於97年9月10日、97年10月6日、97年11月7日以函文催告繳納租金（詳如本院卷第31至36頁函文），被告依序於97年9月13日、97年10月9日、97年11月10日收受上開函文。原告復於98年1月23日依系爭租賃契約書第11條第3項之約定及民法第440條第2項之規定，終止系爭租賃契約（詳如本院卷第37頁函文），被告已於98年2月4日收受該函文。
（三）系爭建物依其使用執照，不能經營餐飲業。
四、兩造爭執之事項（本院判斷）：被告抗辯若知系爭建物依其使用執照，不能經營餐飲業，自無可能花費高額金錢投標承租系爭建物，被告已於97年10月28日以原告違反民法第423條、笫227條之規定，解除系爭租賃契約，並依民法第88條之規定撤銷承租之意思表示，訴請回復原狀（此部分被告另訴請原告返還承租系爭建物之租金、履約保證金等，由本院97年度訴字第2758號審理，下稱另案），原告不得再向被告請求給付管理費及違約金，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。上開法條第1項之規定，係指意思表示之內容，或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。至於同條第2項之規定，係認此種關於當事人之資格或物之性質之錯誤，原屬動機之錯誤，本不影響意思表示，但法律為保護表意人之利益，特例外將其擬制為意思表示內容之錯誤，使表意人亦得撤銷之。惟無論係意思表示內容之錯誤、表示行為有錯誤，或動機之錯誤（視為意思表示內容之錯誤），依民法第88條第1項後段之規定，撤銷權行使之前提，仍以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失為要件。而所謂之過失，係指抽象之輕過失而言。經查：
（一）被告抗辯：其與原告簽訂系爭租賃契約時，不知系爭建物依其使用執照記載：「一般零售業乙組（不含餐館）」、「不得作為餐館使用」等使用用途之限制云云，係以原告之投標須知上僅記載部分之使用限制，亦即僅記戴：「本案各招租標的之使用…不得經營特種咖啡茶室、理髮理容院、浴室業、舞廳、舞場、酒吧、酒家、賭博性電動玩具場、指壓按摩業、汽車旅館業、色情視聽歌唱業及色情行業等特定目的事業使用用途」等語，固據其提出投標須知、租賃契約書、切結書、收款收據、支票影本、加盟契約書、律師函文、歷次招標須知、談話錄音等（見本院卷第100至132、185至201頁），並舉證人簡士豪、沈亞昌於另案之證述為證。惟查，證人簡士豪於另案審理時證稱：「有（指97年3月間投標前，沈亞昌有向我詢問過投標的標的物可否供餐飲業使用）。我回答他說，這個案子是由投標人自行評估用途，如須變更使用的話，需要自己去做後續相關作業，沈先生詢問說是否可以做餐飲，要求我去向市政府詢問，我去詢問的結果，於3月20日時，臺北市政府有回文，…」、「我的回答是可以依照臺北市政府回函辦理」等語｛見另案卷㈠第221頁｝。證述於投標前僅告知沈亞昌如須變更使用，需要自己去做後續相關作業，並應依臺北市政府之回函辦理。被告於另案所舉之證人沈亞昌證稱：「我經過標處地點看到大展公司招攬公司廣告，我打電話去問，該處是否可供餐飲業使用，簡先生說他要問一下，過了大約半小時簡先生回撥告訴我說可以」、「（簡士豪告訴我說）可以做餐飲業使用」、「…我在4月8日再向他（指簡士豪）確認是否可以做餐飲業使用，他回答可以，我們又問可否使用大火，簡士豪說可使用小火，大火不可以，我有問他為何有四個店面，只拿三個店面出來招標，簡士豪說中間那個店面已被鮮芋仙餐飲業標走了，簡士豪的意思是說鮮芋仙都可以做餐飲業使用，我們應該也可以做餐飲業使用」等語｛見另案卷㈢第20頁、第21頁｝，惟證人沈亞昌係原告之使用人，證述難免偏頗，無法盡信。至於被告提出之電話錄音譯文，係沈亞昌於被告提起另案訴訟後撥打給簡士豪而與簡士豪談話之錄音，核其內容多所誘導，其中沈亞昌稱：「…第一次他（指原告）本來招標流標之後，他允諾餐飲業進來對不對」，簡士豪稱：「對」，惟同頁倒數第8行沈亞昌稱：「…結果他（原告）中間完全否認這個過程，有夠扯了」，簡士豪則稱：「…他應，我不知道他現在否認什麼，他應該是說，決議的是第二次，第三次允許變更使用，至於變更使用，變更何種使用，沒有限定用途」等語｛見本院卷第200 頁倒數第13行、第12行｝，依前揭對話，簡士豪、沈亞昌二人談話指涉之內容、意涵亦非完全一致，且依簡士豪後段之回答，原告並非承諾系爭建物可供餐飲業使用，而係同意得標人得以合法之方式變更用途，尚不能摘取片段對話，推認證人簡士豪確曾告知沈亞昌系爭建物可供經營餐飲業使用。
（二）系爭建物係以公開投標之方式進行招租，系爭租賃契約附件之土地登記謄本、地籍圖謄本、建物登記謄本、建物測量成果圖、建物使用執照影本等，均以投標須知之附件方式上網公告，此經證人即原告機關之承辦人曾智敏於另案結證屬實｛見另案卷㈡第223頁、本院卷第167頁｝，並有原告於另案提出之電子郵件可證｛見另案卷㈡第230頁｝。系爭建物使用執照已記明：「用途：一般零售業乙組（B2)（不含餐館）、「本開發案依規定不得作為餐館使用」等語｛見另案卷㈠第64頁、第65頁｝，就招租之系爭店面，原告並無隱匿其用途限制之事實。被告另抗辯系爭建物原告之投標須知僅記載部分之使用限制，具有誤導之作用，惟系爭建物之投標須知第8條就使用用途規定於第1項記載：「本案各招租標的之使用『必須符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定』，不得經營特種咖啡茶室、理髮理容院、浴室業、舞廳、舞場、酒吧、酒家、賭博性電動玩具場、指壓按摩業、汽車旅館業、色情視聽歌唱業及色情行業等特定目的事業使用用途」等語，核其內容，已明示承租系爭店面之使用「必須符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定」。其同條第2項復記載：「得標人於符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定使用時，本部得配合得標人辦理相關使用用途變更申請之文件用印事宜，屆時相關費用、辦理期程等概由得標人自行負責」等語｛見另案卷㈠第12頁｝，核其內容，亦已明示得標人得於符合都市計畫使用分區管制之法令規定範圍為使用變更，此與兩造於系爭租賃契約第2條就使用用途之限制第1項約定：「乙方切結『租賃標的』之使用必須符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定，且不得經營特種咖啡茶室、理髮理容院、浴室業、舞廳、舞場、酒吧、酒家、賭博性電動玩具場、指壓按摩業、汽車旅館業、色情視聽歌唱業及色情行業等特定目的事業使用用途…」、第2項約定：「乙方於符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定使用時，甲方得配合得標人辦理相關使用用途變更申請之文件用印事宜，屆時相關費用、辦理期程等概由得標人自行負責」｛見另案卷㈠第21頁、第29頁、第33頁｝等約定均相符合。足見原告於招租之當時所提出之條件，係得標人應就系爭店面作符合都市計畫使用分區管制法令之使用，而原告同意於合法之範圍內協助變更使用用途，對於被告並無隱匿之事。
（三）至於被告抗辯系爭建物曾經3次招標，第1次開標因明文限制禁止經營餐飲業，因無人得標而流標，故原告曾決議在第2次開標以後開放經營餐飲業，並在招標文件上做出修正，被告因參與第3次招標而得標，足先原告係在第2次開標以後，刻意隱匿不得經營餐飲業之事實，使被告陷於錯誤云云。惟原告於97年1月7日第1次招標流標後，於97年1月16日召集學產地資產管理及活化專業服務計畫案第4次專業小組會議，會中檢討系爭店面所在之臺北市捷運永春站聯合開發大樓未標脫之原因，認係：「1.廠商認為月租金仍高，評估收支無法平衡。2.建號『2324』（即係爭店面）詢問度最高，但廠商認為使用面積太大不符需求。3.投標文件限制使用用途，影響廠商投標意願」，並建議：「1.依管委會決議之降價幅度為第2次標租底價。2.建號『232 4』分成4標，讓廠商可依其需求營業面積進行投標」，經決議：「1.建號2324分成4標：於投標須知中，應圖示並加註說明；為避免爭議產生，公共區域應標明寬度及使用範圍。2.租期：3年，得依重新公開標租之決標條件，優先續約一次。3.年租金底價：依原學產基金管理委員會第35次會議決議之降價幅度（約鑑價66折）為第2次標租底價。4.得標人於符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定使用時，本部得配合得標人辦理相關使用用途變更申請之文件用印事宜，屆時相關費用、辦理期程等概由得標人自行負責」等情，此有該次會議紀錄等在卷可憑｛見另案卷㈠第98至104頁｝，是原告於第1次招標流標後，就標租之範圍（由1標分成4標）、招標之底價，及招標之使用條件（放寬為得變更使用）均有所變更，不同之招標條件，而為不同之招標須知公告，尚難認係對被告有何隱匿之情事。
（四）以上證人於另案之證述及相關卷證資料，業經本院調取另案卷宗查核屬實，且有另案卷宗影本在卷可憑。綜合以上各情互相參證以觀，本件原告就系爭建物租賃之條件、使用法規上之限制，業已充分揭示於招標須知及契約之內容，處於被告隨時可得而知之狀態下，即使被告誤以為系爭建物可充作餐飲業使用，亦屬被告未盡其查證之能事，難認原告未善盡其善良管理人之注意義務，而有過失之可言。被告依民法第88條之規定撤銷兩造間之租賃契約，自非可採。
二、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第423條及第227條第1項、第2項分別定有明文。上開有關不完全給付損害賠償請求權之規定，係以「給付不完全」為其前提要件，至於給付是否不完全，則應視所給付之物是否合於兩造契約所約定之品質而定。查被告抗辯系爭建物之使用執照記載：「一般零售業乙組（不含餐館）」、「不得作為餐館使用」，不合於兩造租賃契約約定之品質。惟原告就系爭建物之投標須知於第8條使用用途規定之第1項記載：「本案各招租標的之使用『必須符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定』，不得經營特種咖啡茶室、理髮理容院、浴室業、舞廳、舞場、酒吧、酒家、賭博性電動玩具場、指壓按摩業、汽車旅館業、色情視聽歌唱業及色情行業等特定目的事業使用用途」，同條第2項稱：「得標人於符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定使用時，本部得配合得標人辦理相關使用用途變更申請之文件用印事宜，屆時相關費用、辦理期程等概由得標人自行負責」。且兩造於租賃契約第2條就使用用途之限制第1項約定：「乙方切結『租賃標的』之使用必須符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定，且不得經營特種咖啡茶室、理髮理容院、浴室業、舞廳、舞場、酒吧、酒家、賭博性電動玩具場、指壓按摩業、汽車旅館業、色情視聽歌唱業及色情行業等特定目的事業使用用途…」；第2項約定：「乙方於符合都市計畫使用分區管制等相關法律規定使用時，甲方得配合得標人辦理相關使用用途變更申請之文件用印事宜，屆時相關費用、辦理期程等概由得標人自行負責」，已如前述，業已明示被告承租系爭建物負有合於都市計畫使用分區管制法令之使用義務，而原告則同意於法令規定之範圍內配合原告辦理使用用途變更申請文件之用印，相關費用、辦理期程等概由被告負擔，此為兩造租賃契約明文所規範之義務，當無違反兩造契約之明文，解釋兩造之租賃契約，認原告負有提供可供餐飲業使用店面之義務，是原告並無提供得經營經營餐飲業之建物予被告之義務，難認其給付有何不合約定使用收益之情形，而有不完全給付之債務不履行可言。原告依不完全給付之規定主張解除契約，進而抗辯原告不得再向被告請求給付管理費及違約金，亦非可採。
三、按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項定有明文。本件被告於97年10月28日以原告違反民法第423條、第227條之規定，解除系爭租賃契約，並依民法第88條之規定撤銷承租之意思表示，既屬無據，已如前述，自不生解除、撤銷之效力，亦即兩造之租賃契約仍合法存在，被告自有依約給付租金之義務。查被告向原告承租系爭建物後，迄未繳納租金、管理費，原告先後於97年9月10日、97年10月6日、97年11月7日以函文催告繳納租金（詳如本院卷第31-36頁函文），被告依序於97年9月13日、97年10月9日、97年11月10日收受上開函文；原告復於98年1月23日依系爭租全契約書第11條第3項之約定及民法第440條第2項之規定，終止租租賃契約（詳如本院卷第37頁函文），被告已於98年2月4日收受該函文等情，此為兩造不爭執之事實。準此，系爭租賃契約業經原告於98年2月4日合法終止，堪以認定。經查：
（一）系爭租賃契約第8條約定：租賃標的之各項稅費負擔，於點交後由甲方（即原告，下同）負擔，點交日之次日起除地價稅、房屋稅仍由甲方負擔外，其餘皆由乙方（即被告，下同）負擔。又依交易常情，房屋之管理費於房屋交由承租人使用收益，基於使用者付費之原則，通常係由承租人負擔。原告主張：其代被告墊付系爭建物97年7月至12月及98年1月1日至23日之管理費106,323元等情，業據其提出系爭建物管理委員會出具之收據為證（見本院卷第81頁），且系爭建物於97年4月30日點交予被告使用，此有原告提出之點交紀錄在卷可憑，復為被告所不爭執（見本院卷第206頁、215頁正反面），是原告依系爭租賃契約第8條之約定，請求被告給付上開代墊之管理費106,323元，核屬有據，應予准許。
（二）系爭三份租賃契約均於第5條就「足額租金及繳納方式」約定：本租賃標的之租金採預付方式，乙方應支付甲方之月租金為得標金額等語（見本院卷第16頁反面、第21頁反面、第27頁正面）。第12條第3項第4款約定：乙方若違反本租賃契約第5條之規定，逾期未繳納足額租金時，逾期繳納在3個月者，照欠額加收百分之10違約金，並仍應給付積欠甲方之租金全部等語（見本院卷第17頁反面、第18頁正面、第22頁反面、23頁正面、第29頁正反面）。本件原告主張：雙方訂約時依約被告需先支付3個月租金，故自97年5月1日起迄8月31日止，被告已給付租金，惟9月1日起，被告即未支付租金，自97年9月1日至98年2月28日，已逾期3個月以上，依兩造間租賃契約書第12條懲罰性違約金之約定，應照租金欠額加收10％違約金，請求被告給付自97年9月1日至98年1月23日止之違約金等語，自屬有據。查依系爭三份租賃契約之約定（見本院卷第15、20、26頁），被告向原告承租系爭建物、車位之租金，每月合計為599,000元，此為被告所自認，則被告積欠原告自97年9月1日至98年1月23日止計4個月又23日之租金合計為2,840,429元｛0000000（0000004＝0000000）＋444429（000000÷31＝19323，元以下四捨五入，下同。1932323＝444429）＝0000000｝，按其金額核計10%之違約金為284,043元。是原告依系爭租賃契約第12條第3項第1款之約定，請求被告給付自97年9月1日至98年1月23日止遲延給付租金之違約金284,043元，亦屬有據，應予准許。
（三）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦定有明文。
本件系爭建物於97年4月30日點交予被告使用，系爭租賃契約業經原告於98年2月4日合法終止，已如前述，揆諸前揭民法第455條之規定，被告於租賃契約終止後，應將系爭建物返還予原告。被告自前揭租賃契約終止日後，已失其占用之權源，其未返還，自屬無權占用，應返還相當於租金之不當得利予原告，至於被告受點交系爭建物後，原告已無法就租賃標的物為使用收益，被告實際上有無使用系爭建物，在所不問。本件原告主張被告於其終止租約後，遲未返還系爭建物，原告遲至98年3月16日方以換鎖方式自行取回建物，惟車位部分無法以自行換鎖方式取回占有，被告於98年6月10日始將系爭建物及車位鑰匙遙控器等物交還原告等情，此為被告所不爭執。則原告請求被告給付自98年3月1日起至98年3月16日止，計16日無權占用系爭建物、車位相當於租金之不當得利，自屬有據。系爭建物及車位每月租金為599,000元，已如前述，則自98年3月1日起至98年3月16日，計16日，相當於租金之不當得利數額為309,162元（000000÷31×16＝309162）。又雖被告係於98年6月10日始將系爭建物及車位鑰匙遙控器等物交還原告，惟原告請求被告給付系爭建物相當於租金之不當得利僅算至原告於98年3月16日自行以換鎖方式自行取回建物止，此對被告有利，當無不可。另原告主張系爭車位部分其無法以自行換鎖方式取回占有，衡諸常情，確係如此。被告於98年6月10日始將車位遙控器等物交還原告，則原告另請求被告給付自98年3月17日至98年3月31日計15日無權占用車位相當於租金之不當得利，核屬有據。本件依系爭三份租賃契約之約定，被告承租系爭建物之租金每月合計599,000元，係包含車位編號17、18、19、20、3
7、38（見本院卷第15頁反面、20頁反面、27頁正面）六個，惟車位可單獨作為租賃之標的而計算租金，且該車位位於台北市○○區○○段，臺北市捷運永春站出口附近，此為被告所自承，以每月1,500元計算每個車位相當於租金之不當得利，以該地段經濟繁榮之情形，並無過高之情形。準此，原告得請求被告給付自98年3月17日至98年3月31日計15日無權占用六個車位相當於租金之不當得利數額為9,000元（3100÷31×15×6＝9000）。合計原告得請求被告給付上開期間無權占用系爭建物及車位相當於租金之不當得利數額為318,162元（000000＋9000＝318162）。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約第8條之約定，請求被告給付代墊管理費106,323元；依系爭租賃契約第12條第3項第1款之約定，請求被告給付遲延給付租金之違約金284,043元及依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占用系爭建物、車位相當於租金之不當得利318,162元，合計708,528元，及至起訴狀繕本送達被告翌日即98年6月11日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 98 年 11 月 27 日
民事第三庭 法 官 黃渙文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 27 日
書記官