臺灣臺中地方法院民事判決 98年度重訴字第514號原 告 甲○○訴訟代理人 蔡嘉容律師複代理人 劉瑩玲律師
呂秀梅律師被 告 庚○○訴訟代理人 楊榮富律師參加人 戊○○○訴訟代理人 林俊雄律師上列當事人間請求返還價金事件，於民國99年7月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹拾伍萬參仟捌佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告給付新台幣(下同)1600萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，嗣於民國(下同)99年1月19日言詞辯論期日，兩造間達成「原告不請求遲延利息，被告即不行使租金利益抵銷抗辯」之合意，並經記明筆錄在卷，本院審酌兩造間上開合意，及被告亦未行使租金利益抵銷抗辯，應認原告已就請求遲延利息部分予以減縮，因原告就減縮後之訴訟標的及請求原因事實與原訴仍屬相同，僅不再請求遲延利息而已，核屬減縮應受判決事項之聲明，並非訴之變更或追加，依首揭法條規定，即無不合，應准許之。
二、又就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項設有規定。另該條項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化(參見最高法院94年度台抗字第1183號裁定意旨)。本件被告主張坐落台中市○區○○段六小段3─15地號土地，及其上建物即門牌號碼台中市○區○○路1段157號房屋 (下稱系爭房屋)，原為受告知訴訟人戊○○○於96年5月30日出售予訴外人林國昇，再由訴外人林國昇指定移轉登記為被告所有，原出賣人戊○○○出售系爭房屋予訴外人林國昇時，曾擔保系爭房屋並無自殺或凶殺致死之情事，否則買方得主張解除契約，故鈞院審理後如認為系爭房屋為凶宅，被告應負瑕疵擔保責任，原出賣人戊○○○亦應同負瑕疵擔保責任，原出賣人戊○○○即屬因被告敗訴而有法律上利害關係之人，乃依民事訴訟法第65條第1項規定聲請訴訟告知等語，而本院依被告聲請對系爭房屋原出賣人戊○○○為訴訟告知後，戊○○○遂於98年12月14日具狀聲明參加訴訟，而輔助被告為訴訟上行為，本院審酌被告提出系爭房屋之不動產買賣契約書，確認戊○○○係出賣系爭房屋予訴外人林國昇，再由訴外人林國昇指定移轉登記為被告名義，倘系爭房屋確為凶宅，戊○○○即應依不動產買賣契約負出賣人之瑕疵擔保責任，就本件訴訟而言，戊○○○即屬有法律上利害關係之第三人，依首揭法條規定及最高法院裁定意旨，戊○○○具狀聲明參加訴訟，並輔助被告而為訴訟行為，尚無不合，應准許之。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張其於98年4月5日向被告購買系爭房屋，總價金為1600萬元，訂有不動產買賣契約書，並於98年4月28日辦妥系爭房屋所有權移轉登記，原告亦自98年5月5日起延續被告原有之房屋租賃契約，將系爭房屋續租予訴外人己○○經營早餐店。嗣訴外人己○○於98年10月16日下午電話告知約於2個月前，隔壁通訊行老闆告知系爭房屋為凶宅，欲終止租賃契約及請求損害賠償等語，原告遂於98年10月17日進行查證，詢問隔壁汽車材料行老闆，始獲告知約於15年前其兄丁○○租用系爭房屋時曾在3樓自殺身亡，復詢問前里長亦告知系爭房屋確有發生自殺情事，可見系爭房屋為凶宅甚明。又原告購買系爭房屋自簽約至交屋完成，被告及仲介從未告知系爭房屋為凶宅，原告發現上情後，即請仲介與被告聯絡，但被告均未積極處理，依系爭房屋買賣契約第13條第1款約定及標的物現場說明書第24項記載，被告勾選「否」，與最高法院73年台上字第1173號、87年台上字第2907號判例，另臺灣臺北地方法院98年度重訴字第12號民事判決等，均認定房屋是否曾發生「非自然身故」之情事，屬房屋交易之重大資訊，凶宅為交易上之重大瑕疵，買受人自得主張物之瑕疵擔保責任。原告乃於98年10月27日發函通知被告及仲介，請求被告退還買賣價金1600萬元，被告均置之不理，原告不得已依民法第354條第1項前段、第359條規定解除買賣契約，並依民法第259條第1款、第2款及第179條等規定，請求被告返還價金1600萬元，為此提起本訴，並以本件訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示等情。並聲明：1、被告應給付原告1600萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、訴外人丁○○確於82年4月5日在系爭房屋內上吊自殺死亡，此有鈞院函查臺灣臺中地方法院檢察署檢察官相驗屍體證明書影本可參，足見系爭房屋確有發生非自然死亡之情事，屬於一般社會觀念之凶宅，該情事乃房屋交易之重要資訊，足以影響原告就系爭房屋價值之判斷，原告未告知上情，並出售及交付系爭不具備應有價值而有瑕疵之房屋。況系爭房屋確有上開非自然死亡之情事，原承租人即訴外人己○○已於99年1月3日與原告解除租賃契約，此有協議書影本可憑，故原告依據系爭房屋買賣契約第13條第1項及第9條第5項之約定，及民法第354條及第359條等規定解除契約，並依民法第259條第1、2款及民法第179條等規定請求返還價金，為有理由。
2、倘被告不行使就系爭房屋租金利益之抵銷抗辯，原告同意不請求返還價金之遲延利息。
3、系爭房屋目前固出租予他人經營「永和豆漿」，當時係在兩造同意被告不主張租金權益，原告不主張利息權利之情形出租，且原告在出租時告知承租人系爭房屋曾發生非自然身故情事，承租人雖表示仍願承租，但與前手承租人之租金相較明顯較低，可見系爭房屋在有非自然死亡之情形，已造成經濟價值減損，足以構成物之瑕疵。又系爭房屋是否出租，與是否凶宅、原告可否主張解除契約等並無關連。若被告及參加人認為系爭房屋可以出租，經濟效益良好，何以參加人及被告始終不願解除買賣契約將系爭房屋收回？
4、系爭房屋是否為凶宅，與有無靈異現象無關，因靈異現象是無法以科學檢驗的，主要是心理層面之影響，即為心理嫌惡狀態，縱使有人不在意系爭房屋是否曾發生非自然身故之情事，但絕大多數之人均會在意該項因素，此從證人己○○事後知悉上情，立即要求終止租賃契約，而證人丙○○、乙○○均表示若事前得知此事，不會承租，事後知悉，亦不會承租，若參加人不在乎是否為凶宅，何以參加人不願意與被告解除契約而收回系爭房屋？
5、系爭房屋為獨棟透天房屋，僅有1個出入口，若認定系爭房屋為凶宅，不可能僅認定訴外人丁○○自縊之3樓為凶宅，而1、2樓部分不是凶宅，此與是否有人在飯店房間自殺之情形不同，參加人此部分之比喻並非妥適。
6、民法第354條及第359條規定之「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用，或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」需具備者為限。又出賣人應負物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否具有過失，均應對買受人負責，故即使被告及參加人均不知系爭房屋是否曾發生非自然身故之情事，亦無法免除應就系爭房屋為凶宅之物之瑕疵擔保責任。
二、被告方面：
(一)所謂「凶宅」之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素雖未對房屋造成直接「物理性」之損傷，但就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住其內之住戶，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響，故在房地產交易市場及實務經驗，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會影響購買意願及購買價格，造成該標的物之市場接受程度及價格之低落情形，在客觀上已非一般適於居住之標的，將造成經濟上之價值減損，影響市場價格，應屬民法第354條第1項規定「物之瑕疵」。
惟訴外人丁○○縱令確曾在系爭房屋自殺死亡，該事件是否曾見諸媒體，而為一般人所知悉，進而影響其交易價格，已有疑問？且迄至兩造買賣系爭房屋時，已達15年之久，期間經過被告及原告先後出租予他人使用，原告復未舉證系爭房屋在訴外人丁○○自殺致死後有發生靈異事件，參照鈞院97年度重訴字第380號及台灣高等法院90年度上易字第401號等民事判決，系爭房屋是否足以評價為「凶宅」而構成物之瑕疵，實非無疑。原告是否得據此依民法第354條及第359條規定主張解除買賣契約，並請求返還價金，尚有疑義。
(二)鈞院審理結果若認為原告得解除系爭房屋買賣契約，及請求返還買賣價金，但原告因本件買賣占有使用系爭房屋而受有相當於租金數額之利益及租金收入，即為無法律上原因，構成不當得利，自應返還予被告，此從原告自陳買受系爭房屋後，自98年5月5日起延續原來之租賃契約，將系爭房屋1、2樓繼續出租予訴外人己○○經營早餐店，租金每月4萬元，且原告另將系爭房屋2、3樓外牆看板及4樓鋼骨看板出租，亦獲有相當於租金收入，被告自得據此與原告請求返還之價金相互抵銷。又原告在本件訴訟若捨棄請求遲延利息，被告則同意不行使上開抵銷抗辯。但原告仍得依民法第261條準用第264條規定，於原告未為對待給付前，即將系爭房屋及其上土地之所有權移轉登記暨交付返還被告前，被告得拒絕返還價金，故被告於行使同時履行抗辯權後，被告返還價金之遲延責任即為解消。
(三)系爭房屋無論在參加人所有、出售予被告，或再轉賣予原告期間，均一直處於出租狀態，即使系爭房屋發生是否為凶宅之疑慮後，仍然繼續出租予他人，益見系爭房屋之經濟價值不受影響。
(四)並聲明：1、如主文所示。2、如受不利之判決，願以現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保免為假執行。
三、參加人方面：
(一)參加人就訴外人丁○○於82年4月5日在系爭房屋3樓上吊自殺死亡之事實，係參加人接獲訴訟告知時方第1次聽聞其事，系爭房屋於10餘年前原出租予訴外人丁○○之家人經營汽車材料行，承租期間黃家人曾表示欲購買系爭房屋，因價格問題作罷，黃家人返還系爭房屋時並未提及訴外人丁○○自殺乙事，參加人聽聞此事，甚為訝異。
(二)系爭房屋是否因有人發生兇殺或自殺致死之情事而成為凶宅，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有差異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，故判斷系爭房屋是否凶宅，除應具備發生兇殺或自殺致死之人應在該屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係等因素，並非以曾發生兇殺或自殺情事之房屋，即一概認係凶宅而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性，此有鈞院97年度重訴字第380號及台灣高等法院90年度上易字第401號等民事判決可憑。故訴外人丁○○在系爭房屋3樓自縊，距今15年以上，若非訴外人丁○○兄弟忽然提起，早因時間經過而淡忘其事，依原告提出證4之查詢紀錄表記載，汽車材料行老闆即訴外人丁○○之弟表示其兄丁○○自殺身亡後，有請人來作法事、祭拜、超渡及引魂，事後亦繼續居住一段期間等，故系爭房屋因訴外人丁○○自殺而來之不安氣氛，已因法事之超渡及引魂等儀式而去除，黃家人乃續住一段期間，甚至有意購買系爭房屋。再參加人與黃家人終止租賃契約後，復將系爭房屋先後出租於訴外人名洋實業股份有限公司、丙○○、乙○○、辛○○及施益成等人，承租人皆未表示居住其內有何不安寧之現象，故將系爭房屋稱為凶宅，未免太過。
(三)系爭房屋為3樓建物，而訴外人丁○○係於3樓自縊，縱有凶宅之疑慮，充其量僅自殺地點之3樓，如何能指全棟建築皆為凶宅，從而解除買賣契約而主張返還全部價金？原告之請求應認為無理由。
(四)系爭房屋目前既出租予他人經營「永和豆漿」，承租人若知悉曾有人在屋內自殺，猶願意承租，可見系爭房屋是否曾發生非自然身故之情事，不是對每一個人都會造成影響，應該不影響系爭房屋之交易價值。
(五)並聲明：如主文所示。
四、兩造不爭執事項：
(一)訴外人丁○○確於82年4月5日在系爭房屋3樓上吊自殺死亡。
(二)系爭房屋原承租人己○○，因系爭房屋有凶宅疑慮，而於99年1月3日與原告終止租賃契約。
(三)原告同意捨棄遲延利息部分之請求，被告同意不行使租金利益之抵銷抗辯。
(四)系爭房屋自99年4月25日起出租予他人經營「永和豆漿」，租金每月35000元。
五、兩造爭執事項：
(一)系爭房屋是否構成凶宅，而為民法第354條、第359條規定物之瑕疵？
(二)原告主張解除系爭房屋買賣契約，及請求返還全部價金，是否有據？
六、法院之判斷：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(參見最高法院17年上字第917號判例意旨)。經查：
(一)原告主張其於98年4月5日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買系爭房屋及其上土地，約定總價金為1600萬元，並於98年4月28日辦妥系爭房屋所有權移轉登記，而系爭房屋原由被告出租予證人己○○，原告取得系爭房屋所有權後，再於98年5月5日延續被告之租賃契約，將系爭房屋繼續出租予證人己○○使用，每月租金40000元，嗣於98年10月中旬，證人己○○告知原告系爭房屋疑為凶宅，欲終止租賃契約，復經確認訴外人丁○○曾於82年4月5日在系爭房屋3樓自縊死亡，原告乃於99年1月3日與證人己○○終止租賃契約，而原告又於99年4月間將系爭房屋出租予他人經營「永和豆漿」，每月租金35000元之事實，已據其提出不動產買賣契約書1件、房屋租賃契約書3件及協議書1件等影本各在卷為憑，核屬相符，且經本院依職權向臺灣臺中地方法院檢察署調閱訴外人丁○○之相驗屍體證明書影本查明無誤，亦為被告及參加人一致不爭執，是原告此部分之主張自堪認為真實。
(二)又民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 (參見最高法院73年台上字第1173號判例意旨)。再依兩造簽訂系爭房屋之不動產買賣契約書第13條第1款約定：「乙方 (即被告)已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方 (即原告)確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」，而所謂「非自然身故」，係指「兇殺或自殺致死」之情形，訴外人丁○○既曾於82年4月5日被發現在系爭房屋3樓自縊死亡，即屬系爭房屋曾發生「非自然身故」之情事，縱使被告自其前手即參加人購買取得系爭房屋後，始終不清楚訴外人丁○○在系爭房屋3樓自縊死亡之事實，亦因被告出售系爭房屋於原告時已為上開內容之保證，事後復確認被告所言不實，被告自屬違反不動產買賣契約書第13條第1款約定，其應對交易相對人之原告負「法律上責任」，該「法律上責任」究竟為何？上開不動產買賣契約書固未載明，然依其性質，應為出賣人就買賣標的物之瑕疵擔保責任甚明。準此：
1、依目前房地產市場對「凶宅」之定義，係指「曾發生兇殺或自殺致死情事」之房屋，此一因素雖未對房屋造成直接「物理性」之損傷，但就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對於居住其內之住戶，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響，與周遭環境相較，買賣價格會有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，在房地產交易市場及實務經驗，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會影響購買意願及購買價格，使該標的物之市場接受程度及價格之低落情形，在客觀上已非一般適於居住之標的，將造成經濟上之價值減損，影響市場價格，應屬民法第354條第1項規定「物之瑕疵」。可見房屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知悉上情，多因心生畏怖而欠缺購買意願，影響房屋之交易價值甚鉅，即屬交易上之重大瑕疵。原告主張系爭房屋既曾發生「非自然身故」之情事，即為凶宅，應屬民法第354條第1項規定「物之瑕疵」乙事，雖為被告及參加人所否認，參加人復表示系爭房屋曾先後出租予訴外人名洋實業股份有限公司、丙○○、乙○○、辛○○及施益成等人，承租人皆未表示居住其內有何不安寧之現象，故將系爭房屋稱為凶宅，未免太過云云，惟本院乃就先後曾向參加人或被告承租系爭房屋之己○○、丙○○、乙○○分別通知到庭作證，其中證人己○○於99年5月4日言詞辯論期日到庭結證稱：「我承租1個月左右，即房屋尚未賣給原告之前，就聽隔壁鄰居廖先生談到系爭房屋樓上10餘年前有人上吊自殺，我原本不在意，在房屋賣給原告後，又有1位女客人來問我在這邊做生意還好吧，並問我是否知道有人自殺之事，我說知道，當時僱請3個員工，其中1個員工上樓整理東西，2個姐妹在樓下聽到我們的對話，就問我『老闆，那個太太是指那個嗎』(比殭屍的動作)？我就點點頭，後來那2個姐妹就不太敢上樓上廁所，我要她們上樓上廁所就相互照應，不要告訴另外1名員工。在這段時間，我生意不是很順，人在外面時還摔倒，左腿韌帶差點斷裂，店內重要之電子產品幾乎莫名其妙壞過1遍，而且ＭＰ3還會自動停止，後來我就打電話向原告說這件事情，原告就到台中找仲介謝先生一起查訪此事，原先查不到，後來直接問隔壁姓黃的鄰居，鄰居先問我這邊有發生什麼事情？因為他們之前已有請法師祭過了。事後我再請我父親去問前東昇里里長，證實10餘年前確有此事，另外我也到對面輪胎行去問，也表示10餘年前確有人在系爭房屋3樓自殺之事，我就向公司反應要將店面遷離，經過溝通後，原告也願意終止租約，將押金還給我。我終止租約的原因就是凶宅，雖然沒有人看到什麼東西，但那段期間摔倒、生意不順，再詢問多人後，還是向原告表示要搬走」等語(參見同日言詞辯論筆錄第2─4頁)。另證人丙○○亦於同日到庭結證稱：「我原本是名洋電信總經理，87年承租系爭房屋是做為通訊器材買賣，承租後我沒有在系爭房屋上班或工作，那時僱用店長，營業時間到晚上10點，打烊後沒有員工住在裡面。承租前後並沒有聽說系爭房屋曾有人在屋內上吊自殺之事，如果事前知道，我不會承租，因為我有宗教信仰，敬鬼神而遠之。即使我居住一段期間後，沒有發生什麼狀況，後來聽說有人在裡面自殺，我也不會繼續承租」等語(參見同日言詞辯論筆錄第5─7頁)。又證人乙○○於99 年7月1日言詞辯論期日到庭結證稱：「88年7月間曾經承租系爭房屋，我是接續在名洋電信公司之後承租，當時覺得地點不錯才承租，承租後我自己不在該處上班，而承租時不知道系爭房屋於82年間有人在屋內上吊自殺之事，若當時知道，我百分之80不會承租，因為中國人之習俗，有人在屋內上吊死亡，會比較忌諱」等語(參見同日言詞辯論筆錄第2、3頁)，可見依一般人之觀念，房屋內若有「非自然身故」之情事發生，一旦知悉此事，一般人之心理即有忌諱，避之唯恐不及，承租或承買之意願即因此而降低，不因該「非自然身故」情事發生時間經過是否久遠，而有不同，此從訴外人丁○○於82年4月間在系爭房屋3樓自縊死亡後，迄今已有17年之久，證人己○○一經證實上情後，幾經考慮仍決定終止租賃契約，將店面遷離他處，而證人丙○○、乙○○則表示若知悉此事，即不可能會承租系爭房屋等情，足認系爭房屋在經證實確有「非自然身故」之情事發生後，即屬一般人所稱之「凶宅」，系爭房屋之經濟價值即因此而減損(此從原告將系爭房屋出租予證人己○○時為每月40000元，告知承租人上情後，租金即降為每月35000元，可獲得印證)，依首揭民法第354條第1項規定及最高法院73年台上字第1173號判例意旨，即有減少系爭房屋價值之瑕疵，被告自應就系爭房屋負出賣人物之瑕疵擔保責任。
2、至被告及參加人固均抗辯稱系爭房屋是否因有人發生兇殺或自殺致死之情事而成為凶宅，係屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有差異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，故判斷系爭房屋是否凶宅，除應具備發生兇殺或自殺致死之人應在該屋內外，並應考量案發事情大小、有無見諸媒體、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係、有無發生靈異現象等因素，並非以曾發生兇殺或自殺情事之房屋，即一概認係凶宅而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性云云，然依前述，即使訴外人丁○○在系爭房屋3樓自縊死亡乙事，自82年4月間迄今已達17年之久，當時並未見諸報端媒體，且訴外人丁○○家人亦請法師超渡祭拜過，或許可能因經過時間久遠而從記憶淡忘，但此等自縊死亡之非自然身故情事，於事隔17年左右遭知情之第3人有意或無意之挑起後，仍然自塵封、淡忘之記憶深處重新勾出而逐漸鮮明，該種令人不安之心理亦因此浮現，縱令不曾發生任何靈異現象，亦使在系爭房屋經營早餐店之證人己○○決定他遷，而與原告終止租賃契約，且依證人丙○○、乙○○之證言，其等2人承租系爭房屋之時間距今10年以上，在本院前開言詞辯論期日作證時，猶毫不遲疑表示若知悉系爭房屋曾發生非自然身故情事，即不會承租系爭房屋等情，可見系爭房屋是否為凶宅，攸關一般人是否承租或承買之意願極為重要，此雖屬個人之主觀及心理層面，但在客觀上是否會因人、因時、因宗教信仰等不同而有差異，或是藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，均有疑問？況被告及參加人在本件訴訟過程確認訴外人丁○○曾在系爭房屋3樓自縊死亡之事實後，被告之前手即參加人在本院於99年5月4日言詞辯論期日當庭詢問是否願意「解除買賣契約，收回系爭房屋」時，亦明確答覆：「我不願意」等語在卷(參見該日言詞辯論筆錄第9頁)，而被告願意解除買賣契約及收回系爭房屋，亦繫於參加人同意為前提，可見被告及參加人在主觀心理上對系爭房屋曾發生非自然身故情事亦有相當之嫌惡，否則何以不願解除買賣契約而收回系爭房屋？故被告及參加人此部分之抗辯，自為本院所不採。
(三)民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」而該條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言(參見最高法院88年度台上字第1438號判決意旨)。本件系爭房屋既曾發生非自然身故情事，應屬不動產交易市場所謂之「凶宅」，基於一般消費大眾對「凶宅」之嫌惡心理，承租或承買之意願降低，就系爭房屋之經濟價值發生減損，應構成物之瑕疵，出賣人之被告應負物之瑕疵擔保責任，已如前述，原告雖主張依據前揭民法第359條規定解除系爭房屋買賣契約，並依民法第259條第1款、第2款及第179條規定請求被告返還全部買賣價金1600萬元，然依兩造分別提出不動產買賣契約書及房屋租賃契約書所示，訴外人林國昇於96年5月30日經由中信房屋仲介向參加人購買取得系爭房屋，並指定所有權移轉登記予被告名義，被告於98年3月1日以每月租金40000元出租予證人己○○經營早餐店，嗣於98年4月5日再將系爭房屋以1600萬元價格出售予原告，原告承受出租人地位於98年5月5日與證人己○○另行換約後，以同一價格繼續出租，事後證人己○○獲悉系爭房屋曾發生非自然身故情事而有凶宅之疑慮，證人己○○通知原告後，在多方查證屬實之情況，於99年1月3日與原告終止租賃契約，原告復於99年4月3日在告知系爭房屋曾於82年間發生非自然身故之情事，以每月租金35000元出租予第3人經營「永和豆漿」迄今，則被告自其前手即參加人購買取得系爭房屋，再轉售予原告之期間，尚未滿2年，參加人亦自始否認知悉系爭房屋曾發生非自然身故之情事，並抗辯稱係其當時之承租人故意隱暪所致等語(參見參加人99年3月25日書狀第1項)，從而參加人既自始不知上情，其後手之被告如何可能得悉此事？故原告主張被告在簽約過程未告知系爭房屋為凶宅，顯有故意隱匿之事實云云，亦為被告所否認，而原告復未就上開有利於己之事實舉證以實其說，尚難認被告有故意隱匿系爭房屋為凶宅之情事，原告此部分之主張即無可採。況在原告坦承告知系爭房屋曾於82年間發生非自然身故情事之狀況，第3人仍願意以每月35000元向原告承租系爭房屋，且租期長達3年，則系爭房屋經濟價值之減損，即使日後確有不易轉手出售之虞，但系爭房屋近20年來無論是參加人、被告或原告取得所有權期間，若非出租他人供營業使用，即屬閒置，亦即系爭房屋所有人皆屬投資營利而購屋，並非自己居住使用，縱令系爭房屋日後確有不易轉手出售之虞，但就租賃市場而言，原告所受影響尚非甚鉅，此從系爭房屋經確認曾發生非自然身故情事前後，原告所受租金之損失僅有每月5000元而已，該項經濟價值之減損致原告所受損害，應認為尚未達解除契約之程度，尤其在被告並非故意不告知系爭房屋為凶宅之情形，若遽依原告之主張解除系爭房屋買賣契約後，被告即負有返還全部價金1600萬元予原告之義務，對被告即有顯失公平之處，亦有礙於交易安全，故本院認為原告依前揭民法第359條規定請求被告減少買賣價金，已足以彌補原告所受損害，原告主張解除買賣契約及請求返還全部買賣價金1600萬元，即嫌無憑。至原告得請求被告減少買賣價金之數額為何，因民法第359條規定物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上屬2種不同之請求權，在訴訟法上為2種不同之訴訟標的，法院自不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，逕依職權改為命被告減少價金之判決(參見最高法院67年台上字第3898號判例意旨)，原告在本件訴訟復未主張該項權利，法院尚無審究裁判之餘地，否則即有訴外裁判之嫌，附此說明。
七、綜上所述，系爭房屋固於82年4月間發生訴外人丁○○在屋內3樓自縊之情事，已為不動產交易市場所稱之「凶宅」，致系爭房屋原承租人即證人己○○與原告終止租賃契約，該項凶宅之事實造成系爭房屋經濟價值減損，即屬民法第354條及第359條規定之物之瑕疵，惟被告並無原告所稱在交易過程有故意隱匿系爭房屋為凶宅之事實，且系爭房屋目前仍繼續出租他人供營業使用，每月租金僅有5000元之落差，故系爭房屋因經濟價值減損所生物之瑕疵，若遽依原告主張解除契約，對被告即有顯失公平之虞，原告請求被告減少買賣價金已足以彌補原告所受損害，故原告主張解除系爭房屋買賣契約，請求被告返還全部買賣價金1600萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，併予駁回。
八、本件訴訟費用包括第一審裁判費152800元及第一審證人日旅費1000元，共計153800元，爰命敗訴之原告負擔。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 99 年 7 月 15 日
民事第三庭 法 官 林金灶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 7 月 15 日
書記官 李國敬