臺灣臺中地方法院民事判決 98年度重訴字第548號原 告 陳芳如訴訟代理人 賴銘耀律師複 代理 人 盧兆民律師被 告 呂金萬訴訟代理人 王有民律師複 代理 人 黃鈴鈞律師
洪主雯律師陳瑾瑜律師劉上華上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國99年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國98年5月12日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
契約），被告將其所有之臺中縣○○鄉○○段第32地號，面積212.92平方公尺之土地所有權全部，暨同段第48、41、9之5、9之1、9、46地號，面積分別為154.41、401.73、1313.7、735.34、989.16、1515.41平方公尺，應有部分均為23/1000之土地（下合稱系爭土地），暨坐落該系爭第32地號土地上之同段第13建號即門牌號碼為臺中縣○○鄉○○路○○○巷○○號，面積170.54平方公尺，附屬建物面積28.1平方公尺之建物所有權全部（下合稱系爭房屋），出賣予原告。雙方約明買賣總價款新臺幣（下同）1000萬元，業由原告依約於98年6月29日支付完訖。詎系爭房屋交屋後，始發現其1樓未保存登記之車庫（下稱系爭車庫）右側樑柱占用鄰地○○○鄉○○段第28之1地號土地（下稱系爭鄰地）如附圖所示A部分面積0.01平方公尺，車庫大門則占用系爭鄰地如附圖所示B部分面積0.07平方公尺，後經系爭鄰地所有人表示可能須予拆除，原告遂曾於98年10月11日寄發存證信函通知被告上揭情事。而因系爭房屋越界部分為系爭車庫右側樑柱及車庫大門，一旦拆除，勢必損及房屋整體結構及外觀，使系爭房屋應具備之價值及效用大幅減損，已構成出賣物之重大瑕疵，爰依民法第359條之規定解除本件買賣契約，並以起訴狀繕本送達被告作為解除契約意思表示之通知，則本件買賣契約既經解除，原告自得依民法第259條第2款之規定，請求被告返還已受領之買賣價金1000萬元及自受領時起之法定利息等語，並聲明：被告應給付原告1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述略以：當初系爭契約已經載明建物門牌，
而系爭車庫與系爭房屋皆為同一門牌號碼，故買賣標的物當然包括系爭車庫，且系爭車庫並無所有權狀，也無法記載於系爭契約書中。又系爭車庫如經拆除重建，將減損系爭房屋之價值，外觀也會改變，因此屬重大瑕疵，原告請求解除契約，係屬合理。
二、被告則略以：本件買賣標的物僅為第13建號之系爭房屋，而原告所主張占用系爭鄰地之建物，係指系爭車庫部分，惟依系爭契約所載之內容，系爭車庫並不在系爭契約之範圍內。且系爭車庫在鈞院民事執行處，因另案強制執行事件查封拍賣而暫編臨時建號之過程中，系爭車庫並不包括在主建物即系爭房屋登記之範圍內，結構上亦可與系爭房屋分開，故鈞院執行處始另編一單獨建號，從而系爭契約就系爭車庫之部分，充其量僅屬贈與性質，原告以此贈與之標的有瑕疵為由解除系爭契約，顯有不當。又系爭車庫與系爭房屋可以相互獨立，系爭瑕疵亦可修補，況本件買賣標的物，土地部分面積為5322.67平方公尺，建物面積則共計198.64平方公尺，而系爭車庫占用系爭鄰地之面積為0.08平方公尺，僅占上開買賣標的物總面積萬分之一左右，從而原告解除契約亦顯失公平等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造經本院整理簡化爭點，其結果如下：㈠不爭執之事項：
⒈兩造於98年5月12日簽訂系爭契約，依該契約所載買賣標的
物為系爭土地暨系爭房屋。買賣價款為1000萬元，原告業於98年6月29日支付完訖，上開不動產亦於98年6月17日辦理移轉登記予原告名下。
⒉系爭房屋1樓之系爭車庫，部分占用系爭鄰地。經本院於99
年1月28日現場勘驗，嗣依臺中縣大里地政事務所（下稱大里地政事務所）99年5月18日土地測量成果圖所示占用系爭鄰地合計0.08平方公尺（1樓系爭車庫右側樑柱占用鄰地面積0.01平方公尺，車庫大門占用鄰地面積0.07平方公尺）。
⒊兩造對於大里地政事務所複丈成果圖無意見。
㈡爭執之事項：
系爭房屋1樓之系爭車庫，是否屬於系爭契約之買賣標的？如是，原告得否以上開車庫部分占用系爭鄰地（面積合計0.08平方公尺）為由，主張解除系爭契約，並請求返還系爭買賣價金？
四、本件得心證之理由：㈠上揭不爭執之事實，復據原告提出之系爭契約影本1份、現
場照片8張、系爭土地及系爭房屋之登記謄本影本8紙等資料附卷可憑，並有本院囑託大里地政事務所匯測之99年5月18日土地測量成果圖1份在卷可參，此部分堪信為真實。
㈡原告又主張系爭車庫係屬系爭契約買賣標的之範圍等語，此
雖為被告所否認。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。次按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（參最高法院19年上字第453號判例要旨）。因之，本件系爭車庫是否屬於系爭契約之範圍，應以兩造締約乃至於交屋時之狀況、系爭車庫坐落位置、與系爭房屋之關係等一切情形加以判斷之。又按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（參最高法院88年度台上字第485號判決意旨）。而判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之（參最高法院92年度台上字第998號判決意旨）。基上，系爭車庫是否為系爭房屋之成分、附屬物抑或從物，亦涉其與系爭房屋間之關係，而與當事人真意之解釋相關。經查：
⒈系爭契約中所載之買賣標的物，建物部分為第13建號之建物
即系爭房屋，門牌號碼為臺中縣○○鄉○○路○○○巷○○號乙節，已如前述，而系爭車庫為一未經保存登記之建物，於本院另案93年度執字第57822號強制執行事件中，因查封之需而暫編其建號為臺中縣○○鄉○○段第533建號，惟其建物門牌亦為臺中縣○○鄉○○路○○○巷○○號等情，亦有被告提出之臺中縣○○鄉○○段533建號建物登記謄本影本、本院94年12月7日中院慶民執93執春字第57822號證明書影本在卷可稽，且為兩造所不爭。準此，自系爭契約之文義以觀，系爭契約之標的物既為「門牌號碼為臺中縣○○鄉○○路○○○巷○○號」之建物，足認應包括系爭車庫無疑。被告雖辯以：
由系爭契約之記載，本件買賣標的物僅為第13建號之房屋云云，惟系爭車庫既為未保存登記之建物，實難於契約書中載明其建號以資辨識；況以系爭門牌號碼即足特定系爭車庫亦屬系爭契約之範圍，衡情亦無特別加以記載之必要。則被告以前揭情詞置辯，應非可採。
⒉又系爭車庫為一未辦保存登記之加強磚造車庫，面臨馬路，
系爭房屋位於其後方並與之相連，兩者之門牌號碼均為臺中縣○○鄉○○路○○○巷○○號；其具有三面牆，緊鄰大馬路之部分係以電動鐵門遙控出入，且有屋頂覆蓋，屋頂並作為系爭建物之陽台使用；又系爭車庫係供系爭房屋之車輛停放使用，車輛之出入均需經該車庫通往前方馬路，且車庫旁邊尚有一個小門與系爭房屋相連等情，業經本院會同兩造至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可稽，並有現場照片、大里地政事務所暫編之第533建號建物登記謄本影本存卷可參，且為兩造所不爭執。依上開勘驗結果觀之，系爭車庫既有三面牆壁，與馬路相連之第四面並以電動鐵門與外界相隔暨供車輛出入使用，且上有屋頂可供遮風避雨，足認已具構造上之獨立性；又觀系爭車庫係供系爭房屋停放車輛使用，可經車庫旁之小門自系爭房屋通行至此，且與系爭房屋共用一門牌號碼，亦足徵系爭車庫顯係為增加輔助系爭房屋之經濟效用，縱其具有對外通行之直接性，惟仍屬欠缺使用經濟價值上之獨立性。準此，系爭車庫既僅具構造上之獨立性而無使用上之獨立性，應屬系爭房屋之附屬物無疑，則揆諸上揭判決意旨之說明，系爭車庫之所有權應歸於消滅，系爭房屋之所有權範圍因而擴張。基上，系爭房屋既為系爭契約之買賣標的物，益徵系爭車庫亦應涵蓋於系爭契約標的物之範圍內；況由系爭車庫在使用上係與系爭房屋成為一體以觀，實際上亦不可能將之自系爭房屋分離，而獨立為一買賣或贈與之標的物至明。則被告又辯稱：系爭車庫於執行處編定臨時建號時不包括在主建物登記之內，結構上亦可與主建物分開，故非本件買賣標的云云，亦非可採。
⒊另參以被告交付系爭契約標的物時，係一併將系爭車庫點交
予原告一節，此為兩造所不爭。準此，實難強將被告單一交付之行為予以割裂，而認就系爭房屋之部分係基於交付買賣標的物之目的，就系爭車庫之部分，則僅出於交付贈與物之目的而為交付。是被告另所辯：系爭車庫僅為贈與物云云，亦無可採。
⒋是以，綜觀系爭契約之文義、系爭車庫屬系爭房屋之附屬物
而在使用上不具獨立性之經濟效用、及兩造交屋時之狀況等一切情事，而解釋當事人之真意，兩造應確有將系爭車庫作為系爭契約買賣標的物之意思合致，至堪認定。從而，原告主張系爭契約之買賣標的物，應包括系爭車庫等情，應屬有據。
㈢原告另主張：系爭車庫占用系爭鄰地，已構成出賣物之瑕疵
等與，此雖亦為被告所否認。然按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（參最高法院73年台上字第1173號判例意旨）。查⑴依系爭契約第9條第9款約定：「賣方（即被告）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋‧‧等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」，此有前揭系爭契約影本可憑，則上揭契約條款雖未將「買賣標的物並無無權占用他人土地之情事」明列於原告所保證之事例範圍，惟審酌其文義，應認係指出賣人保證買賣標的物無物之瑕疵，否則除契約另有約定外，即應負物之瑕疵擔保責任。準此，衡諸一般交易觀念，房屋買受人通常均會期待其所購買之房屋具有合法占用基地之權源，無論該權源係屬所有權、租賃權抑或使用權，蓋如其無合法使用房屋基地之權利，將可能遭他人請求拆屋還地，致減損所購房屋之價值及經濟效用，是以房屋買受人通常會就此與出賣人達成一定之約定，將該等風險轉由出賣人承擔，由此益徵房屋無權占用其所坐落基地乙事，應屬物之瑕疵無疑。⑵系爭車庫部分占用系爭鄰地0.08平方公尺，已如前述，而系爭車庫並無合法占用系爭鄰地之權源，亦為兩造所不爭，則揆諸首揭規定及判例意旨之說明，系爭契約之買賣標的物具有物之瑕疵乙節，應堪認定。而系爭房屋既有上述物之瑕疵，且原告亦已以存證信函通知被告該情，此有原告提出之存證信函影本在卷可參，是被告自應就其保證買賣標的物無瑕疵一事，負物之瑕疵擔保責任；被告此部分之抗辯，亦不足為憑。
㈣原告復主張：系爭車庫如經拆除重建，將減損系爭房屋之價
值，外觀也會改變，因此屬重大瑕疵，故其自得解除系爭契約云云，然此亦為被告所堅決否認，並辯稱：系爭車庫占用系爭鄰地之面積為0.08平方公尺，僅占上開買賣標的物總面積萬分之一左右，原告如解除系爭契約，亦顯失公平等語。
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。次按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（參最高法院19年上字第2345號判例意旨）。再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。而所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（參最高法院88年度台上字第711號判決意旨）。揆諸上開規定及判例、判決意旨之說明，被告首應就原告主張解除系爭契約，有顯失公平乙事，負舉證之責，惟倘其已為適當之證明，自應由原告更舉反證以推翻之。查⑴系爭契約之買賣標的物，雖存有上揭物之瑕疵，惟觀諸其占用系爭鄰地之部分，僅為系爭車庫前緣之右側樑柱及車庫大門，且占用面積僅0.08平方公尺等情，業如上述，而系爭車庫之面積總計為75.83平方公尺一節，亦有前揭第533建號建物登記謄本影本、本院94年12月7日中院慶民執93執春字第57822號證明書影本在卷可稽，則縱原告嗣確有遭系爭鄰地所有人請求拆屋還地，其所應拆除之部分，不僅無涉於系爭房屋之完整性，甚且就系爭車庫而言，其影響所及，亦僅為系爭車庫總面積之千分之一，自難謂有何嚴重影響系爭車庫之外觀、結構或其整體使用經濟價值之情事。⑵又參以被告提出之訴外人天贊鋼鋁有限公司估價單所載：「鐵捲門後移工程一式，26000元；泥作復原工程一式，20000元；合計46000元」之內容，可知縱原告須拆除系爭車庫占用系爭鄰地之部分，其應支出之拆除費加計回復系爭車庫使用原狀之費用，亦非甚鉅，此有該估價單影本附卷可考。準此，衡以原告倘得解除系爭契約，被告即須負返還全部價金1000萬元予原告之義務，對被告所生損害將至甚且鉅，足認系爭瑕疵對於原告所生之損害與解除契約對於被告所生之損害，有失平衡，益徵解除系爭契約對被告而言，係屬顯失公平甚明。⑶此外，自兩造提出之相關事證以觀，既難認系爭瑕疵已達得解除契約之程度，則原告自應就解除契約非屬顯失公平乙事，更舉反證以確立之。而原告既無法提出其他確切事證，足以證明系爭瑕疵確有影響系爭房屋整體結構或其他重大減損其價值之情事，則其上開所陳，洵非可採，則揆諸前揭規定及判決意旨之說明，原告主張解除契約請求返還買賣價金，自屬無據；被告抗辯：原告解除系爭契約顯失公平乙事，即為可採。⑷至系爭契約標的物既有前揭物之瑕疵，原告固仍得請求減少買賣價金，惟按因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決（參最高法院67年台上字第3898號判例意旨）。查原告於本件訴訟中雖曾追加該請求減少價金之權利為訴訟標的，惟其嗣業已依法撤回該項請求，則本院自無審究判斷之餘地，否則即有訴外裁判之嫌，附此敘明。
五、綜上所述，系爭車庫固屬系爭契約買賣標的物之範圍，且其無權占用系爭鄰地乙節，亦足該當於物之瑕疵，惟系爭車庫占用系爭鄰地之面積甚微，縱原告其後可能遭系爭鄰地所有人請求拆屋還地，亦難認將嚴重損及系爭房屋之結構或經濟價值；又衡諸原告因拆屋還地之請求所可能支出之費用與被告因解除契約所受之損害，如遽依原告主張解除系爭契約，對被告即有顯失公平之情事，是原告主張解除系爭契約，即屬無據。從而，原告依買賣物之瑕疵擔保責任之法律關係，主張解除系爭契約，並依民法第259條第2款之規定請求被告返還全部買賣價金1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 10 日
民事第四庭 法 官 黃文進本件得於20日內上訴。
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 10 日
書記官