臺灣臺中地方法院民事判決 99年度消字第10號原 告 張瓅今訴訟代理人 張究安律師複代理人 劉思顯律師被 告 泉佑不動產經紀有限公司法定代理人 黃琨傑上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
1、其於民國（下同）98年12月24日經被告之經理黃琨傑仲介以新臺幣（下同）1,150 萬元向訴外人高勤益購買坐落於台中市○○區○○段○○○○○號、2462之2地號土地及其上同段1453建號即門牌號碼台中市○○路117之12號建物。詎於簽訂買賣契約後，原告經由從事土地規劃重劃之訴外人鐘金倉告知系爭房地位於重劃區內，且系爭土地之一部分將被劃歸道路用地，系爭房屋也將遭拆除。原告遂於99年1 月間向台中市政府地權科申請系爭土地之使用分區資料後，發現2462之2地號土地被規劃為道路用地，其上房屋必須拆除，而2462地號土地雖未被規劃為道路用地，但其面積未達最小建築面積，屬畸零地，而其上房屋因臨路必須內縮6 米，總計需拆除之建物面積達3分之2。
2、被告於訂約前早已得知上開情事，且高勤益亦自鐘金倉處得知系爭房地將被拆除。又兩造及高勤益曾共同至台中市政府地政處地權科就系爭房地買賣契約糾紛進行協調，該科科長及承辦人員亦同參與協調，協調結果已確認被告並未出具完整不動產說明書向原告說明上開情形，是被告與高勤益顯然於原告買受系爭房地過程中，完全隱匿上開情形。經原告委任律師介入協調，被告先表明將迅速解決，後又表示高勤益不願解約。為此，原告再委託律師發函通知被告及高勤益，並請其等於99年2月12 日前，儘速出面處理解約與返還買賣價金等事宜，惟均未獲置理。原告遂另於同年月24日再次發函通知為解除系爭買賣契約之意思表示，被告於同年月25日收受送達，是系爭買賣契約於99年2月25 日已合法解除，上情並經本院99年訴字第715號判決確定。
3、原告於解除契約後，原本依法要向被告請求損害賠償，惟因訴外人有巢氏公司加盟總部法務專案經理廖正雄介入協商，因而暫未提起訴訟。經該公司調查後，認定被告在仲介過程確有瑕疵，並發函要求被告儘速與原告協商，否則將提前終止加盟合約並求償等事，此益證被告刻意隱匿上情。
4、被告為提供房屋仲介業者，依不動產經紀業管理條例第23條規定，於提供仲介服務時，應提供完整之不動產說明書並應公開所有完整資訊予買方，以確保所仲介之不動產權利之完整。又被告乃提供不動產仲介服務之經營者，自有消費者保護法適用。詎被告仲介服務買受系爭房地時，根本未提供有關系爭房地之說明文件讓被告審閱，甚至惡意隱匿系爭房地因土地重劃及建物將受拆除情事，應依消費者保護法及民法規定對原告負損害賠償責任。而原告就系爭契約買賣糾紛於訴訟進行中所遭受之精神及勞費等損失，亦得請求被告償全額損失並請求損害額最高三倍之懲罰性賠償金。本件原告受有支出律師費用250,000元之損害，並請求該金額3倍即750,000元之懲罰性違約金，合計1,000,000元。
5、為此，爰依民法第184條第1項、第226條、第227條、消費者保護法第7條、第51條規定，請求擇一為原告勝訴之判決。
並聲明：①被告應給付原告1,000,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
1、原告為鉅眾資產管理顧問股份有限公司之專業投資經理人，對於包含不動產買賣在內之投資業務十分專業，且數次邀請賣方即高勤益投資互助會。系爭房地之買賣係經被告以不動產買賣說明書服務解說，並經過原告專業判斷及詳細評估下決定，並非在無知情形下做決定。
2、被告於仲介買賣過程中，已確實交付不動產說明書，並依不動產說明書所附資料向原告詳細解說，並經原告簽名收迄無誤。而系爭建物係因台中市都市計畫重劃成為合法存在的角間透天（重劃前地坪18.5坪，重劃後地坪13.01 坪），在台中市整體開發單元八之細部計劃書、系爭建物所有權狀影本及台中市中科經貿自辦市地重劃區重劃會函及台中市鑫新平自辦市地重劃區土地使用分區管制要點均可證明系爭建物為合法建物。且透過營造專長的工程公司即可確保規劃後的建物安全無虞。況該區重劃公司已同意屋主可自行請營造公司處理。
3、原告於98年12月24日簽定系爭買賣契約後，隨即連絡訴外人即承辦系爭買賣契約地政士梁志鎬，企圖以高於實際買賣價款之金額向銀行核貸而遭拒絕。又恐拒絕履約而遭高勤益沒收簽約價金，乃因而以被告及高勤益隱匿系爭房地有前述瑕疵之不實指控為由提起各該訴訟。
4、並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回，②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執，並經本院採為判決之基礎：
1、原告於98年12月24日，經被告公司仲介，以總價1,150 萬元向訴外人高勤益購買坐落台中市○區○○段○○○○○號、2462之2地號土地，及其上同段1453 建號即門牌號碼台中市○○區○○路117之12號建物。
2、系爭房地位於台中市政府97年9月8日府都計字第0970205246號公告發布台中市都市計劃（整體開發地區單元八）細部計劃案內，其中系爭2462之2地號土地（面積17 平方公尺）規劃為30M之1道路用地。
3、台中市中科經貿自辦市地重劃區重劃會就系爭房屋，曾於99年3月3日函復高勤益略以：「旨揭建物有部分位於30M之1（敦化路）道路用地須辦理拆除，本會惟恐拆除部分樑柱破壞結構安全無法繼續使用，故擬予全部拆除。」、「台端（高勤益）於99年2月25 日前來本會會址要求自行補強後拆除妨礙道路工程施工部分，本會同意配合辦理。敬請儘速與本會開發專員鐘金倉洽商，以便協議後續處理解決方案」。
4、原告於99年2月9日委由律師發99群律字第0202號律師函予高勤益及被告；且於同年月24日再委請律師發99群律字第0206號律師函為解除買賣契約之意思表示。
5、原告向高勤益及履約保證之訴外人僑馥建築經理股份有限公司提請返還買賣價金等訴訟，經本院99年度訴字第915 號判決原告勝訴確定。原告向僑馥建築經理股份有限公司提起確認票據債權不存在事件，亦經本院99年度訴字第1971號第一審判決原告勝訴。
四、本件主要爭點為被告是否故意或過失隱瞞2462之2 地號土地經規劃為道路用地，2462地號因臨路必須內縮6 米，致建物需拆除之事實？經查：
1、按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24 條定有明文。本件被告確實已依前述規定以不動產說明書對原告為解說並交付，而該說明書包含產權調查表、土地暨建物登記謄本、台中市鑫新平自辦市地重劃區台中市都市計畫（整體開發地區單元八）細部計畫圖暨土地使用分區管制要點（節錄）、合法建物參加重劃繳納差額地價減輕原則、未達最小分配面積領取差額地價方式、土地所有權人自行辦理市地重劃作業流程、地籍圖謄本、發文日期文號97年5月20日玖拾柒中都速字第09705200178號台中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書資料等情，有被告所提物件編號：UG0000000 號之中清路透天角店不動產說明書在卷可稽，原告亦自承該不動產說明書首頁封面確為其簽名等語（見99年10月21日筆錄）。雖原告複稱簽名當時僅有首頁單張封面文件，被告直到消費者保護官介入受理消費爭議時方才提出完整資料等語，惟既名為不動產說明書，若未附有系爭房地之相關產權說明，原告當無貿然簽名之理。況證人即承辦系爭房地買賣之代書梁志鎬亦到庭證述「‧‧第二次有簽成，價錢合意就簽約了，簽約完成之後，我們有當場把產權說明書都交給買賣雙方簽名，當時所附資料，我記的有謄本、權狀影本、地籍圖、屋況說明書等資料，不是只有單單封面一頁，而是一整份的」等語明確（見100年1月20日筆錄），益證原告前述陳詞為不可採。
2、又前述不動產說明書所附台中市鑫新平自辦市地重劃區台中市都市計畫（整體開發地區單元八）細部計畫圖，就道路用地、住宅區、公園用地等已有標示；土地使用分區管制要點（節錄）文件則就住宅區及商業區內之建築基地所須符合之條件，包括最小基地面積、最小面寬等亦有明載；另發文日期文號97年5月20日玖拾柒中都速字第09705200178號台中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書亦載明系爭土地○○○區○○○道路用地及住宅區。雖該證明書關於2462之1 地號土地屬道路用地之記載，與原告所提發文日期文號99年1月28日玖拾玖中都速字第09901280154號台中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書記載2462之2地號土地方屬道路用地者不符，然此係因97年9月8日細部計畫公告前徵收之道路寬度僅為25 公尺，公告後則變更為30公尺，原徵收道路兩側土地需各再退縮2.5 公尺，原2462地號土地乃再分割出部分土地作為道路用地，前述證明書之差異純為公告時間落差所致，此業經證人即台中市政府地政局重劃科人員余俊璟到庭證述屬實（見100年4月21日筆錄）。準此，原告經由被告解說暨收受、閱覽前述文件資料，而知悉系爭2462之2 地號土地屬道路用地且建築基地與法令規定不符之情，應可認定。
3、又原告於訂約當時即已知悉系爭房地位於自辦重劃區內，此為其所是承（見100年3月24日筆錄）。而自辦市地重劃乃是依據都市計畫細部計畫，將重劃區內畸零細碎形狀不整之土地予以重新規劃整理，使其適宜建築開發，同時配合興建各項公共設施，以改善居住之品質。因之，市地重劃後土地所有人所能取回之土地面積不僅較先前所有者為少，且往往伴隨建物拆除之結果，此為社會一般人所週知，原告自不得諉為不知。再者，系爭房地之買賣成交價金達1,150 萬元，衡諸常情，一般理性之人均會謹慎查明系爭房地之產權狀況。原告於知悉買賣標的位於自辦重劃區內之情形下，理應加倍謹慎，透過多方管道取得系爭屋地之正確資訊，更何況原告任職之鉅眾資產管理顧問股份有限公司本即以不動產收購為主要營業項目，此有被告所提該公司網頁資料附卷可參。是原告主張對系爭房地有遭拆除等情形毫無所悉云云，即難信為真實。
4、原告又稱系爭建物拆除後僅得領取350 萬元補償金，即使保留部分建物，則亦需另花數百萬元作結構補強，若事先知悉系爭建物將遭拆除，豈有願花費1,150 萬元購買該房地之理等語。惟如前所述，自辦市地重劃乃是將重劃區內之土地予以重新規劃整理，適宜建築開發，同時配合興建各項公共設施，以改善居住之品質。因之，重劃結果通常有助於區內不動產交易價值之上漲。又本件系爭房地臨中清路，處於台中市○○○○○道，且為適宜各類商業經營之所謂「角店」，地理位置優越，有相當之投資價值。就此而言，原告前揭辯詞，即非當然可採。
5、原告復主張證人鐘金倉、余俊璟、謝政麟均可證明被告未告知上開情事。惟查，證人鐘金倉到庭具結證稱「原告購買土地在我們重劃區內，這區域剛好是我負責的，所以她來找我了解重劃狀況。她所購買的是現有房屋，問這房屋是否拆除及相關事宜。」、「她要了解房子在重劃過程會不會被拆除，能不能保留，我告知原告說這房子有部分在道路拓寬的範圍之內，所以房舍有部分會被拆除，當下她很訝異房子有部分要被拆除，她並不清楚房子要被拆除」；證人謝政麟到庭具結證稱「原告在台中有一棟房子，我朋友有意思使用那棟房子作為生活館，所以就找我一起下來看看原告的房子適不適合」、「本來沒有路，我們去的時候已經有開新路了，所以其他房子應該沒有要再拆了，也沒有聽到原告說以後要再拆的事情」（見100年3月24日筆錄）；證人余俊璟具結證稱「我負責單元八，印象中張瓅今曾經到辦公室來詢問我有關土地的事，她問我這是不是在單元八自辦重劃區內，我說是，她告訴我他買了這的房子及土地，我是告訴她土地可能會扣除百分之五十，我是針對我業務上的職權告訴她」等語（見100年4月21日筆錄）。是自上開三位證人之證言，均指出原告係在系爭契約簽訂後始與渠等有所接觸，其等並非於仲介過程中或簽訂契約時在場，是上開證人證詞尚無從資為有利原告之認定。
6、鴻毅不動產股份有限公司寄交予被告之台北安和671 號存證信函中記載「‧‧然依買方委任律師來函陳稱系爭房地之一部分將劃歸道路用地，上揭買賣標的將被拆除。拆除後所餘基地面積係未達最小建築面積之畸零地。上述情事經本公司調閱系爭土地之地籍圖、土地登記謄本及台中市畸零地使用規則勘認屬實」，有原告所提該存證信函附卷為憑。準此事實，鴻毅不動產股份有限公司所確認屬實者為系爭房地遭劃歸道路預定、建物部分需拆除及未達最小建築面積等事，與本件爭執者為被告是否有故意或過失隱瞞前述事實者無關。是原告主張該存證信函足以證明被告確有隱瞞云云，亦不足採。
五、縱上所述，原告主張被告有故意或過失隱瞞2462之2 地號土地經規劃為道路用地、2462地號因臨路必須內縮6 米，建物需拆除之情，為不可採。從而，原告依民法第184條第1項規定主張被告應負損害賠償責任，並依消費者保護法第7 條、第51條規定，給付3 倍違約金，即屬無據。又被告既已依不動產經紀業管理條例相關規定以不動產說明書向原告解說系爭房地之狀況，亦難認有何債務不履行之情形，是原告依民法第226條、第227條請求被告負債務不履行責任，亦無理由，均應駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 5 月 5 日
民事第三庭 法 官 鍾貴堯正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 5 日
書記官 童淑芬