臺灣臺中地方法院民事判決 99年度簡字第9號原 告 日日春房屋仲介有限公司法定代理人 賴文章訴訟代理人 楊永吉律師複代理人 陳瑞雲訴訟代理人 林高德被 告 潘家宏上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國99年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。本件原告於起訴時原請求被告給付新台幣（下同）84萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於民國99年5月20日言詞辯論期日聲明減縮為：被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核其所為屬應受判決事項聲明之減縮，應予准許。被告應受判決事項之聲明經減縮後，致其訴訟標的價額已屬民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序之範圍，本院爰依上開規定改用簡易程序，並將原通常訴訟事件報結後，依簡易程序繼續審理，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告於98年3月12日委託原告代為銷售其所有坐落台中市○○區○○段3367之3地號（權利範圍：全部）、同段3367之4地號（權利範圍：十分之一）之土地，及其上建物即門牌號碼台中市○○區○○○○街○○號（下稱系爭房地），委託銷售總價1,580萬元，委託銷售期間自98年3月12日起至98年6月12日止，兩造並簽有「專任委託銷售契約書」。98年6月12日專任委託銷售契約終止後，兩造間雖非專任委託銷售契約之關係，但原告仍為被告之一般委託銷售。98年10月5日被告至原告營業處所簽訂「賣方契約內容變更同意書」，同意就系爭房地繼續委託原告代為銷售，並變更銷售總價為1,380萬元，期限延至98年10月15日止，契約有關之其他事項則援用98年3月12日兩造所簽訂之「專任委託銷售契約書」。
（二）98年9月中旬訴外人鄭伃婷向原告表示有意承買系爭房地，於98年9月30日與原告簽訂買方議價委託書，由鄭伃婷委託原告就系爭房地代為與被告協商議價，願就系爭房地包含仲介服務費在內以1,420萬元承買，但要求原告先以1,350萬元與賣方議價，並由訴外人即鄭伃婷之夫陳松江簽發受款人為被告、面額20萬元、發票日98年9月30日、票號313830、付款人為彰化銀行台中分行之支票交付原告作為議價金（又稱斡旋金），如議價成功，該議價金抵為購買系爭房地定金之一部分。經訴外人即原告承辦人林高德多次奔走連繫，鄭伃婷之後表示願以1,370萬元買受，林高德並於98年9月30日至同年10月5日間多次向被告回報，惟因未達被告要求之1,380萬元，被告並未應允，經原告努力勸說鄭伃婷提高價格，98年10月5日鄭伃婷提高價金至1,400萬元，至此已符合被告委託銷售價格1,380萬元之要求。林高德遂於98年10月7日通知被告當日至原告公司與鄭伃婷簽訂買賣契約，同時並交付鄭伃婷前已交付之上開20萬元支票。詎被告回覆當天工作忙，無法前來。翌日即98年10月8日被告打電話予林高德，表明當天伊有至被告公司找他，但林高德不在，能否改為明天？98年10月9日林高德再次連絡被告時，卻無人接聽。98年10月11日上午11時25分林高德再傳簡訊予被告，表明買方價格已達被告最低要求已可成交簽約，請被告與伊聯絡。98年10月12日被告回傳簡訊表明抱歉，並稱太太不諒解成交價格，本週三、四金主之一即丈母娘會來討論，事後會主動連絡。98年10月13日林高德傳簡訊予被告，希望其協同其太太及岳母至原告公司詳談。98年10月14日再傳簡訊予被告表明無法聯絡，因事涉合約問題，希望見面詳談。98年11月9日鄭伃婷發函予原告表明系爭房地已成交，無法去看系爭房地，且遲未簽訂契約，其已訂好傢俱及家電，要求原告於98年11月15日前依約履行簽訂買賣契約，否則要求退回前已交付之斡旋金20萬元。
（三）本件買方係以支付斡旋金並簽署議價委託書之方式欲購買系爭房地，與以簽署要約書方式委託，依內政部契約範本第7條第5款，受託人（即仲介）應於20小時內將該要約書轉交委託人（即賣方）不同，故原告自無須將議價委託書交予被告。原告依買方議價委託書向委託人（即買方）收取之議價金（即斡旋金）是指仲介公司在買賣雙方對價格無法達成共識時，仲介公司為確認買方之購買意願，由出價之買方提出少部分價金，交由仲介公司作為向賣方協調之擔保及籌碼，以示其購買意願並促進成交機會之制度，雖尚無法律依據，但合於台灣交易之習慣。且如賣方願以斡旋之價格出售時，該斡旋金即轉為定金，若賣方不願以該價格出售時，仲介公司應無息退還斡旋金。雖有購買意願之買方亦可以內政部出版之要約書為之，惟此方式賣方較難顯現出買方之購買誠意，且待賣方同意出售時，買方亦可能反悔，致賣方無法對買方立即取得金錢補償，需經由法律程序救濟之，故斡旋金有其方便之處。依本件「專任委託銷售契約書」第5條第1款約定：「買賣成交時，受託人（指原告）得向委託人收取服務報酬」；第7條第6款約定：「契約成立後，委託人（指被告）同意授權受託人代為收受買方支付購買不動產定金。」。是原告有權代被告收受買方鄭伃婷於98年9月30日所交付之20萬元議價金，該20萬元於98年10月5日議價成功時轉為定金，故於原告收受定金時，系爭房地之買賣已成交，原告自可依「專任委託銷售契約書」第5條第1款規定請求被告給付服務報酬。被告辯稱原告未告知相關買賣斡旋過程，乃卸責之辭。又按當事人締結契約一經成立，其私法上之權利義務，即應受其拘束；除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔請求解約或無故撤銷，尤其是不得事後主張增減其權利義務，本件被告自應受兩造簽訂之「專任委託銷售契約書」之拘束，並依約履行。
（四）系爭「專任委託銷售契約書」第4條約定：收款條件及方式，如未來成交價低於委託價，買方付款條件依實際成交價比例遞減。第6條（委託人之義務）第1款約定：於買賣成交時，稅捐稽徵機關所開具以委託人為納稅義務人之稅費，均由委託人負責繳納。第7條（受託人義務）第9款約定：受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。第9條約定：買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」。足證買賣成交與買賣雙方簽訂不動產買賣契約係屬二事。而「專任委託銷售契約書」第5條第2款雖約定：前項受託人之服務報酬，於委託人與買方簽訂不動產買賣契約時，一次付清。其旨在給予委託人方便，允許其於簽訂不動產買賣契約時，一次付清，非謂簽訂買賣契約時，受託人始得請求，否則同條第1款「買賣成交時」，受託人得向委託人收取服務報酬之約定即無意義，故基於合目的性解釋，本件被告委託原告代為銷售系爭房地，委託價額1,380萬元，原告已覓得買受人鄭伃婷願以1,400萬元買受，已達被告委託出賣之價格，系爭房地買賣即已成交，被告本應依約履行與買方簽訂不動產買賣契約，詎被告拒絕簽約，惟系爭房地既經原告促使買賣雙方議價成功，買賣即已成交，已如上述，原告即得依「專任委託銷售契約書」、「賣方契約內容變更同意書」請求被告給付服務報酬20萬元。
（五）按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第231條第1項及第216條分別定有明文。買賣因仲介而成交時，仲介人員即可依約請求服務報酬。仲介人員通知買賣雙方於一定之時間、地點簽訂買賣契約，買賣雙方需依約定赴約就買賣契約之簽定進行磋商，若買賣之任何一方無正當理由拒絕履行，即屬違約，若有正當理由，致未能完成簽約，則不算違約。被告之所以違約在於買賣價金雙方既達於一致，符合被告要賣之價錢，被告就有義務依約定和買方就簽訂買賣契約書做進一步磋商，但被告連這個動作也不作，因被告拒絕簽約，原告無法取得買賣契約成立後買方應支付之20萬元服務報酬，原告此部分之損害及所失利益，依上開規定，應由被告賠償。
（六）聲明：被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告僅與原告簽訂委託賣屋契約，被告並無於系爭委託合約書或口頭上授權予原告任何與買方決定價格之權力、或成交行為。況98年9月30日原告與買方簽約時，與被告並無委託合約書存在，所以原告所稱已成交之買賣關係，為原告與買方之關係，與被告無關。兩造於98年10月5日簽訂之「賣方契約內容變更同意書」，係因被告宥於原告人情及方便原告作業之故，惟最後價格仍需被告同意始可成交，且原告將委託期限溯及自98年3月12日起，被告對之曾表示異議，惟林高德稱係為方便作業，故無再為修改。而兩造簽訂該變更同意書時，原告復無告知已有買方於98年9月30日與原告簽立契約，則原告已違反合約約定需將"買方要約書／議價委託書"交付予賣方即被告之規範流程。兩造於98年10月5日簽訂「賣方契約內容變更同意書」時，原告與買方之議價委託書已在原告手上，原告仍隱瞞買家資料及價格，於24小時內未依約交付予被告，更違反價格及流程需公平公開之原則。林高德完全不遵守契約流程規定，電話、簡訊內容完全不同，但被告多次明確當面或以電話、簡訊告知對價格不滿意，請原告繼續協調，並明確告知原告退回不知名買方斡旋金支票。嗣因考量原告未如其他仲介業者，於買家下斡旋金時於第一時間提供完整相關資料（含買家資料及買家要約書等），以公開公平方式呈現予賣方，為免日後麻煩，乃於99年10月15日委託期間結束後，與原告結束所有委託關係，並取回系爭房地之鑰匙，被告並無違約之情形。
（二）民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，本件買賣雙方對於買賣價金及其他重要事項如分期期數、契稅、代書費、仲介費負擔、交屋日期、移轉登記日期等均未論及，買賣即尚未成立。
（三）按消費者保護法「定型化契約」規範第11條、第12條第1項及第2項第1款規定，原告需提供被告相關買方簽名文件資料，以佐證買方確有意願購買，以保障賣方即被告權益。惟其卻隱瞞買方資訊，原告更為收取仲介服務費，於買賣雙方尚未達成價金共識，尚未簽立買賣合約前，私下對買賣雙方稱買賣已成交，其所為係以「欺騙」或「隱瞞重要事實」等引人錯誤之方法，對交易相對人為不當壓抑，妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款之「顯失公平行為」，已違反公平交易法第24條之規定。
（四）聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於98年3月12日簽訂「專任委託銷售契約書」，由被告委託原告銷售系爭房地，委託銷售期間自98年3月12日起至98年6月12日止，委託銷售總價1,580萬元。
（二）兩造於98年10月5日簽訂「賣方契約內容變更同意書」，將買賣總價款變更為1,380萬元，委託銷售期間自98年3月12日起至98年10月15日止。
四、法院之判斷：原告主張被告於98年3月12日委託原告代為銷售系爭房地，委託銷售總價1,580萬元，委託銷售期間自98年3月12日起至98年6月12日止，兩造並簽訂「專任委託銷售契約書」。
嗣於98年10月5日兩造簽訂「賣方契約內容變更同意書」，被告同意就系爭房地繼續委託原告代為銷售，並變更銷售總價為1,380萬元，期限則延至98年10月15日止。嗣原告覓得買主，經以電話、簡訊通知被告與買方簽訂買賣契約，被告卻拒絕簽訂買賣契約，原告已收受買方之定金，依約本件買賣已成交，原告可向被告請求居間報酬20萬元，及所受損害、所失利益20萬元，提出「專任委託銷售契約書」、「賣方契約內容變更同意書」、「買方議價委託書」、支票（以上均影本）及簡訊內容等為證。被告不否認有簽訂前開「專任委託銷售契約書」及「賣方契約內容變更同意書」，惟以「賣方契約內容變更同意書」係因方便原告作業始簽訂，被告自始至終均不同意以1,380萬元出售，又原告未依約於24小時內交付買方要約書、及將買方所交付之斡旋金於收到後24小時內給伊，買賣契約並未成立，原告不得請求報酬及所失利益等語置辯。是本件爭執厥為：（一）原告得否請求被告給付服務報酬？（二）原告得否依民法231條第1項、第216條之規定，請求被告給付所受損害及所失利益？經查：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條分別定有明文。故民法債編之居間可分為單純報告訂約機會，或為他人訂約之媒介之二種類型，前者稱為「報告居間」，居間人僅須向委託人報告訂約機會，後者稱為「媒介居間」，居間人尚須於他人訂約時周旋其間為之說合。故居間人僅於他人契約因報告或媒介而成立，始有報酬請求權，又媒介居間，倘僅為報告而有效果，固亦有報酬請求權（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照），然仍以他人契約因而成立為要件。再者，當事人原不因居間人之報告或媒介，即負有訂立契約之義務，仍得本其自由意志，決定是否因而成立契約，此項結果之發生或不發生，為居間人須自行承擔之風險，此為居間特性所當然。經查，兩造間有成立居間契約，為兩造所不爭執，依系爭「專任委託銷售契約書」第5條約定：「買賣成交時，受託人（指原告）得向委託人（指被告）收取服務報酬，其金額為實際成立價額之百分之四（含稅）。前項受託人之服務報酬，於委託人與買方簽訂不動產買賣契約書時，一次付清。」、第9條約定：「不動產買賣契約之簽定及產權移轉：買賣雙方價金與條件一致時，委託人（指被告）應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書。」足徵本件兩造所簽訂之「專任委託銷售契約書」、「賣方契約內容變更同意書」，性質上屬媒介居間，需待買賣雙方簽訂買賣契約後，原告始得請求服務報酬。
（二）證人即原欲買系爭房屋之買方鄭伃婷於本院審理時證稱略以：伊在98年9月初在網路上看到這個房子，大概經過2到3個星期的時間考慮，伊原想用1,350萬元買（含斡旋金），但林高德說這個價格屋主可能沒辦法接受。98年9月30日下斡旋金的時候，伊是打算用1,420萬元（含20萬元斡旋金，20萬元仲介費）買。98年10月6日晚上，林高德打電話跟伊說以1,420萬元成交了，但之後就沒再聯絡。照理說，成交後就應該訂契約，後來伊就追問怎麼回事，3天後林高德才說事情有變化，可能屋主不想賣。之後伊就一直等原告的答覆。到了98年11月8日伊夫妻到林高德辦公室問賣方到底賣不賣，伊有說如果賣方嫌價格太少的話，伊加到1,440萬元（含20萬元斡旋金，20萬元仲介費），林高德怕我們懷疑沒有賣方，所以當場打電話給被告，跟被告說買方已在他那裡，看被告要不要談談看，結果被告來了就把留在林高德的鑰匙取走，從那時伊就知道應該買不成了，斡旋金仍在林高德那裡，林高德告訴伊本件成交價為1,400萬元等語（見本院99年5月11日言詞辯論筆錄）。證人陳松江即鄭伃婷之夫於本院審理時證稱略以：伊原先欲以1,350萬元購買系爭房屋，林高德說被告對售價有意見，所以伊有再加價，是加到1,420萬元或1,440萬元，伊不太記得了等語（見本院99年8月19日言詞辯論筆錄）。足見，原告主張其在委託銷售期間覓得買方，且買方所出之價額在被告委託價格範圍內，應可採信。
（三）原告主張被告與買方雖尚未簽訂買賣契約書，但買方出價已達被告所委託價格，於原告收受定金時，系爭房地之買賣已成交，原告自可依「專任委託銷售契約書」第5條第1款規定請求被告給付服務報酬云云；但此為被告所否認。查本件為媒介居間，需待買賣雙方簽訂買賣契約後，原告始得請求服務報酬，已如上述。而原告僅係受買賣雙方委託，居間協商不動產之買賣價格與其他條件，並非買賣雙方簽訂買賣契約之代理人；且鄭伃婷交付予原告之20萬元係斡旋金，此斡旋金僅於買賣契約成立後，可轉為定金而已，尚非定金之性質，原告主張其已收取買方（鄭伃婷）所交付之斡旋金，買賣即已成交云云，即無足採。被告與鄭伃婷間就系爭房地之買賣契約自尚未成立，則原告主張系爭房地之買賣已成交，原告可依「專任委託銷售契約書」第5條第1款規定請求被告給付服務報酬20萬元云云，自無理由。
（四）原告另請求因被告未依約與買方簽訂買賣契約，致其受有無法向買方領得服務報酬之損害及所失利益20萬元云云。
查本件被告與鄭伃婷之買賣契約尚未因原告收受鄭伃婷之斡旋金而成立，已如上述。兩造所簽訂之「專任委託銷售契約書」第9條雖約定，被告於價金、條件與買方一致時，應與買方簽訂買賣契約書，但本件除買賣價金外，其餘買賣條件尚未合致，且委託人在居間契約中對於居間人所負之債務為給付報酬之義務，是否與他人簽約，並非委託人之義務，是被告縱未與鄭伃婷簽約，對原告並非債務不履行。原告依債務不履行之法律關係請求被告給付所受損害及所失利益，自無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告請求被告給付40萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 11 月 18 日
民事第三庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
書記官