臺灣臺中地方法院民事判決 99年度簡上字第23號上 訴 人 丙○○
乙○○○共 同訴訟代理人 張績寶律師複代理人 黃建閔律師被上訴人 丁○○訴訟代理人 甲○上列當事人間租賃糾紛事件，上訴人對於民國98年11月30日本院沙鹿簡易庭98年度沙簡字第523號第一審判決提起上訴，本院於民國99年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人超過新臺幣陸萬陸仟伍佰參拾肆元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴聲明：
一、上訴人方面：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人方面：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、兩造之陳述：
一、被上訴人於原審起訴及本院審理時補充主張略以：㈠上訴人於民國（下同）96年12月10日至97年12月10日向被
上訴人承租位在臺中縣○○鄉○○村○○路○段無門牌號碼之鐵皮房屋（以下稱系爭房屋）經營「正一便當」，期滿不再續約，但超過18日繼續營業，經被上訴人催討始交還房屋，但超租之金額並未繳納，搬遷後亦未清掃整理房屋，故請求以下賠償：⑴上訴人應給付以租金5倍計算之違約金新臺幣（下同）448,000元；⑵清掃費7,000元；⑶超租18日之租金8,910元；⑷電費2,771元；⑸僱人打掃房屋7日共7,000元，合計為473,681元。
㈡被上訴人於拆除部分租賃物歸還土地與共有人之前，上訴
人早已違約搬離，且經向上訴人多次拿取鎖匙近2個月時間方能取回，上訴人顯違兩造租約第6條之約定。又被上訴人雖拆除部分租賃標的物，但被上訴人有增加後方部分建物供上訴人做為營業使用，且經上訴人允諾（使用面積增加，租金不變），且有正常供水供電，並非上訴人所言喪失原來出租物之功能。另上訴人應於97年12月9日前付下個月租金，然其未依期限付款，一直營業至同月28日止，顯見其有違約之情。
㈢兩造租約第5條約定之押租金，被上訴人確實尚保有中，
然上訴人於97年12月28日搬離時，上訴人並未完全搬離所有物，顯有違反兩造租約之約定。
二、上訴人等於原審答辨及本院審理時補充抗辯略以：㈠兩造原租賃契約書第2條雖載明至96年12月9日契約終止，
惟因在上開期間屆滿後，被上訴人仍繼續收取上訴人之租金長達1年，即至97年12月10日止，仍繼續向上訴人收取租金，因此兩造間租賃契約已變更為不定期租約。
㈡上訴人乙○○○之所以於97年12月28日搬離承租標的物，
係因承租標的物所使用之部分土地歸他共有人所有，被上訴人為交付該部分之土地，而自行拆除租賃標的物之3面牆壁，而僅剩南面之牆面未拆，是上開租賃標的物經拆除後已無法營業，即已喪失原來出租物之功能，上訴人不得已方於97年12月28日離開該處所，上訴人並無違約之處，原審認上訴人違約應給付70,000元之違約金，容有疏誤之處。又原判決第4頁第14行記載「給付1個月計算之違約金為適當」，而1個月之租金為14,000元，原判決卻載70,000元，亦有疏誤之處。
㈢上訴人於97年12月28日將系爭房屋完全騰空，並交還被上
訴人，是縱或雙方約定承租至99年12月27日止（此乃假設之詞，上訴人主張雙方租約為不定期租約），上訴人於翌日即97年12月28日即從系爭房屋遷移，並無「藉詞推諉，不即遷讓交還房屋之情」，換言之，上訴人並未違反租約第6條約定，原審認上訴人違約應給付70,000元之違約金，亦有疏誤之處。
㈣上訴人縱有部分油漬未清除乾淨，惟此與租約第6條所稱
「藉詞推諉，不即遷讓交還房屋」並非相同，原判決認違反該條之約定，顯有誤會。換言之，部分油漬未清除，係由押租金扣抵清潔費之問題，而非租約第6條所規範之內容。再系爭房屋之廚房僅1坪餘，若須清除部分油漬，僅須1天之時間即可完成，被上訴人卻出示7天之收據，顯有誇大不實之處，且上訴人於97年12月28日即自該處遷離，而上開收據記載之打掃日是在上訴人遷移後8個月後去打掃，期間是否有他人再使用該廚房？或8個月期間因風吹砂等因素而造成之髒亂，是否仍要上訴人負擔清潔費？㈤依兩造間之租約第5條約定有20,000元之押租金，被上訴人迄未返還，上訴人主張扣抵之。
三、原審法院審酌兩造之攻擊防禦方法，判決上訴人應連帶給付被上訴人86,534元，並駁回被上訴人其餘之請求。上訴人對原審判決不服，提起上訴，並為前揭上訴聲明。被上訴人則對原審判決其敗訴部分，未提起上訴，並為上開答辯聲明。
參、本院得心證之理由：
一、以下事實為兩造於原審及本院審理時所不爭執，並有相關證據資料在卷可證，足堪信為真實，本院即採為判決之基礎：
㈠被上訴人與上訴人乙○○○（租賃契約書記載為潘秋香）
於95年12月間簽訂租賃契約書，約定由上訴人乙○○○向被上訴人承租「臺中縣○○鄉○○段○○段（正一便當）」，租期自95年12月10日起至96年12月9日止，租金每月14,000元，上訴人丙○○則擔任上訴人乙○○○之連帶保證人。而該租賃契約書第6條約定：「乙方（指上訴人乙○○○）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（指上訴人丙○○），決無異議。」（此有附於臺中縣警察局烏日分局刑案偵查卷宗之租賃契約書可證）。
㈡上開租賃契約之租期屆滿後，兩造未再簽訂書面契約，上
訴人乙○○○以相同條件繼續承租，直至97年12月28日搬走為止。
㈢上訴人乙○○○承租系爭房屋，其租金給付至97年12月10日為止。
㈣依臺灣電力公司收據顯示，戶名：陳水城、地址○○○鄉
○○路○段○○號旁之用電戶（即系爭房屋），其97年12 月2日至98年2月5日之電費金額為2,771元（此有臺灣電力公司收據在卷可證）。
㈤被上訴人提出由訴外人凌欽鳳於98年11月10日簽具收款之
證明1紙，其內容為：「茲於民國98年8月15日至21日特顧請凌欽鳳小姐打掃地址臺中縣○○鄉○○段○○段打掃原承租人正一便（當）店，共7天合計7天為7,000元正。」（此有證明書在卷可證）。
二、依上開事實，茲就被上訴人之各項請求，分述如下：㈠上訴人乙○○○尚未給付之18日租金8,910元部分：上訴
人乙○○○係於97年12月28日搬離系爭房屋，惟其租金僅給付至97年12月10日，故被上訴人請求上訴人乙○○○給付97年12月11日至同年月28日共18日之租金，核屬有據。
而兩造約定之租金為每月14,000元，依此計算18日之租金，其數額為8,400元（計算式：14000×18÷30=8400）。
被上訴人請求超過此金額部分，係屬誤算（參原審卷第42頁言詞辯論筆錄），尚難准許。
㈡僱人打掃房屋7日共7,000元部分：按民法第455條前段規
定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」同法第431條第2項規定：「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀。」又兩造租賃契約書第6條前段約定，上訴人乙○○○於租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還被上訴人。查被上訴人關於本件未獲給付租金之請求僅請求至上訴人乙○○○使用系爭房屋之末日止，上訴人乙○○○對於上揭被上訴人主張之其應給付租金日數，亦不爭執，足認兩造確有系爭租約自上訴人遷移後即終止之合意；準此，上訴人乙○○○於97年12月28日搬離系爭房屋時，自負有將租賃物回復原狀之義務。茲依被上訴人所提出其於98年8月6日拍攝之系爭房屋現場照片顯示，該房屋於上訴人乙○○○搬離後，仍留有其經營「正一便當」時產生之油垢污漬並未清除，且該油垢污漬甚為嚴重，依此情狀確須多日清潔方可完全清除，被上訴人為此僱請訴外人凌欽鳳打掃7日（工資共7,000元）以回復原狀，其自得請求上訴人乙○○○給付該金額。上訴人乙○○○雖主張其遷移後8個月間是否有他人再使用該廚房？或因風吹砂等因素而造成之髒亂等，惟並未舉證以實其說，自難遽予採信。至被上訴人另請求清掃費7,000元部分，其已於原審自承是重覆請求，故此部分不予准許。
㈢電費2,771元部分：被上訴人就該項請求於原審自承「其
無法計算97年12月28日之前的電費，所以就以該收據為準，並沒有要上訴人全部支付2,771元，但是也不知道上訴人使用的電費是多少」等語。準此，本院即以該電費之計費期間66日（97年12月2日至98年2月5日）與上訴人乙○○○使用系爭房屋27日（97年12月2日至同年月28日）之比例計算上訴人乙○○○應負擔之電費，其數額為1,134元（2771×27÷66=1134，元以下四捨五入）。被上訴人請求超過此金額部分，不應准許。
㈣以租金5倍計算之違約金448,000元部分：被上訴人雖主張
上訴人乙○○○於97年12月28日搬走後並未打掃，也未歸還鑰匙，被上訴人乃於98年8月間請人打掃，故計算違約金須自上訴人乙○○○搬走後計算至98年8月為止云云。
惟查：依前述被上訴人所提出上訴人乙○○○搬走後之系爭房屋照片顯示，上訴人乙○○○除未清除油垢污漬外，並未留置任何物品妨害被上訴人占有使用系爭房屋，足見上訴人乙○○○已於97年12月28日將系爭房屋交還予被上訴人。惟因上訴人乙○○○於搬遷交還時，並未清除油垢污漬，此核屬違反租賃契約書第6條所定「應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還」之情形，是被上訴人依此請求上訴人乙○○○給付違約金，即無不當。而查清除油垢污漬僅須數日，被上訴人迨至98年8月間始僱人清除，該期間之延宕，自難全數課責上訴人乙○○○應負以此期間計算之違約金。本院審酌上訴人乙○○○於搬遷交還時未清除油垢污漬，有違契約誠信；被上訴人得自行即時排除（即僱人打掃清除）而不為；再參酌系爭契約第6條約定上訴人乙○○○違約則被上訴人每月得向上訴人請求違約金之契約意旨（契約文字為：「甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」）；本件兩造因租約糾紛爭執多時，且油垢之清掃亦因之而拖延甚久，而被上訴人僱工清掃之日數共計7日，然上訴人拖延未回復原狀之日數亦不在少數，認本件應以1個月計算上訴人乙○○○違約之期間，又依上揭租約第6條約定，應以每月租金5倍計算違約金之數額；故本件被上訴人得請求之違約金數額，應以70,000元為適當（計算式：14000元/月×
1 個月×5倍=70000元）。被上訴人請求超過此金額部分，則不應准許。
㈤據上，上訴人乙○○○應給付被上訴人之金額計86,534元
（即未給付18日租金8,400元＋僱人打掃房屋7日共7,000元＋電費1,134元＋違約金70,000元）。又上訴人乙○○○主張被上訴人持有押租金20,000元未返還，並主張扣抵之，被上訴人亦不爭執仍有押租金20,000元未返還，惟主張上訴人乙○○○違約等語，惟查，本件就上訴人乙○○○違約應支付之違約金金額，已計算如上，則上訴人乙○○○主張以上開20,000元押租金扣抵之，即非無據。在此範圍內，上訴人予以抵銷結果，上訴人乙○○○尚應給付被上訴人之金額為66,534元（00000-00000=66534)。末查，被上訴人主張上訴人丙○○為上訴人乙○○○履行租賃契約之連帶保證人，上訴人丙○○亦不爭執，則被上訴人請求其就該租賃契約所生之債務，應連帶負清償責任，自非無據，應予准許。
三、綜上所述，被上訴人本於租賃契約及連帶保證之法律關係，請求上訴人二人連帶給付66,534元，為有理由，應予准許。被上訴人逾此部分所為請求，為無理由，應予駁回。原審未及審酌上開押租金抵銷部分請求，就超過上開應准許部分，為上訴人二人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。至於上開應准許部分，原審判命上訴人連帶給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 21 日
民事第四庭 審判長法 官 楊國精
法 官 陳文燦法 官 王鏗普正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 5 月 21 日
書記官