臺灣臺中地方法院民事判決 99年度簡上字第230號上 訴 人 唐幼華 臺中市○區.訴訟代理人 趙建興 律師複 代理人 石惠貞 臺中市○○.被 上訴人 李仁宏 臺中市○○.
李仁漢共 同訴訟代理人 涂芳田 律師複 代理人 陳淑卿 律師
羅國斌上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國99年6月18日本院臺中簡易庭98年度中簡字第2999號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國100年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣貳萬伍仟柒佰零伍元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、上訴人方面：㈠請求原判決廢棄。
㈡上廢棄部分，請求判命被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣
（下同）369,240元；被上訴人李仁漢應自民國98年8月1日起至99年5月24日止，按月給付上訴人90,000元。
二、被上訴人方面：請求駁回上訴人之上訴。
貳、事實摘要：
一、上訴人方面：㈠上訴人起訴主張：
被上訴人李仁漢於96年7月1日向上訴人承租門牌號碼台中市○○路36、38號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期自96年7月1日起至104年6月30日止，租金每月90,000元，押租金200,000元，由被上訴人李仁宏為連帶保證人，系爭租約第7條約定租約期間內被上訴人李仁漢若擬遷離時不得向上訴人請求償還租金、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將系爭房屋照原狀返還上訴人。詎租期屆滿前被上訴人李仁漢竟於98年3月27日，以高雄郵局79支局第21號存證信函謂因入不敷出，經濟困窘，通知上訴人欲自98年3月31日起終止租約點交房屋，並請求上訴人返還押租金等語，經上訴人於98年4月2日以台中英才郵局第718號存證信函，回覆稱其從未同意自98年3月31日起雙方終止租約，被上訴人李仁漢片面終止無效，租約仍繼續有效等語。
㈡嗣上訴人至現場查看，經被上訴人李仁漢拆卸後之系爭房
屋，滿目瘡痍，不忍卒睹，委請專家估計恢復房屋最基本可使用情形需耗費520,000元，經上訴人通知被上訴人李仁漢，被上訴人李仁漢竟要求上訴人提供70餘年前之原建築物建築圖及原建築物照片，俾供發包，明顯違約，藉詞推拖，毫無誠意，且經上訴人查訪得知被上訴人李仁漢於98年3月31日搬離系爭房屋後，隨即於98年4月18日在台中市○○路○○○號開設新店，將原開設之金玉堂文具改為101文具天堂，何來入不敷出，經濟困窘？其故意違約之舉，昭然若揭。為早日收回房屋俾免損害擴大，上訴人乃於98年7月22日委請律師發函通知被上訴人李仁漢自98年8月1日起終止租約，並將系爭房屋回復原狀後交還上訴人等語，被上訴人李仁漢業於同年7月28日收受該函，而系爭租約既自98年8月1日終止，上訴人自得依民法第455條規定及系爭租約第7條約定，請求被上訴人李仁漢返還系爭房屋。又系爭房屋因被上訴人李仁漢違約拆卸搬離受有損害，經估價回復最基本可堪使用狀態需花費520,000元，依系爭租約第13條約定，應由被上訴人2人連帶賠償；另上訴人因被上訴人李仁漢未能將系爭房屋恢復原狀交還上訴人，受有相當於租金之損害，上訴人自得依民法第179條前段規定，請求被上訴人李仁漢自租約終止日即98年8月1日起至返還系爭房屋之日（99年5月24日）止，按月給付9萬元之損害金，爰依法提起本件訴訟。
㈢並於原審聲明：
1.被上訴人李仁漢應將系爭房屋返還上訴人。
2.被上訴人應連帶給付上訴人520,000元；被上訴人李仁漢應自98年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人90,000元。
3.願供擔保請准宣告假執行。㈣並於本院補稱：
1.被上訴人李仁漢雖通知上訴人於98年3月31日欲點交房屋，並將屋內物品拆遷搬離，然尚未就屋內設施予以回復原狀，而於同年4月2日經上訴人與被上訴人李仁漢一同檢視系爭房屋。惟兩造就回復原狀未能達成共識，彼此亦無點交返還之事實或行為，業經證人詹勝旺於鈞院100年4月6日審理時到場證稱「98年4月2日當天我並無聽到交還房屋事情」等語，且經上訴人與被上訴人李仁漢協商後，同意由上訴人委託之營建業者，以恢復最低可使用狀況（即系爭房屋之隔間、天花板、樓梯、衛浴設備、牆板等之復原）進行估價，並應被上訴人李仁漢之要求以低價估算。由此觀之，雙方既同意尚需委請營建業者估修，益證無法以現狀點交返還系爭房屋，後被上訴人李仁漢卻對上訴人委請營建業者所為估價持不同意見，並另為提出估價單，爭執系爭房屋回復原狀所需之花費。是被上訴人李仁漢始終就其單方終止租約後應付之回復原狀之義務未予履行，顯不符合系爭租約第7條之約定，被上訴人李仁漢實未曾將系爭房屋點交返還予上訴人。又被上訴人李仁漢於其單方終止租約後，迄至99年5月24日方將房屋鑰匙返還於上訴人，此期間被上訴人李仁漢均得持該鑰匙進出系爭房屋，被上訴人李仁漢對該屋仍有使用、支配之可能，此由被上訴人李仁漢於本件訴訟繫屬期間，尚自行進入系爭房屋內查勘、估價，並提出估價單之舉，顯示被上訴人李仁漢對系爭房屋仍有使用、支配權存在之客觀事實。又雖上訴人於系爭房屋外以黃色塑膠帶圍圈警示，係因被上訴人李仁漢放置租賃物未加管理，恐造成安全問題，方應鄰長要求為之，對被上訴人李仁漢之進出未生任何影響。原審因認上訴人持有系爭房屋之鑰匙而論斷上訴人對系爭房屋之支配權，進而採認系爭房屋已經為點交，卻未審究被上訴人李仁漢對系爭房屋亦有支配權之狀態，並因而認定被上訴人李仁漢已點交返還系爭房屋予上訴人，理由有所矛盾衝突。
2.被上訴人李仁漢拆除系爭房屋內部分裝潢並遷移後，系爭房屋僅剩鐵皮屋頂，牆壁、樓層，甚至連輕鋼架之天花板亦予拆除，致原可堪使用之狀態，已達不堪使用程度，依系爭租約之約定，被上訴人李仁漢負有回復系爭房屋原狀至立即可供使用狀態之義務，自應歸責於被上訴人李仁漢。被上訴人李仁漢稱伊花費2,000,000元裝修費用，此係其營業之需求，乃屬必要支出，非上訴人要求之花費，與系爭房屋之回復原狀之爭執無任何關連。況被上訴人李仁漢搬遷時已將原裝潢拆卸殆盡，僅餘殘破支架、鐵皮外殼，實無任何2,000,000元之裝修價值殘存；反觀系爭房屋之殘破，所需之修復費用，恐需逾2,000,000元。
3.依系爭租約第7條之約定，被上訴人所負回復原狀之義務，即需達系爭房屋出租前未改裝時之狀態，以便上訴人得以再行出租，方符系爭租約兩造約定之真意。然原審漠視上開約定，與最高法院77年度第9次民事庭會議決議所持民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額應予折舊之見解，二者請求基礎不同。因系爭房屋由被上訴人使用至98年3月31日，而系爭房屋未出租與被上訴人前，持續有更新淘汰設備，並非所有需回復原狀之物品均同系爭房屋之屋齡，原審認為需按折舊比例將回復原狀之材料費用加以扣除，顯不符事理。
二、被上訴人方面則以：㈠系爭租約第18條第1款約定：「租賃期間內乙方（即被上
訴人李仁漢）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即上訴人）1個月租金，乙方決無異議。」，顯見被上訴人李仁漢依約得提前終止租約，惟被上訴人李仁漢需賠償被上訴人1個月租金，而被上訴人李仁漢既於98年3月8日正式告知上訴人將於同年月31日結束營業，並終止租約，且願意依約給付1個月租金賠償上訴人，並於98年3月27日，以高雄郵局79支局第21號存證信函重申斯旨，則系爭租約應已於98年3月31日終止。
㈡又被上訴人李仁漢通知上訴人於98年3月31日至現場點交
，上訴人以身體不適為由未到，被上訴人李仁漢當天即將屋內物品搬遷完畢，98年4月2日雙方會同上訴人委請之營造商，逐一檢視屋內現況，上訴人對屋內部分現況有異議，雙方就如何「回復原狀」固無法取得共識，然自98年4月2日起，上訴人對系爭房屋即有管理、支配之實力，而「交付鑰匙」並非返還租賃標的物之要式行為，上訴人既持其自為保管之鑰匙，進出及管理系爭房屋近1年，自難謂被上訴人李仁漢尚未將系爭房屋返還予上訴人，況被上訴人李仁漢自98年3月31日起，即未曾自行進入系爭房屋，原保管系爭房屋之鑰匙，隨時均可返還上訴人。再者，依系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」是被上訴人李仁漢將系爭房屋遷空，以系爭房屋整建後之現況交付上訴人，並未違約。
㈢至上訴人所主張，被上訴人李仁漢返還之房屋，尚有瑕疵
等語，惟雙方係同意改建後之房屋供作文具買賣之店面使用。究與住家用之房屋格局不同，是上訴人所主張之「原狀」究竟為何？實有疑義。退萬步言，即便被上訴人李仁漢應回復原狀，惟「原狀」為何？應回復至何狀態？系爭房屋原為70年屋齡之老舊房舍，上訴人同意被上訴人李仁漢花費200餘萬元整建系爭房屋，卻又要求被上訴人李仁漢應賠償整建中移除或變動之物件，有違民法第219條之「誠實信用原則」，即便被上訴人李仁漢應就部分為「回復原狀」，仍應依建築物折舊殘值計算之公式計算，以期公允。又被上訴人李仁漢業於98年3月31日將系爭房屋騰空返還予上訴人，事實上，系爭房屋自同年4月2日起，亦由上訴人管領支配，是上訴人主張被上訴人李仁漢未點交房屋予上訴人，顯非實在。至上訴人主張「被上訴人李仁漢拆遷後未將系爭房屋恢復為可供使用狀態」等語，似指被上訴人李仁漢未盡「回復原狀」義務，惟依民法第213條第1、3項規定，上訴人僅得請求被上訴人李仁漢「支付回復原狀所必要之費用」以代回復原狀，此與上訴人能否再將系爭房屋出租予他人無涉。又系爭房屋並無所謂「不能出租」情事，蓋系爭房屋實際上既由上訴人管領支配，上訴人自得隨時再將系爭房屋出租予他人。況被上訴人李仁漢於簽約時已經交付押租金200,000元予上訴人，且系爭租約於98年3月31日終止時，上訴人尚受有被上訴人李仁漢預付之98年4至6月份之租金270,000元，二筆款項合計共470,000元，是以，縱如上訴人所述系爭房屋之現況「尚未可供使用」，惟依法上訴人亦得以上開押租金及未到期之租金作為回復原狀之費用，自行將系爭房屋回復至可供使用之狀態後，出租予他人，並無所謂「不能出租」之情事甚明。再者，被上訴人李仁漢返還系爭房屋予上訴人時，系爭房屋是否處於「可供使用」之狀態，與上訴人能否再將系爭房屋出租予他人之間，並無因果關係，上訴人主張「被上訴人李仁漢未能將房屋回復原狀交還上訴人，受有相當於租金之損害」等語，並無理由。又上訴人主張系爭房屋未能再行出租受有相當於租金之損害，應屬民法第216條所稱之「所失利益」，屬於「消極損害」，依最高法院見解，「非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之」，惟上訴人迄未舉證證明已與他人簽訂租賃契約或有何出租之計劃，所稱系爭房屋之再行出租可得受取之租金等語，僅為「有取得利益之希望或可能」而已，自非民法第216條所稱之「所失利益」，是上訴人主張因被上訴人李仁漢未能將系爭房屋回復原狀致其受有相當於租金之損害，亦無可採等語，資為抗辯。
㈣並於原審聲明：請求駁回上訴人之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈤又於本院補稱：
1.上訴人於98年4月2日邀同被上訴人及其委託之營造商進入系爭房屋檢視現況及拍照，進入及離開系爭房屋均由上訴人自行開、關門鎖。被上訴人除訴訟期間，在原審法院指揮下進入現場外，未曾自行進入系爭房屋。至於在原審所提之回復原狀估價單，係依據上訴人所提之估價單，再由被上訴人委請其他工程人員，依相同之規格、尺寸、材質所做之估價，上訴人指稱被上訴人擅入系爭屋內，顯有誤解。
2.按上訴人在原審所提之估價單第5項「天花板輕鋼架」部分，系爭房屋之原狀，除走道之天花板為輕鋼架外，室內之天花板均為舊式之合板。第6、8項之廁所、化糞池，原已不通。故被上訴人將馬桶座拆除，並另做新的廁所及化糞池對上訴人有利。第7項之樓梯，原為木梯，上訴人卻要求被上訴人施作較為昂貴之鐵梯，顯有未合。除上開各項之「原狀」均逾40年以上，甚至絕大部分為逾70年之舊物，原已斑駁腐朽不堪，被上訴人承租後為求美觀，才另以裝潢掩蓋，現上訴人要求被上訴人完全以新品之價值負擔「回復原狀」之責，顯非公平。
系爭房屋屋齡逾70年以上，如未經被上訴人投入整修費用約2,000,000元，建構骨架強化房屋支撐力，系爭房屋恐更形脆弱。至於被上訴人遷離時，僅係拆除室內置物裝潢，就強化房屋之架構並未有絲毫移動。
參、原審則認定：
一、系爭租約第18條第1款約定：「租賃期間內乙方（即被上訴人李仁漢）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即上訴人）1個月租金，乙方決無異議。」，顯見被上訴人李仁漢得提前終止租約，惟應賠償上訴人1個月租金，而被上訴人李仁漢既於98年3月8日通知上訴人將於同年月31日結束營業，並終止租約，且願意給付1個月租金賠償上訴人，並於98年3月27日以高雄郵局79支局第21號存證信函重申斯旨，該函既經上訴人收受，則系爭租約自已於98年3月31日終止。又被上訴人李仁漢通知上訴人於98年3月31日至現場點交，上訴人以身體不適為由未到，被上訴人李仁漢當天即將屋內物品搬遷完畢，98年4月2日雙方會同上訴人委請之營造商，逐一檢視屋內現況，上訴人對屋內部分現況有異議，雙方就如何「回復原狀」固無法取得共識，惟自98年4月2日起，上訴人對系爭房屋即有管理、支配之實力，此觀上訴人在起訴前入內拍照，並再次委請營造廠商估價，且以警示黃條圈圍即明，益徵被上訴人李仁漢至遲業於98年4月2日將系爭房屋返還予上訴人。再者，被上訴人李仁漢固未即時交還系爭房屋之鑰匙予上訴人，惟承租人有無交還鑰匙予出租人並非判斷有無點交返還租賃標的物之唯一標準，而被上訴人李仁漢既已將屋內物品遷空搬離，且上訴人亦以自為保管之鑰匙，進出及管理系爭房屋近1年，顯見上訴人對於系爭房屋有事實上管領之力，自難謂被上訴人李仁漢尚未將系爭房屋返還予上訴人。至於被上訴人李仁漢有無將系爭房屋回復原狀，係被上訴人李仁漢是否應負債務不履行損害賠償責任之另一問題，與系爭房屋是否點交返還無涉。從而，上訴人猶主張依民法第455條規定及系爭租約第7條約定，請求被上訴人李仁漢返還系爭房屋，於法無據，不應准許。此外，系爭租約既已於98年3月31日終止，且被上訴人李仁漢至遲業於98年4月2日將系爭房屋返還予上訴人，則上訴人另主張依民法第179條前段規定，請求被上訴人李仁漢自租約終止日即98年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付90,000 元之損害金，顯無理由，不應准許。
二、又系爭租約第7條約定，契約期間內被上訴人李仁漢若擬遷離他處時不得向上訴人請求償還租金、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將系爭房屋照原狀返還上訴人，被上訴人李仁漢不得異議等語。而系爭租約已於98年
3 月31日終止，且被上訴人李仁漢至遲業於98年4月2日將系爭房屋返還予上訴人，已如前述，則被上訴人李仁漢自應依上開約定，將系爭房屋回復原狀。又上訴人與被上訴人李仁漢合意系爭房屋應回復之原狀為可堪使用之狀態，且回復原狀之材料費用金額為182,390元，工資為186,850元。又系爭房屋全部建坪約60坪，其中有保存登記部分（即台中市○○路○○號，磚構造）約13至14坪，係於55年1月20日建築完成，其餘約46坪之建物（即台中市○○路○○號，木造），均係逾70年以上之老舊建物，故未有使用執照及保存登記，有上訴人提出之建物所有權狀附卷可稽，且為兩造所不爭執，則上訴人請求之回復原狀費用，自應將材料折舊部分予以扣除（參見最高法院77年度第9次民事庭會議決議）。依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，扣除折舊後上訴人所得請求之材料費用為18,239元〔計算式：182390－（000000×0.9）＝18239〕。故系爭房屋之合理回復原狀費用應僅205,089元（18239＋186850＝205089）。
三、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（參照最高法院87年度台上字第1631號判決要旨）。經查，被上訴人李仁漢已交付押租金200,000元，並預付98年4至6月份租金計270,000元，合計470,000元予上訴人，而系爭租約已於98年3月31日終止，上訴人與被上訴人李仁間之租賃關係業於當日消滅，上訴人自應將上開預付之98年4至6月之租金270,000元返還予被上訴人李仁漢。又被上訴人李仁漢既提前於98年3月31日終止租約，自應依系爭租約第18條第1款約定，賠償上訴人1個月租金即90,000元，且被上訴人李仁漢應給付系爭房屋回復原狀費用205,089元予上訴人，是以，總計被上訴人李仁漢因提前終止系爭租約，應給付上訴人295,089元（90000＋205089＝295089），此外，被上訴人李仁漢並無其他債務不履行情事，依此計算，上訴人手中之470,000元抵充扣除被上訴人李仁漢應給付上訴人之295,089元後，尚有剩餘174,911元（0000000000000＝174911）。從而，上訴人主張依系爭租約第13條，請求被上訴人應連帶給付回復原狀費用520,000元及被上訴人李仁漢自98年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日（99年5月24日）止，按月給付上訴人90,000元，均為無理由，不應准許。
肆、兩造協議整理不爭執事項及爭點如下：
一、不爭執事項：㈠兩造就系爭房屋原訂租賃契約係自96年7月1日起至104年6
月30日止，租金每月90,000元，押租金200,000元已交付上訴人。
㈡被上訴人已預付98年4月至6月租金270,000元予上訴人。
㈢被上訴人李仁漢已於98年3月8日告知上訴人將於同年月31
日終止租約，結束營業並點交系爭房屋予上訴人，且願意給付1個月租金賠償上訴人，並於98年3月27日，以高雄郵局79支局第21號存證信函重申斯旨，上訴人已收受該存證信函（參原審卷內上訴人提出之原證2號）。
二、本件關鍵爭執：㈠系爭租賃契約是否終止？何時終止？系爭房屋何時點交予
被上訴人？㈡上訴人得向被上訴人請求回復原狀費用之金額？上訴人是
否得向被上訴人請求自98年8月1日起至99年5月24日止之相當於租金之損害賠償？
伍、本院得心證之理由：
一、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定先期通知。民法第450條、第453條分別定有明文。次按民法第450第3項規定，終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。最高法院著有87年度台上字第580號判決可資參照。
二、查本件被上訴人李仁漢於96年7月1日向上訴人承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，租期自96年7月1日起至104年6月30日止，租金每月90,000元，雖屬定有期限之租賃契約。惟依兩造均不爭執其真正之系爭租約第18條第1款約定：「…1.租賃期間內乙方（即被上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即上訴人）一個月租金，乙方絕無異議。」，是依此約定，承租人即被上訴人李仁漢本得給付1個月之租金作為提前終止租約之賠償金而隨時終止系爭租約，亦堪認定。本件被上訴人李仁漢既已於98年3月8日以口頭通知上訴人將於同年月31日結束營業，並終止租約，且願意給付1個月租金賠償上訴人，並於98年3月27日以高雄郵局79支局第21號存證信函重申斯旨，揆諸上開法條及判決意旨，應認承租人已先期通知出租人欲提前終止租約，從而，系爭租約應已於98年3月31日合法終止，堪予認定。
三、按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。民法第241條亦定有明文。經查，本件被上訴人李仁漢與上訴人既已合意約定在98年4月2日會同點交，並在該日之前即已將系爭房屋內裝潢拆卸一空遷移他處，應已生拋棄占有之效力。再者，上訴人於原審判決前具狀陳稱被上訴人李仁漢已於99年5月24日收受被上訴人交付其訴訟代理人之系爭房屋鑰匙（見原審卷第128頁陳報狀），是以被上訴人李仁漢顯已以上開存證信函通知上訴人欲拋棄系爭屋屋之占有，並在上訴人於98年4月2日拒絕點交處於遲延受領狀態後，即返還系爭房屋之鑰匙予上訴人，凡此，均足認為被上訴人李仁漢就系爭房屋已有拋棄占有之事實行為。上訴人雖主張未同意被上訴人李仁漢提前終止系爭租賃契約，且因被上訴人李仁漢遲至99年5月24日始交還系爭房屋鑰匙予上訴人，是以被上訴人李仁漢在交還系爭房屋鑰匙前，對於系爭房屋仍有支配實力，且系爭租約效力仍存在云云。惟查，被上訴人李仁漢固未在表明提前終止系爭租約及上訴人於98年4月2日拒絕接受點交後，即時交還系爭房屋之鑰匙予上訴人，惟承租人於租賃契約終止後，是否交還鑰匙予出租人並非判斷有無返還租賃標的物之唯一標準。本件被上訴人李仁漢既已預留近一個之期間先期通知上訴人欲提前終止系爭租約，並於該期限前將屋內物品遷空搬離，是其縱未交回系爭房屋之鑰匙，亦難謂尚對系爭房屋具有事實上管理力。反觀上訴人於知悉被上訴人李仁漢欲提前終止系爭租約後，即以其自行保管之鑰匙，在被上訴人遷離系爭房屋後，進出及管理系爭房屋，並在98年3月中旬即首次委請證人詹勝旺進入系爭房屋評估屋況（詳參本院100年4月6日準備程序筆錄所載），並於98年4月2日（被上訴人李仁漢遷離系爭房屋後）再次邀同該證人及被上訴人進入系爭房屋，復委請證人就系爭房屋回復原狀所需費用加以估價（詳參同上筆錄）。且被上訴人遷離系爭房屋後，系爭房屋坐落地區之鄰長亦係要求上訴人而非被上訴人以警示黃條圈圍，由此均足證上訴人在被上訴人李仁漢遷離系爭房屋（拋棄占有）後，已對於系爭房屋有事實上管領之力，自尚難僅憑被上訴人持有系爭房屋鑰匙而遽指其有事實上管領、支配力。再者，由上訴人在98年4月2日即以存證信函告知被上訴人：
「…經查台端…未將房屋回復原狀；故上開房屋『並未完成點交』，亦即本房屋租賃契約仍續存在…」（參原審卷附原證三號存證信函），及證人詹勝旺證述伊於98年4月2日到現場，兩造都已經在場，伊聽到上訴人先生一直抱怨，說不符合情理（參同上筆錄），即足證明，被上訴人李仁漢確已向上訴人口頭表明提前終止系爭租約，兩造並已約定在98年4月2日進行系爭房屋之點交事宜，僅因上訴人對於系爭房屋之屋況未達其認定之「回復原狀」程度，而拒絕接受點交，並片面認定被上訴人李仁漢尚未完成點交手續。惟揆諸首開法條、判決意旨及系爭租約第18條第1款約定，系爭租約之提前終止，效力並非繫於點交完成或承租人回復租賃標的物至承租前之原狀，並得出租人認可。本件被上訴人李仁漢既已預留近月期間預先通知被上訴人提前終止租約，兩造並已約定點交日期，是以系爭租約已生合法終止效力，堪予認定。至於上訴人拒絕接受點交，僅生出租人是否遲延受領返還租賃標的物及遲延受領狀態中兩造危險負擔之問題（參民法第237條至240條規定）。又兩造間就爭房屋在被上訴人李仁漢遷離後之狀態是否已達系爭租約第7、9條所定「原狀交還」、「回復原狀」程度、回復原狀所需必要費用（材料部分應否扣除折舊）等爭執，則為租賃契約承租人是否有違反系爭租約終止時應負之回復原狀及返還租賃標的物義務，而生債務不履行之損害賠償責任問題，於系爭租約已生合法終止效力均不生影響。
四、再按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。又物受不法侵害時，應回復原狀，或以金錢賠償之，以維護被害人之完整利益，而對滅失或毀損之物，以「新物」為損害賠償，實屬常見，此種損害賠償方法，學說上稱為「以新換舊」，此涉及損害賠償法上全部損害賠償原則及禁止得利原則，即對被害人的損害應為全部賠償，但亦不能因此使被害人更受有利益。在對被毀損之物為修復時，該物因「以新換舊」而增加的價值，依禁止得利原則，應予扣除，但若未因「以新換舊」增加物之整體價值時（例如就毀損的汽車更換新的零件或鈑金，未因此增加該車的使用年限），即不發生因「以新換舊」扣除增加價值的問題。查系爭租約第7條固約定「契約期間內乙方（即被上訴人）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即上訴人）請求…遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋『照原狀』還甲方，乙方不得異議」等語，然而此條款之約定，解釋上係為確保租賃關係消滅後，系爭房屋可回復至屋主得使用、收益之狀態，是承租人應將其承租期間所為之增建改裝部分予以拆除；若承租人於承租期間乃建構房屋骨架而強化系爭房屋支撐力，則其於遷離時縱未加拆除，則並無違反上開回復原狀約定。是以，本件兩造雖就系爭房屋回復原狀材料費用182,390元及工資186,850元，於原審訴訟程序中達成協議，並稱「至於折舊部分則由鈞院審酌」（見原審卷第124頁），惟查，上開兩造協議回復原狀之費用中，其中部分材料固係以新品替代舊品，惟本件所涉系爭房屋之回復原狀問題，並非因物受不法侵害，因加害人負回復原狀義務時，需以新品替換舊品致生增加受侵害物品之價值，為免被害人因此獲得超過受侵害前原物價值之不當利得，而應計算折舊；乃係因系爭房屋屋齡已逾70年，經被上訴人李仁漢拆卸其承租後所增設之裝潢遷離後，已無法回復至上訴人得使用、收益之狀態（參卷附相片簿），且兩造對於依系爭租約約定，承租人應負回復原狀義務及所需費用有所爭執。此二種「回復原狀」義務，前者係法定之回復原狀義務，後者係意定之回復原狀義務，應有不同。申言之，前者為免被害人因損害賠償得利，而有扣除折舊之必要；後者則無扣除折舊之必要。從而，兩造於原審協議系爭房屋回復原狀所需之必要費用（含材料費用及工資），即屬意定回復原狀責任之合意，自無再予扣除折舊之必要。是以，上訴人所得向被上訴人李仁漢請求系爭房屋之回復原狀費用即為369,240元（000000＋186850＝369240）。
又被上訴人李仁漢既依系爭租約第18條第1款約定，提前於98年3月31日終止租約，自應依該約定給付原告1個月租金即90,000元，作為提前終止租約之賠償，總計被上訴人李仁漢應給付上訴人459,240元（90000＋369240＝459240）。
五、末查，被上訴人李仁漢已交付押租金200,000元，並預付98年4至6月之租金計270,000元，合計已交付470,000元予上訴人，此為兩造所不爭執之事實。然而，系爭租約既已於98年3月31日終止，上訴人與被上訴人李仁漢間之租賃關係業於當日消滅，上訴人自應將被上訴人李仁漢溢付之98年4至6月之租金270,000元返還予被上訴人李仁漢。又除上開459,240元外，被上訴人李仁漢對上訴人即無其他給付義務，從而，以上訴人持有被上訴人交付之470,000元抵充扣除被上訴人李仁漢應給付上訴人之459,240元後，尚有剩餘10,760元（0000000000000＝10760）。因此，上訴人主張依系爭租約第13條約定，請求被上訴人李仁漢、李仁宏連帶給付上訴人回復原狀費用369,240元，及被上訴人李仁漢自98年8月1日起至99年5月24日止，按月給付被上訴人90,000元即應認為無理由，均不應准許。
六、綜上所述，原審判決據以駁回上訴人請求之理由（關於回復原狀必要費用是否應扣除材料折舊部分）雖有不同，惟結論則並無二致，仍應予以維持。上訴意旨仍執前詞指摘原判決違法不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 27 日
民事第三庭審判長法 官 許秀芬
法 官 陳宗賢法 官 曹宗鼎上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。
中 華 民 國 100 年 5 月 27 日
書記官 洪千羽