臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1246號原 告 丁00000000
丙00000000甲00000000兼 共 同訴訟代理人 乙00000000被 告 財政部國有財產局臺灣中區辦事處法定代理人 己○○訴訟代理人 蔣志明律師複 代理 人 楊榮富律師訴訟代理人 戊○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾壹萬肆仟陸佰捌拾元，及自民國九十九年六月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。經查，本件原告庚○○於訴訟中死亡（民國99年6月12日），其繼承人計有原告辛○○○、壬○○、癸○○及子○○等4人，有繼承系統表、戶籍謄本等附卷可稽，原告壬○○、辛○○○、癸○○及子○○於99年7月21日具狀向本院聲明承受訴訟，應無不合，應予准許。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。查本件承租人即原告之父庚○○以其與出租人即被告間之耕地租約，承租人皆按照程序申請農業設施及耕作，並無不自任耕作之情事，主張兩造間之耕地租約有效，故被告終止租賃契約後，應給付承租人土地補償款新臺幣（下同）2,514,680元，然因被告主張承租人未自任耕作，原訂租約無效，拒絕給付上開款項，是故申請租佃爭議調解。案經臺中縣神岡鄉公所耕地租佃委員會、臺中縣政府耕地租佃委員會調處不成立，由臺中縣政府移送本院審理等情，有臺中縣政府函文暨所檢送之調處程序筆錄及系爭租佃爭議案件資料等附卷可憑，是本件起訴程序核與前揭規定相符，合先敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告提起本訴原聲明請求：「被告應給付原告2,514,680元，並自97年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，嗣於本院審理中更正為「被告應給付原告2,514,680元，並自99年6月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息」。核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開說明，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)50年間承租人庚○○向出租人臺灣省政府租佃臺中縣○○鄉○○○段后寮小段711地號國有土地（下稱系爭耕地），面積3,849平方公尺。89年後出租人由被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處概括承受原臺灣省政府所屬機關與承租人所訂租賃契約之一切權利與義務，95年換約續租，期間自95年1月1日起至104年12月31日止，有國有耕地租賃契約書為證。
(二)89年5月3日被告出具同意使用證明書，核准庚○○興建100平方公尺之「農機具室」，於89年11月24日被告同意將上開農機具室變更為倉庫使用，嗣於96年2月1日被告同意庚○○使用1,536平方公尺土地作為花卉栽培工作室。97年9月26日被告現地勘查，現場僅2棟被告核准興建鐵皮屋，被告並未認定有違法使用情事。97年12月22日被告以台財產中管字第09795029311號函，說明系爭耕地自97年9月起終止租賃關係。98年6月2日被告以台財產中管字第0989501289號函詢臺中縣政府，關於庚○○承租系爭耕地上農業設施是否違反容許使用規定，經臺中縣政府98年6月18日府農地字第098018519號函覆「本府尚難認定原使用是否符合規定」。98年7月17日被告以台財產中管字第0980009459號函回覆庚○○，其已經發函臺中縣政府查明庚○○是否符合容許使用之規定，經臺中縣政府於98年7月27日以府農地字第0000000000函回覆被告「如現場確作為農業使用，則尚難認定違反非都市土地使用管制規定」。
(三)惟98年11月25日被告即以台財產中管字第09895039201號函，指稱庚○○「因該筆土地部分使用情形，違反耕地三七五減租條例及租約約定而致原訂租約無效，不符合發給地價補償款之規定」。庚○○不服，聲請調解，經99年3月22日臺中縣神岡鄉公所耕地租佃委員會第一次調解，決議「請出租人、承租人雙方檢附更多具體相關資料，以利再次召開租佃爭議調解會」。99年4月8日臺中縣神岡鄉公所耕地租佃委員會第二次調解，決議「因出租人相關佐證似嫌不足，洵難認定租約無效」。雙方調解不成立，嗣於99年5月27日經臺中縣政府耕地租佃委員會調解，全體委員「一致決議該租賃契約仍為有效」。
(四)被告認定庚○○違反耕地三七五減租條例第16條第1項「不自任耕作」，認定應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原因。惟本件庚○○的鐵皮屋是經過被告核准興建的農業倉庫，屬合法的農業使用相關設施，並非自行興建的「以承租之土地建築房屋居住或他非耕作之用者」。依卷附農作物照片及清單得知，庚○○確實有耕種之證據，且無居住農用倉庫之事實，因此與耕地三七五減租條例第16條及最高法院92年台上字第2494號「不自任耕作」定義不符。且被告指摘庚○○有「不自任耕作」，無非是認為鐵皮屋倉庫有作為「住宅」用途，系爭鐵皮屋倉庫有門牌號碼、遷入戶籍、內有生活用具、甚至有所謂「作為工廠」之說，實屬謬誤，說明如下：
1.門牌號碼：庚○○依據被告核准興建倉庫向臺中縣政府申請建築執照、使用執照，臺中縣政府依程序通知戶政事務所編入門牌，並非庚○○主動要求編列門牌，而是配合政府機關政策。
2.遷入戶籍：因九二一大地震時，政府補償受災戶賑災款是以每1戶籍為補償單位，當初因為懼怕再度遇到地震，農用倉庫如果因地震受損可能無法獲得政府補償，故庚○○於89年10月6日將戶籍遷入，以防地震受損無法領到賠償金，實際上並未作為解決家族居住問題的住宅。
3.內有生活用具：因鐵皮屋倉庫曾經遭受竊盜，故庚○○將部分生活器具擺放屋內、農舍養狗、吊衣服於室外，佈置像是有人在倉庫，以嚇阻竊賊。
4.又鐵皮屋倉庫完全沒有冷氣空調，夏天根本無法待在裡面，鐵皮屋生活設施簡陋，無法供作住宅使用，且庚○○自64年6月起於臺中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○號有自有住宅足夠居住，距離系爭耕地僅有約5分鐘車程，根本不需要再去農田倉庫居住。被告指稱不自任耕作規定，甚至作為工廠使用更是不實指控。
(五)依內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函程序辦理，出租人應要檢具相關證據先向臺中縣神岡鄉公所耕地租佃委員會申請認定，由神岡鄉公所實地勘查確認，並給予承租人有申請調解以及向租佃委員會申辯之機會，惟被告未依法辦理，自行以98年11月25日台財產中管字第09895039201號函，指稱承租人「違反耕地三七五減租條例及租約約定而致原訂租約無效，不符合發給地價補償款之規定」，無理由拒絕給付土地補償款之請求，庚○○因此依法定程序先後向管轄機關臺中縣神岡鄉公所耕地租佃委員會、臺中縣政府耕地租佃委員會申請調處，先後由臺中縣神岡鄉公所耕地租佃委員會、臺中縣政府耕地租佃委員會決議，認定被告無理由及違反規定。
(六)庚○○既與被告訂有國有耕地租賃契約書，被告於97年12月22日以台產中管字第09795029311號函通知庚○○終止租賃關係，並言明係依契約書約定「因舉辦公共、公用事業需要或依法變更使用、或因開發利用有收回必要時，得終止租賃契約」，核定自97年9月起終止租賃關係。惟依促進產業升級條例第27條第3項規定，「工業區內公私有出租耕地，於開發工業區時終止租約，除補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，並應以補償地價總額之三分之一，補償原耕地承租人。」前述被告已依契約之約定事項終止雙方租賃契約，自應依法給付土地補償款即2,514,680元（計算式：1,960元×3,849平方公尺×1/3＝2,514,680元）予承租人等語。爰聲明：被告應給付原告土地補償款2,514,680元及自99年6月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
(一)所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列。又按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，此有最高法院64年台上字第571號判例可參。另承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或「臨時休息」之用，此復有最高法院83年度台上字第2636號判決要旨、96年度台上字第2595號判決要旨及最高法院97年度台上字第2096號判決、97年度台上字第2257號判決、98年度台上字第337號判決可考。
(二)系爭耕地經合併為臺中縣所有之前為國有土地，其管理機關原為臺灣省新生地開發處，嗣移交被告自管，庚○○與被告於94年12月16日換訂國有耕地租賃契約書。觀諸被告之勘查人員於97年9月26日至上開土地勘查時，於勘查表記載「地上物使用人：庚○○」、「地上物門牌及狀況：堤南路191號、鐵皮棚房、庭院」、「地上物用途：住宅」等語，佐以庚○○於89年10月6日所出具之遷入戶籍登記申請書載明「申請人住址：臺中縣○○鄉○○村○○路○○○號」、「遷入地：臺中縣○○鄉○○村○○路○○○號」等語，可知庚○○於89年10月6日以前，即居住於上開土地上門牌號碼臺中縣○○鄉○○村○○路○○○號建物內，並於89年10月6日將戶籍遷入該處所，故庚○○謂其平日住於臺中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○號之自有住宅云云，要屬不實。
(三)再者，觀之臺中縣政府所製作97年6月5日臺中縣丑○○○科技工業園區開發案建築改良物查估調查表及所附照片，明顯可看出系爭耕地上所蓋之建物屋內設置客廳、臥室、廚房、廁所、洗、晒衣間、屋外則設簡易畜舍以飼養牲畜，及設置圍籬、10人份化糞池、烤漆板簡舍等設施，並於前院設置荷花池，足見庚○○有以上開建物、設施，作為住家居住及其他變更非耕作使用之情事，核屬不自任耕作，自構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。
(四)原告固稱係因農用倉庫數度失竊，故於上開建物內放置生活器具，以嚇阻竊賊云云。惟庚○○若恐其農業倉庫遭他人偷竊，理應於所搭蓋之建物內、外安裝保全設施即可，自無就建物內部予以隔間，而設置客廳、臥室、廚房、廁所、洗、晒衣間供居住使用之必要。庚○○於89年間經被告同意新建之農機具室（即上開查估調查表編號1、2所示鋼鐵造建物），其內原無隔間，並置放農機具使用，此有89年間被告派員至現場查勘之勘查表及照片可稽。相較於93年間被告再派員至現場查勘時，庚○○已於該建物出入口處搭建雨遮，並安裝冷氣，且於屋前設置庭園、花圃，此復有93年4月15日之勘查表及照片可參，足見庚○○確有變更使用，而以該建物充作居住或其他非供耕作使用之事實。故原告辯稱上開建物並未設置冷氣設備，如何供居住使用云云，自無足取。
(五)上開農機具室，其實際面積為101.37平方公尺（使用執照記載建物面積為97.20平方公尺），嗣經申請變更為置放農、作物之倉庫，被告自始自終均未同意庚○○以上開建物作為居住使用。另被告於96年間固出具同意書，供庚○○向地方主管機關申請容許使用，並依相關建築法規申請於系爭耕地上搭建1,536平方公尺供農業使用之相關設施，惟嗣後庚○○並未依相關建築法規申請建造農業設施。本件庚○○所設置之地上物，除上開查估調查表所示編號1、2為被告核准興建之農機室（嗣改作倉庫使用）外，其餘編號4、編號3之鋼鐵造建物、烤漆板簡舍、簡易畜舍、木柱鐵皮頂棚、RC造圍牆、木籬笆、化糞池、手動大門、板油地、水泥土地等地上物，均屬庚○○非法設置。因此，庚○○據以被告曾出具使用權同意書供其新建農機室（嗣同意作為倉庫使用）、農業相關設施（按嗣後未設置）為由，遽謂其無不自任耕作之事由云云，亦屬無據。
(六)又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效，復有最高法院92 年度台上字第2494號判決及臺灣高等法院臺中分院97年度上更
（一）字第42號判決可考。揆諸上開實務見解，不論承租人不自任耕作之範圍為何，全部租約均屬無效，原告徒以系爭耕地上尚有種植農作物為由，而謂庚○○與被告間之租約並不因不自任耕作而無效云云，自不足取。本件耕地租約，因庚○○將上開建物供為居住使用及其他非耕作使用之不自任耕作事由而無效，係屬當然無效，並不待被告主張，且不因被告嗣後繼續收租及同意庚○○使用未自任耕作之土地，或於原訂租約租期屆滿時，換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。再者，上開建物固已於98年間拆除，然耕地租約既因庚○○之不自任耕作而當然無效，雙方間已無任何租賃關係存在，自不因嗣後該建物之拆除，而變更原已消滅之租賃關係。
(七)又按工業區內公私有出租耕地，於開發工業區時，終止租約，除補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收獲之農作改良物外，並應以補償地價總額之三分之一，補償原耕地承租人，促進產業升級條例第27條第3項定有明文。該條文所定出租人應補償耕地承租人之要件，限於耕地租約原有效存在，因開發工業區所需，而經出租人終止租約者，方有適用之餘地。被告固於97年12月22日以台財產中管字第09795029311號函通知庚○○終止雙方間之租賃關係，然因雙方間之租賃關係，既早已因庚○○之不自任耕作，當然無效而消滅，就此不存在之租賃關係，自不因被告誤為終止之表示，而回復其效力。基此，耕地租約並非基於被告終止之函文而消滅，係因庚○○不自任耕作之事由，而當然無效，自不符合促進產業升級條例第27條第3項發給補償費之要件等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張承租人庚○○於50年許即向出租人臺灣省政府承租系爭耕地，於89年後由被告概括承受原臺灣省政府所屬機關與承租人所訂租賃契約之一切權利與義務；於89年5月3日被告出具同意使用證明書，核准承租人庚○○興建100平方公尺之「農機具室」，並於89年11月24日同意承租人庚○○將上開農機具室變更為倉庫使用；兩造於94年12月16日換約續租，租賃期間自95年1月1日起至104年12月31日止；被告於97年9月26日曾派員至系爭耕地實地勘查，嗣於97年12月22日以台財產中管字第09795029311號函向承租人庚○○表示，自97年9月起終止系爭耕地租賃關係等情，業經其提出國有耕地租賃契約書影本1份、財政部國有財產局台灣中區辦事處出租國有土地同意使用證明書1份、臺中縣政府工務局請領建築物使用執照函影本1份、臺中縣政府工務局使用執照影本1份、財政部國有財產局台灣中區辦事處89年11月24日台財產中管第0000000000號函及97年12月22日以台財產中管字第09795029311號函影本各1份等件為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
(二)原告主張承租人庚○○所興建之鐵皮屋係屬農業倉庫，屬合法農業使用相關設施，並非自行興建之住宅，且承租人庚○○確實有耕種之證據且無居住農用倉庫之事實，因此並不符合耕地三七五減租條例第16條「不自任耕作」之情形，則被告於97年9月起終止租賃關係，自應依法給付原告土地補償款等語，為被告所否認，並以原告遷入戶籍，設置門牌，且變更鐵皮屋內外之設置，作為住家居住，核屬耕地三七五減租條例第16條「不自任耕作」之情形；且承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效等語，資為抗辯。則本件兩造爭點即在於：承租人庚○○興建鐵皮屋使用一節是否有耕地三七五減租條例第16條中所謂「不自任耕作」之情事存在？茲說明如后。
(三)按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或他非耕作之用者，均在不自任耕作範圍之內，應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原因；所謂農舍，係指以「耕作為目的所建之簡陋房屋」而言，如供「堆置農具或肥料或臨時休息」之用，始足當之，而非以解決承租人家族「實際居住問題」為其目的，如所建房屋係供居住之用，則與農舍顯然有別，最高法院70年台上字第4637號判決、83年度台上字第2636號、92年台上字第2494號判決可資參照。揆諸上開條文及判決意旨，係為避免承租人將便利耕作為目的而興建之農舍用作私人住宅，而有礙農舍促進耕作之目的，判決意旨將「建築房屋居住」與「他非耕作之用」兩者並列，前者係不自任耕作之具體情形，後者則指其他非耕作之情形而設，則前者「建築房屋居住」應為後者「他非耕作之用」之例示情形之一，「建築房屋居住」者必具有「非耕作之用」之屬性始足當之，故以承租人將承租之土地「建築房屋居住」為由而認耕地租賃契約無效者，須以承租人實際於耕地上之房屋居住而未作耕作之用者，始得認定該承租人有「不自任耕作」之情形，縱認該房屋之條件足供居住使用，然承租人仍以之作為促進耕作之用途者，即非「非耕作之用」，應不該當上開條文所謂「不自任耕作」之情形。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又關於耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定所稱「承租人應自任耕作」及「原訂租約無效」之認定事宜，其處理程序：（一）出租人認承租人有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定有關「承租人應自認耕作」之規定者，得檢具具體事證向鄉（鎮、市、區）公所申請認定租約無效。有內政部93年3月
10 日台內地字第0930066140號函示耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定之執行方式可參。查本件原告主張其父庚○○前向出租人臺灣省政府租佃系爭耕地，89年後出租人由被告概括承受原臺灣省政府所屬機關之權利與義務，並於95 年與被告訂定租約續租，期間自95年1月1日起至104年12月31日止之事實，並提出國有耕地租賃契約書1份附卷可參，為被告所不爭執，其抗辯該租約已因承租人庚○○有不自任耕作之事實而歸於無效，揆諸上開說明，自應由被告就其抗辯上開權利障礙之有利於己事實負舉證之責，亦即被告應就承租人庚○○居住於系爭建物而非耕作之用之事實負舉證責任。
(四)依臺中縣政府99年7月19日府地籍字第0990213682號函所附97年6月5日臺中縣丑○○○科技工業園區開發案建築改良物查估調查表及系爭建築物改良物及農作物現場照片所示，坐落系爭耕地之建築物乃二層鋼鐵造建築1棟(上開查估調查表編號1及編號2建物)、面積各101.37平方公尺與鋼鐵造平房2棟（上開查估調查報告表編號3與編號4建物）、面積為36.26平方公尺及91.2平方公尺，其內牆及天花板使用三夾板及吸音板材質，地板則以水泥粉光或塑膠磚作成，窗戶使用鋁門窗或木門鋁窗，僅其一鋼造平房附有一般衛生器材（上開查估調查表編號3建物），其餘皆無衛生設備；建築物內設置有簡易客廳、廚房、寢室、洗衣晒衣間及倉庫，並擺設沙發、木桌椅、廚具、寢具、衣物、電扇、木櫃、洗衣設備及其他農用機具設備等物；另於上開建築物外設有若干附屬雜項建造物，包括烤漆板簡舍67.15平方公尺、簡易畜舍16.80平方公尺、木柱鐵皮頂棚21.60平方公尺、RC造圍牆137.88平方公尺、木、竹籬笆H：1.6M以上22.8平方公尺、化糞池10人份1座、鐵架水塔2座及手動大門5.30平方公尺等設施，可知系爭建築物雖足以遮風避雨，然系爭建物係以烤漆板、鋼鐵搭建而成，並非鋼筋水泥或磚造，其結構較一般供人居住之住宅為差，鐵皮屋之隔熱、隔音效果亦較不符住宅居住之要求，且系爭建物內生活空間有限，雜物眾多，與農業機具設備參雜置放，建築物內雖有隔間，形式上可粗略劃分為客廳、廚房、寢室等空間，然細究其屋內陳設簡便、堪用，牆壁及地板材質老舊且未經整理，浴廁、廚房、寢室亦甚簡便，系爭建物尚屬簡陋，其設備及生活條件對於普通住家而言，並非良善，雖足供承租人庚○○1人使用，然顯無法用以解決承租人庚○○家族實際居住問題。且被告對於承租人庚○○確實有於系爭耕地從耕作之事實並不爭執，則系爭建物內設置之該等簡易客廳、廚房、寢室、洗衣晒衣間、倉庫、及擺設沙發、木桌椅、廚具、寢具、衣物、電扇、木櫃、洗衣設備等物，對於長時間實際從事農作之承租人而言，該等基礎設施供其休息、用餐、盥洗、如廁、更衣、農閒等，以稍解其耕作勞累，維持、回復體力以應農作不時之需，促進耕作效率，亦屬相當，實難要求承租人僅得以或必須以更差、更簡陋之農舍基本生活條件始謂相當，否則，對於實際從事農作之承租人之要求豈非過苛，亦不符促進耕作之目的。僅上開設施或擺設，除得推認足供臨時休息之用，該等陳設之優劣或必要與否，與承租人是否實際居住於此，並無必然關連，且承租人慮及照顧農作之需，如風災、下雨或遇採收時節，而就近於系爭建物內過夜或留宿，亦難謂非便利耕作之用。尚難僅此陳設推認承租人有藉此實際長住久居之事實，是認系爭建物係供人堆放農具及臨時休息之處所，其性質仍應認屬促進耕作使用之農舍。況對照原告就其主張承租人庚○○自64年6月起，居住於臺中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○號有自用住宅，距離系爭耕地僅有約5分鐘車程之事實，所提出之上開住宅照片所示，姑不論承租人庚○○是否長住於此，僅以建物內陳設觀之，該住宅坐落之環境位於普通住宅區內，屋內有完整客廳、餐廳、書房、臥室，所擺設之家具、廚具、書櫃、「供桌」、「神明廳」、「餐桌」、「冰箱」、「電視」等家具、家電設備一應俱全且品質較佳，並掛有若干幅畫與擺設盆栽以為裝飾，與系爭建築物之陳設相較之下，居住環境客觀條件顯然較佳，兩地相距不遠，益徵承租人庚○○及原告一家並無居住於系爭建物之必要。系爭建物實際設施與條件與堆放農具、供作臨時休息、便利耕作目的之農舍相當，僅上開系爭建物之客觀陳設，難認承租人庚○○將系爭建物作為住宅居住使用。
(三)被告雖再辯稱：於89年承租人庚○○經被告同意興建農機具室時，該建物內並無隔間，並放置農機具使用，然93年派員現場勘查時，承租人庚○○已在系爭建物出入口處搭建雨遮並安裝冷氣，於屋前設置庭園、花圃，並提出現場勘查照片為證，足見其有變更使用；且除上開查估調查表編號1、2建物為被告核准興建之農機具室（嗣改作倉庫使用）外，其餘編號4、編號3之鋼鐵造建物、烤漆板簡舍、簡易畜舍、木柱鐵皮頂棚、RC造圍牆、木籬笆、化糞池、手動大門、板油地、水泥土地等地上物，均屬庚○○非法設置，足見其有將系爭建物作為住家居住及其他變更為非耕作之情事等語。惟查，依據被告所提出89年間派員勘查現場之照片所示（見被證9），89年間承租人所有系爭建築物周圍並無其他附屬設施，其內並無隔間，僅放置簡易書桌椅及若干農業機具設備，，另依被告所提93年派員勘查現場之照片所示（見被證10），系爭建築物出入口處固搭建雨遮並裝設冷氣，建築物前後種有若干植栽，惟依據上開現場勘查照片所示，僅能得知原告有就系爭建築物之設備及週邊環境加以改善，搭建雨遮以利人員進出或搬運物品避免雨淋，裝設冷氣以防炎夏酷熱無法休息，裝設大門防盜，屋前臨路位置予以植栽美化，設置化糞池有利於衛生處理，然此客觀條件之改善，如前段所述，與承租人庚○○是否實際居住於此，並無必然關連，尚難僅此推認原告已將原屬農舍使用之建築物變更作為住宅使用。且依據上開查估調查表及系爭建築物改良物及農作物現場照片所示內容，雖原告於最初之建物外，另設有烤漆板簡舍、簡易畜舍、木柱鐵皮頂棚、RC造圍牆、木籬笆、化糞池、手動大門、板油地、水泥土地等附屬地上物，惟依該等附屬建物之使用目的，皆為輔助主建物效能之設備，並未脫離農舍附屬設施之範圍，並參酌臺中縣政府98年7月27日府農地字第0980231403號函中所示「有關農業用地上興建有未經申請核准容許使用之農業設施，如現場確作為農業使用，則尚難認定違反非都市土地使用管制規定。」之內容，承租人庚○○雖將原興建之倉庫加以改良並擴建附屬設備，然尚難據此即謂其變更用途將系爭建物作為住家居住使用，被告所辯，亦無足採。況被告既於89、93年至現場實地勘查，如認有不自任耕作之情形，衡情應立即終止租約或主張無效，然其均未以同本件所舉上開資料認承租人庚○○建屋居住而有不自任耕作之情形，並與承租人庚○○於95年間繼續租約，業如前述，承租人庚○○信賴於此並繼續實際從事耕作，被告突於原告請求本件補償地價款之際，始就同一勘查資料反謂承租人有不自任耕作之情形而主張租約無效，其行使權利亦有違誠信原則。
(四)原告主張：承租人庚○○係依據被告核准興建倉庫向臺中縣政府申請建築執照、使用執照，並經臺中縣政府通知戶政事務所編入門牌；又於九二一大地震時，為防農用倉庫如因地震受損無法獲得政府補償，故遷入戶籍，實際上並未居住等語，被告辯稱：其勘查人員於97年9月26日至系爭土地勘查時，其地上物已掛有門牌「堤南路191號」，且承租人庚○○於89年10月6日將戶籍遷入系爭建築物，足見承租人庚○○於89年10月6日以前，即居住系爭建物內等語。經查，系爭建物雖編定門牌並設有戶籍，此為兩造所不爭執，惟依臺中縣神岡鄉戶政事務所98年6月10日中縣神戶字第0980001375號函示：「依臺灣省建設廳86年7月18日86建四字第631300號函示，已取得使用執照之稻穀烘乾機房等農業生產設施，可向戶政事務所申請編釘門牌，是合法之建物申請門牌編釘，應提具『使用執照』（或建築執照）以供戶政事務所審查。另合法建物如為加油站、工廠、牧場、雞舍......等雖非以供人居住為目的，惟如已取得使用執照或建築執照，為辦理建物登記、稅捐課徵、水電申請......等之需要，戶政事務所亦均受理編釘門牌號；再查本縣民國89年7月21日公布施行之臺中縣道路命名及門牌編釘自治條例，亦僅於第13條（違章建築申請門牌編釘）及第18條（初編後申請門牌增編）規定須『確實有人居住』及『足以供人居住』作為編釘之要件外，其他則尚未有限制。」等語，編訂門牌與設定戶籍僅係政府戶政行政管理措施，設籍人是否實際居住於此，仍須實質認定之，亦難以系爭建物編定門牌及承租人庚○○曾設籍於此而認定其將系爭建物變更為住宅使用。且依被告所提出其於89年3月6日前往現場勘查系爭建物照片所示，屋內僅有推放農機具及辦公桌椅，顯然無法供一般居住使用，嗣被告於89年5月3日出具同意使用證明書，核准承租人庚○○興建100平方公尺之農機具室，迄89年11月24日被告始同意將上開農機具室變更為倉庫使用，有被告出具之出租國有土地同意使用證明書、使用執照、被告89年11月24日台財產中管第0000000000號函可稽，然承租人庚○○係於89年10月6日設籍於此，依上開資料所示系爭建物使用狀況，亦不足認其有實際居住之事實。再者，承租人庚○○前於50年間即向當時出租人臺灣省政府租佃系爭耕地從事農作，此為被告所不爭執，迄較為晚近之89年間，始有系爭建物之核准興建，在此之前，客觀上，承租人庚○○顯然無系爭建物可供其使用，遑論居住於此，於此3、40年間，承租人庚○○除於系爭耕地務農外，勢必另覓他處居住已久，承租人庚○○及其家人並無變更原居住處而遷徙至此之必要，亦無證據足資證明之。
(五)被告又辯稱：承租人庚○○不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效，並提出最高法院92年度台上字第2494號判決及臺灣高等法院臺中分院97年度上更（一）字第42號判決為佐證。惟被告所提出之前揭抗辯與證據，皆無法證明承租人庚○○於系爭建物有實際居住之事實，且被告所舉資料僅係某一特定時點之勘查資料，彼此相隔數年，其間絕大多數時間承租人是否居住於此，未據被告舉證證明之，遑論承租人家族是否亦居住於此，又該等勘查照片復僅係片段畫面，本無從據以推認承租人庚○○於何期間實際居住於系爭建物之事實。再參酌前述查估調查報告表及系爭建築物改良物及農作物現場照片所示，系爭711號土地上種有桂花2株，高度1M以上未滿2M，種植面積4.44平方公尺；竹柏3株，胸徑5cm以上未滿10cm，種植面積15平方公尺；矮仙丹花4株，高度0.5M以上未滿1M，種植面積4平方公尺；龍眼2株，生植年期大(7-00年生)，種植面積28. 57平方公尺；仙桃1株，生植年期特大(00年生以上)，12.50平方公尺；鳳凰木1株，胸徑20cm以上未滿25cm，種植面積5平方公尺；七里香木本綠籬，種植面積8.5平方公尺；梨子1株，生植年期中(4-6年生)，種植面積10平方公尺；蘆薈，種植面積7.5平方公尺；蕃荔枝5株，生植年期大(7-00年生)，種植面積50平方公尺；桑樹(採果)1株，生植年期大(7－00年生)，種植面積10平方公尺；桑樹(採果)1株，生植年期中(4-6年生)，種植面積10平方公尺；樹子(破布子)5株，生植年期特大(00年生以上)，種植面積50平方公尺；茄子，種植面積5平方公尺；銀杏3株，高度1.5M以上，種植面積7.5平方公尺；梅子2株，生植年期中(4 -6年生)，種植面積20平方公尺；白鶴靈芝草，種植面積66平方公尺；落花生，種植面積250平方公尺；水稻，種植面積2169平方公尺；短期葉菜，種植面積22.5平方公尺；苦瓜，種植面積4平方公尺；櫻桃6株，生植年期特大(00年生以上)，種植面積75平方公尺；鳥榕1株，胸徑15cm以上未滿20 cm，種植面積5平方公尺；香蕉2叢，生植年期大(2M以上)，種植面積10平方公尺；山葡萄，種植面積40平方公尺；鳥榕1株，胸徑25cm以上未滿30cm，種植面積5平方公尺；青蔥，種植面積6平方公尺；短期葉菜，種植面積30平方公尺；馬拉巴栗1株，生植年期大(7-00年生)，種植面積12.5平方公尺；香蕉1叢，生植年期小(未滿1.5M)，種植面積5平方公尺；波羅密1株，生植年期大(7-00年生)，種植面積12.5平方公尺；九層塔，種植面積2平方公尺；絲瓜，種植面積4平方公尺；神秘果1株，生植年期小(2-3年生)，種植面積14.29平方公尺；樹子(破布子)5株，生植年期特大(00年生以上)，種植面積50平方公尺；馬櫻丹，種植面積2平方公尺；艾草2株，高度
0.5M以上未滿1M，種植面積4.4平方公尺。顯見承租人庚○○確實有在系爭耕地上實任耕作，亦為被告所不爭執，實難認承租人庚○○將系爭建物作「他非耕作使用」之用途，即無所謂「一部不自任耕作」之情事存在，核與上述耕地三七五減租條例第16條情形不符，被告據以主張系爭租約無效，亦非有據。
五、綜上所述，被告不能證明承租人庚○○興建鐵皮屋供實際居住而非耕作之用之事實，是認承租人庚○○興建鐵皮屋使用並無「不自任耕作」之情事存在，被告辯稱系爭租約無效一節，洵非有據，則兩造間就系爭耕地之租賃契約於被告終止前，應認有效存在。按工業區內公私有出租耕地，於開發工業區時，終止租約，除補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收獲之農作改良物外，並應以補償地價總額之三分之一，補償原耕地承租人，促進產業升級條例第27條第3項定有明文。查被告前於97年12月22日以台財產中管字第09795029311號函向承租人庚○○表示，系爭耕地因提供為開發工業區之土地，依雙方租賃契約約定，自97年9月起終止系爭耕地租賃關係，有該函示附卷可稽，為兩造所不爭執，且被告對於原告主張之地價補償款金額2,514,680元，復不爭執在卷（見本院99年8月18日言詞辯論筆錄第1頁），則原告依據上開規定請求被告給付土地補償款2,514,680元，及自99年6月30日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認均於判決結果無影響，爰不再一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訴法第78條。中 華 民 國 99 年 9 月 17 日
民事第二庭 法 官 吳崇道以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 17 日
書記官