臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1279號原 告 祭祀公業劉開七法定代理人 劉祥俊訴訟代理人 梁宵良律師複 代理人 馮福仁被 告 劉秀春訴訟代理人 曹鳳儀上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國100年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣坐落臺中市○○區○○段682、683、685之1地號等3筆土
地（以下分別簡稱682號、683號、685之1號土地）為原告所有及管理；原告將其中682、683號土地中之面積10.6坪（下稱系爭土地）出租予訴外人劉木枝，劉木枝則在系爭土地上興建房屋，劉木枝死亡後，由其子即訴外人劉信男繼承對系爭土地之租賃權及其上房屋所有權，劉信男死亡後，上述租賃權及房屋所有權由其母即訴外人劉呂甚惜繼承，劉呂甚惜於72年間，將上開房屋贈與訴外人曹劉秀珍，原告亦同意系爭土地自77年間起，改由曹劉秀珍承租；曹劉秀珍於92年8月11日，再將系爭土地之租賃權及其上房屋所有權贈與其子曹克承，訴外人曹克承復於同年12月2日贈與被告。然系爭土地之租賃權為不得讓與之債權，曹劉秀珍未經原告同意，擅將租賃權贈與曹克承，再由曹克承轉贈被告，其情形更甚於土地法第103條第3款所定承租人轉租建築房屋之基地於他人。又曹劉秀珍承租系爭土地後，自81年起即未再繳納租金，其後受讓系爭土地租賃權之曹克承與被告，迄至98年間為止，亦未曾繳納租金，直至原告擬收回系爭土地時，被告始以匯款方式繳納租金。惟系爭土地之租金為每年新臺幣（下同）1,752元，即每年分2期，每期為876元，被告自92年12月2日受讓系爭土地之租賃權後，僅於98年2月3日、98年l0月19日、99年3月3日及99年6月7日，各繳納租金876元，嗣於99年7月8日，再繳納2年租金2,628元，合計僅繳納4年租金6,132元（計算式：876×4＋2,628＝6,132元），故仍積欠原告3年租金未付，而有土地法第103條第4款所定積欠租金額已達2年以上之情形。再者，原告出租系爭土地之面積為10.6坪即35.04平方公尺（計算式：10.6坪×3.30579＝35.04平方公尺，小數點以下2位四捨五入），惟依本判決附圖之複丈成果所示，被告所有之房屋占用原告所有之682、683、685之1號土地面積，共計38.37平方公尺（計算式：附圖所示D部分面積：0.74平方公尺＋F部分面積：26.44平方公尺＋G部分面積：8.48平方公尺＋I部分面積：2.71平方公尺＝38.37平方公尺），已超出系爭土地面積3.33平方公尺，故亦構成土地法第103條第5款所定違反租賃契約。被告雖抗辯：系爭土地上之房屋，於69年9月15日，為配合社區建設，經原告同意以原有房屋就地改造外觀，並限制使用區域範圍等語，然系爭土地上原有之房屋為1層木造房屋，修建後之房屋，竟擅自增建為2層磚構造建物，自屬違反與原告所訂就地改造外觀之約定。綜上，原告得依土地法第103條第3、4、5款等規定，終止租約，收回系爭土地；至被告所有之房屋，占用原告所有682、683、685之1號土地之面積，超過系爭土地部分，原告另得本於民法第767條前段規定，請求被告拆除其上房屋後返還土地；至被告先抗辯：其與原告就上開房屋坐落之全部土地，均已成立租賃關係，故就該房屋所占用原告前述3筆土地之範圍，超過系爭土地部分，有正當使用權源等語，惟嗣又改稱已時效取得該等超過系爭土地範圍之房屋坐落基地之地上權，實無理由。又上開房屋已極為老舊，價值不高，原告請求被告拆除，並無權利濫用、損益失衡之情事，故被告另抗辯原告請求拆除系爭土地上之房屋係屬權利濫用云云，仍非有據。
㈡系爭土地之租約既經原告終止，被告所有之房屋，在終止後
，仍無正當權源，占有系爭土地，另該房屋超出系爭土地面積之3.33平方公尺部分，被告亦係無權占用原告所有土地，且被告因而消極減免應支付使用上開土地之代價，而受有利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之利益。又原告所有之682、683、685之1號土地均為建地，於99年1月之申報地價為每平方公尺3,200元，依土地法第105條準用同法第97條規定，被告應對原告返還之不當得利，應按系爭土地申報總價額年息5%計算。
準此，被告自原告提起本件訴訟之日（即99年6月7日）起回溯5年（即94年6月8日至99年6月7日）內，應給付原告40,000元（計算式：3,200元/平方公尺×50坪被告占用面積×5%×5年=40,000)；自原告起訴後之99年6月8日起至其返還系爭土地之日止，則應按月給付原告666元（計算式：3,200元/平方公尺×50坪×被告占用面積×5%÷12）。
㈢並聲明：被告應將682、683、685之1號土地上如附圖所示D
部分面積0.74平方公尺之1層建物，F部分面積26.44平方公尺之2層建物，G部分面積8.48平方公尺之1層建物，及I部分面積2.71平方公尺之2層建物拆除，並將上開D、F、G、I部分土地騰空返還原告；另應給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自99年6月4日起至返還上開土地之日止，按月給付原告666元；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭土地上之門牌號碼（改制前）臺中縣○○鎮○○里○街
鯉魚巷1號房屋，原為訴外人劉木枝所興建，嗣經訴外人劉信男整修為面積如現狀之建物（下稱訟爭建物）後，再由訴外人劉呂甚惜繼承取得該建物所有權；劉呂甚惜嗣後將訟爭建物贈與訴外人曹劉秀珍，由曹劉秀珍於77年間與原告訂定系爭土地租賃契約，曹劉秀珍復於92年間將訟爭建物贈與其子即訴外人曹克承，曹克承再於同年12月2日將訟爭建物贈與被告。以上諸人之行為，均屬房屋所有權人行使對於房屋使用收益之權限；且訟爭建物與其坐落基地為各別獨立之不動產，2者之所有權人本得各自行使其權利，則訟爭建物所有權人基於其所有權，對該建物為使用收益或為權利讓與，與轉租基地之情形並不相同。是以曹劉秀珍將訟爭建物贈與他人之行為，與土地法第103條第3款所定基地轉租之行為有別，原告無從依該條款規定終止系爭土地租約。再者，原告於訴外人曹劉秀珍、曹克承及被告依序取得訟爭建物所有權之期間，皆按期收取承租土地之對價，未曾就系爭土地上之房屋所有權人或使用權人為何人加以爭執，其於收取租金後，始主張拆屋還地，實有違誠信原則。
㈡系爭土地租約之租金為每年876元，被告分別於98年2月3日
及同年10月19日匯款繳納租金共1,752元，99年3月3日、99年6月7日各匯款繳納租金876元，99年7月7日匯款繳納租金2,628元，合計至少繳納租金6,132元，遠甚於原告請求被告繳納之租金4,380元，故被告自無積欠租金，遑論有積欠租金總額達2年以上之情。況且，縱認被告曾積欠原告租金，惟被告自收迄原告委託台安法律事務所寄發、催告被告應限期繳納租金4,380元之97年度台安良字第437號函後，為避免爭議，已先於99年7月7日，如數匯款予原告，並檢陳計算基礎供原告知悉。詎原告於收受上開租金後，仍於99年8月2日，逕以被告積欠租金為由終止租約，其終止權之行使，自不生效力。
㈢劉木枝向原告承租系爭土地之面積雖為10.6坪，惟該租約並
未明文限制房屋興建或改建之範圍，原告泛言主張系爭土地上之訟爭建物面積因逾原有約定範圍，違反系爭租賃契約約定一事，難認有據。又被告之前手劉木枝係於69年9月15日經原告同意，依系爭土地上房屋原有面積及高度加以整修，足認原告已確認當時房屋占用土地之範圍為一層11.5坪、二層14.5坪（合計面積為26坪），加以原告於該房屋整建為訟爭建物後，仍繼續收取租金數十餘年而未加爭執，益見原告與被告之前手就承租土地之範圍，已合意變更為現有訟爭建物坐落之土地，是訟爭建物占有其坐落之基地，具有正當權源，原告依土地法第103條第5款及民法第767條前段之規定終止租約，並請求被告返還系爭土地，即屬無據。縱認訟爭建物有占用系爭土地租約範圍外之土地，亦因原告長久收取數十年租金之事實，而可認原告已因違反誠信原則而生失權效果，則其請求被告拆屋還地，要非可取。況且，原告主張被告訟爭建物占用之土地，超過系爭土地租約部分之面積，僅約1坪，原告依據民法第767條規定，請求被告拆除該部分建物，將影響訟爭建物整體之安全，致其喪失經濟使用效益，恐有權利濫用、損益失衡之情，難認允當。
㈣綜上，原告依土地法第103條第3、4、5款規定，主張終止系
爭土地租約，均非合法，被告所有之訟爭建物，占用原告所有682、683、685之1號土地上如附圖所示D、F、G、I部分，均有正當權源，原告依前揭土地法條文及民法767條規定，請求被告拆屋還地，另依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，均無理由。
㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠上述682、683、685之1號等3筆土地，均為原告所有。
㈡原告曾將682、683號土地中之面積10.6坪，出租予訴外人即
被告之父劉木枝，劉木枝則在其上興建門牌號碼（改制前）臺中縣○○鎮○○里○街鯉魚巷1號房屋。劉木枝逝世後，系爭土地租賃權及上開房屋所有權，由其子即訴外人劉信男繼承，劉信男曾就上開房屋加以整修，其整修後之訟爭建物，面積與現狀相同；劉信男逝世後，系爭土地租賃權及訟爭建物所有權，則由其母親即訴外人劉呂甚惜繼承。嗣劉呂甚惜於72年間，將訟爭建物贈與訴外人曹劉秀珍，原告同意自77年間起，改由曹劉秀珍承租系爭土地；曹劉秀珍又於92年8月11日將訟爭建物贈與其子即訴外人曹克承，曹克承再於同年12月2日將訟爭建物贈與被告。
㈢訟爭建物占用原告所有682、683、685之1號土地之範圍與面
積，為附圖所示D部分面積0.74平方公尺、F部分面積26.44平方公尺、G部分面積8.48平方公尺之1層建物，及I部分面積2.71平方公尺。
四、本件爭點：㈠原告主張訴外人曹劉秀珍未經原告同意，將系爭土地之租
賃權擅自轉讓訴外人曹克承，再由曹克承轉贈被告，其情形甚於轉租，故其得依土地法第103條第3款規定，終止系爭土地租約，收回系爭土地，有無理由？㈡原告另主張被告自92年起，積欠系爭土地之租金達5年以上
，另訟爭建物占用原告所有上述3筆土地之面積，超過原告出租之10.6坪，原告得另依土地法第103條第4、5款規定，終止系爭土地租約，收回系爭土地，有無理由？㈢原告依據民法第767條前段規定，請求被告返還訟爭建物占
用上述3筆土地超出系爭土地之部分，有無理由？被告主張就該部分土地已時效取得地上權，有無理由？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張：訴外人曹劉秀珍係未經原告同意，將系爭土地之租賃權擅自轉讓訴外人曹克承，曹克承再將該租賃權轉讓被告等情，為被告所否認，則依前揭規定，應由原告就其主張之上述利己事實，負舉證責任。惟原告並未提出任何證據以實其說，其主張系爭土地之租賃權，業經曹劉秀珍及曹克承輾轉讓與被告，自難遽信。另按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院曾著有48年臺上字第227號判例闡釋甚明，該判例意旨乃在避免承租人轉讓房屋所有權予他人後，因房屋與基地分屬不同人所有，造成房屋受讓人面臨必須拆屋還地之窘境，以保護房屋既得之使用權。上述判例雖因民法於88年4月21日增訂第426條之1：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」規定，將其意旨明文化，而經最高法院於91年10月15日91年度第13次民事庭會議決議不再援用，惟若租地建屋契約及承租人轉讓房屋所有權之事實，發生於前揭規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，認為房屋受讓人與基地出租人間，有租賃關係存在。承前所述，原告原係將系爭土地出租予劉木枝，由劉木枝在其上興建房屋，且原告嗣自77年間起，同意由該房屋改建之訟爭建物受贈人曹劉秀珍，與其就系爭土地成立租賃契約，則被告既在曹劉秀珍將訟爭建物所有權贈與曹克承後，再自曹克承處受讓訟爭建物之所有權，依上說明，原告與曹劉秀珍間成立之基地租賃契約，於兩造間仍繼續存在，故被告得以繼續使用系爭土地，乃基於其與原告因前開判例與法律揭示之法理而成立之租賃關係，而非如原告所稱，係曹劉秀珍及曹克承未經其同意而擅自將租賃權轉讓予被告，則原告主張：系爭土地之承租人違法轉讓租賃權，其情形較諸土地法第103條第3款所定承租人轉租基地更為嚴重，其得援引該款規定終止租約，並收回系爭土地，自非可採。
㈡原告主張依土地法第103條第4、5款規定，終止系爭土地租約，收回系爭土地，亦非有據：
⒈原告雖另主張：系爭土地租約之租金為每年1,752元，即每
年分2期，每期為876元；被告自92年起，僅分別於98年2月3日及l0月19日，99年3月3日及6月7日，繳納每期租金876元，另於99年7月8日繳納2年租金2,628元，合計僅繳納4年租金6,132元，尚積欠3年之租金，故已違反土地法第103條第4款規定等語，惟為被告所否認。經查，依被告所提、且原告不爭執其真正之原告所出具76年至80年租金收據所載，系爭土地前承租人劉呂甚惜所繳納76年第2期及77年第1期租金，及另名前承租人曹劉秀珍所繳納77年第2期、78年第1、2期、79年第2期及80年第1期租金，其數額均為438元（參見本院卷第37頁、第44至第46頁），則以原告所稱租金乃每年分2期繳納而為計算，系爭土地每年租金應為876元（計算式：
438x2=876）。再者，原告於100年3月29日提出之民事準備書狀，及該狀後附原告於99年7月2日對被告所發台安法律事務所97年度台安良字第437號催告給付租金之信函，其內容均記載被告「尚積欠5年租金計4,380元未付」等語（參見本院卷第91、92頁），則依原告於該2份文書內自承被告欠租之期間與總額核算，被告每年應繳納之租金，亦為876元（計算式：4,380/5=876），凡此均足見原告與系爭土地承租人所訂租約，其租金應係約定為每年876元，且原告並未舉證證明其與系爭土地承租人已合意提高租金額，或其曾依民法第442條規定，訴請法院判決增加租金，則其主張系爭土地租約之租金金額為每年1,752元，與前揭事證不符，要非可採。次查，被告自92年12月2日受讓訟爭建物後，迄至原告於99年6月7日對其提起本件訴訟時，尚未滿7年，惟原告自認被告已繳納之租金額6,132元，已相當於被告就系爭土地應繳納之7年份租金（計算式：6,132/876=7），足見被告並未積欠原告任何租金，更無土地法第103條第4款所定積欠租金額達2年以上之情形，則原告援引該款規定，主張對被告終止系爭土地租約，洵非有據。
⒉原告復主張：系爭土地上之房屋，原為1層木造建物，經訴
外人劉信男擅自增建為2層磚造之訟爭建物，且訟爭建物超出系爭土地租約之標的物範圍10.6坪，故被告顯然違反租約約定等語，亦為被告所否認。觀諸被告所提原告所出具、內容為：「茲本公在東勢鎮東安里鯉魚巷274之1號內建物居住人劉信男，為配合社區建設，現有建築房屋就地改造外觀，限制現在使用區域範圍內改造與修建同意之」之同意書（附本院卷第31頁），並未就劉信男改建房屋之樓層數及應使用建材作任何限制，則其主張劉信男將系爭土地上之房屋由1層木造房屋改建為2層磚造建物，已違反租約一節，自非可採。另由劉信男於70年1月12日向改制前臺中縣東勢鎮公所提出之證明申請書（附本院卷第32頁）上記載：其已將上開房屋修建為2層磚造建物等語觀之，可見劉信男至遲於70年1月12日前，即已將原有房屋整修為訟爭建物完畢；又訟爭建物之面積，自劉信男整修之後，即與現狀相同而無改變一事，復為兩造所不爭執。至於訟爭建物坐落土地之面積，雖有部分超出系爭土地之範圍，而占用原告所有682、683、685之1號部分土地之情事，惟按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂默示之意思表示，最高法院著有21年上字第1598號及29年上字第762號判例可資參照。原告在劉信男將原有房屋整修為訟爭建物後，陸續向劉信男之繼承人劉呂甚惜，及嗣後受讓訟爭建物之曹劉秀珍收受租金，有本院卷第37頁、第44至第46頁所附前述租金收據足憑；又原告於77年間，復同意由曹劉秀珍繼續承租土地，另在被告輾轉自劉秀珍及曹克承處受讓訟爭建物所有權後，亦收受被告於98、99年間繳納之數筆租金等情，業如前述。是由原告在劉信男將系爭土地上之房屋，改建為面積如現狀之訟爭建物後，仍繼續向訟爭建物所有人收取地租長達20餘年，其間復與訟爭建物歷任受讓人之一之曹劉秀珍續訂租約，且迄至提起本件訴訟前，從未以訟爭建物坐落之土地，超過系爭土地之範圍為由，主張系爭土地之承租人違反租約等情，當可間接推知原告已默示同意訟爭建物使用其坐落基地之全部（即包括系爭土地，及超出系爭土地而占用原告所有上開3筆土地之部分），則原告復主張：
訟爭建物係劉信男未得其同意而改建，且占用其所有土地之面積，已超過系爭土地租約約定之範圍，其得以承租人有土地法第103條第5款所定違反租約情事為由，終止租約，並收回系爭土地等語，仍無可採。
㈢末查，被告所有訟爭建物坐落之附圖所示D、F、G、I部分基
地，超出系爭土地範圍，而占用原告所有682、683、685之1號部分土地（下稱超出部分土地），係經原告默示同意，業如前述，則原告主張被告係無權占有該超出部分土地等語，自屬無憑。退步言之，縱認原告所稱訟爭建物係無權占用上開超出部分土地為可採，惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條亦有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年臺上字第737號判例意旨參照）。查訟爭建物之總面積為38.37平方公尺（即附圖D、F、G、I部分面積之總和，
0.74平方公尺+26.44平方公尺+8.48平方公尺+2.71平方公尺=38.37平方公尺），超出系爭土地面積35.04平方公尺（計算式：10.6（坪）/0.3025=35.04平方公尺）之範圍，僅3.33平方公尺，被告縱將位於該超出部分土地上之建物拆除，將該部分土地返還原告，原告得以收回之土地亦因面積甚小，而難以作何使用收益；反之，被告卻因原告訴請交還該超出部分土地，必須拆除訟爭建物部分建築，致使訟爭建物形成不完整之狀態，復將因支出拆除部分建物及嗣後就建物進行修補之費用，受有財產上損害，是兩造間之損益狀態顯然失衡，且原告就該超出部分土地行使所有物返還請求權，所能獲得之利益，遠小於被告因拆除部分建物所受損害，揆諸前揭判例意旨，原告本於所有權人之地位，依民法第767條規定，訴請被告拆除該超出部分土地上之建物後，返還土地，應認係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，自不應准許。
五、綜上所述，原告依土地法第103條第3、4、5款規定主張終止系爭土地租約，收回系爭土地，並非有據；又被告所有之訟爭建物，占用系爭土地以外之上述超出部分土地，係經原告默示同意，則原告本於民法第767條規定，請求被告拆除坐落超出部分土地上之建物後，返還該部分土地，亦屬無憑。是兩造間就系爭土地既存有租地建屋契約，原告復同意訟爭建物占用上述超出部分土地，則被告使用系爭土地及超出部分土地均有正當權源，並非無法律上原因而受有相當於租金之利益，亦未致原告受損害，原告另依據民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦為無據。是本件原告之訴為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 8 月 23 日
民事第二庭 法 官 鍾啟煒正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 23 日
書記官 林雅慧