臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1360號原 告 樂活城市管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 林伸全律師被 告 慶仁建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 林一哲律師複代理人 朱從龍律師上列當事人間給付管理費等事件，本院於民國99年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟壹佰玖拾柒元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、被告公司負責興建坐落於臺中市○○區○○路○○巷○號之「樂活城市」公寓大廈（下稱原告社區），原告社區各區分所有權人於民國（下同）98年9月19日召開第一次區分所有權人會議（下稱區權人會議）成立管理委員會，被告公司嗣於99年1月7日將原告社區之共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備（下稱公共設施）移交與原告。然被告公司於原告成立之前向各區分所有權人收取之管理基金共新臺幣（下同）1,959,774元（按應係被告公司應提撥之管理基金）、98年10-12月份之管理費共1,384,115元，及98年7-12月之電費共736,518元，合計4,080,407元，本應由被告公司於管理委員會成立後移交予原告，然被告公司於99年2月5日給付原告之金額中，除前開管理基金1,959,774元如數支付外，竟逕從98年10-12月份向住戶所代收之管理費1,384,115元中，扣除被告公司移交公共設施予原告前應支付予原告社區之管理公司即居之友公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱居之友公司）之98年10-11月份之管理費535,099元，而給付原告849,016元；公共電費部分原應給付原告98年7-12月之電費736, 518元，然被告公司僅給付原告7、8月份電費242,398元，尚欠494,120元。是被告公司已給付之金額共3,051,188元，與原告主張之4,080,407元，仍有1,029,219元之差距。
㈡、本件係預售屋之買賣，原告住戶與被告公司簽訂房屋預定買賣合約書時，合約書條款均由被告公司單方擬定，而預供與不特定之房屋買受人簽訂之用，再有關住戶權利義務及管理等事宜，一般情形均由管理委員會成立之後，依公寓大廈管理條例規定召開第一次區權人會議，由與會之各區分所有權人經由共同討論決議訂立規約以資共同遵守，房屋買受人於與被告公司簽約之時，雙方僅關注契約本文之買賣內容，房屋買受人對日後住戶管理事宜幾無磋商變更餘地；又公共水電費、管理費及服務人員報酬、清潔費用之分擔、公共設施之維護管理費及雜費等有關公共費用，在公共設施點交予原告前既在被告公司占有管理中，理應歸由被告公司負擔，而於公共設施點交予原告後，始歸由原告負擔。惟本件原告社區於98年9月19日召開第一次區權人會議成立管理委員會後，被告公司直到99年1月7日始將公共設施移交與原告，故公共水電費、管理費及服務人員報酬、清潔費用之分擔、公共設施之維護管理費及雜費等有關公共費用，應自99年1月7日被告公司移交公共設施予原告後，始歸由原告負擔。雖原告社區住戶與被告公司簽訂之房屋預定買賣合約書所附之住戶管理公約（下稱系爭合約）第11條第6項規定：公共水電費、管理費及服務人員報酬、清潔費用之分擔、公共設施之維護管理費及雜費等，均自通知交屋日起算，不論點交與否均應按月分擔繳付……等語，然依該條項規定，原告、各區分所有權人於尚未占有管理使用公共設施以前，即需自被告公司通知交屋日起負擔公共費用，乃減輕被告公司責任而加重房屋買受人責任，對房屋買受人顯失公平，該條款依民法第247之1條之規定及參照最高法院94年台上字第2340號判決之意旨，應屬無效。故被告公司應負擔99年1月7日移交公共設施予原告前之管理費及公共電費，其於財務移交時無法律上之原因，扣除部分款項未給付原告，受有利益，致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告公司給付管理費535,099元及公共電費494,120元合計1,029,219元。
㈢、對被告抗辯之陳述：⒈被告公司應於公共設施已全部竣工且經原告驗收合格開放各
住戶得自由使用時，方得認各住戶應自交屋日起負擔管理費：查原告社區主要公共設施種類約有視聽室、撞球室、健身房、瑜珈多功能教室、游泳池、蒸氣SPA室、圖書閱覽室、迎賓車道、商務大廳、接待沙發區及宅配收發室等10項，然除迎賓車道、商務大廳、接待沙發區及宅配收發室等4項於各住戶進住時即得使用外，其餘6項於98年12月1日始竣工，而在99年1月7日由被告公司正式移交予原告並交付各公共設施之鑰匙之後，各住戶才能使用，各住戶雖與被告公司完成交屋，且被告公司向各住戶預收三個月之管理費，但各住戶已支付管理費，卻未能完全使用各公共設施，核其情形，顯失公平。依民法第373條之規定及使用者付費原則，在前開6項公共設施於99年1月7日移交予原告並交付各公共設施之鑰匙之前，各公共設施尚在被告公司占有管領中，相關之管理費用，即應由被告公司負擔，故系爭合約第11條第6項規定管理費用應自「通知交屋日」起算等語，依消費者保護法第11條、第12條之規定，應違反誠信原則、平等互惠原則而屬無效，原告主張應支付予居之友公司之98年10、11月之管理費535,099元，不應由原告社區住戶負擔。
2.查被告公司固未向原告社區住戶收取公共電費，然同前理由，公共設施交付各住戶前，應由被告公司負擔公共電費，此所以被告公司願意給付原告98年7、8月份公共電費242,398元之理由。然尚有98年9-12月份公共電費計494,120元，被告有繳納義務卻拒絕給付，其受有利益，致原告受有損害。
㈣、並聲明：被告應給付原告1,029,219元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告業已自認原告社區住戶依約應自98年4月間交屋日起，支付公寓大廈之管理費、電費及修繕費，則渠違約主張應自99年1月7日起，始有支付上開管理費等之義務云云，顯屬矛盾，自無可採。
1.被告於98年1月21日即已取得之使用執照，故本件公共設施在自98年1月21日以前即已完成，該日之後已隨時可以交屋，且各住戶於98年4月間已分別交屋完成。原告主張以99 年1月7日為其支付管理費之始日，委無可採。否則無異由原告片面決定何時開始支付管理費，殊非公正與公平。
2.被告自98年4月起，即完成交屋。原告自承管理委員會係於98年9月19日成立，詎管委會成立後，竟未依被告之催請而儘速點交公共設施，卻遲至99年1月7日始完成公共設施之形式點交。查前開公共設施等早已隨著住戶自98年4月間起之交屋及入住，而實際上點交予全體住戶所使用，非但業已由管理公司實際進行管理服務，並且由全體住戶共同使用水電，毋庸置疑。準此，原告主張自99年1月7日起始有支付管理費及電費等，違反契約之規定自不可採。
㈡、原告社區於98年1月底取得使用執照時，即得交屋，被告與各住戶所簽訂之系爭合約並無顯失公平。原告主張系爭合約第11條第6項有關管理費之規定，違反民法第247之1條第1、
2 款之規定，及援引最高法院94年台上字第2340號判決意旨，主張被告應支付至99年1月7日止之管理費、公共水電費等費用云云，洵無理由：
1.查系爭合約內容符合內政部所編且經消費者保護委員會審議通過之「預售屋買賣契約書範本」（下稱「契約範本」）第16條規定：「雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部份管理費。」，足證住戶應自交屋日起負擔管理費，故上開合約內容，並無顯失公平。
2.次就管理費而言，原告已受領約百萬元之利益。詳言之，被告係將交屋日（98年4月間起）所預收3個月之管理費，原封不動保存至管委會成立之日（即98年9月19日），方開始動用該筆管理費，故自98年4月間起至98年9月19日止之管理費，原告並未繳納，而係由被告代墊繳納，故原告已自被告處受有近百萬元之利益（實際金額為共967,265元）。
3.原告所引最高法院94年台上字第2340號判決，係有關銀行連帶保證之條款，與本件無涉，自無適用之餘地。原告空言主張應自99年1月7日被告移交公共設施予原告之前，均應由被告代全體住戶支付管理費用，否則即屬「減輕被告公司責任而加重房屋買受人責任」云云，實已違反使用者付費之原則，並違背前開「契約範本」之規定，自不可採。抑有進者，本件係預售屋之買賣，自預售開始至交屋迄今，原告均未曾主張契約顯失公平，如今臨訟主張，顯無可採。
㈢、原告陳稱：被告公司在原告成立之前向各區分所有權人收取三項金額：第一項、管理基金1,959,7774元；第二項、98年10-12月份之管理費共1,384,115元；第三項、98年7-12月之電費共736,518元，上開三項金額合計4,080,407元，並非事實。原告進而主張上開金額本應由被告公司於管理委員會成立後移交予原告云云，顯無理由：
1.被告公司向住戶所收取之管理基金1,959,774元，原告已於起訴狀中坦承全數收訖，故此項基金與其金額，核與本件爭議無關，合先敘明。
2.被告公司固然依約自98年4月交屋時起，分別向各住戶預收三個月之管理費共1,384,115元無誤，但被告公司所收取之三個月管理費，依約係自98年4月交屋時起，即可用以支付98年5月、6月及7月之管理費，並非原告所述收取「98年10-12月份之管理費」。
⒊被告公司並未向住戶預收電費，更未收取原告所稱98年7月
至12月之電費736,518元，原告起訴請求返還云云，實係變相要求被告公司支付公共電費，被告公司並無支付公共電費之義務，原告請求洵無理由。
㈣、綜上，被告公司並無義務代原告繳納管理費及公共電費，故原告要求被告公司支付原告社區98年10-11月份之管理費535,099元及98年9-12月之公共電費494,120元，共計1,029,219元，應無理由等語資為抗辯。
㈤、答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執，且有兩造提出之原告社區第一次區分所有權人會議紀錄影本、臺中市公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備見證移交紀錄影本、房屋預定買賣合約書及住戶管理公約影本、公共設施使用管理辦法、樂活程式公共設施保固書、被告公司99年3月12日寄發之存證信函；被告提出之「樂活城市」之98年府都建使字第0004
1 號使用執照影本、代墊管理費收支明細影本、原告簽收（包括管理基金、管理費及被告多給付242,398元電費）之收據及計算表、原告簽收之收據影本等件在卷可稽，堪信屬實，本院採為判決之基礎。
㈠、被告公司興建原告社區，於98年1月22日領得使用執照後，陸續於98年4月間交屋。原告社區於98年9月19日召開第一次區權人會議成立管理委員會，被告公司嗣於99年1月7日在主管機關見證下完成點交原告社區公共設施予原告。
㈡、被告公司應提撥予原告之管理基金共1,959,774元，被告公司依與各住戶之合約所預收三個月之管理費共1,384,115元。被告公司乃於99年2月5日，給付原告3,051,188元（該金額包括：⒈上開管理基金1,959,774元。⒉被告將上開預收之管理費1,384,115元扣除原告社區98年10-11月份之管理費535,099元後計849,016元。⒊原告社區98年7、8月份之公共電費242,398元，合計3,051,188元）。
㈢、被告公司依與各住戶之合約所預收三個月之管理費共1,384,115元，並未扣除原告社區98年9月份以前之管理費，被告公司係於扣除原告社區98年10-11月份之管理費535,099元後，將其餘額849,016元移交予原告。又被告公司並無代收原告社區98年7至12月之公共電費736,518元。
㈣、被告公司曾於99年3月12日寄發予原告之存證信函中記載其曾表示願額外負擔應由原告社區住戶負擔之98年6月至8月之公共設施電費及管理費。
四、原告主張被告公司所興建之原告社區，公共設施遲至99年1月7日始正式移交予原告，依民法第373條規定及使用者付費原則，在此之前原告社區之管理費及公共電費，均應由被告公司負擔始稱合理，爰依不當得利等法律關係請求被告公司返還原告社區98年10-11月之管理費535,099元及98年9-12月份之公共電費494,120元合計1,029,219元等語。被告公司則以依其與原告社區各住戶所訂立之系爭合約第11條第6項約定：公共水電費、管理費及服務人員報酬、清潔費用之分擔、公共設施之維護管理費及雜費等，均自通知交屋日起算，不論點交與否均應按月分擔繳付，故原告社區住戶依約本應自通知交屋日起負擔管理費及公共電費。且實際上被告公司已負擔原告社區98年8月份之前之公共電費及98年9月份之前之管理費，並將相關金額移交予原告，單就管理費而言，原告已受有約百萬元之利益，被告公司並無不當得利等語資為抗辯。從而，本件兩造之爭執重點厥在於：⒈原告主張原告社區之管理費及公共電費，於公共設施99年1月7日正式移交予原告之前，均應由被告公司負擔，是否有理由？⒉原告請求被告公司應依不當得利等法律關係返還原告社區98年10-11月之管理費535,099元是否有理由？⒊原告請求被告公司應依不當得利等法律關係返還原告社區98年9-12月份公共電費494,120元是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠、查被告公司與原告社區各住戶所簽訂之系爭合約第11條第6項約定：「經常管理費（下稱管理費）：由本社區之區分所有權人或住戶分攤。（一）公共水電費。（二）管理費及服務人員報酬。（三）清潔費用之分擔。（四）公共設施之維護管理費及雜費。以上費用自通知交屋日起算，不論點交與否均應按月分擔繳付...（下略）」（見本院卷第25頁）。
原告主張依該約定，原告各區分所有權人於尚未占有管理使用公共設施以前，即需自被告公司通知交屋日起負擔公共費用，乃減輕被告公司責任而加重房屋買受人責任，對房屋買受人顯失公平，該條款違反民法第247之1條及消費者保護法第11條、第12條之規定，違反誠信原則、平等互惠原則，因而無效等語。按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者，民法第247之1條第1款及第2款定有明文。再按消費者指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。企業經營者指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者，消費者保護法第2條第1款及第2款、第11條第1項、第12條第1項及第2項第1款定有明文。查系爭合約係被告公司與原告社區各住戶即房屋買受人所簽訂，被告公司係以建造、買賣房屋為業之人，上開房屋買受人係以消費為目的而買受房屋之人，符合上揭消費者保護法中企業經營者及消費者之定義。又系爭合約係屬於預售屋之買賣合約，為定型化契約，被告對此亦不爭執，故應有消費者保護法第11條及第12條定型化契約條款之適用。而民法第247之1條亦係規定此類依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之定型化契約之條文，依特別法優於普通法之原則，是本件爭議應優先適用消費者保護法有關定型化契約之規定。本院參之被告公司與原告社區各住戶簽立買賣合約書時，內政部所頒之「預售屋買賣契約書範本」第16條約定房屋買受人應自「交屋日」起負擔共有部分管理費。而衡諸常情，公寓大廈住戶自房屋交屋後，始可使用房屋，進出公寓大廈，相關房屋安全、社區清潔及公共設施均有賴管理費維持，則住戶自交屋日起繳交管理費以支付上開支出，應屬合理。故而，系爭合約第11條第6項約定原告社區之管理費，自「通知交屋日」起算，不論點交與否均應按月分擔繳付，於原告社區各住戶尚未占有管理使用其區分所有及公共設施以前，即須自被告公司通知交屋日起負擔公共費用，實乃減輕被告公司責任而加重房屋買受人責任，對房屋買受人顯失公平，依前揭說明，應屬無效。則依衡平、使用者付費原則及上開契約範本約定之意旨，系爭合約第11條第6項之自「通知交屋日」起算，應解釋為自實際「交屋日」起算，方為公允。至於原告所稱原告社區部分（6項）公共設施於各住戶交屋日後尚未竣工移交，此應係原告社區各住戶即房屋買受人與被告公司間買賣契約之履行問題，與住戶應否負擔原告社區運作之管理、維護、清潔等費用，係屬二事。要言之，公共設施尚未竣工係買賣契約是否已完全履行之問題，管理費則係維護現有之公寓大廈持續運作、清潔、管理及維護之費用，二者間並無對價關係。而原告社區住戶於交屋後既已可使用買受之房屋而享受管理而生之利益，自應負擔前述管理大樓而生之費用即管理費；且管理費係支付維持現有公寓大廈運作而生之費用，並非使用買賣合約書中所有公共設施之對價，故並不生公共設施尚未全部竣工則公寓大廈住戶即能拒絕支付管理費之理。況且，原告社區之管理費及公共電費，並非全部繫於公共設施竣工使用與否而來，故而，本件原告主張原告社區之管理費及公共電費，於公共設施99 年1月7日正式移交予原告之前，均應由被告公司負擔，實難認有理由。
㈡、承上說明，本件原告社區之管理費，應自原告社區各住戶實際「交屋日」起算，由各住戶負擔。查原告社區，於98年1月22日領得使用執照後，被告公司已於98年4月間陸續交屋，為原告所不爭執。另被告公司於99年3月12日寄發予原告之存證信函中記載其曾表示願額外負擔應由原告社區住戶負擔之98年6月至8月之管理費，亦為被告所不爭。則被告公司將其依與原告社區各住戶之合約所預收三個月之管理費共1,384,115元，扣除原告社區98年10-11月份之管理費535,09 9元後，將其餘額849, 016元移交予原告，自無不當得利可言。此部分，原告主張於被告公司99年1月7日將公共設施正式移交予原告之前之管理費，均應由被告公司負擔，既無可採，從而，原告請求被告公司應將上開扣除之原告社區98年10-11月份管理費535,099元，依不當得利等法律關係返還原告，為無理由。
㈢、原告另主張被告公司應返還原告社區98年9-12月份公共電費494,120元與原告。惟被告公司並無代收上開管理費，為原告所不爭。且按公寓大廈住戶負擔公共電費與公共設施是否竣工、移交，係屬二事；再依一般社會常情，公寓大廈之公共電費乃係維持公寓大廈運作，諸如管理室、社區電梯、地下室停車設備等機電設施之用，其費用多寡與住戶使用之次數、頻率直接相關，住戶交屋後使用房屋均需共同負擔，此為通常之理，衡情，公共電費亦非尚未竣工之公共設施所產生，要難因被告公司尚有部分公共設施未竣工，即令其負擔全部公共電費之理，故而公共電費應自原告社區住戶實際「交屋日」後共同分攤，並據前述。查被告公司已於98年4 月間陸續交屋予原告社區各住戶，且被告公司已支付原告社區98年8月份前之公共電費242,398元，均為原告所不爭，則原告請求被告公司返還公共設施移交前之原告社區98年9-12月份公共電費494,120元予原告，尚無依據，其主張亦無理由。
六、綜上所述，本件原告主張原告社區之管理費及公共電費，於公共設施99年1月7日正式移交予原告之前，均應由被告公司負擔，尚屬無據。從而，原告主張依民法第373條、使用者付費原則、不當得利等法律關係，請求被告返還管理費及公共電費共1,029,219元（計算式：535,099元＋494,120元=1,029,219元），及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 3 日
民事第四庭 法 官 洪堯讚
一、右為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 99 年 9 月 6 日
書記官