臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1407號原 告 丁○○訴訟代理人 洪崇欽律師被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○當事人間返還價金事件，本院於99年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國98年12月30日向被告購買坐落台中市○○區○○段地號102號土地、地目林、面積8696.4平方公尺(下稱系爭土地)，被告先是訛稱系爭土地屬森林風景區，可供建築面積有百分之二十即1739平方公尺，原告信以為真，與被告約定買賣價金2300萬元，嗣原告發現系爭土地位屬農業區，雙方於99年1月23日又重新議定買賣價金為1850萬元，原告己交付被告簽約款及用印款共計460萬元。
二、嗣原告於99年1月間委託設計工程有限公司規劃系爭土地，經設計工程有限公司調閱潛在坍塌地分布示意圖，發現系爭土地位屬大坑風景區之潛在崩塌區之順向坡，依台中市政府所頒布之土地使用分區管制要點第18條大坑風景區特定區潛在崩塌地管制事項第一款規定：「申請建築之基地位於順向坡或本府「1/5000坡第防災環境地質敏感資料庫」中土地利用潛力低及很低之土地，不得申請開發」。足見系爭土地根本不能申請開發，無法供建築使用，經原告於99年3月9日及4月15日以台中法院郵局第575號及908號存證信函請被告出面解決上開問題，惟被告皆置之不理。本件被告在出售系爭土地時，一再保證系爭土地可供開發建築，未料事後發現系爭土地根本無法供建築，足見系爭土地存有瑕疵，且該瑕疵已是給付不能，準此，原告自可依民法第354條、第359 條、第226條、第256條規定解除本件買賣契約，爰以起訴狀繕本送達對被告為解除契約之意思表示，系爭買賣契約經原告解除後，依民法第259條第1款規定，被告自應將所受領價金460萬元返還給原告等語。
三、並聲明：被告應給付原告460萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告為假執行。
貳、被告則以：
一、緣原告於98年12月30日向被告購買系爭土地，總價金2300萬元，兩造並至原告指定之周安媮代書(下稱周代書)事務所兩願合意訂立不動產買賣契約。被告即將土地所有權狀、印鑑証明、土地分區使用証明交付周代書，並在周代書提出之移轉登記及申報稅捐等全部書類蓋章用印完畢，原告亦將簽約、用印、完稅三期價金各230萬元簽發同額支票計三紙交付被告。嗣原告略以價金過高，於99年1月23日兩造攜原契約書再至周代書之事務所協商，議定價金減為1850萬元，被告則將前收受之「完稅」一期價金230萬元支票壹紙返還原告收受，由周代書在原契約作修改，並由兩造簽章後，各持為憑。
二、系爭土地之買賣所有權移轉登記，經周代書申報土地增值稅後，原告卻以系爭土地坐落地震帶崩塌區，恐無法申請建築許可云云，拒不依約辦理移轉登記。被告於99年2月25日以台中中正路郵局第111號存証信函，定期催請原告依約履行辦理移轉登記。原告以台中法院郵局第575號存証信函，周代書亦以台中北屯郵局第504號存証信函回覆拒不依約履行。被告再於99年3月15日以台中法院郵局第627號存証函催請原告於同年月31日前依約履行。詎原告仍執意不履行契約，被告迫於無奈再於99年4月8日以台中法院郵局第843號存証信函通知原告解除本件不動產（土地）買賣契約，並依約將原告已付之價款460萬元全部沒收，充作懲罰性違約金。
三、按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第250條第1項、第254條定有明文。又「辦理移轉登記，買方應自約定交付証件、用印備齊之日起壹週內提出辦理。」、「買方不依約履行……契約所定其他各項義務時，即為買方違約賣方得限期催告履行，逾期仍不履行，即予解除契約，並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」乃為兩造所訂前開買賣契約第7條第4款、第10條第1款約定甚明。而被告已依約於訂約同時將過戶所需全部証件交付代書，在全部申請書用印完畢，並經周代書向地政機關申請鑑界點交土地有案。乃因原告拒不辦理過戶，原告應給付被告之價金「尾款」1，390萬元，因「所有權移轉完竣」之條件，無法成就，致原告亦始終不給付被告。被告不得已以前開存証信函定期限催請原告依約履行不果，始予解除契約，並將原告已付之價金沒收充為懲罰性之違約金。被告所為依約、依法循然有據。
四、系爭土地係原告看到被告懸掛售地廣告布條，經原告實地勘查中意後，再主動以電話約被告之代理人乙○○君至原告住所晤洽（故本件買賣沒有仲介人），幾經協商才成交。且其價金高達2，300萬元，衡諸情理，原告必已先行詳加查詢，並充分瞭解該地之狀況，始電約被告洽議買受。又締約時，被告當場即將該土地所有權狀、登記謄本、地籍圖謄本、都市計劃土地分區使用証明書等相關文件提示原告詳加核閱認同後再簽約，並交付原告指定之周代書辦理所有權移轉登記。而買賣契約第12條第5款明訂「土地依現況點交」，被告已將土地之全部資料、文件提示原告，並已亟盡告知之能事並未保證系爭土地可供建築使用。被告既於訂約前已將系爭土地之所有權狀、登記簿謄本、都市計劃土地分區使用証明書等相關文件全部提示原告詳閱查核，文件上明載系爭土地之「地目：林」，該土地欲如何使用，當依法令規定辦理，原告指定之周代書知之甚稔，原告亦不得諉為不知，被告又豈能妄言保証？又被告訂約前提示之土地使用証明（發文：98年9月28日，玖拾捌中都速字第09809280121號）及土地登記謄本（98.10.20.申請列印），台中市政府及地政事務所核發時，兩造尚未訂立買賣契約。而本案繫屬後，被告再向台中市政府申請土地使用証明（發文：99年7月23日玖拾玖中都速字第09907230031號）及土地登記謄本（99.7.29.申請列印），此時不但被告已將買賣契約解除，沒收價金充作違約金。原告亦解除契約，請求返還價金，然前後兩份土地使用証明及土地登記謄本記載之內容均相同一致。且前後兩份土地使用証明均載明為「風景區」，原告陳稱「原告發現系爭土地位屬農業區」（原告起訴狀，第2頁第2行），究如何發現？原告所述顯然無據。
五、原告所提原証二：潛在崩塌地示意圖，其上載明：「委託中興大學水土保持研究所進行的台中市山坡地（大坑地區）潛在崩塌地勘定與防治對策之研究」。僅為學術之研究，是否含括系爭土地？台中市政府有否依法認定呢？原告未予証明，所述僅為臆測，已屬可議。又台中市政府於99年7月20日以府都計字第0990185430號函復本院：「經查本府並未公告本市大坑地區有關崩塌地之相關資料及旨揭地號土地（指系爭土地）相關禁限建規定。」「另查旨揭地號土地係屬本府公告之山坡地，該土地開發建築時應符合……有關山坡地開發之相關法令規定，……向本府申請開發」在案。從而原告指系爭土地屬大坑風景區之潛在崩塌地之危險區或高危險區云云，純係原告空言臆測，並無理由。退步以言，原告於98年12月30日訂約後，突於99年1月23日再稱價金過高，要求被告減少價金，被告雖覺原告反覆，但因賣地收受之價金已另有他用，迫非得已，並為息事寧人，乃同意減為1，850萬元。今原告自認「於99年1月間委託設計工程有限公司規劃……調閱潛在坍塌地分布示意圖，發現系爭土地屬大坑風景區之潛在崩塌區之順向坡」（原告起訴狀、事實及理由二、第1至3行）。顯見原告係在知悉系爭地屬潛在崩塌區後（斯時被告則並不知該地係屬潛在崩塌區），再要求被告減少價金，並於兩造合意以較低之價金買賣後，再以相同理由拒不履行契約，再遽依民法第359條、第354條第1項、第226條第1項、第256條、第259條第1款規定訴請解除契約並返還價金，顯無理由。
六、茲原告向被告買受之系爭土地自始地目係屬林地，自買賣契約訂立前迄今並均未改變，系爭土地自原告買受迄今絕無滅失或減少其價值或減少其通常效用之瑕疵情事（兩造契約僅為單純之土地買賣，故亦無減少其契約預定效用之瑕疵情事）。本件與民法第354條所規定之情炯異，原告顯然引喻失義。又本件系爭土地因原告違約不履行所有權移轉登記相關手續，係因可歸責於原告之事由，致給付不能。被告並無不履行所有權移轉登記或不點交系爭土地等給付不能情事。原告據而解除契約，與民法規定不符，顯然無理由。且因原告違約不履行其義務，業經被告依兩造契約及民法規定之程序，解除買賣契約，並將原告已付之價款460萬元全部沒收，充作懲罰性違約金，原告請求返還價金並無理由。
七、至原告另主張酌減違約金，顯與本件返還價金之訴相異，被告不同意，併此敘明。
八、並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造爭執與不爭執事項
一、不爭執事項
(一)原告丁○○於98年12月30日向被告購買系爭土地原約定買賣價金為2300萬元，雙方於99年1月23日重新議定買賣價金為1850萬元，原告己交付被告簽約款及用印款共計460萬元。
(二)原告於99年3月9日、4月15日寄發台中法院郵局第575號、908號存證信函給被告。
(三)被告於99年2月25日、99年3月15日、99年4月8日寄發台中中正路郵局第111號、台中法院郵局627號、843號存證信函給原告。
二、爭執之事項
(一)兩造有無約定系爭土地需可供建築使用？
(二)原告主張依民法第359條瑕疵擔保及民法第226條給付不能規定解除契約要求返還買賣價金460萬元是否可採？
(三)原告主張酌減違約金是否可採？
肆、法院之判斷
一、兩造有無約定系爭土地需可供建築使用？原告主張兩造於訂約時，約定系爭土地可供建築使用，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，對此有利於己事實，原告負有舉證之責，原告則舉證人即周代書之證言及原告之子陳朝樂與被告訴訟代理人間之錄音譯文為其舉證方法。經查：
(一)證人即承辦系爭土地簽約事宜之周代書到庭證稱略以：證人是臨時被陳朝樂（原告之子即代理原告與被告代理人乙○○買賣系爭土地之人）叫過去，當時陳朝樂問風景區可以蓋百分之二十，我告以對的，江先生也說是風景區，雙方都沒有針對可建面積加註寫入契約裡面，也沒有談到系爭土地是崩塌地。兩造沒有意見，契約寫現況點交，現況點交如果是土地就是以當時看到情形交給，不包含整地在內。這件到目前都還沒有點交，後來減價原因是否因系爭土地為農業區不知等語（本院卷第104頁背面、第105頁），為兩造所不爭執，是以兩造於簽約時，並未意識到系爭土地是否為崩塌地，係按現狀點交，是對於系爭土地是否為崩塌地，於兩造簽約時並未成為契約內容，而兩造所重視者為系爭土地是否為風景區，可建面積為百分之二十。又系爭土地於簽約時，縱為崩塌地，依證人上揭證言，既按現狀點交，亦不生瑕疵問題。
(二)至卷附錄音譯文，為證人丙○○、原告之子陳朝樂、被告訴訟代理人事後所為對話內容，依其錄音譯文所載，原告之子陳朝樂雖於對話中一再表示，其買系爭土地是要蓋房子，建蔽率按風景區規定為百分之二十，後來變為農業區，再後來發現是崩塌地完全不能建築，或周代書於對話中亦表示陳朝樂買系爭土地係要蓋房子，被告訴訟代理人則表示，其不知農業區，如果是農業區，政府不應課地價稅，而對原告之子陳朝樂表示係蓋房子使用乙節，從未回應(本院卷第111 頁至113頁參照)，僅單純沉默，既為單純沉默，難認有默認之意思表示，既無默示之合意，難認原告購買系爭土地作為蓋房子之用乙節，為被告所知，進而成為契約之一部分。
二、原告依民法第359條瑕疵擔保及民法第226條給付不能規定解除契約要求返還買賣價金460萬元是否可採？按物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又按買賣因物有瑕疵而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。另按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1項及第256條定有明文。另按物之出賣人，對於買受人所負瑕疵擔保之責任，係以其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第359條之規定解除契約(最高法院87年度台上字第1212號、86年度台上字第1689、1303號判決參照)。本件原告主張系爭土地為崩塌地，存有瑕疵，雖尚未為點交，危險尚未移轉，而被告復拒絕擔保，其主張解除契約，揆諸上揭說明，於法雖有所據，惟其解除契約前提，係以系爭土地確存有瑕疵，然本件被告出售系爭土地時，並未保證系爭土地可供開發建築，係按系爭土地之現狀即風景區或農業區可興建面積百分之二十、百分之十，是系爭土地可供建築乙節並未成為契約內容，亦非被告保證之內容，難認系爭土地有何物之瑕疵。準此，原告依民法第359條或民法第256條規定解除系爭買賣契約，難認有據。是原告依民法第259條第1款規定，請求被告將所受領價金460萬元加計法定利率之利息返還原告，為無理由。
三、原告主張酌減違約金是否可採？
(一)按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上第1612號判例意旨參照）。另按法院依民法第252條規定，審核違約金是否過高情事，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。並依違約金係屬於懲罰性質或屬於損害賠償總額預定之性質而有不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準：若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院51年台上字第19號判例、87年度台上字第2563號判決意旨參照）。債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例參照）。本件被告以原告遲延給付1390萬元之價金義務，經依系爭契約第7條第4款約定以存證信函限期催告未果，始解除契約，並依契約第10條第1款沒收原告已付價金充作懲罰性違約金，核無不合，而原告則辯稱系爭懲罰性違約金約定價額過高，請求酌減違約金等語。本件原告請求酌減違約金，揆諸上開判例意旨為法所許，合先敘明。經查，依系爭契約第10條第1款約定，買方不依約履行付款或契約所訂其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收價款全部沒收，充作懲罰性違約金等語，性質上為懲罰性違約金。次查，系爭買賣契約書係證人即代書丙○○所提供，代書到場後兩造當場簽約(本院卷第104頁背面參照)，而系爭契約第10條第1款內容，已如前述，至同條第2款內容約定為「賣方如不依約履行契約所訂各項義務時，即為賣方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金」等語，是參酌系爭契約第10條第1款、第2款旳定，應認系爭契約屬定型化契約條款，且無顯失公平情事而為有效。次查，揆諸上開說明，本件依其違約金條款約定，性質上屬於懲罰性違約金，依上開判例意旨，自應應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本院審酌兩造間買賣標的為土地，原告提出之錄音譯文，被告訴訟代理人自述，其無法與原告合意解約原因，係因其另向他人購買烏日鄉之土地，總價約3000多萬元，業已支付80%，等待系爭土地出售之價金支付其餘20%價款，如果不夠的話還要辦理貸款，是如本件如因解除契約致被告不能取得系爭價金餘額時，按一般客觀事實，被告所受損害為3000多萬元之20%需向銀行貸款之損害，即約需向銀行貸款600萬至800萬元間，取其中數即須貸款700萬元，按現今利率水準，貸款利率約為年息2%，以貸款年限一般為20年計算，其應支付利息約為本金40%，即應支付利息280萬元左右，參酌原告已為一部分支付即已支付460萬元，是系爭違約金應酌減為230萬元，是兩造約定懲罰性違約金超過230萬元部分為過高，應予酌減。
(二)次按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意(最高法院97年度台上字第1078號判決參照)。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第233條第1項及第203條亦有明文。本件系爭土地約定之違約金以280萬元為適當，已如前述，是就超過此部分之給付，既係被告就原告已繳納之價金中扣除，顯非出於原告自由意思而為任意給付，被告就超過部分之給付，顯無法律上原因，原告應依不當得利法律關係請求被告返還，惟本件原告迄未追加不當得利請求權為其訴訟標的，是其請求酌減違約金於230萬元內固屬有據，但既非訴訟標的，本院無從據以判決被告返還超過230萬元以外之給付，是仍應為原告敗訴之判決。
四、綜上所述，本件並無證據證明兩造於系爭契約定系爭土地須可供建築使用，不能認為尚未移轉過戶或占有移轉之系爭土地有何物之瑕疵或不完全給付，原告以物之瑕疵擔保請求權或不完全給付請求權為由解除系爭契約，並請求返還已支付之價金為無理由，其另請求法院酌減價金部分固屬有據，惟原告並未追加不當得利請求權為訴訟標的，本院認定超過230萬元部分之違約金雖有過高情事，亦無從據以判決被告返還已付價金460萬元中之230萬元予原告。是原告請求被告返還460萬元及其法定利息為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證方法，於事實認定及判決結果無礙，茲不一一論列，附為敘明。
六、原告之訴既經駁回，其假執行聲請失所依據，併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 9 月 3 日
民事第一庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 3 日
書記官 林錦源