臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1558號原 告 邱振炱訴訟代理人 黃秀蘭律師複代理人 羅渝桓律師
廖紋儷被 告 曾富美上當事人間回復原狀事件，本院於民國99年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）兩造於民國99年1月2日就被告所有坐落台中市○區○○○○段第256地號，面積481平方公尺，權利範圍10000分之507，及其上建物（即門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號，下稱系爭房屋）簽訂不動產買賣契約書，買賣價金新台幣（下同）170萬元。原告已支付買賣價金170萬元予被告，被告並已將系爭房地移轉登記予原告所指定之人即原告子女邱世德、邱佳慧、邱世明。
（二）詎原告於系爭房屋辦理移轉登記後，始得知系爭房屋同棟2樓曾發生非自然死亡之事件，而被告之夫居住於系爭房屋期間發生精神異常之狀況，於搬離系爭房屋後竟痊癒，並且可以再度擔任家教工作。惟查，原告於買賣契約書第12條第4款保證：買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無兇殺或自殺致死之情事發生，並出具切結書；不動產標的現況說明書中第11點「本建築改良物是否曾發生兇殺或自殺致死之情事？」，「被告亦勾選「否」；甚至於原告詢問被告其於系爭房屋居住期間，是否一切平安順利時，被告亦答以「都很平安，居住期間還多了一個兒子」等語。是被告隱瞞系爭房屋具有無法回復之重大瑕疵，原告自得解除買賣契約。
（三）又於交屋後，原告發現系爭房屋有嚴重漏水、浴室管線腐蝕等情形，有負責修繕之訴外人陳孔相，及居住系爭房屋樓下之訴外人張維修所出具之證明書可證。查被告於不動產標的現況說明書中第8點「建築改良物是否有滲漏水之情形？」，被告勾選「否」；第12點「屋內自來水及排水系統是否正常？」被告勾選「是」，足見被告故意不告知系爭房屋之瑕疵，依民法第359條之規定，原告亦得解除買賣契約。
（四）被告於不動產標的現況說明書第21點「管理費是否有積欠情形？」，被告勾選「否」，然原告於交屋當日早晨經他人告知被告有積欠管理費之情事，嗣經原告請仲介前來處理，仲介於交屋當日中午12時30分許，請被告簽立切結書，被告因而簽立切結書保證系爭房屋在交屋前，若有公共費用：清潔管理費、水肥清除費、雜項費等等，概由被告負責管理與結清，此益見被告就系爭買賣契約之多項條件多有隱瞞，則兩造解除契約係因可歸責於被告。
（五）基上，原告向被告表示欲解除系爭買賣契約，被告乃與邱世德、邱佳慧、邱世明於99年1月15日簽訂不動產買買契約合意解除協議書，故兩造之買賣契約業已解除。依民法第259條之規定，契約當事人應負回復原狀之義務，原告已將系爭房地返還予被告，並辦妥移轉登記，然被告迄今僅返還154萬元予原告，原告自得請求返還16萬元及利息。
（六）依系爭買賣契約書第11條第3款約定：「本約簽訂後，乙方（指被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意以甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」，茲系爭買賣契約係因被告違反契約之約定而解除，原告自得依上開約定請求被告給付懲罰性違約金170萬元。
（七）依系爭買賣契約書第11條第4款約定：「買賣標的產權移轉登記完成或完成點交後始發生解約情事者，雙方應配合辦理回復產權，返還買賣標的之作業，因此所生之稅捐及相關費用概由可歸責之一方負擔。」兩造解除契約係可歸責於被告，是依上開約定，移轉產權之契稅11,754元、代書費用暨各項規費17,045元，亦應由被告負擔。
（八）聲明：㈠被告應給付原告1,888,799元，及自99年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件兩造於99年1月2日所簽訂之不動產買賣契約並未解除。至於被告與原告子女所簽訂之不動產買賣契約合意解除協議書，係因原告指稱系爭房屋是凶宅，後悔以辛苦錢買了一間凶宅，不放心讓孩子每天出入居住，要被告以身為4位孩子母親之同理心，將系爭房屋折價買回。惟系爭房屋並非凶宅，被告全家居住期間，福杯滿溢，子女人稱俊秀聰穎、多才多藝，被告之夫精神狀況一貫如常，被告憐恤原告，勉強始以154萬元買回系爭房屋。而承辦系爭房屋買賣之仲介人員，以節省買回系爭房屋契稅之理由，要兩造簽訂不動產買賣契約合意解除協議書，被告始與原告子女於99年1月15日先簽訂不動產買賣契約書，之後再於99年1月18日簽訂不動產買賣契約合意解除協議書。是兩造就99年1月2日所簽訂之不動產買賣契約並無合意解除，且原告無法證明系爭房屋是凶宅，被告並無隱瞞原告之情事，則原告自無解除99年1月2日所簽訂之不動產買賣契約之權利。原告無權解除99年1月2日所簽訂之不動產買賣契約，自無得依民法第259條之規定請求返還16萬元（170萬－154萬＝16萬）之買賣價金及利息。
（二）99年1月15日晚間，被告接獲陳孔相電話通知稱系爭房屋頂樓水源開關及浴室水管開關遭外力扭斷拔起，事後原告通知他修復，金額約1仟元，被告已支付此筆費用，然此並無法證明系爭房屋浴室管線有毀損或開關毀損。至於證人張維修之證詞，亦無法證明系爭房屋有滲漏水。若系爭房屋有滲漏水，為何被告水費單據正常，故原告稱被告有未告知系爭房屋有滲漏水、屋內自來水及排水系統是否正常等故意不告知標的物瑕疵之情形，主張解除契約，亦無理由。
（三）系爭房屋之大樓係於70年建造完成，並無社管理員收取公共費用，亦無清潔管理等費用支出。惟當原告提出有關被告積欠管理費9仟餘元管理費用時，被告雖對該款項之支付有爭議，然仍依約保留1萬元予仲介，嗣因無人提交欠費單據，該1萬元已由被告全數領回，故被告亦無違約之情事。
（四）綜上，原告請求無理由，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
（一）兩造於99年1月2日就被告所有坐落台中市○區○○○○段第256地號，面積481平方公尺，權利範圍10000分之507，及其上建物（即系爭房屋）簽訂不動產買賣契約書，買賣價金170萬元。原告已支付買賣價金170萬元予被告，被告並已將系爭房地移轉登記予原告所指定之人即原告子女邱世德、邱佳慧、邱世明。
（二）邱世德、邱佳慧、邱世明於99年1月間與被告就系爭房地簽訂名為「不動產買買契約合意解除協議書」。於99年1月15日就系爭房地另簽訂不動產買賣契約書，買賣價金154萬元，被告已支付全部買賣價金，邱世德、邱佳慧、邱世明並已將系爭房地移轉登記予被告。
四、本院判斷：本件兩造上開不爭執事項，有99年1月2日、99年1月15日2份不動產買賣契約書，及99年1月15日不動產買買契約合意解除協議書等附卷可憑。本件原告主張99年1月2日所簽定之不動產買賣契約業經解除，為被告所否認，是本件應審究者厥為（一）系爭房地是否為凶宅？有無漏水？有無積欠管理費？原告得否解除99年1月2日不動產買賣契約？（二）邱世德、邱佳慧、邱世明99年1月15日與被告所簽訂之「不動產買買契約合意解除協議書」，其真意為何？經查：
（一）證人即台中市第三分局偵查隊偵查佐曹瑞華於本院證稱略以：系爭房屋自伊97年任職三分局以後，並未發生任何非自然死亡案件。里長在那裡任職10幾年，也說不是凶宅等語（見本院99年8月10日言詞辯論筆錄）。證人即系爭房屋買賣契約之仲介營業員王賜昌於本院審理時證稱略以：系爭房屋不是凶宅等語（見本院99年9月9日言詞辯論筆錄），復有被告所提出之台中市警察局第三分局99年3月4日中分三偵字第0990005280號函附卷可憑，是系爭房屋無證據證明係凶宅；至於系爭房屋所屬之大樓其他樓層是否存有凶宅，原告除未舉證外，亦與系爭房屋無涉。原告以此解除不動產買賣契約，委無足採。
（二）證人王賜昌於本院審理證稱略以：系爭房屋於點交時，沒有漏水現象，屋內的供水及排水系統也都正常。系爭房屋，沒有管理員，也沒有固定的管理費，如果公共的東西壞掉，才由大樓的住戶平均分攤。被告沒有積欠管理費，但是大樓有修理的費用，被告應負擔的部分，我們有告訴被告，被告有將1萬元放在我們這裡，委託我們處理，多退少補等語（見本院99年9月9日言詞辯論筆錄）。證人張修維於本院審理時證稱略以：伊住在系爭房屋樓下，伊3年前住進去時就有漏水現象，漏水的地方在廁所，當時只是小漏水，樓上沒有人住，找不到樓上的人，所以自己修理，至於系爭房屋漏水的位置、面積等，伊無法提供證明資料等語（見本院99年9月9日言詞辯論筆錄），是原告主張被告有積欠管理費云云，尚無足採。又原告尚未能舉證證明系爭房屋有漏水，且其漏水已達原告得解除買賣契約之程度，則原告主張系爭房屋有瑕疵得解除契約，及被告隱瞞系爭房屋之瑕疵，均不可採。
（三）證人王賜昌於本院審理時證稱略以：交屋當天（指99年1月15日）原告表示希望賣方買回，因為交屋當天原告好像是聽了鄰居說這棟房屋的其他戶可能是凶宅，原告說不想買，希望原賣方買回去。所以99年1月15日當天就簽訂不動產買賣契約書，原告出售的價金為154萬元等語（見本院99年9月9日言詞辯論筆錄）。證人及系爭房屋買賣之代書賴文君於本院審理時證稱略以：99年1月15日，就伊所知，原告壓力很大，什麼壓力不清楚，只說想把房子解決掉就好。原告係以154萬元出售系爭房屋予被告，原告對買賣價金沒有意見。因為地政事務所及稅捐處，針對一般買賣及協議解除是不相同的，如果是協議解除買賣契約，可以節省契稅，一買一賣中間，是有解除原契約的意思，在徵求雙方的同意下，為了節稅，所以才寫不動產買買契約合意解除協議書，目的是要給地政機關及稅捐處看。這份協議書是在99年1月15日訂立第二份不動產買賣契約書之後才簽訂的。賣方3名子女的簽名，是張美嬌（原告之妻）在他們簽完名之後寄回來給我的，都有經過雙方當事人的確認。這張協議書的內容是節省契稅，這是我們職業上的告知義務，因為這樣才可以節稅，雙方也同意才簽。就伊所知雙方的意願就是由被告以154萬元買回，協議書是要給地政機關及稅捐單位看的等語（見本院99年9月9日言詞辯論筆錄）。證人即系爭買賣之不動產經紀人黃俊源於本院審理時證稱略以：伊有請教本件的代書，不動產買賣契約合意解除協議書，是為了節省99年1月15日由被告與原告子女所簽定第2份契約的契稅等語（見本院99年11月4日言詞辯論筆錄）。證人即系爭房屋買賣之仲介營業員吳榮昌於本院證稱略以：本件不動產買賣契約合意解除協議書，是代書為了第2次被告買回的時候，節省房屋契稅，雙方所作的協議。我們公司後來有給原告3萬元，是因為當時有消保官在場，不是賠償金，也不表示我們有錯。伊出具證明書【即原證15，其上記載：茲因邱振炱（宏金機電有限公司）購買台中房屋情事，因故無法圓滿成交，特立此書為憑證】，是因為原告在第2次契約成立後，那些買的家具就不要了，所以叫我簽這個證明書，是要證明他已經沒有買這個房屋，要向家具行退他原先訂的家具用的。原告要求被告買回，就簽訂第2份不動產買賣契約書。99年1月15日當天，原告有向我們仲介表示要退屋，但是我們跟他表示，買完之後可以幫他委託銷售，原告的意思是要請被告買回系爭房屋，第1份買賣契約沒有解除，是用買回等語（見本院99年11月4日言詞辯論筆錄）。
依上開證人等之證詞，兩造於99年1月2日所簽訂之不動產買賣契約書並未合意解除，99年1月15日被告與原告之子女簽訂不動產買賣契約書，由被告以154萬買回系爭房屋，為了節省契稅，始由被告與原告之子女簽訂不動產買賣契約合意解除協議書甚明。是原告主張因被告有違約之情事，始簽訂解除契約協議書，委無足採。
五、綜上，原告主張之上開被告違約事項，並未舉證證明，兩造就99年1月2日所簽訂之不動產買賣契約，並未解除，則原告依解除契約之法律關係請求被告給付16萬元及利息，依契約請求違約金170萬元及契稅11,754元、代書費17,045元，合計1,888,799元及自99年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦及調查證據，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 11 月 18 日
民事第三庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
書記官