臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1640號原 告 張邦男訴訟代理人 張豐守律師被 告 曾坤炳被 告 無比科技股份有限公司法定代理人 曾坤炳
張岳君王俊智被 告 中華環保健康推廣協會法定代理人 洪國書被 告 謝 喜被 告 廖何阿菊訴訟代理人 王信雄律師複代理人 吳九如被 告 陳炳照被 告 陳水旺上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告中華環保健康推廣協會、謝喜、陳水旺經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：(一)被告同意者。(二)請求之基礎事實同一者。(三)擴張或減縮應受判決事項之聲明者。
(四)因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。(五)該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。(六)訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。(七)不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告起訴時原主張系爭土地為曾坤炳、無比科技股份有限公司、中華環保健康推廣協會、廖秀琴、陳炳照無權占有，而依民法第767條所有物返還請求權訴請其等拆屋還地，然於訴訟中發現廖秀琴並非占用人，乃撤回對其之訴，另認占用人尚有謝喜、陳水旺、廖何阿菊，乃追加其等為被告，其追加被告部分係基於起訴時所主張系爭土地為他人無權占有之事實而來，核屬請求之基礎事實同一，其訴之追加應予准許。又本件原告起訴時對被告曾坤炳係請求其給付新臺幣（下同）535,389元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地時止，按月給付8,923元；嗣於訴狀送達後，變更為請求被告曾坤炳給付原告851,844元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地時止，按月給付15,233元，核係擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，為法之所許，合先敘明。
貳、原告主張：
一、緣台中市○區○○○段149之26地號、面積165平方公尺之土地（下稱系爭土地），為原告所有，有土地登記謄本可憑。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。被告曾坤炳未經原告同意，無正當權源，逕行於系爭土地內興築建物(門牌號碼為台中市○區○○路158之2號，位在如卷附中山地政事務所土地複丈成果圖所示B、C部分，稱系爭1建物)，除自用外，並交付予中華環保健康推廣協會及無比科技股份有限公司、謝喜等人使用，有現場照片及名片在卷可參。被告曾坤炳於鈞院民99年8月24日言詞辯論期日亦陳稱：「系爭1建物係我興建，除我本人使用外，被告中華環保健康推廣協會、被告無比科技股份有限公司、被告謝喜亦向我承租使用，並分別支付租金1元」等語。經鈞院於99年8月24日言詞辯論庭時行整理爭點，兩造已確認系爭1建物為曾坤炳興建，並由被告曾坤炳、中華環保健康推廣協會、無比科技股份有限公司、謝喜等使用，此部分事實堪予認定。故原告本於所有權人地位，依排除妨害請求權之法律關係，請求如下列六、訴之聲明第1項所載。
二、雖曾坤炳於99年8月24日言詞辯論庭主張：「我與原地主有租賃合約」、「臺灣臺中地方法院91年聲判字第16號裁定認定租約為真正」云云。惟查民刑事訴訟為各別獨立訴訟，民事訴訟不受刑事判決之拘束。又刑事案件之追訴，必須提出證據（舉證負擔），並需說服至無合理懷疑之地步（證明負擔），始能謂被告有罪，但民事案件則不同，對於事實之判斷，其採證法則為優勢證據，亦即當事人之一方所提出之證據之證明力，足以使法院對於爭執之事實認定其存在，更勝於不存在，此時法院即應信該當事人所主張之事實為真，反之則認該當事人主張事實為偽。而此種差異之原因，在於刑事有罪判決，為於被告之生命、身體、自由等關係重大，一經誤判，則殃及無辜，因此刑事訴訟之證明程度較諸民事訴訟為重，從而被告雖不構成刑事犯罪，然而卻可能應負擔民事責任。經查依鈞院函調之86年執字第17275號執行卷及89年執字第20856號執行卷之卷證資料，原告認為曾坤炳就系爭土地並無租賃關係存在，理由如下：1、曾坤炳於89年執字第20856號執行案中，固曾於90年2月9日提出民事聲請狀，主張於81年6月5日，債務人林鼎祥即已將系爭土地出租予曾坤炳。然於86年10月9日，訴外人張宏斌即聲請查封拍賣系爭土地，當時不論是該案之債務人林鼎祥或曾坤炳並未向鈞院主張系爭土地有出租予曾坤炳之事，現臨訟說有出租之事，顯然不可採信。2、再依曾坤炳於89年執字第20856號執行案中提出之租賃契約書之簽約日期為81年6月5日，然依原告記憶中，原告與林銘炯於81年6月3日至81年6月11日同遊日本，且林銘炯與原告於81年6月8日有共同合照，有照片及原告之護照影本各一份在卷可參，該份契約顯是臨執行之際才製作。3、又該租賃契約實質上為「房屋租賃契約」，不是土地租賃。而依該租賃契約第3條約定：「雙方約定乙方（即曾坤炳）提供新台幣壹百萬元正交予甲方（即林銘炯），而甲方將其五權三街23號4樓（增建）及1樓（雙方共同使用）讓予乙方無償使用。另甲方座落後壠子段149之27、之26地號土地亦一併讓予乙方無償使用。如甲方需合建開發時，應返還乙方新台幣壹百萬元正，而乙方則享有優先合建開發權」，第4條第1款約定：「房屋係供辦公使用」，是訂約雙方之真意，如真有成立租賃關係，應係指房屋部分而言，系爭土地只是一併無償提供給曾坤炳使用而已，並無成立租賃關係。且借貸無民法第425條之適用，自無拘束原告之效力。4、又該契約書之出租人記載：「林銘炯」，但系爭土地原為林鼎祥所有，非林銘炯所有，林銘炯未經林鼎祥同意即擅自與曾坤炳簽訂契約，把土地出借給被告，為無權處分，不得拘束原地主及原告。5、退步言之，倘認為該租賃契約為有效，且出租範圍包括系爭土地在內，則依民法第425條第2項規定，該租賃契約之期限約定20年，對原告而言也無「買賣不破租賃」之適用。縱認原告應繼受該租賃契約之效力，然因曾坤炳擅於系爭土地上建築房屋後，再擅將部分房屋及土地出租或出借予謝喜、無比科技公司及中華環保健康推廣協會使用，曾坤炳顯然違反契約第4條第2款之約定，原告亦得終止租約，收回系爭土地。原告以本狀為終止之意思表示。
三、就複丈成果圖D部分土地上之建物(門牌號碼為台中市○區○○○路1段27號，整編前門牌號碼為台中市○區○○路○○○巷○○號，下稱系爭2建物)，依廖何阿菊於99年10月7日之民事陳報狀記載，其有事實上處分權，陳炳照僅是借住在該建物內。又依鈞院函調之86年執字第17275號執行卷，該案之債權人於86年11月5日提出之民事陳報狀，亦記載系爭2建物由陳炳照居住使用中，但經原告向該建物附近之鄰居訪查得知，系爭2建物是由陳水旺居住在其內，故原告訴請陳炳照、陳水旺自該屋內遷出，廖何阿菊應將占用之土地上之建物拆除，並將占用土地返還原告，自是於法有據。
四、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋之性質不能與土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有48年台上字第1457號判例，至89年5月5日增訂之民法第425條之1之規定，僅係使之明文化，並進而推定在房屋使用期限內視為有租賃關係。而民法第425條之1必係受讓房屋或土地而取得所有權者，方有其適用，尚不能任意擴及未取得所有權僅取得事實處分權之人。（臺灣高等法院臺中分院98年上字第19號判決請參照）。本件依廖何阿菊之主張，其公公廖阿庚對系爭土地之應有部分原只有1/4，換言之，系爭土地非廖阿庚一人單獨所有，本件自無「土地與房屋」同屬一人所有之情形，當無民法第425條之1之適用。再依廖何阿菊提出之民事陳報狀之記載，系爭2建物固為廖阿庚生前興建，但未辦理保存登記，其後雖接續由廖阿庚之子廖德川及廖德川之妻廖何阿菊繼承，但廖德川及廖何阿菊僅取得事實上處分權，未取得所有權，依上揭判決意旨，系爭2建物對於系爭土地並無租賃關係，對於原告而言，仍屬無權占有，原告本於所有權作用請求拆屋還地，於法並無不合。
五、曾坤炳無權占用系爭土地，原告自得依不當得利之法律關係，請求曾坤炳給付自94年7月20日起至99年7月20日止，相當於5年租金利益之不當得利851,844元(計算式如附表一) ，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地時止，按月給付15,233元。(計算式：36,270×80%×105×6%÷12＝15,233四捨五入至個位數)。被告廖何阿菊無權占用系爭土地，原告亦得依不當得利之法律關係，請求廖何阿菊給付自94年7月20日起至99年7月20日止，相當於5年租金利益之不當得利446,205元(計算式如附表二)，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地時止，按月給付7,979元(計算式：36,270×80% ×55×6%÷12＝7,979四捨五入至個位數)。
六、並聲明：1、被告中華環保健康推廣協會、被告無比科技股份有限公司、被告謝喜均應自系爭1建物內遷出，被告曾坤炳應將系爭1建物拆除，並將土地複丈成果圖所示A部分(21平方公尺)、B部分(56平方公尺)、C部分(28平方公尺)之土地返還給原告。2、被告陳水旺、陳炳照應自系爭2建物內遷出，被告廖何阿菊應將系爭2建物拆除，並將土地複丈成果圖所示D部分土地(55平方公尺)返還原告。3、被告曾坤炳應給付原告851,844元，並自本件起訴狀繕本送達翌日起至返還土地時止，按月給付原告15,233元。4、被告廖何阿菊應給付原告446,205元，並自本件準備書(二)狀繕本送達翌日起至返還土地時止，按月給付7,979元。
參、被告方面：
一、被告曾坤炳抗辯：我與系爭土地原地主訂有租賃契約，並非無權占有，鈞院91年度聲判字第16號刑事裁定亦認定上開租約為真正，依買賣不破租賃原則，我有權使用所承租之系爭土地。我租用系爭土地蓋屋使用，分租他人共同使用辦公室，並無違約可言，且被告謝喜律師係經出租人拜託其共同使用辦公室。並聲明：原告之訴駁回。
二、被告謝喜抗辯：系爭土地原地主為已故林銘炯夫婦所有，被告曾坤炳經其同意在系爭土地上建屋，作為司法改革協會處理會務處所，因此有民眾前往尋求法律協助或疑難解釋，乃徵得本人同意懸掛律師招牌。我並未向何人租用系爭1建物，原告並未舉證有此事實，其主張不足採信。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告廖何阿菊抗辯：系爭土地係我的配偶廖德川之父廖阿庚於50年5月2日買賣取得，並與訴外人廖壬癸、廖火旺、廖萬源等三人共有，應有部分各四分之一，有臺中市土地登記簿可稽 (被證１)，系爭土地上如複丈成果圖所示D部分、面積
55 平方公尺上之系爭2建物，係廖阿庚於50年間經系爭土地共有人全體同意，始在其上建築房屋供居住使用，並辦理房屋稅籍登記，此有臺中市地方稅務局房屋稅籍證明書可證。廖阿庚於62年2月間死亡，由我的配偶廖德川繼承系爭土地之應有部分及系爭2建物房屋所有權，廖德川於93年12月21日死亡後，由我繼承取得系爭2建物，有財政部臺灣省中區國稅局遺產稅免稅證明書可稽。又廖德川分別於68年3月21日及68年5月21日將系爭土地應有部分四分之一供訴外人黃秀雲、三力建設股份有限公司各設定100萬元之抵押權，嗣於74年4月29日系爭土地應有部分四分之一遭法院拍賣，由訴外人林世佑拍得，而林世佑於81年4月29日轉賣予訴外人林鼎祥，林鼎祥於81年5月20日取得系爭土地全部所有權，並於82年4月20日設定抵押權予張宏斌，之後於90年7月23日由原告拍得系爭土地全部所有權。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號著有判例。而所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，亦有最高法院89年台上字第284號判決可參，又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，民法第425條之1第1項前段訂有明文。按繼承人繼承被繼承人之權利，係指被繼承人所遺之動產、不動產及未辦理登記之財產。系爭土地廖德川之父廖阿庚有四分之一應有部分之所有權，而系爭2建物為廖阿庚原始出資興建，由廖阿庚取得所有權，我的配偶廖德川為廖阿庚之繼承人，我又為廖德川之繼承人，因繼承取得系爭房屋之所有權，故原告於90年7月23日買受系爭土地時，明知地上有被告居住之系爭2建物，仍予買受，足認原告默許我得於房屋得使用期限內，繼續合法使用系爭2建物所坐落之系爭土地，即無不當得利或侵權行為可言，原告請求我拆屋還地，顯無理由。又被告陳炳照係於廖德川生前約68年間，向廖德川借住系爭2建物迄今。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告陳炳照主張：系爭2建物只有被告陳水旺一人借住使用，此外並無其他人住用該屋。又被告廖何阿菊有向我借款70萬元未還。並聲明：原告之訴駁回。
五、被告陳水旺主張：我從出生到現在都住在系爭2建物，並非無權占有，且被告廖何阿菊有向我父親陳炳照借款70萬元未還，若其有還款，我即遷離。並聲明：原告之訴駁回。
六、被告無比科技股份有限公司、中華環保健康推廣協會均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、本院之判斷：
一、系爭土地係被告廖何阿菊之配偶廖德川之父廖阿庚以發生於00年0月0日之買賣原因，於50年4月17日與訴外人廖壬癸、廖火旺、廖萬源共同登記取得所有權，每人應有部分皆為四分之一。嗣廖德川之應有部分四分之一遭法院拍賣，由訴外人林世佑於74年4月29日拍得，林世佑再於81年4月29日轉賣予訴外人林鼎祥，林鼎祥於81年5月20日取得系爭土地全部所有權，之後於90年7月23日由原告拍得系爭土地全部所有權等事實，有系爭土地之土地登記謄本、臺中市土地登記簿可憑。
二、被告曾坤炳主張其於81年間就系爭土地有與原地主林鼎祥之父林銘炯訂立租約，租期為81年6月5日至101年6月5日一節，業據提出租賃契約影本為證(其前早於90年2月9日，在本院89年度執字第20856號原告張邦男對林鼎祥請求給付票款強制執行事件程序中，提出原本附在該事件卷內，此經調卷核實)。又經調閱本院91年度聲判字第16號原告告訴曾坤炳竊佔系爭土地之聲請交付審判案件全卷，曾坤炳於91年6月18日法官訊問時業稱：「租約是我和林銘炯定的，本來打算合建，還要邀集其他周遭地主合建，因為林銘炯急著要一百二十萬元，所以先和他訂租約，土地我來使用，最主要約定要合建我有優先權，條件講好後，我請朱坤明代書寫契約書，契約寫好後，他問我日期寫什麼時候，我說我打算六月五日跟他簽約，所以代書日期連收款都寫好，但林銘炯在五月底跟我要錢，我就提前在五月底帶契約書及錢與他訂約並交付租金…，因為我保險櫃內要幾百萬元都有，所以林銘炯要求現金，我就給付現金」等語明確，證人朱坤明亦於91年7月11日法官訊問時結稱：「我的事務所在中港路一段，有天下午市議員曾坤炳打電話給我說晚上要到我家裡寫合約，叫我準備租賃契約書，當時大概五月二十幾日（快月底了），當天下班我帶兩份合約書回家，但十行紙忘了帶回家，我家在中港路二段，當天晚上他到我家給我雙方身分資料、合約內容，然後我寫好就裝訂，日期是他叫我押六月五日，然後他要拿給對方簽名、蓋章以及他自己繳款，我不認識林銘炯，他也沒有去我家」等語，所言與曾坤炳之供述相符，足徵系爭租賃契約書實際訂定時係在81年5月底，是以原告所主張林銘炯於契約所載訂約日即81年6月5日人未在台灣一節，並不影響該租約之真實性。又證人即林銘炯之子林鼎祥(民國00年0月0日生)於91年7月11日法官訊問時結稱：「我的父親林銘炯已於91年9月20日過世。我父親於81年5月間與曾坤炳訂立租約的事情我知道，我父親有跟我講將我名下土地出租給被告，他們在談合約的時候我正在唸書，我爸爸有打電話跟我講，他說要合建的關係先訂立租賃契約」等語，可見林銘炯有徵得其子林鼎祥之同意，始將系爭土地出租與曾坤炳，原告主張系爭租約係臨訟偽造，及林銘炯無權出租系爭土地予曾坤炳云云，均無可採。又系爭租賃契約雖以一份空白例稿式標明為「房屋租賃契約」之十行紙所書具，惟其中第1條關於租賃標的物範圍業約定：「…四、台中市○區○○○段149之26地號165平方公尺土地 (林鼎祥)」，即系爭土地確屬租賃標的，至於第3條約定：「雙方約定乙方（即曾坤炳）提供100萬元正交予甲方（即林銘炯），而甲方將其五權三街23號4樓（增建）及1樓（雙方共同使用）讓予乙方無償使用，另甲方座落後壠子段149之27、之26地號土地亦一併讓予乙方無償使用」，其中雖有使用「無償」用語，惟解釋契約真意，雙方已約明100萬元鉅額使用對價，自非無償，且通篇契約皆採「租賃」用語，足認雙方係合意就約定之不動產 (含建物及土地)成立租賃關係。原告主張系爭租約所成立租賃關係，應僅指房屋部分而言，系爭土地只是一併無償提供給曾坤炳使用，並無成立租賃關係一節，並無可採。
三、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，為89年5月5日修訂施行之民法第425條所明定。惟出租人茍於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項之規定之餘地（最高法院98年台上字第692號、98年台上字第764號判決要旨及98年度第2次民庭總會決議參照）。查被告曾坤炳與林銘炯早於81年5月底訂系爭租約，而原告係於90年7月23日拍得系爭土地所有權，依上開說明，雖租賃期限逾5年，仍無適用修正後民法第425 條第2項規定之餘地，即仍應有同條第1項買賣不破租賃原則之適用，原告應繼受該租賃契約之效力。又被告曾坤炳租得系爭土地後，基於承租人之正當權源，使用土地搭建系爭1建物，其自得本於建物所有權人之地位，自行支配使用該建物，即系爭1建物並非上述租約標的範圍，是原告主張被告曾坤炳提供系爭1建物予謝喜、無比科技股份有限公司及中華環保健康推廣協會使用，違反系爭租賃契約第4條第2款限制承租人不得將租賃物轉租、出借由他人使用之約定一節，亦無可採。被告曾坤炳基於租賃關係占用系爭土地，非無權占有，被告謝喜、無比科技股份有限公司及中華環保健康推廣協會等經曾坤炳之同意，使用曾坤炳所有之系爭1建物之部分，自亦無侵害原告系爭土地所有權可言，原告主張依所有人物上請求權，請求拆屋還地及相當於租金利益之不當得利，並無理由。
四、關於被告廖何阿菊主張其配偶廖德川之父廖阿庚於50年5月2日以買賣為原因，取得系爭土地所有權應有部分四分之一，廖阿庚經系爭土地全體共有人全體，在地上建築系爭2建物供居住使用，並辦理房屋稅籍登記，廖阿庚死亡後，由其配偶廖德川繼承系爭土地之應有部分及系爭2建物房屋所有權，廖德川於93年12月21日死亡後，再由被告廖何阿菊繼承系爭2建物等情，有臺中市土地登記簿、臺中市地方稅務局房屋稅籍證明書財政部臺灣省中區國稅局遺產稅免稅證明書影本可憑，堪信屬實。雖系爭2建物未辦保存登記而屬違章建築物，惟廖何阿菊並非因買賣等法律行為，而係因繼承關係取得系爭2建物，其所取得者自為完整之所有權，而非僅取得事實上處分權。
五、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於房屋使用權保護原則之考量，使房屋所有權與土地利用權一體化，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與房屋之利用關係，以免維害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分別出賣之情形，其間雖無地上權之設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，89年5月5日施行之民法第425條之1乃參照上開法理，將其明文規定為：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，故土地及其上房屋讓與他人之情形，縱係發生於該法文規定施行前，亦應依前揭法理即增訂之民法第425條之1之內容辦理。又所謂「土地及房屋同屬一人」可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院89年台上字第284號判決參照）。再者，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地（應有部分）及房屋分開同時或先後出賣者，此與全無土地共有權，而單純經土地所有人同意興建房屋之情形，有所不同，自宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院87年台上字第686號判決參照）。查系爭2建物之出資建造人即被告廖何阿菊之公公廖阿庚，原為系爭土地之共有人，並非屬全無土地共有權而單純經土地所有人同意興建房屋者，即其係以土地共有人之地位，在系爭土地之局部即如土地複丈成果圖所示D部分 (55平方公尺)上興建系爭2建物，嗣廖何阿菊因繼承關係而取得系爭2建物之所有權，原告則因拍賣取得系爭土地所有權，則依上開規定及說明，土地受讓人即原告與房屋所有人即被告廖何阿菊間，即應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，從而廖何阿菊即非無權占有系爭土地如土地複丈成果圖所示D部分，原告自不得依物上請求權，對廖何阿菊請求拆屋還地及相當於租金利益之不當得利，亦無權請求經廖何阿菊同意使用系爭2建物之被告陳炳照或陳水旺，自系爭2建物內遷出。
六、綜上所述，本件原告主張依民法第767條規定，本於無權占有法律關係，請求被告等拆屋還地、相當於租金利益之不當得利或自地上建物遷出等，均無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 8 月 18 日
民事第二庭 法 官 蔡建興附表一：
┌──┬──────────┬───────────────────┐│編號│ 期間 │ 金額（新臺幣 四捨五入至個位數） │├──┼──────────┼───────────────────┤│1 │ 94.7.20～94.12.31 │ 28,270×80%×105×6%×5/12＝59,367 │├──┼──────────┼───────────────────┤│2 │ 95年度 │ 30,270×80%×105×6%＝152,560 │├──┼──────────┼───────────────────┤│3 │ 96年度 │ 33,270×80%×105×6%＝167,681 │├──┼──────────┼───────────────────┤│4 │ 97年至98年 │ 36,270×80%×105×6%×2＝365,602 │├──┼──────────┼───────────────────┤│5 │ 99.1.1～99.7.20 │ 36,270×80%×105×6%×7/12＝106,634 │├──┼──────────┼───────────────────┤│ │ │ 以上合計 851,844元 │└──┴──────────┴───────────────────┘附表二：
┌──┬──────────┬───────────────────┐│編號│ 期間 │ 金額（新臺幣 四捨五入至個位數） │├──┼──────────┼───────────────────┤│1 │ 94.7.20～94.12.31 │ 28,270×80%×55×6%×5/12＝31,097 │├──┼──────────┼───────────────────┤│2 │ 95年度 │ 30,270×80%×55×6%＝79,913 │├──┼──────────┼───────────────────┤│3 │ 96年度 │ 33,270×80%×55×6%＝87,833 │├──┼──────────┼───────────────────┤│4 │ 97年至98年 │ 36,270×80%×55×6%×2＝191,506 │├──┼──────────┼───────────────────┤│5 │ 99.1.1～99.7.20 │ 36,270×80%×55×6%×7/12＝55,856 │├──┼──────────┼───────────────────┤│ │ │ 以上合計 446,205元 │└──┴──────────┴───────────────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 19 日
書記官 楊金池