臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1661號原 告 李憲政訴訟代理人 駱威文 律師被 告 林世明訴訟代理人 吳榮昌 律師複代理人 鄭中睿 律師被 告 真人不動產經紀有限公司法定代理人 賴吉彬被 告 涂勝堯
林嘉宏劉政雄宗振華上列五人訴訟代理人 鐘為盛 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國100年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林世明應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林世明負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾叁萬肆仟元為被告林世明供擔保後，得假執行。但被告林世明以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）99年5月28日經由被告真人不動產經紀有限公司（即中信房屋西區美術館加盟店，下稱真人不動產公司）所屬營業員即被告林嘉宏、劉政雄、宗振華居間仲介，以總價新臺幣（下同）1,150萬元，向被告林世明買受其所有坐落臺中市○區○○段○○○○○○號、地目建、面積150平方公尺、權利範圍全部之土地，及其上同段855建號、權利範圍全部之建物即門牌號碼臺中市○區○○○路1段85巷1號之房屋（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告涂勝堯為不動產經紀人且依不動產經紀業管理條例第22條第1項規定蓋章於系爭契約上，而簽約當時原告已給付被告林世明第一期價金200萬元，嗣於99年5月31日原告再給付被告真人不動產公司居間報酬23萬元。
（二）系爭契約成立前，系爭房屋曾經發生火災，於其價值及通常效用均有減少之情形，顯有重大瑕疵。而被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華均明知有此重大瑕疵，竟故意不告知原告，甚至大力慫恿推銷，致原告不知有瑕疵，陷於錯誤而以高價購買之。惟原告簽約及給付第一期價金後，於99年6月中旬接獲承辦原告申貸之銀行告知上情，系爭房屋價值嚴重減損，貸款之申請將受重大不利之影響，原告始知受騙，雖向被告反應，迄今仍未獲置理。
（三）被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華有前開詐欺之行為，並同時構成共同侵權行為，而系爭契約既係因原告被詐欺而訂立，依民法第92條第1項規定，原告以本件起訴狀繕本之送達，作為撤銷本件買賣之意思表示，系爭契約自始歸於消滅，被告林世明自應返還不當得利第一期價金200萬元。又被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華縱非明知系爭房屋前曾發生火災之事實，然渠等執行居間仲介業務時，本應善盡其調查之義務，惟竟疏未為之，致使原告以高價買受有瑕疵之系爭房屋，而受有損害，渠等自應與被告林世明連帶負侵權行為之責。原告依侵權行為之法律關係，對被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華行使損害賠償請求權，而被告真人不動產公司為被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華宏之僱用人，依民法第188條規定連帶負損害賠償責任，故被告應連帶賠付原告200萬元，亦屬當然。
（四）系爭房屋曾發生火災，自屬物之瑕疵，且屬不能除去之瑕疵，該瑕疵係發生系爭契約成立前，被告林世明因故意而未告知原告該瑕疵，故被告林世明除應負瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付之債務不履行責任，原告併以本件起訴狀繕本之送達，作為解除本件買賣之意思表示，被告林世明應依民法第354條、第359條、第259條及第227條規定返還原告價金200萬元或賠償原告200萬元。
（五）本件買賣係由被告真人不動產公司所屬營業員即被告林嘉宏、劉政雄、宗振華執行居間仲介業務，並經被告涂勝堯以不動產經紀人身份蓋章於系爭契約上，而渠等未據實告知瑕疵或對於系爭房屋未加調查，顯然未盡居間仲介應負之據實報告及調查之義務，亦未盡善良管理人之注意義務，對於原告因此所受之損害，被告真人不動產公司依民法第227條規定，亦應負債務不履行之損害賠償責任。又被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華均屬不動產經紀業管理條例第4條第1項第7款所定之經紀人員，渠等執行本件仲介業務時，有上述之故意或過失行為，致使原告因而受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，被告真人不動產公司自應與被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華負連帶賠償責任。而此項被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華應負之連帶賠償責任，與上述原告依共同侵權行為、不當得利、契約解除後之回復狀被告應賠償原告200萬元或返還原告價金200萬元之責任，乃多數債務人就同一內容之給付，各負全部履行之義務，而因一債務人之履行，則全體債務消滅之債務，是為不真正連帶債務。
（六）被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華上開代理被告真人不動產公司執行本件仲介業務之行為，顯係違反居間人對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，是被告真人不動產公司自應返還原告居間報酬23萬元。況系爭契約既經原告撤銷、解除，系爭買賣契約已屬自始無效或歸於自始失效，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，被告真人不動產公司公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華對原告應負連帶賠償責任，已如前述，原告自得請求被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華連帶給付23萬元。
（七）聲明：⒈被告林世明、真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華應連帶給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達最後一被告之翌日（即99年7月30日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華應連帶給付原告23萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年7月30日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
（八）對被告抗辯之陳述：⒈原告於99年5月26日簽立議價委託書後，二日後即簽訂系
爭契約，期間被告真人不動產公司或其所屬營業員均未告知原告系爭房屋曾經發生火災，亦無出示任何資料予原告瞭解，且被告林嘉宏、劉政雄、宗振華從未帶原告看系爭房屋，原告與訴外人林居億雖於99年5月26日曾由訴外人即信義房屋營業員謝慧貞、林祐承陪同看屋一次，惟當時因系爭房屋斷水斷電一片漆黑，僅進入系爭房屋第一層樓，並未登上第二層樓及第三層樓。而系爭房屋之火災殘跡係位於第三層樓，故原告無法發現系爭房屋曾發生火災。另被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華提出之「房地產標的現況說明書」，顯係簽訂系爭契約之後所補填，且僅於被告林世明（賣方）簽名之紙記載有「房地產標的現況說明書」等等，至於原告所簽名之紙並未記載有「產權調查結果表」、「建物條件與環境」、「委託總價及重要事項」、「房地產標的現況說明書」、「不動產說明書應記載事項」、「附件資料：（若買受人有需要以下資料，得於簽約時要求影印檢附）」，且被告提出之「房地產標的現況說明書」，亦全無兩造認證騎縫章戳，殊不能證明被告有提供該等文書予原告瞭解。
⒉由被告提出之土地建物謄本、地籍圖謄本、土地使用分區
證明書等均係99年3月間所請領，被告林世明當係於99年3月間即已委託被告真人不動產公司，委託當時必有由被告林世明填寫之「房地產標的現況說明書」附於「專任委託銷售契約書」後，然本件「房地產標的現況說明書」所載填表日期竟係99年5月27日，已時隔二個多月可知，該「房地產標的現況說明書」顯非被告林世明委託當時所填寫之原始文書，而係系爭契約簽訂之後，重新更改填寫者，至其所載日期自亦係倒填者，絕非實在。此觀「專任委託銷售契約書」影本竟缺頁，致未見委託期間及訂約日期即知。
⒊另由「房地產標的現況說明書」上之填表日期為99年5月2
7日，顯在原告99年5月26日簽立議價委託書之後，足見被告真人不動產公司未曾出示「房地產標的現況說明書」向原告解說，99年5月28日簽約當時，被告林嘉宏只有拿單張客戶簽名欄（委託契約編號：A0000000）給原告簽名，並無其餘資料，原告還要求被告林嘉宏依照慣例在簽約完畢後給原告一份不動產說明書（含屋況說明表），惟被告林嘉宏並沒有交付。
⒋系爭契約第9條第3、4款既已載明系爭房屋有漏水及違章
建築之情事，若被告林世明有告知系爭房屋曾發生火災，豈有僅將事態較輕之漏水與違建情事載記於系爭契約中，卻未將事態較為嚴重之火災情事載記表明之可能。甚且，假設被告果有告知系爭房屋曾發生火災，原告焉有可能申請銀行派員到房屋現場鑑價，在在均足證被告確實未告知原告系爭房屋曾經發生火災，亦從未就系爭房屋曾經發生火災乙節出示任何資料予原告瞭解。
⒌系爭房屋實有瑕疵，原告並曾於99年7月2日寄發存證信函
與被告林世明等人主張同時履行抗辯權，暫停給付第二期價金及尾款，被告林世明寄發之律師函亦曾提及原告存證信函之上開意旨。故原告並無給付遲延，被告林世明解除契約並不合法，亦無契約解除權，其解除契約之意思表示不生效力（況且其催告所定之期限過短，顯非相當）。退步言之，假設被告林世明得主張解除契約及違約賠償金，然其主張沒收之違約金明顯過高，其亦未受有損害，應酌減之，甚至應減至為零。故被告林世明自應返還原告價金200萬元。
二、被告林世明則以：
（一）被告林世明與被告真人不動產公司、信義房屋均訂有房屋委託銷售契約，故信義房屋之業務員謝慧貞、李祐承曾於99年5月26日中午陪同原告及林居億查看屋況並洽談買賣價格，系爭房屋通往二樓及三樓之樓梯是結構完整無缺亦無異物堆積，並無不能上樓查看之情形，且系爭房屋為三面採光，該日看屋時間為中午，天候亦為晴朗無雲，縱無水電或手電筒，亦無礙經樓梯通往二、三樓查看，原告稱其從未上樓或不知曾有火災發生，係屬推諉之詞。原告當日看屋後即出價1,140萬元，而不動產交易為重大交易，若對屋況不知悉，以一般客觀情形而言，即不可能洽談價格並出價表示應買，又於簽約當日尚未簽約之際，原告旋開口詢問被告林世明為何系爭房屋三樓其中一間房間之天花板是燻黑的，原告亦表明曾親自數次實際查看該屋，被告林世明則表示購買時就已經燻黑，系爭房屋保持現狀未加以整修，故原告於簽約時對屋況已知之甚稔，自不得嗣後推辭而諉為不知。退步言之，縱認原告並無於99年5月26日上樓查看，亦不表示原告對於系爭房屋三樓房間，是否曾經發生火災之情不知悉。
（二）被告林世明與被告真人不動產公司於99年5月27日簽訂不動產委託銷售契約書後，即在「房地產標的現況說明書」上載明系爭房屋曾經發生火災，被告林世明已按實說明屋況，並無故意以詐欺之積極行為使原告陷於錯誤，更無消極隱匿不告知原告之情。
（三）依系爭契約第16條第1點「經乙方（即被告）簽章之『不動產說明書』為本買賣契約之一部分，甲方（即原告）已審閱明瞭其內容，並於不動產說明書上簽章」，原告業已於買賣契約審閱書上簽名，表示原告於簽約時即已知悉該屋發生火災，且簽約資料乃係整份完整資料，不可能僅是原告所稱之部分或單張資料，原告稱其不知悉系爭房屋曾有發生火災之情及指摘系爭契約並未詳載火災部分，自非事實。況99年5月28日簽約當日流程，係先由被告真人不動產公司人員提供並詳細說明關於系爭房屋之各式資料，在原告表示完全了解且知悉後並無任何意見後，才通知被告林世明到場簽約，故原告稱其於簽約時並無閱覽系爭房屋之不動產說明書，顯然是嗣後不欲履約推諉之詞，若簽約時被告真人不動產公司並未出具不動產說明書，原告大可要求當場提出或立即表示不欲簽約，更輔以原告對於簽署書之簽名不爭執，足見於簽約時原告對於系爭房屋發生火災之事實已完全知悉，且已詳閱不動產說明書並簽名於其上，原告方才會簽約並支付第一期款項而願受契約之拘束。否則原告豈能在被告真人不動產公司未帶看或無閱覽各項說明書等資料之不明瞭之情況下簽訂系爭契約，故原告稱對屋況不知情或受詐欺等語，顯與事實不符，更不符合論理及經驗法則。
（四）原告曾多次購買中古屋並改建作為其事業或投資，自非首次購屋，則原告於99年5月26日僅在一樓丈量，未曾上樓查看即欲出價應買，其可能之情形僅有一種，即原告對系爭房屋另有拆除改建之規劃，而對於曾有發生過火災之情早已知悉卻不在意，原告在意的僅是系爭房屋之坐落地段及地坪大小，否則原告自無可能在未完整查看或詢問詳細屋況之情形下即出價應買。
（五）系爭房屋曾發生火災之原因，係因小孩玩火而不慎引發，火勢小且燃燒時間短，遭火災燻黑範圍甚小且未影響建築結構安全，係經由自行撲滅，轄區消防隊亦無任何出勤灌救紀錄，若被告林世明有意隱瞞，拆除天花板及重新粉刷即可，為何還保留現況並將曾發生火災之情填載於不動產說明書上，故該火災對整體並無影響，顯見並非重大瑕疵。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上於危險移轉後始有適用，原告不得於危險移轉前（本件尚未交屋），主張瑕疵擔保責任，並解除契約；縱使有如原告所稱之瑕疵，惟其瑕疵並非不能補正，又假設認為原告得於危險移轉前解除契約，原告亦應依法定相當期間催告被告林世明補正，被告林世明仍不補正時，原告始得主張解除買賣契約，故原告逕以起訴方式為解除買賣契約之意思表示，與法不合，原告主張返還已給付價金200萬元，顯屬無據。另原告對於買賣標的物之現況完全知悉後方簽約，故被告林世明不負不完全給付之責。
（六）依系爭契約第3條約定可知，本件買賣之價金支付方式分為三期，第一期為簽約備證，原告於99年5月28日簽約時，即由江慧貞簽發200萬元之支票，兩造皆依約備齊所需證件、印鑑與權狀，然簽約當時原告並未表示系爭房屋應登記於何人名下，原告於簽約後始指示將系爭房地，登記於訴外人「陳珮瑜」之名下。嗣於第一期簽約備證後，被告林世明即辦理繳納土地增值稅及由原告所指定之「陳珮瑜」繳交系爭房屋買賣之契稅，此有台中市地方稅務局（99年6月8日收件編號0000000000000-0）之土地增值稅免稅證明，並於99年6月10日核發，及台中市地方稅務局民權分局（99年6月8日收件編號AZ0000000000000）之99年契稅繳款書可稽。再者，於簽約備證翌日起算七個工作日或土地增值稅單核下三日內，原告即須給付第二期價金150萬元，惟原告並未於簽約備證翌日起算七個工作日內（至遲應為99年6月8日），或土地增值稅單核下3日內（99年6月10日核下，末日應為99年6月13日），依約給付第二期買賣價金，原告之給付遲延屬可歸責於原告之事由，且原告於此一期間內完全消極未通知被告林世明。又原告遲延給付第二期價金後，兩造與林居億亦曾於99年6月19日在中信房屋西區美術館加盟店辦公室協調履約事宜，另99年6月23日，因協調未果，被告林世明即以台中中正路郵局第308號存證信函通知並請求原告履約以確保被告自身權利，該存證信函除促請原告履約外更明確告知「如台端逾期未完成應負遲延責任，並依系爭契約第11條約定：違約處理，若經催告期滿仍不履約，則解除貴我雙方買賣契約並沒收價金」。被告林世明為求謹慎，更於99年7月9日委請律師代為發函，該函主旨即已明確告知原告「有關雙方間於民國99年5月28日簽訂不動產買賣契約業已解除」，並再次給予原告履約機會，綜觀被告林世明除協調會及口頭告知外，更以兩次書面通知促請原告履約並向原告表示解約之意思，通知至本件起訴日（99年7月21日）已逾30日，並定相當之催告期間，自無原告諉稱催告時間過短或顯不相當等情，且原告並自認有收到上揭存證信函與律師函，故被告林世明解約並沒收原告給付之第一期價金之意思表示業已合法通知並送達予原告，故被告林世明依約解約並沒收第一期之價金，自屬合法有據。
（七）依系爭契約約定，本件違約金為第一期之價金200萬元，僅占整體售價17.39％，此違約金約定在不動產買賣中，應屬合理之範圍，且本件買賣自原告不履約至今已逾半年，參酌今年下半年景氣回升復甦與房市價格持續成長情形，並依一般不動產之交易行情，皆約定以賣價之百分之4作為仲介費用，本件買賣即46萬元，此為被告林世明業已支出之成本，日後若再委託仲介銷售，出售成本必然再墊高。若原告依約履行，被告林世明則於99年7月之際，即可獲得全部之買賣價金1,150萬元，質言之，因可歸責於原告之給付遲延，致被告林世明至今受有6個月利息之損失，若以法定利率年息百分之5計算，即為287,500元。又本件屬可上訴第三審案件，依各級法院辦案期限實施要點第2點，最長可能受有四年餘之利息損害。原告既以投資改建並出售房屋為業，於簽約時必以盱衡自己履約之意願、經濟能力等主客觀因素，尤有甚者，兩造於簽約當時商談融洽，原告甚至邀約被告林世明一同合作及入股，原告卻事後單方不履行契約，綜觀本件違約金條款已載明於契約中，原告並基於自由意思下簽訂，且原告簽約前業已知悉系爭房屋發生火災，故原告自應受契約及違約金條款之拘束，以符合契約之本旨，而違約金之本質即有部分懲罰之性質，目的係為督促雙方能夠依約履行，今原告於知悉系爭房屋情況後簽約，不但未依約履行，更主張解約之告知期限過短及違約金酌減至零，且被告林世明亦受有交易成本支出、利息損害等情形，故被告林世明依違約金條款沒收第一期價金200萬元，依一般不動產交易市場行情及商業慣例，不但符合一般客觀常理且並未過高。
（八）原告於本件買賣前，曾多次買賣中古屋並與林居億改建成為套房後再出售，故原告絕非不動產買賣之外行人，對於買賣與簽約之流程與常態熟習且知之甚稔，且原告於簽訂前對於系爭房屋曾發生火災事實早已知悉，故原告稱不知有火災之事實、受詐欺而為買賣意思表示，皆與事實不符，原告撤銷系爭契約，即屬無據。被告林世明簽約前除已完全告知屋況，簽約後更完全依約履行，而原告卻無任何合法合理之事由，即屬具可歸責於原告單方之給付遲延，且經被告林世明多次書面催告後仍遲不履約，被告林世明之催告及解約意思表示亦合法送達原告，所訂之催告期間亦屬相當並未過短，被告林世明因原告違約而對原告所生之沒收之權利，亦屬有法律上之原因，原告依民法第179條不當得利之主張，與法不合等語，資為抗辯。
（九）聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華則以：
（一）被告真人不動產公司提供予原告審閱之不動產說明書，其內容包含有「一、產權調查結果表」、「二、建物條件與環境」、「三、委託總價及重要事項」、「四、房地產標的現況說明書」、「五、不動產說明書應記載事項」、「
六、附件資料（若買受人有需要以下資料，得於簽約時要求影印檢附）」等資料，其中「房地產標的現況說明書」之第15項「是否曾發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」「是」「若有，修繕情形依現況」，及「不動產說明書應記載事項」之建築改良物瑕疵情形「⒍是否曾發生火災或其他災害，造成建築物損害或修繕情形：有」，被告林嘉宏均逐頁逐項向當時在場之原告、原告之妻子及與原告同行之江慧貞說明，原告等在場之三人均無意見後，始由原告於不動產說明書第三頁「客戶簽章」欄內簽名，此觀該頁註明「本人已詳細閱讀中信房屋西區美術館加盟店所提供之上述標的物不動產說明書，並確實瞭解相關內容無誤」即明。如被告真人不動產公司未提供上開不動產說明書，則原告於簽章時，何以未提出質疑，仍簽名於其上，故被告真人不動產公司已有告知系爭房屋頂樓曾有發生火災之事實。且嗣後被告林世明經通知到場簽訂系爭契約，原告當時亦詢問被告林世明系爭房屋三樓曾失火之情事，更足以顯示被告等無隱瞞系爭房屋失火之情形，否則當時江慧貞又何須交付其為發票人，金額200萬元，發票日為99年5月28日之合作金庫商業銀行美村分行支票作為價金之一部分。
（二）不動產說明書著重在事實內容之記載是否有誤，至於買賣雙方是否簽名於同一紙上，是依格式制定之內容而為，本件被告真人不動產公司所提出之不動產說明書，買賣雙方簽名於自己該簽名之處，並無不妥。至於被告真人不動產公司於不動產說明書中揭露委託銷售契約書，讓原告更明確知悉其購買價格確實低於委託價格，實屬常情，而原告稱一般仲介業者均不願揭露委託價格之情形，係在其購買價格高於委託價格甚高之情況下使然，本件原告以低於委託價200萬元購得，被告真人不動產公司自無隱瞞委託價之必要。
（三）原告向被告宗振華詢問時，被告宗振華即邀請原告至現場查看屋況，惟原告告知早在被告林世明委託信義房屋銷售時，即曾至系爭房地現場看過數次，對於該房屋三樓曾發生火災及會漏水之情況亦知之甚詳，當時未經信義房屋購買僅係屋價之問題，故當時林居億即於99年5月27日與被告真人不動產公司簽訂「附停止條件定金委託書」，嗣經被告真人不動產公司告知委託人同意以1,150萬元出售後，原告擔心委託人對於該價金反悔，急欲以低於委託價購買系爭房地，要求盡速簽訂買賣契約，是原告指稱被告等極力催促原告簽訂買賣契約書，顯與事實不符。
（四）原告雖以低於委託價1,350萬元之價格即以1,150萬元之價格購得系爭房地，惟不論購買之價格為何，依一般常理，均會對屋內之狀況詳加審視，始知該屋是否符合需求，及評估該房屋之剩餘價值，將來可能裝修費用等等，進而決定是否購買？以多少金額購買？而系爭房屋三面採光，光線充足，且無人居住，並無任何未能上去二、三樓之情形，對於頂樓因失火而有煙燻部分，一般人均容易察覺，原告亦相當清楚，該屋均維持原有狀況並未修繕，被告既無隱瞞之事實亦無隱瞞之必要，否則，被告林世明何須於「房地產標的現況說明書」中明確記載系爭房屋曾發生火災。且原告對於購買及整理中古屋有相當之經驗，豈有購買1,000多萬之房屋僅看一樓之理，如有僅看一樓之情形，即因要重新整理，故屋內其他之狀況均非其審酌之處，則系爭房屋三樓有煙燻部分更非其考量之處。故系爭契約第9條中即使明確記載有漏水部分「甲方（即原告）自行承受負擔」，原告均無要求被告真人不動產公司同往現場查看，而於價格合意後即欲盡速與賣方簽約，於簽約後亦未要求查看漏水之情形。
（五）系爭房屋之三樓天花板及牆面雖有部分燻黑之狀況，惟發生之原因係因小孩玩火所致，且火勢甚小，並無燃燒到屋內任何裝潢或牆面，對於房屋之結構與安全並無任何影響，顯非原告所稱之「重大瑕疵」甚明。被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華居於居間仲介之地位，於系爭契約簽訂前業已盡告知義務，原告對於系爭房屋有「失火」、「漏水」等瑕疵在簽訂系爭契約前均知之甚詳，且有機會在簽約前至現場詳看，惟原告放棄其權利，仍與被告林世明簽訂系爭契約，顯然原告明知該等瑕疵，不予簽約前主張，自不得於事後再主張該「瑕疵」。
（六）被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華並無違反仲介者之注意義務，且原告對於系爭房地之狀況均甚為了解後，基於雙方之合意而簽訂系爭契約，原告並無任何損害可言，是原告主張依民法第92條撤銷系爭契約及依民法第259條解除契約，並無理由。退步言之，縱原告主張撤銷契約或解除契約為有理由，原告依法得請求被告林世明返還已支付之價金，原告亦無受有任何損害，且原告亦未舉證證明受有何損害，被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華自無負連帶賠償之義務可言。又系爭房屋曾「失火」之事實，未見諸報端媒體，派出所、消防局等官方相關訊息，基於隱私保護，平常人無法輕易查詢取得，更何況該轄區之消防隊並無任何系爭房屋失火記錄，因此，被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華並無因執行仲介業務之故意或過失致原告受損害的事實，且原告亦未提出任何受有損害之證明，故被告真人不動產公司亦無應與被告林嘉宏等人連帶負賠償責任之可能。
（七）此外，被告真人不動產公司就系爭房地之標的、價格等條件均已完成原告之所託，且原告亦與出賣人簽訂系爭契約，即被告真人不動產公司已完成居間仲介之服務，依約取得服務報酬23萬元，實有所據。又原告係與被告真人不動產公司存在居間契約，其服務報酬亦給付予被告真人不動產公司，原告與被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄及宗振華間並無居間契約，亦無理由請求被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄及宗振華應連帶返還服務報酬之理。
（八）綜上所述，原告並無可資解除或撤銷系爭契約之原因，且被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華亦無侵權行為之事實，被告真人不動產公司亦無依法應負連帶賠償之責任，是原告基於物之瑕疵擔保為解約後回復原狀之請求、撤銷詐欺意思表示後返還價金請求、侵權行為損害賠償法律關係，及依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定等請求，均無理由等語，資為抗辯。
（九）聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
（一）原告於99年5月28日經被告林嘉宏、劉政雄、宗振華居間仲介，以總價1,150萬元，向被告林世明買受其所有系爭房地，並簽訂系爭契約，簽約當時原告已給付被告林世明第一期價金200萬元，因原告尚有餘款未交付，故系爭房地尚未辦理所有權移轉登記，亦未交付。
（二）被告真人不動產公司係經紀業，而被告林嘉宏、劉政雄、宗振華均為經紀人員，乃居間仲介原告與被告林世明訂立系爭契約。被告涂勝堯並以經紀人身分蓋章於系爭契約。訂約後，原告已於99年5月31日給付被告真人不動產公司居間報酬23萬元。
（三）系爭契約成立前，系爭房屋曾經發生火災，且為被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華於簽訂系爭契約前即已知悉。
（四）原告與林居億於99年5月26日由謝慧貞、李祐承陪同查看系爭房屋，當時僅在一樓處，而被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華均未與原告前往查看系爭房屋。
（五）原告於99年5月28日下午在被告真人不動產公司所提供之書面客戶簽名欄簽名，該書面記載：「委託契約編號：Ａ0000000、標的物門牌：臺中市○區○○○路一段85巷1號、本人已詳細閱讀中信房屋西區美術館加盟店所提供之上述標的物不動產說明書，並確實瞭解相關內容無誤。」
（六）系爭契約第3條約定，系爭房地買賣價金之支付方式分為三期，第一期為簽約備證，第二期價金為150萬元，第三期為尾款，原告應給付800萬元。系爭契約關於第二期價金給付時間雖載明簽約備證翌日起算七個工作日內、土地增值稅單核下三日內，但其前面有□，均未打勾。
（七）被告林世明辦理繳納系爭土地增值稅及系爭房屋之買賣契稅，承受人均為原告所指定之訴外人「陳珮瑜」，原告對被告林世明所提台中市地方稅務局於99年6月10日核發土地增值稅免稅證明（99年6月8日收件編號0000000000000-0），而台中市地方稅務局民權分局則制發99年契稅繳款書（99年6月8日收件編號AZ0000000000000）形式上不爭執。
（八）原告並於第一期款繳交後，迄今均未給付第二期買賣價金150萬元。
（九）被告林世明於99年6月23日以台中中正路郵局第308號存證信函通知原告，定三日內給付第二期款，並載明「如台端逾期未完成應負遲延責任，並依不動產買賣契約第十一條約定：違約處理，若經催告期滿仍不履約，則解除貴我雙方買賣契約並沒收價金」。原告收受後，於99年7月2日寄發台中大全街郵局第571號存證信函與被告林世明等人，以被告隱匿系爭房發生火災為由，主張同時履行抗辯權，暫停給付第二期價金及尾款。被告林世明嗣於99年7月9日委請律師代為發函予原告，表示於同意於99年7月15日上午11時以前給予原告再次履約機會，倘若逾期未為辦理，被告林世明將維持原有之以合法解除契約之權利（即沒入已付之價金作為違約金）。
（十）原告並非首次購屋。於本件買賣前，原告與林居億曾有合夥購屋並改建出售之經驗。林居億於99年5月27日代理原告與被告真人不動產公司簽訂「附停止條件定金委託書」，委託居間、代理向賣方傳達購屋意願。
五、得心證之理由：本件兩造爭執之事項，應在於（一）被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華等人有無故意不告知原告系爭房屋於系爭契約成立前，曾經發生火災之事實？（二）原告以其受被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華詐欺而訂立系爭契約，同時構成侵權行為，乃撤銷本件買賣之意思表示，並依不當得利之法律關係，請求被告林世明返還第一期價金200萬元，及依侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償原告之損害，有無理由？（三）原告可否以系爭房屋曾經發生火災之瑕疵為由，依物之瑕疵擔保及不完全給付主張解除系爭契約，並請求被告林世明返還200萬元？（四）被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華有無或因執行仲介或代銷業務，因故意或過失致原告受損害？有無違反渠等對於委託人即原告之義務，而為利於委託人之相對人即被告林世明之行為？（五）原告可否以系爭契約業經合法解除，請求被告真人不動產公司返還報酬23萬元？（六）被告林世明以原告遲延給付第二期款，催告並解除系爭契約，是否發生解除之效力？又原告請求酌減違約金，並請求被告林世明返還第一期款，有無理由？茲分別析述如下：
（一）原告主張：被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華均明知系爭契約成立前，系爭房屋曾經發生火災，竟故意不告知，致原告未能知悉云云，惟均為被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華所否認，並抗辯於簽訂系爭契約時，原告即已知悉系爭房屋曾經發生火災等語。經查：
⒈觀之被告真人不動產公司提出不動產說明書第四項「房地
產標的現況說明書」之第15項「是否曾發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」「是」「若有，修繕情形依現況」，及第五項「不動產說明書應記載事項」之建築改良物瑕疵情形「⒍是否曾發生火災或其他災害，造成建築物損害或修繕情形：有」，此有被告林世明簽署之「房地產標的現況說明書」及「不動產說明書應記載事項」各一紙在卷可稽，而原告於99年5月28日下午確實在被告真人不動產公司所提供之書面客戶簽名欄簽名，其上復記載「委託契約編號：Ａ0000000、標的物門牌：臺中市○區○○○路一段85巷1號、本人已詳細閱讀中信房屋西區美術館加盟店所提供之上述標的物不動產說明書，並確實瞭解相關內容無誤。」（參見不爭執事項㈤），並在與被告林世明簽訂系爭契約第16條第1點記載：「經乙方（即被告）簽章之『不動產說明書』為本買賣契約之一部分，甲方（即原告）已審閱明瞭其內容，並於不動產說明書上簽章」，亦有兩造所不爭執之系爭契約可證，則由上開記載之內容，足見被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華並無隱瞞系爭房屋曾發生火災之事實，且原告已審閱系爭房地之不動產說明書及相關內容無誤，是原告主張被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華於簽約前故意不告知系爭房屋曾經發生火災之事實，即有疑義。雖原告主張上開「房地產標的現況說明書」係被告林世明於簽約後重新改寫並倒填日期，及簽約時被告林嘉宏只有拿單張客戶簽名欄（委託契約編號：A000 0000）給原告簽名，並無提供其餘資料云云，惟為被告所否認，且原告復未能舉證以實其說，衡情若被告真人不動產公司未提供上開不動產說明書及相關內容供原告閱覽，則以原告前有購屋並改建出售之經驗（參見不爭執事項㈩），其豈有不提出異議，而仍簽名於上開文件之理，甚至於簽約後第三日（即99年5月31日）再給付被告真人不動產公司居間報酬23萬元，故原告此部分主張其亦與事實不符，尚難採信。至於不動產說明書頁數之間雖未有認證騎縫章戳，然此與被告真人不動產公司有無提供該等文書予原告閱覽，並無必然關係，尚不得據此推認被告真人不動產公司僅持單張客戶簽名欄給原告簽名，併予敘明。
⒉再者，系爭房屋三樓於系爭契約成立前確曾發生火災，而
火災後殘跡並未修繕，現場狀況一望即知等情，有兩造所不爭執之現場照片五幀在卷可稽，又系爭房地被告林世明早於99年4月間即委由信義房屋代理銷售，並經證人李祐承到庭證述屬實（見99年9月28日言詞辯論筆錄），故自斯時起，凡有意願買受系爭房地者，均得以前往看屋，嗣後原告與林居億亦確曾於99年5月26日由謝慧貞、李祐承陪同進入系爭房屋一樓處查看，並丈量系爭房屋一樓庭院處等事實，復證人李祐承、謝慧貞到庭證述屬實（見99年9月28日及10月26日言詞辯論筆錄），則以系爭契約之買賣總價高達1,150萬元，且原告在被告真人不動產公司尚未帶看系爭房屋前，即於簽約時給付第一期價金達200萬元等情觀之，如謂原告於簽訂系爭契約時不知系爭房屋三樓前曾發生火災，亦顯與事理有違。
⒊查系爭房屋原係63年完工之二層加強磚造建物，此有建物
登記謄本及建物平面圖謄本在卷可證，故其第三層樓乃事後所增建，而系爭契約第9條第4款亦記載系爭房屋有頂樓平台之違章建築情事，足見原告於簽約時即知悉系爭房屋第三層樓係違章建築；又系爭契約第9條第3款尚記載系爭房屋有滲漏水，而其位置僅記載「依現況」，無從由系爭契約查知滲漏水之位置及狀況，且其後更載明被告林世明無須修繕，由原告自行承受負擔，此有系爭契約可證，而原告於99年5月26日查看系爭房屋一樓時，其屋況非常糟，有壁癌，壁紙均已脫落等情，亦經證人李祐承到庭證述屬實（見99年9月28日言詞辯論筆錄），則由系爭契約記載之內容，及簽約前原告已目睹系爭房屋一樓狀況，若謂原告於簽約前，不知系爭房屋三樓情況，顯與一般購屋者全面謹慎檢視買受標的物之經驗法則不符。
⒋至於系爭契約第9條第3、4款已載明系爭房屋有漏水及違
章建築之情事，而未記載系爭房屋曾發生火災乙節，固有系爭契約在卷可，惟契約記載之內容，恆以簽約當事人當時之意思為準，尤其是原契約所無之事項，是否增添記載，基於契約自由原則，當事人本可任意決定，自不得僅憑契約未記載之事項，即遽認係當事人未約定或未告知，是原告以系爭契約未載明系爭房屋曾發生火災之事項，即據以推論被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華未告知系爭房屋曾發生火災，尚嫌無據。
⒌綜上所述，堪認原告於簽訂系爭契約之初，被告林世明、
涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華等人並無故意不告知原告系爭房屋於系爭契約成立前，曾經發生火災之事實，是原告主張被告隱匿故意不告知該事實，自不足採。
（二）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文，又民事上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此事項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號、44年台上字第75號判例意旨參照）。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院87年度台上字第1195號民事裁判參照）。本件於簽訂系爭契約時，被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華並無隱瞞不告知原告系爭房屋曾經發生火災之事實，已如前述，足見原告與被告林世明對於買賣標的物之認知並無不一致，自無詐欺情事；再者原告既已審閱系爭房地之不動產說明書及相關內容，於考慮後而仍願與被告林世明簽訂系爭契約，顯其並未陷於錯誤，自與詐欺之構成要件有違。此外，原告復未舉出任何證據證明被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華有何故意以不實之欺瞞行為致伊為錯誤之意思表示，而簽立系爭契約，原告依民法第92條第1項規定，以本件起訴狀繕本之送達，作為撤銷本件買賣之意思表示，洵不足為取。其本於不當得利之法律關係，請求被告林世明返還第一期價金200萬元，亦屬無據。另原告既不能證明被告林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華有詐欺之侵權行為，則其依侵權行為之法律關係行使損害賠償請求權，即非有理。
（三）原告主張：系爭房屋曾發生火災，自屬物之瑕疵，且屬不能除去之瑕疵，該瑕疵係發生系爭契約成立前，被告林世明因故意而未告知原告該瑕疵，故被告林世明除應負瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付之債務不履行責任，原告併以本件起訴狀繕本之送達，作為解除本件買賣之意思表示，被告林世明應返還價金200萬元或賠償200萬元予原告，惟為被告林世明所否認，經查：
⒈按有關瑕疵擔保之規定，於危險移轉前，買受人已發現標
的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人固亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約（最高法院86年度台上字第3407號民事裁判參照），然按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項復定有明文，本件原告向被告林世明購買系爭房屋時，既在審閱系爭房地之不動產說明書及相關內容，即知悉系爭房屋三樓曾經發生火災之瑕疵，而仍買受，且未能舉證被告林世明有為系爭房屋未曾發生火災之保證，依前開規定，被告林世明就此部分之瑕疵，自不負物之瑕疵擔保責任，即無賠償義務可言。是本件原告以系爭房屋曾經發生火災，於其價值及通常效用均有減少之情形，因物有重大瑕疵，而主張解除契約，殊無可取。則原告請求被告林世明返還其巳給付之價金，為無理由，應予駁回。
⒉次按最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議要旨謂
：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本件兩造爭執系爭房屋三樓曾經發生火災之瑕疵於系爭契約成立時既已存在，揆諸上開說明，被告林世明並不構成不完全給付之債務不履行問題，故原告以被告林世明構成不完全給付之債務不履行責任，主張解除系爭契約，亦屬無據。
（四）原告復主張：被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華執行居間仲介業務，對於系爭房屋未加調查，顯然未盡居間仲介應負之據實報告及調查之義務，因故意或過失致原告受損害，且亦未盡善良管理人之注意義務違反其對於原告之義務，而為利於被告林世明之行為云云，已為被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華所否認，且如前所述，本件於簽訂系爭契約時，被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華並無隱瞞不告知原告系爭房屋曾經發生火災之事實，而原告復未能舉證證明被告涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華有因故意或過失致原告受損害及違反義務為利於被告林世明之行為，原告此部分之主張，委無足採，是其依侵權行為法律關係、居間契約法律關係、及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華連帶賠償200萬元，及連帶返還服務報酬23萬元，即無理由。
（五）復按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照），本件系爭房地之買賣既因被告真人不動產公司介紹而成立，則原告自不得以事後被告林世明解約（詳後述㈥）為理由，請求返還已給付之報酬，是原告徒以系爭契約已經解除，請求被告真人不動產公司返還報酬23萬元，非有理由。
（六）被告林世明以原告遲延給付第二期款，催告並解除系爭契約，是否發生解除之效力？又原告請求酌減違約金，並請求被告林世明返還第一期款，有無理由？⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項前段，查依系爭契約第3條約定，系爭房地買賣價金之支付方式分為三期，第一期為簽約備證，第二期價金為150萬元，第三期為尾款800萬元，此有系爭契約可證，而關於第二期價金給付時期，系爭契約雖載明「簽約備證翌日起算七個工作日內」、「土地增值稅單核下三日內」，然簽約當事人並未於其前面之□打勾，自不得資以認定第二期價金之給付時間，故關於第二期價金之給付，係屬一給付無確定期限之約定。嗣因原告遲未履行，經被告林世明於99年6月23日以台中中正路郵局第308號存證信函通知原告，定三日內給付第二期款，若經催告期滿仍不履約，則解除系爭契約，並沒收原告已支付價金。原告收受後，於99年7月2日寄發台中大全街郵局第571號存證信函與被告林世明等人，以被告隱匿系爭房發生火災為由，主張同時履行抗辯權，暫停給付第二期價金及尾款（參見不爭執事項㈨），則原告於被告林世明定有期限（三日）催告後，因仍置之不理，原告自期限屆滿時起已需負遲延責任，堪以認定。
⒉再按民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種
。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權)，或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約)者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號裁判參照）；又契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，無須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、87年度台上字第564號裁判）。查依系爭契約第11條第2款後段約定：「甲方(即原告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，…。若經乙方（即被告林世明）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」，此有系爭契約可證，被告林世明於原告負遲延責任時，復於99年7月9日委請律師代為發函予原告，表示於同意於99年7月15日上午11時以前給予原告再次履約機會，倘若逾期未為辦理，被告林世明將維持原有之以合法解除契約之權利（參見不爭執事項㈨），惟原告非但未按期履行，並於99年7月21日提起本件訴訟，依上揭說明，被告林世明解除契約之意思表示已發生效力，系爭契約業經解除，洵堪認定。
⒊按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。再按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條亦有明定。又違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。而違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，以任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民事判例、94年度台上字第360號民事判決要旨參照）。本件系爭契約既經被告林世明解除，依前開系爭契約第11條第2款之約定，原告已支付之價金，即由被告林世明沒收作為違約賠償，視為原告不履行債務所生之損害賠償總額，依民法第252條規定，本院即得予以酌減。茲審酌兩造於99年5月28日簽立系爭契約後，至99年6月23日被告林世明以存證信函通知原告，尚未屆滿1個月，即生本件買賣紛爭，嗣後因原告未於99年7月15日上午11時履約，致系爭契約發生解除之效力，被告林世明因締結系爭契約所花費之勞力、時間、精神及相關費用即化為烏有，並喪失取得其餘買賣價金之利益；且被告林世明尚須承受將來系爭房地價值下滑之風險等客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情狀，認原告給付之違約金200萬元，核屬過高，應酌減至100萬，始為適當。
⒋末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第179條、第182條第2項規定甚明。本件被告林世明受領之違約金經本院酌減後，被告林世明就核減之金額100萬元即無受領之法律上原因，原告自得依前開規定請求被告林世明返還上開金額。又被告林世明受有不當利益係因本院酌減違約金所致，被告林世明自本院判決時起，始知其所受領者屬不當得利，故原告得請求之利息，應自本院判決時起即100年4月29日起算，併予敘明。
（七）綜上所述，因本院法院酌減違約金之數額，原告依不當得利法律關係請求被告林世明給付100萬元，及自100年4月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許；其餘逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。至於原告另依侵權行為法律關係、解除契約回復原狀及損害賠償請求權請求被告林世明給付200萬元，及依不當得利、侵權行為、居間契約等法律關係、與不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華連帶賠償200萬元與返還服務報酬23萬元，亦均無理由，應併予駁回。
（八）原告與被告林世明均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦及舉證，於本件事實認定及判決結果不生影響，茲不一一論列，附為敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第四庭 法 官 楊國精正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 廖春玉