臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1683號原 告 臺灣省臺中農田水利會法定代理人 蔡篤乾訴訟代理人 蔣志明 律師複 代理人 楊榮富 律師被 告 連文發訴訟代理人 陳建勛 律師上列當事人間耕地租佃事件，本院於民國100年1月13 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就臺中市○○區○○段三三七、三三七之一、三三七之二地號土地之耕地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」，耕地三七五減租條例第26條第1 項，定有明文。本件兩造之租佃爭議，業經台中市政府西屯區公所耕地租佃委員會調解及台中市政府耕地租佃委員會調處，二者均不成立後移送本院審理，此有卷附之相關之調解、調處程序筆錄可憑，是本件起訴程序核無違誤，合先敘明。
二、原告起訴主張，查台中市○○區○○段337、337-1、337- 2地號土地（下稱系爭3筆土地）為原告所有，均分割自337地號土地，而分割前337 地號土地，重測前之地號為台中市○○區○○○段○○○○○○○號。兩造就重測前之水堀頭段196-28地號土地曾訂有耕地租約，租期自民國（下同）74年1月1日起至79年12月31日止，約定作物為稻谷。嗣被告於82年間就系爭3 筆承租土地之一部分變更耕作目的，搭蓋建物使用，迄至96年間始拆除上開建物，因認被告有不自任耕作之情事，有違依耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定，依同條第2 項規定，兩造間之全部租約均屬無效。此而無效係屬當然無效，不待原告主張，且不因原告在不知情之狀況下繼續收租及同意原告使用未自任耕作之土地，或於原訂租約租期屆滿時，換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。又被告之上開建物固已於96年間拆除，然兩造間之耕地租約，既因被告之不自任耕地而當然無效，雙方間已無任何租賃關係存在，自不因嗣後該建物之拆除，而變更原已消滅之租賃關係。然兩造間就系爭3 筆土地是否存有耕地租賃關係，存有所爭執，爰依上開耕地三七五減租條例第16條之規定，提起本件確認之訴。訴之聲明：確認兩造間就台中市○○區○○段337、337-1、337-2地號土地之耕地租賃關係不存在。
二、被告則以：依地籍測量實施規則必須依地籍圖，至現場標出系爭土地全部界址及其毗鄰土地界址予以施測後，製作複丈成果圖，始能知悉建物有無占用系爭土地。原告請求鈞院囑託中興地政事務所將地籍圖比對套繪在航測圖上，與地籍測量實施規則所規定之鑑界複丈方法有違，並不足證明被被告曾於系爭3 筆土地上搭蓋建物，原告自無不自任耕作之情事。又兩造現行之耕地租約，依耕地三七五減租條例第20條規定，經多次續約，前1次租約之期間，係自92年1月1 日起至97年12月31日止，租約屆滿後，自98年1月1 日再續訂租約6年，租期至103年12月31 日止。縱認被告有搭蓋建物之情事，導致兩造於97年12月31日屆滿前之耕地租佃關係無效，然該不自任耕作之情形，依原告之主張，亦早於96年間已不復存在。兩造於98年1月1日所續訂之耕地三七五租約，係成立另一個租佃契約關係，而無耕地三七五減租條例第16條第 1項所規定之不自任耕作情形。是原告訴請確認兩造間於98年1月1日所續訂之耕地租賃關係不存在，即無所據，並無理由。答辯聲明：原告之訴駁回。
四、本件原告主張兩造間就系爭3 筆土地存有耕地三七五租約，最近1次租約到期之時間為103年12月31日之事實，為兩造所不爭執，並有卷附之台中市西屯區公所調解筆錄、台中市政府調處筆錄、西屯區公所租約登記資料及系爭土地之登記簿謄本可稽，自堪可信為真實。茲兩造有爭執者，厥為承租人即被告是否曾於承租期間內之82年至96年間，於承租之系爭耕地搭蓋建物使用？如有其法律效果為何，是否受98年1月1日再續訂租約6年租約事實之影響？
五、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。耕地三七五減租條例第16條第1 項，定有明文。所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。承租人將承租耕地填平，建築房屋，或供非耕地使用，均屬不自任耕作，應准出租人收回耕地（最高法院48年台上字第1362號判例要旨、67年度第7 次民事庭總會決議參照）。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂之農舍，仍以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，故承租人如使其家族在承租之耕地上建屋居住，亦屬違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定（最高法院64年台上字第571 號判例要旨參照）。是故，承租人於承租之耕地上建屋，而非供便利耕作用之農舍，即屬不自任耕作而違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定。經查，被告於82年間於承租之耕地上搭蓋建物使用，迄至96年間始拆除上開建物乙情，業經原告提出81年4月18日、82 年6月28日、95年5月11日及96年10月16日林務局農林航空測量所之航測圖與地籍套繪比對圖為證（即原證3、4、5、6）。
由上開航測圖與地籍套繪比對之結果，可知系爭承租耕地上於81年4月18日航空攝影時，尚無建物，嗣於82年6月28日、95年5月11日，2次航空攝影時於承租之337-1、337-2地號耕地上，即存有建物，直至96年10月16日航空攝影時，上開建物始為拆除。被告雖否認上開林務局農林航空測量所之航測圖與地籍套繪比對之建物位置為系爭耕地上。惟經本院將上開4紙航測圖（比例尺1：5000）送請台中市中興地政事務所，套繪上開4 紙航測圖上所照之建物之土地位置。其結果上開建物確係存在於承租之耕地上。是被告確曾於82年在系爭耕地上，搭蓋建物使用，迄至96年間始拆除之事實，要堪認定。被告以上開方法有違地籍測量實施規則所規定之鑑界複丈方法，不足以為證明之用。然本件並非兩造間就土地界址抑或建物有無占用土地以為測量，上開套繪僅係用以證明建物存在之位置，自無被告所稱有地籍測量實施規則相關規定之適用，併予敘明。
六、次按，依耕地三七五減租條例第16條第2 項前段規定，承租人不自任耕作者，原訂租約無效。非認其違法轉租為租約終止之原因，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權（最高法院46年台上字第57號、49年台上字第766號、56年台上字第1520號、68年台上字第948號、80年台再字第15號判例要旨參照）。又所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部租約（同一租約）均無效而言（最高法院66年台上字第761 號判例要旨參照）。本件被告既曾於82年至96年間於系爭耕地上搭蓋建物使用，而有不自任耕作之情事，違反耕地三七五減租條例第16 條第1項之規定，業如前述，則依上開說明，全部租約即為無效。
七、末按，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。耕地三七五減租條例第20條，定有明文。依最高法院51年台上字第1858號判要旨所示，租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非租賃期滿而當然消滅。是以，租賃期間，承租人請求續租，出租人無拒絕之權利。換言之，上開條文為強制規定。又所謂無效者，確定、當然無效之謂，是耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。本件系爭耕地租約，經多次續約，前1次租約之期間，係自92年1月1日起至97年12月31 日止。雖於租約屆滿後，自98年1月1日再續訂租約6 年，租期至103年12月31 日止。惟依上說明，亦難認出租人之原告於期滿後依耕地三七五減租條例第20條之規定，與被告續約，即謂另行成立租賃關係之合意。而認98年1月1日續訂之租約，為不同於原租賃契約之另一新的耕地租約。是被告為前開之抗辯，尚不足採。
八、綜上，兩造間就系爭3筆土地之耕地租賃關係，已因被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項前段之規定而無效。則原告依上開規定，確認兩造間就台中市○○區○○段337、337-1、337-2 地號土地之耕地租賃關係不存在，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 26 日
民事第二庭 法 官 陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 26 日
書記官 鐘麗芳