臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1789號原 告 高琪不動產仲介經紀有限公司法定代理人 楊偉鈞訴訟代理人 楊佩純訴訟代理人 鄭富隆被 告 李佳晏訴訟代理人 許儱淳律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國100年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
1、兩造就被告所有坐落台中市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段4596、4490建號建物，於民國（下同）99年6月21 日簽訂專任委託銷售契約書。契約內容主要為系爭不動產委託出售之價格為新臺幣（下同）4,781,000 元，又原告可得請求之服務報酬為成交總價之百分之4。嗣原告於99年6月26日受被告委託以4,781,000 元之價額將系爭不動產出售予第三人陳汕吉，並收受陳汕吉交付之定金200,000 元後，即以電話、簡訊通知被告前來簽訂正式之買賣契約，詎被告竟反悔不願出售系爭不動產，執意毀約。其本於專任委託銷售契約書第8條第3項第3 款「乙方（即原告）收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價百分之4 服務報酬之約定，請求被告給付191,000元之服務報酬。
2、又因可歸責於被告之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，被告應加倍返還定金予買方，此為系爭專任委託銷售契約書第6條第4項所明定。因被告拒絕履行訂約之義務，原告除返還陳汕吉已交付之定金200,000元外，並再賠償違約金200,000元。嗣經陳汕吉讓與此部分之債權，其依債權讓與、民法第546條第3項規定自得請求被告賠償200,000 元。又房仲業者對於商譽最為重視，因被告之毀約，造成原告商譽受有無法回復之損害，其依民法第195條第1項規定請求被告賠償商譽損害200,000元。
3、並聲明：①被告應給付原告591,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
1、其於99年6月18日與原告簽立銷售同意書，委託期間自99年6月18日起至6月30 日止。嗣被告之配偶王偉任認銷售價格偏低，乃於6月21 日代理被告與原告重新簽訂專任委託銷售契約書，提高售價為5,000,000元，並縮短委託期間至6月28日為止。此時因原告公司承辦人員鄭富隆信誓旦旦表示第三人陳汕吉已於6月20日交付定金200,000元，建議雙方試行議價磋商，王偉任乃於委託事項變更契約書之委託價額欄變更金額為4,781,000 元，並再於特約條款欄載明「雙方同意，若以99年6月20 日之準買方已付要約訂金貳拾萬元之陳先生，甲方同意成交價為不含乙方服務費之成交價為新臺幣肆佰伍拾玖萬元」。由此可知，被告已明確將交易對象限定於陳汕吉。同年6月25 日，鄭富隆來電告知陳汕吉同意提高價金為4,781,000元，並訂於6月26日於原告公司簽訂買賣契約。詎被告依約前往卻未見陳汕吉到場。原告復通知另訂於6月28日簽約，不料該日陳汕吉突然表示欲將系爭不動產指定移轉登予其胞弟，但被告係因鄭富隆指稱陳汕吉早於6月20 日已交付訂金，方才同意將系爭不動產售予陳汕吉，故不同意陳汕吉之請求，陳汕吉亦隨即表示此交易條件不公，不願承買。準此，被告與陳汕吉係因買賣契約條件無法達成合致，致未能簽訂買賣契約，絕非原告所稱被告故意毀約。
2、被告與陳汕吉間就稅負、點交、費用、違約、產權登記名義人等重要事項既未約明，難謂雙方就買賣必要之點已達成合致，買賣契約自屬尚未成立。參酌系爭專任委託銷售契約書第6條第2項後段「‧‧甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書‧‧」，則第5條第1項所稱服務報酬支付金額之「成交」，應解釋為買賣雙方依原告指定處所簽訂不動產買賣契約書之本約，始足當之。絕非第8條第3項、第6條第2項所載條件即足以認定買賣成交。
是原告主張依8條第3項第3 款規定請求服務報酬，顯無理由。
3、被告與陳汕吉係因買賣條件未能達成合致而未簽訂買賣契約，非因可歸責於被告事由所致。再者，買賣契約既未成立，則陳汕吉交付之斡旋金遠期支票即無轉換成定金之餘地。且原告從未將該遠期支票交付被告提示兌現，亦可認被告從未收受斡旋金、定金。準此被告不僅不負返還斡旋金之責，亦無需對陳汕吉負加倍返還已收定金之賠償責任。原告主張因處理委任事務致受有損害，亦無理由。
4、被告與陳汕吉因條件未能達成合致而未成立買賣契約，核屬市場交易常態，焉能據以認定被告涉有違約情事。又原告逕自交付陳汕吉200,000 元一事，概與被告無涉。而原告就確實受有損害暨該損害與被告行為間有何相當因果關係，亦未為積極之舉證，其請求被告賠償商譽損失，顯無理由。
5、並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回，②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執，並經本院採為判決之基礎：
1、兩造於99年6月18日就被告所有坐落台中市○○區○○段○○○○號及其同段4596、4490建號即門牌號碼台中市○○區○○路291之4號12樓建物，簽訂銷售同意書及委託事項變更契約書。載明委託價額為4,800,000元，委託銷售期間自99年6月18日起至6月30日止。
2、原告公司承辦人員鄭富隆於99年6月21 日向被告稱：第三人陳汕吉已於99年6月20日交付定金200,000元。
3、兩造於99年6月21 日就系爭不動產再簽訂專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書，載明委託價額為4,781,000 元，委託銷售期間自99年6月21日起至6月28日止。且委託事項變更契約書記載委託價額「買賣變更為新臺幣肆佰柒拾捌萬壹仟元整」、特約條款「雙方同意若以99年6月20 日之準買方已付要約訂金貳拾萬元之陳先生，甲方同意成交價為不含乙方服務費之成交價為新臺幣肆佰伍拾玖萬」。
四、被告拒與陳汕吉簽立買賣契約書，是否該當於專任委託銷售契約書第8條第3項第3 款規定，而仍應負給付服務報酬責任之爭點：
1、原告於99年6月26日居間覓得陳汕吉願以4,781,000元購買系爭不動產，並預定於同年6月28 日由被告與陳汕吉簽立買賣契約書，但當日因被告不同意陳汕吉將系爭不動產逕自移轉登記予其胞弟之提議，致最終未能簽立買賣契約等情，有原告所提與陳汕吉簽立之不動產買賣意願書、支票在卷為憑，並經證人陳汕吉到庭證述明確「是我跟原告公司帶我去看領袖江山的房子，我下訂金的，我開立20萬元的支票斡旋，是鄭先生帶我去的。過了一段時間後他們通知我，這一筆20萬元斡旋金轉為訂金，要求我去訂約，且屋主要求我要帶現金去，6月28 日在原告公司，代書及屋主都有到場，屋主要求要用現金，我說好，提領40幾萬元的現金，簽約當下我表明要將房子登記在我弟弟名下，他說這樣不行，我也有提示我弟弟身分證，表示這個房子我如果沒有過戶到我弟弟名下，我願意讓屋主沒收所有的金錢，但是屋主還是不同意，所以最後沒有訂約」等語（見100年1月17日筆錄），自屬真實。
2、原告雖主張此係因可歸責於被告事由致未能簽立買賣契約等語。然查：兩造專任委託銷售契約書前述特約事項欄之約定，顯已限定買賣及移轉登記之對象必須為陳汕吉本人。詳言之，就契約文義而言，特約條款已載明買方為99年6月20 日給付定金之陳汕吉。且特約條款若如原告所稱僅僅在確保被告實得4,590,000元之價金，百分之4服務報酬由原告自行吸收之此一目的，則無論買受人為何人均不影響此一目的之達成，當無特意載明買受人需為陳汕吉之必要。其次，被告係因原告轉知陳汕吉已交付斡旋金乃同意將委託價格由5,000,000元調降為4,781,000元，審酌當事人之真意，自應認僅限定於陳汕吉本人，被告方有同意前述調降價金利益之意思。否則，被告大可於簽立專任委託銷售契約書時直接載明委託價格為4,781,000元即可，而無須大費周章先簽立委託價格5,000,000元之專任委託銷售契約書後，於同日再簽署委託事項變更契約書調降委託價格暨於特約條款為前述記載之必要。再者，被告同意調降委託價格之同時，亦曾懷疑陳汕吉是否為原告安排之人頭，為避免降價出售後，他方即再以較高之價格轉售謀取中間差價之利益，乃以特約條款限定買受人須為陳汕吉，此據被告多次陳述「‧‧被告不想將系爭不動產登記給陳汕吉以外之人，是因為被告懷疑該第三人是不動產買賣實務上的暗樁，目的是要多賺一手。而原證一委託事項變更契約書特約條款既然載明已付要約定金20萬元之陳先生，，所以被告可以拒絕將不動產登記給陳汕吉以外之人」（見99年11月18日筆錄）；「被告之先生王偉任曾經從事不動產買賣業務，很清楚不動產買賣仲介有時候會有暗樁，或是仲介為了儘速搓合買賣、或為協助買方在短期之內轉手而賺取差價，這樣的情形，對於出售價格會出於不利的地位。而且仲介又信誓旦旦說以搓合雙方價額的目的，所以才簽這樣特約條款，一但買方是陳先生的話，賣方不用給付仲介費，這樣的約定條款有兩個意義，一是限定買主為陳汕吉，另一是將限定買主所將售價降低而免仲介費的特約條款寫在仲介費裡頭」等語明確（見100年3月17日筆錄）。則特約條款所稱之買方，除買賣契約之買受人須為陳汕吉外，受移轉登記之人亦須為陳汕吉本人，方能滿足特約條款前述之目的。是原告主張特約條款僅限於買受人須為陳汕吉，至於移轉登記人則無限制等語，為不可採。
3、原告又稱買方得指定第三人為產權移轉登記之名義人，乃市場交易之慣例，並提出契約書範本為憑。惟此規範者，乃買賣契約成立後，買受人得指定第三人為移轉登記名義人，此與本件涉及者乃原告是否有依專任委託銷售契約書暨委託事項變更契約書所載買賣條件，促成被告與陳汕吉間買賣合致之情形有別。更遑論被告與陳汕吉迄今仍尚未因意思表示合致而成立買賣契約。是原告前述主張，亦無理由。
4、縱上，陳汕吉以第三人為系爭不動產移轉登記名義人之要求，與系爭專任委託銷售契約書暨委託事項變更契約書之特約條款所載條件不符，足見原告並未依專任委託銷售契約書暨委託事項變更契約書所約定之條件促成被告與陳汕吉間之買賣，被告執此事由拒與陳汕吉簽訂買賣契約，洵屬有據。原告主張此為可歸責於被告事由，並依專任委託銷售契約書第8條第3項第3款規定，請求被告給付服務報酬191,000元，為無理由。
五、原告依專任委託銷售契約書第6條第4項、民法第546條第3項請求被告賠償200,000元有無理由之爭點：
1、原告主張其賠付陳汕吉違約金200,000 元，並受讓此一債權，爰依專任委託銷售契約書第6條第4項請求被告賠償，並提出陳汕吉簽立之同意書、支票為憑。惟按因可歸責於甲方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，甲方應加倍返還定金予買方，為專任委託銷售契約書第6條第4項所明訂。本件係因原告未能於委託期限內，依專任委託銷售契約書暨委託事項變更契約書之特約條款所載條件，協調被告與陳汕吉達成買賣之合致，業如前述，非屬可歸責於被告之事由所致，被告自無須依前述約定負加倍返還定金予陳汕吉之責。況觀之原告所提同意書內容，亦不足以認定陳汕吉有讓與債權之意思。是原告主張依專任委託銷售契約書第6條第4項、債權讓與法律關係請求被告賠償200,000 元，即無依據，不應准許。
2、次按受任人處理委任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償，民法第546條第3項定有明文。本件原告未依專任委託銷售契約書暨委託事項變更契約書之特約條款條件促成買賣契約之成立，就此所生之損害，即屬可歸責於己之事由所致，是其本於前述法條規定請求被告賠償200,000 元損害，亦無理由。
六、原告依民法第195條第1項規定請求被告賠償200,000 元有無理由之爭點：
1、原告另主張其因被告之行為致商譽受有損害，爰請求賠償200,000 元等語。惟被告拒與陳汕吉訂立買賣契約，乃係基於兩造間專任委託銷售契約書之規定，為正當權利之行使，無成立侵權行為責任可言。況公司為依法組織之法人，其名譽遭受損害，無精神上痛苦之可言，登報道歉已足回復其名譽，自無依民法第195條第1項規定請求精神慰藉金之餘地（最高法院62年台上字第2806號判例意旨參照）。原告既為依法組織之法人，亦無精神上之痛苦可言，故其主張商譽受損，請求被告損害賠償200,000元，亦屬無據。
七、綜上所述，原告請求被告賠償591,000 元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，當失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與本判決結果之結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第三庭 法 官 鍾貴堯正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 童淑芬