臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1865號原 告 博愛社區大樓管理委員會法定代理人 廖聰熹訴訟代理人 黃振源律師
彭及訓被 告 博愛國民住宅社區住戶管理委員會法定代理人 賴永忠訴訟代理人 何崇民律師
黃綉鈴律師被 告 賴永忠上列當事人間請求辦理交接等事宜事件，本院於民國100年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告博愛國民住宅社區住戶管理委員會應交付如附表一所示物件予原告，並於附件上用印完成移交手續。
被告賴永忠應於附件上用印完成移交手續。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時聲明請求為：被告應就管理「博愛社區大樓」事宜與原告辦理交接。嗣於本件訴訟進行中，變更聲明為：⒈被告博愛國民住宅社區住戶管理委員會應交付附表一所示物件予原告並於附件上用印完成移交手續。⒉被告賴永忠應於附件上用印完成移交手續。此部分變更無礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告亦同意，核與上開規定並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：按「國民住宅社區應依公寓大廈管理條例第28條或第55條規定召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並依公寓大廈管理組織申請報備處理原則，向各區公所報備」、「國民住宅社區依前條規定報備後，原依國民住宅社區管理維護辦法臺中市補充規定所成立之管理委員會，應終止運作並辦理移交後，報臺中市政府備查」。此為臺中市政府民國（下同）95年3月15日府法規字第0950045934號令發布之「臺中市國民住宅社區公共基金提撥辦法」第3條、第4條所明定。依此規定，社區大樓之管理，政府政策傾向於原依國民住宅管理條例所設立之「管理委員會」組織將之終止運作，並由社區大樓另依公寓大廈管理條例成立之管理委員會組織取代之。原告「博愛社區大樓管理委員會」（以下簡稱社區大樓管委會）係依公寓大廈管理條例第55條規定，經召開區分所有權人會議，並向臺中市南屯區公所報備核認之公寓大廈管理組織，此有臺中市南屯區公所核發98年10月21日公所民字第0980018158號公寓大廈管理組織報備證明1紙可查，被告「博愛國民住宅社區住戶管理委員會」（以下簡稱博愛國宅管委會）則是依國民住宅社區管理維護辦法臺中市補充規定所設立之管理委員會，訴外人王春路為博愛國宅管委會前任主任委員，被告賴永忠則為現任主任委員。又關於社區大樓之管理，政府政策既傾向於將原依國民住宅管理條例所設立之「管理委員會」組織予以終止運作，而由社區大樓另依公寓大廈管理條例成立之管理委員會組織取代，此等情事被告等均知之甚詳，此有訴外人王春路於98年10月13日所舉行之博愛國宅管委會第八屆第九次會議內容，主席報告一、「委員會對交接事宜的態度始終如一，只要收到報備證明，或相關政府機關的文件指示須交接，一定依法辦理。個人對於主任委員一職也從不戀棧」等語，並於98年9月24日「報備核准前公告」二、「只要報備核准，博愛國宅管委會一定依法辦理交接。」等語可資佐證。詎原告經依法召集區分所有權人會議，並向政府機關報備核可後，被告不依前揭臺中市國民住宅社區公共基金提撥辦法第3條、第4條規定停止運作，亦不辦理交接，經原告寄發臺中市英才郵局第2237、2238、2239、2340、2342、23
43、2344號存證信函催促，仍無結果，爰提起本件訴訟。並聲明：⒈被告博愛國民住宅社區住戶管理委員會應交付如附表一所示物件予原告，並於附件上用印完成移交手續。⒉被告賴永忠應於附件上用印完成移交手續。
二、另對被告抗辯之陳述：㈠原告前依公寓大廈管理條例第55條、第25條暨同條例施行細
則第7條規定，於98年4月29日完成推舉該社區大樓第一屆區分所有權人會議召集人一事，依公寓大廈管理條例第30條規定，於98年6月28日公告訂同年7月12日召開第一次區分所有權人會議，因98年7月12日該次會議出席人數僅103戶，未符公寓大廈管理條例第31條規定比例而流會。召集人另依公寓大廈管理條例第32條第1項規定重行於98年8月14日召開區分所有權人第二次會議，此次應到區分所有權人人數350人，當日出席人數232人，出席人占區分所有權比例為百分之66.
68。當日並議決：①「社區名稱」案：經表決以「博愛社區大樓」101票為最高票，因當時是以舉手方式表示，同一人或仍受他住戶委託，就人數上及比例上是否過半數，佐以確認書確認人數及比例均過半數。②「社區新規約」案：以政府訂定之規約範本為規約版本得151票，於人數及比例均已過半議決，而關於委員任期於該次議決開會時即已說明任期為二年，並無被告所指不當情形。至於，委員選舉並非議決案件，除法律或規約有特別規定，本就以得票高者當選，不受人數及比例之限制，故選舉結果並無不當。是依公寓大廈管理條例第32條第2項規定本次決議視為成立。故原告係依公寓大廈管理條例第55條規定成立之管理組織，依同條例第38條第1項規定原告應有當事人能力。
㈡委員選舉並非議決案件，本就以得票高者當選，不受人數及
比例之限制，故選舉結果並無不當。又98年8月14日所召開之第一屆區分所有權人第二次會議並無用臨時動議之方法，變更、提出或限制選舉管理委員之內容，僅係提供印成之選票供區分所有權人直接圈選，亦無違法。是原告法定代理人提起本件訴訟應具合法代理權源。
㈢又依98年8月14日該次區分所有權人會議所通過之規約規定
，管理委員會任期為兩年，議決「社區規約」案，以政府訂定規約版本得151票，於人數及比例均已過半議決，而關於委員任期於議決開會時即已說明任期為二年，並無被告所指不當情形。
三、被告則以：㈠原告主張社區大樓管委會已經合法成立係根據該社區於98年
8月14日所召開之第一屆區分所有權人第二次會議，而該次會議為第一次未達法定人數而再行召開，因此對於議案之議決自應遵循公寓大廈管理條例第32條第1項規定為是。然該社區應到區分所有權人人數為350人，當日出席232人（含受委託者）因此對於議案之議決自須以出席人數過半數，即區分所有權人116人以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意始得通過，惟觀該次會議記錄討論議案第一案社區命名，不僅以在場人士舉手表決，未清查區分所有權比例有無占出席人數區分所有權合計過半數外，所通過博愛社區大樓之名稱亦僅獲得101票而未過出席人數之半數，是該項議案自屬未通過之決議。而社區大樓之名稱為章程必要記載事項，也是設立登記應記載事項，該項決議依法既未通過，該社區名稱無從選出，社區大樓管理委員會當然無從成立，原告之管理組織，顯非合法，自無當事人能力。縱認其執有主管機關報備證明，然依臺灣苗栗地方法院87年度簡上字第89號民事判決見解，該報備證明亦僅為主管機關之行政管理所核發，與該管理組織是否合法無涉。原告雖另提出確認書以證明系爭會議表決時並無瑕疵，然其所提出之確認書內容皆為98年10月後所製作，除可見系爭會議議決時確實無清查出席之區分所有權比例外，而當日開會之瑕疵亦不符法令之規定，該次決議自屬無效，自不得以該確認書而予以補正。
㈡縱認原告已合法成立，然按最高法院92年台上字第9號判決
要旨及公寓大廈管理條例第30條規定，管理委員之選任事項，應在開會通知中載明並公告，不得以臨時動議方式提出。而該次會議於召開前之98年7月20日發文之公告內容，有關開會內容僅有第六點：「若成功召開本次之區分所有權人會議，將討論原國宅社區管理委員會委員轉為公寓大廈管理委員會委員之提案，並依公寓大廈管理條例訂定規約及相關社區管理辦法，且以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」等語，而隻字未提選任管理委員事項，卻於當日開會時，以先印製好之選票發予與會人員逕自表決，是該次選任管理委員係屬以臨時動議方式為之，與上開法律規定有違，從而，依該次會議所選出之管理委員，難謂合法。而原告之法定代理人既欠缺代理權源，依民事訴訟法第249條第1項規定，自應命其補正，補正不能時，即應以裁定駁回起訴。再者，依公寓大廈管理條例第29條第5項規定，除規約有特別規定及不得擔任管理委員、主任委員或管理負責人外，縱非區分所有權人，公寓大廈之住戶仍得參選管理委員，此縱使按討論議案第二案所通過以政府訂定之規約範本為規約版本內容參照，也無禁止規定可明。惟原告除上開未事先公告選舉管理委員事項外，更於當日臨時提出第三案選舉委員代表案中，未經決議，自行增加法令與規章所無之「候選人為本社區區分所有權人」之條件，排除其他住戶參選之權利，因此該次會議所選出之委員代表自有違法之處。
㈢末查，98年8月14日所召開之第一屆區分所有權人第二次會
議，討論議案第二項雖就社區新規約制定有所議決，然除未將規約範本交給現場住戶逐條討論外，對於規約內應記載委員任期部分亦未討論，而沿用規約範本內容記載「委員之任期，自○年○月○日至○年○月○日止，為期○年○月(至少一年，至多二年)」，換言之，對於委員任期部分自始未記載，應屬公寓大廈管理條例第29條第2項但書所規定之「區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年。」。是98年8月14日該次會議所選出之管理委員任期應僅有一年，且任期至99年8月14日屆滿。綜上，本件原告法定代理人廖聰熹應認已逾任期而視同解任。並聲明：駁回原告之訴。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠系爭社區於98年6月28日由廖聰熹擔任召集人，並以博愛區
召98字第980628號公告，於98年7月12日召開第一次區分所有權人會議，因人數不足流會。
㈡嗣召集人廖聰熹於98年7月20日再以博愛召98字第980720號
公告，於98年8月14日召開第二次區分所有權人會議。㈢由廖聰熹擔任召集人，於98年7月20日以博愛召98字第98072
0號之公告內容第六點僅記載「若成功召開本次之區分所有權人會議，將討論原國宅社區管理委員轉為公寓大廈管理委員會委員之提案，並依公寓大廈管理條例訂定規約及相關社區管理辦法，且以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」。
㈣98年8月14日所召開之區分所有權人第二次會議，應到區分
所有權人人數350人，當日出席人數232人，就第一案：社區命名案，係以在場人士舉手表決，所通過「博愛社區大樓」之名稱獲得101票。
㈤博愛社區大樓管理委員會經向臺中市南屯區公所報備，取得
臺中市南屯區公所核發98年10月21日公所民字第0980018158號公寓大廈管理組織報備證明。
㈥被告賴永忠曾向本院提起撤銷會議決議並確認會議無效之訴
訟（即本院98年度訴字第3098號），嗣於99年2月4日具狀撤回該訴訟。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠原告是否為依公寓大廈管理條例第55條規定所成立之管理組織？是否有當事人能力？㈡原告法定代理人是否有合法代理權源起訴？㈢原告法定代理人廖聰熹認其是否已逾任期而應視同解任？茲說明如下：
㈠按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權
人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。公寓大廈管理條例第55條第1、2項分別定有明文。查系爭社區於98年4月29日完成推舉該社區大樓第一屆區分所有權人會議召集人一事，並於98年6月28日由廖聰熹擔任召集人，以博愛區召98字第980628號公告，於98年7月12日召開第一次區分所有權人會議，因人數不足流會。嗣召集人廖聰熹於98年7月20日再以博愛召98字第980720號公告，於98年8月14日召開第二次區分所有權人會議等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。㈡次按區分所有權人會議，係指區分所有權人為處理涉及區分
所有權人之權利、義務及共同事物之事項，而召集全體區分所有權人舉行之會議。其性質與股份有限公司之股東大會相類，舉凡規約之訂定與變更、公寓大廈之重大修繕、專用使用權之設定、管理委員之任免…等，均須經區分所有權人會議之決議行之，故區分所有權人會議為公寓大廈之最高權力機構及意思機關。又團體欲達其一定之目的事業，自不能不設置執行事務之機關，而公寓大廈之各區分所有權人為群居之團體，為調和各區分所有權人之利益，在區分所有建物內部之管理機構，除意思機構即區分所有權人會議外，另設執行機構即管理委員會。查系爭社區已於98年8月14日召開第一次區分所有權人會議（按：98年7月12日因人數不足而流會致未能召開），已如前述，且該次會議亦議決社區名稱及通過社區新規約並選舉出該社區之管理委員等情，業據原告提出博愛社區區分所有權人第一次會議會議記錄、臺中市博愛國宅社區回歸公寓大廈區分所有權人第二次會議記錄、博愛社區大樓第一屆管理委員會第一次委員會議記錄、出席人持分比例統計表、社區名稱確認書統計一覽表暨確認書等件在卷可稽；至於被告辯稱98年8月14日該次區分所有權人會議議決議案均以在場人士舉手表決，未清查區分所有權比例，其決議程序自非合法，認原告無當事人能力云云，然查，會議之表決方式並非不得以舉手為之，且區分所有權比例部分亦非不得以確認書方式為之，至於確認書內容真實與否乃屬另一問題，而對該決議程序違法部分，僅得類推適用民法第56條第1項規定撤銷該次區分所有權人會議，況且公寓大廈管理條例第32條第2項明定：前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。而被告賴永忠及訴外人王春路、童春發確亦曾對原告提起撤銷會議決議並確認會議無效之訴訟，惟於99年2月4日具狀撤回該訴訟，有該撤回訴訟聲請狀影本1紙在卷可考，是該次區分所有權人會議之決議自當視為成立，則原告依法由該社區之區分所有權人會議選舉產生，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，自有當事人能力。是被告此部分所辯，不足採信。
㈢又公寓大廈管理條例第29條第5項固明定：公寓大廈之住戶
非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。即如限制承租人、使用人不得擔任管理委員會之主任委員、副主任委員或財務委員（甚或不得擔任管理委員）者，須以區分所有權人會議之決議或規約另予限制；然管理委員會不僅執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作之執行機關，且具有訴訟當事人能力，其與區分所有權人之權益關係匪淺，系爭社區該次區分所有權人會議選舉管理委員之候選人僅限該社區區分所有權人為限，核與該社區之共同利益相符。其次，該社區區分所有權人會議召集人亦曾於98年6月28日公告「召開該社區區分所有權人會議訂定規約並選舉依公寓大廈管理條例成立之第一屆管理委員會管理委員」等語，而該次會議因到場人員不足而流會，亦已公告在案，已如前述，嗣於98年8月14日召集人所召開之區分所有權人會議中進而選舉該社區管理委員會之管理委員，尚難謂係以臨時動議方式提出，且該次會議召開合法，已如前述，而到場區分所有權人亦已完成投票並選出管理委員，則原告法定代理人具有合法代理權源，應堪認定，被告此部分所辯，不足採信。
㈣另依98年8月14日該次區分所有權人會議所通過之規約規定
，管理委員會任期為兩年，議決「社區規約」案時，係以政府訂定規約版本得151票，於人數及比例均已過半議決通過，已如前述。其次，按前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。公寓大廈管理條例第55條第2項前段定有明文。即中央機關所定規約範本依法視為該社區之規約。另參酌該社區先前之管理委員會（即博愛國宅管委會）管理委員之任期即為二年，此為兩造所不爭執。縱認被告辯稱原告就關於委員任期於議決開會時即已說明任期為二年乙節，未能舉證證明。然該社區之區分所有權人對於管理委員之任期為二年既皆有相當之認知，且該次區分所有權人會議通過之規約記載任期為二年，並有告知區分所有權人，則該次管理委員任期依該規約記載應至100年8月31日止，應堪採信。是被告此部分所辯，不足採信。
㈤查原告所屬社區原為國民住宅社區，其已依臺中市國民住宅
社區公共基金提撥辦法第3條規定成立管理委員會，已如前述，自得依同辦法第4條規定，請求被告辦理移交事宜。
六、綜上所述，原告依臺中市國民住宅社區公共基金提撥辦法第3條、第4條規定，請求被告博愛國宅管委會交付如附表一所示物件予原告，並於附件上用印完成移交手續。及被告博愛國宅管委會之法定代理人即被告賴永忠應於附件上用印完成移交手續，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後認與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 20 日
民事第四庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 20 日
書記官 林玉門附表一：⑴臺中黎明郵局第000000-0號存簿儲金戶名：王春路博愛國民住宅社區住戶管理委員會帳戶內自98年1月1日至移交日止之結餘金額、⑵臺灣銀行股份有限公司黎明分公司，帳號000-000-000000活期存款戶名：博愛國民住宅社區住戶管理委員會帳戶內自98年1月1日至移交日止之結餘及定存金額。