臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第192號原 告 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 庚○○訴訟代理人 鐘登科 律師複代理人 廖奕婷 律師複代理人 癸○○被 告 子○房屋仲介有限公司法定代理人 壬○○被 告 丑○實業股份有限公司法定代理人 丙○○受告知人 辛○○當事人間損害賠償等事件，本院於99年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定。民事訴訟法第65條第1項、第67條定有明文。又參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當。但參加人因參加時訴訟之程度或因該當事人之行為，不能用攻擊或防禦方法，或當事人因故意或重大過失不用參加人所不知之攻擊或防禦方法者，不在此限。參加人所輔助之當事人對於參加人，準用前項之規定。同法第63條亦有規定。所謂有法律上利害關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於該第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴將致受不利益，或其私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言。本件被告庚○○主張就坐落台中市○○區○○路一段365號之9之三層樓透天厝（以下簡稱系爭房屋），在移轉登記予原告前，固係登記於被告庚○○名下，惟實際上系爭房屋原為第三人辛○○所有，並由辛○○自己管理、使用、處分，僅係借名登記於被告庚○○名下。從而，有關系爭房屋之權利義務關係實應歸屬於第三人辛○○，被告庚○○與第三人辛○○間就系爭房屋之借名登記法律關係，應類推適用民法委任之相關規定。故原告向被告請求減少價金是否有理由，於法律上及事實上均影響第三人辛○○之權益，本件訴訟之裁判效力雖不及於第三人辛○○，惟倘被告庚○○經鈞院判決應對原告負賠責任，被告庚○○自得依委任之相關規定向第三人辛○○求償，是以，第三人辛○○將因本件裁判之內容，於法律上或事實上受有不利益，即就本件訴訟有法律上之利害關係而聲請將本件訴訟告知第三人辛○○等語。核與前開規定相符，又受告知人辛○○雖未參加本件訴訟，視為於得行參加時已參加於訴訟並有民事訴訟法第63條規定之適用，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告聲明求為判決：被告庚○○應給付原告新台幣（下同）1,446,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。被告庚○○於第二項被告子○房屋仲介有限公司（以下簡稱子○公司）就第二項請求金額或第三項被告丑○實業股份有限公司（以下簡稱丑○公司）就第三項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務；被告子○公司應給付原告1,446,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。本項被告子○公司於第一項被告庚○○就第一項請求金額或第三項被告丑○公司就第三項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務；被告丑○公司應給付原告1,446,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。本項被告丑○公司於第一項被告庚○○就第一項請求金額或第二項被告子○公司就第二項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務；原告供擔保聲請宣告假執行。其陳述略以：
㈠原告於民國（下同）98年11月9日經子○公司之業務員黃怡
霖居中議價以4,820,000元之價格成交系爭房屋，當日簽約金付430,000元、仲介費45,000元，原告均按程序配合辦理各項過戶事宜，不意事經約2星期後，業務員來電告知，其聽該鄰之鄰長告知該屋為凶宅，約20年前該一樓樓梯間前屋主己○○之獨子以絲襪上吊身亡，問原告有意見否，另告知因年代久遠，無從考查究實，屋主要原告提出證據，始得退還價金，不然不願退價金等語。經原告四處查證及找尋證物，屋主始得承認，原請屋主退還價金及賠付違約金，屋主不願付違約金，且告知原告該屋主係為人頭，經原告向北屯區調解委員會申請調解，二次屋主皆未，不願出面解決問題。事發之初，屋主曾表明，請原告提出告訴，被告庚○○才可再向原賣屋給被告庚○○之寅○房屋提出告訴求償，原告為恐己方可能也會有違約之問題，還是完成過戶，並給付4,820,000元屋款。原告自98年11月9日付完頭期款後，隨即安排配偶之工作異動，原住台中縣烏日鄉，配偶之工作地為彰化，任職於卯○通訊公司，每日火車通車上下班，為購此屋，特申請原職稱為店長，自請降調至台中市○○路（近系爭房屋）門市為門市人員，薪資因此也減少，且已付傢俱店及各廠商訂金，原告不想之各項損失，只好付清屋款，再請求屋主依原告所訴凶宅之價金減少。原告支付畢生積蓄，不意竟買到凶宅，除原告同住之家人全部為女性，配偶及2個未成年之女兒，配偶因此事件精神壓力大，四處求神問佛、收驚，為保護女兒不敢讓女兒得知此事，又沒錢另租屋居住，現今還是搬入系爭房屋居住，原告實非常無奈。
㈡按出賣人應依民法第354條第1項規定負物之瑕疵擔保責任，
且不以出賣人有故意或過失之事歸責事由為必要，即便被告庚○○非明知亦對系爭房屋負物之瑕疵擔保責任。系爭房屋曾發生上吊自殺命案（即俗稱之凶宅），依我國社會民情，一般大眾對於此類非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的之市場接受程度及交易價格低落，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房屋之交易價值甚鉅，係屬物之重大瑕疵，被告庚○○應負物之瑕疵擔保責任，原告請求減少價金1,446,000元。
㈢依內政部於92年6月26日內授中辦地字第0920082746號公告
修正，行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過的「不動產委託銷售契書範本」第6條「委託人之義務」第3項「委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書，委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任」及第7條「受託人之義務」中第1項：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。」亦即要作到誠實告知、詳實調查。被告子○公司之業務員未在議價付首期屋款前先調查清楚屋況，即急於成交此案，在簽約後2星期才向鄰長探詢，才發現凶宅之事實，因而致生本件消費糾紛，而被告子○公司為被告丑○公司之加盟店，均應負連帶賠償責任。爰依民法第359條、第360條、第227條、第226條規定請求被告等給付如聲明所示之金額。
二、被告均聲明求為判決如主文所示，其陳述略以：㈠被告庚○○：
⒈系爭房屋雖在過戶於原告名下前，係登記於被告庚○○名下
，惟實際上，系爭房屋為訴外人辛○○所有，僅係借名登記於被告庚○○名下。原告主張系爭房屋為凶宅，被告否認之，應由原告舉證證明。由訴外人辰○○之死亡登記資料記載內容無法看出辰○○發生絞縊地點於何處，其死亡地點亦非於系爭房屋內，不能因此認定系爭房屋為凶宅。
⒉退步言之，縱認訴外人辰○○係於系爭房屋內自縊（被告仍
否認），然有關辰○○縊死一事，當事之鄰居即證人丁○○並不知情，且在辰○○於83年2月14日死亡4年餘後，己○○於87年7月2日將系爭房屋出售予訴外人郭豐泰，郭豐泰亦於系爭房屋居住近10年才於97年5月間將系爭房屋出售予受告知訴訟人辛○○，由郭豐泰當時就系爭房屋所出具之標的物現況說明書亦載明系爭房屋未曾發生非自然身故之情事，足見本件被告庚○○及實際所有權人辛○○對辰○○縊死一事均不知情。系爭房自辰○○身亡迄至本件買賣，相距已達15年之久，並經前前屋主己○○及前屋主郭豐泰居住過，又辰○○係前前屋主己○○之長子，縱其係在系爭房屋中自縊，亦非恐怖兇殺案件。鄰居、前屋主郭豐泰對此事均不知情，足見此案並非眾所皆知之事，原告復未舉證系爭房屋自辰○○縊死一事發生後有發生任何靈異不吉之現象，自難認系爭房屋因辰○○縊死一事，而致無人願意居住、或致系爭房屋價值一直處於顯低於當地行情之情事，自難認系爭房有價值、效用及居住品質之減損而有物之瑕疵情事。
⒊退萬步言，縱使系爭房屋確實曾發生非自然身故之事件，且
經鈞院審酌後，認此事件已足構成民法第354條所稱物之瑕疵之情形，原告亦未說明其主張減少價金之計算基礎及理由，僅泛稱主張減少價金1,446,000元並無理由。
㈡被告子○公司：
⒈被告銷售系爭房屋有請賣方確實簽認不動產現況說明書，切
實作到產權調查。買賣過戶期間，被告為賣方作服務，發覺鄰局神色怪異，詢問鄰局支唔其辭，但未言明系爭房有何事件發生，查詢警局資料毫無所悉，查詢凶宅網亦沒有登載，被告於誠信原則，於過戶期間已將此種情形告知原告，被告當時並查無任何資料證明系爭房屋是凶宅。
⒉本件於協調期間亦告知若確實，買方可要求退還價金解除買
賣契約，但買方卻說請賣方一定要賣不可解約，只要求減少價金等，被告亦盡到協商責任，賣方亦只要有明確證據亦可解約返還價金，此過程顯與原告之提告不符合，且原告亦主張一定要買系爭房屋。協商中，買賣雙方有協議於完稅款付款前，暫停過戶作業，待賣方明確瞭解探詢清楚（時間一個星期）再行協商是否解約或繼續，惟原告卻於協議後，未告知賣方情況下，匯完稅款於履約保證帳號，顯見原告主動購買系爭房屋之意願。被告已盡仲介之專業與責任，原告請求被告賠償並無理由。
㈢被告丑○公司：原告係與被告子○公司簽訂仲介契約，與被
告丑○公司無關，被告丑○公司自始並無參與系爭房屋之買賣乙事。被告子○公司雖屬被告丑○公司之加盟店，但對外營業於招牌及名片上均註明加盟店字樣，且於名片上註明各加盟店皆為獨立經營之公司，原告向被告丑○公司請求賠償，並無理由。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於98年11月9日經被告子○公司業務員黃怡霖介紹，以4
,820,000元向被告庚○○購買系爭房屋，原告已付清買賣價金，被告庚○○業經系爭房屋移轉登記予原告並交付予原告使用。
㈡系爭房屋第一次登記之所有權人為己○○，其長子辰○○於
83年2月14日死亡，辰○○死亡時之戶籍設立於系爭房屋，依台灣台中地方法院檢察署相驗屍體證明書記載：辰○○之死亡原因為縊死，死亡地點為送醫途中。
㈢己○○於87年7月2日將系爭房屋移轉給訴外人郭豐泰，郭豐
泰於97年6月26日將系爭房屋出售給受告知訴訟人辛○○，辛○○借用被告庚○○名義登記。
四、法院之判斷：㈠原告主張其於98年11月7日與被告庚○○簽訂不動產買賣契
約書，向被告庚○○購買系爭房屋及其基地，總價金為4,820,000元，原告已清價款並完成所有權移轉登記，被告庚○○並交付予原告使用居住等情，已據其提出台中市中正地政事務所民眾閱覽異動索引及建築改良物登己簿、不動產買賣契約書影本為證，且均為被告所不爭執，堪信屬實。原告另主張系爭房屋曾發生非自然身故事件乙節，則為被告庚○○所否認，經經本院依職權向台中市北屯區戶政事務所調取訴外人辰○○死亡登記資料，依其死亡登記申請書記載之死亡時間為83年2月14日、死亡地點為送醫途中、相驗屍體證明書記載死亡時間為83年2 月14日下午3時30分左右、死亡地為送醫途中、死亡原因為縊死，有該所99年3月26日中市北屯戶字第0990001547號函所附死亡登記申請書及台灣台中地方法院檢署署相驗屍體證明書影本在卷可憑，另經傳訊證人己○○亦到庭結證陳稱：其長子辰○○是係系爭房屋內上吊的（見本院99 年5月12日言詞辯論筆錄）等語。是故，訴外人辰○○即系爭房屋之首任屋主己○○之長子，於83年2月14日於系爭房屋內上吊後，經送醫於送醫途中死亡之事實，可堪認定。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。是故，物是否具有瑕疵，原則上應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。而曾發生兇殺或自殺致死事故之房屋，固常會使一般社會大眾產生精神上及心理上對房屋價值減損之觀感，且對居家環境品質產生疑慮，甚至心理上產生嫌惡，造成在一般房地產交易實務上，此類房屋之市場接受度較差，對於購屋者之購買意願發生影響，且其交易價格與週遭房屋相較亦較為低落。惟房屋是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬個人主觀及心理價值範疇，且因人、因時、因宗教信仰之不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，尚難謂必將導致房屋價值、效用、品質之減損，衡情仍應考量案發事故之情狀、案件經過時間之長短等因素，非謂曾發生自殺致死事故之房屋，不論時間久遠，即概均認為係屬凶宅，指為物之瑕疵。㈢本件訴外人辰○○固曾於83年2月14日在系爭房屋內上吊，
後於送醫途中死亡，惟此事件並未為四鄰所知悉，證人丁○○即系爭房屋該鄰之鄰長到庭證稱：其自69年農曆8月起住在其現址，於96年間開始擔任鄰長，並不清楚系爭房屋曾發生事件，只知道該戶的兒子過世，因為辦喪事，鄰局有包白包，如何過世不清楚等語（見本院99年3月8日言詞辯論筆錄）。又系爭房屋之首任屋主己○○嗣於87年7月2日將系爭房屋出售予訴外人郭豐泰，並經郭豐泰偕同家人居住於系爭房屋內多年等情，亦據證人郭戊○○即郭豐泰之配偶到庭證稱：「我們是外地人，當初向前屋主購買系爭房屋時，並不曉得曾經發生前屋主之子在屋內自殺的事件，我們自87年至94年間住在系爭房屋內7年，居住期間都不曾聽鄰居談論相關的事情。居住期間，也沒有特殊感覺。後來94年間因為我先生生病、沒有工作，我先生是先天性腦部動靜脈畸形，我們才搬回高雄老家。我們搬出系爭房屋後，並沒有將房屋出租，後來因為房屋有貸款，所以決定將房屋出售。由我代理我先生將系爭房屋出售給訴外人辛○○，出售時，因為我們從頭到尾都不曉得系爭房屋曾發生自殺事件，所以沒有告知訴外人。系爭房屋我們87年間購買時是以490萬元購入，97年間出售時，因為當時景氣不好，仲介公司也有帶其他顧客來看房子，都一直殺價，且我有貸款壓力，所以最後以370萬元出售，在當時應該算是合理中古屋價。我們從來都不知道系爭房屋有自殺事件，是收到法院傳票後，我才向仲介公司詢問，才聽說此事。」等語（見本院99年7月19日言詞辯論筆錄）。足見系爭房屋自辰○○上吊事件發生後迄今，已時隔15年之久，且期間經訴外人郭豐泰及家人居住其內長達7年，訴外人郭豐泰家族均未感居住不適或有何靈異現象產生，又訴外人郭豐泰雖僅以370萬元之價格出售予受告知訴外人辛○○，惟影響不動產市場交易價格高低之因素甚多，有可能因景氣不佳，亦有可能因買賣雙方當時之經濟狀況因素所致，不一而足，訴外人郭豐泰因未知悉系爭房屋曾發生辰○○上吊之事件，亦未予告知辛○○，顯見其交易價格並無受此事件之影響，系爭房屋所有權交易轉讓情形並未有所滯礙。是依此情形而論，尚難以訴外人辰○○曾於15年前在系爭房屋上吊，即謂已導致系爭房屋價值、效用及居住品質之減損，而有物之瑕疵情事。又本院依原告聲請，敘明系爭房屋所有權移轉及訴外人辰○○在系爭房屋上吊，後於送醫途中死亡等情節，送請巳○企業發展鑑定顧問有限公司，依本院敘明之上情，鑑定系爭房屋於98年11月9日之合理價格，並請鑑定單位說明上述價格與一般市價是否相當？如不相當請具體敘明理由。鑑定結果以系爭房屋於98年11月9日之合理價格應為4,939,783元，且與一般市價相當，合乎行情，有該公司99年11月18日巳○字第14789號函所附報告書可憑，顯見系爭房屋縱曾發生訴外人辰○○在屋內上吊後於送醫途中死亡之事件，然系爭房屋之交易價值並未因此發生大幅減損之情事，益證，系爭房屋並無減損其價值之瑕疵。
㈣綜上所述，原告雖主張系爭房屋係凶宅，並稱其配偶因此事
件精神壓力大，四處求神問佛、收驚等，惟並無法具體舉證證明系爭房屋於發生辰○○上吊事件後，有何使人居住不安或發生靈異事件之情事，且原告復未能舉證證明系爭房屋有何使其價值或效用減損之瑕疵，則原告以系爭房屋為凶宅為由，行使物之瑕疵擔保請求權，請求減少價金1,446,000元即屬無據。
㈤原告另主張依其與被告子○公司間之委託服務契約，被告子
○公司未盡調查及告知之義務，應負債務不履行之損害賠償責任；被告子○公司為被告丑○公司之加盟店，被告丑○公司應連帶負責云云。惟查：系爭委託服務契約僅存於原告與被告子○公司之間，被告丑○公司與原告並無任何委託服務契約存在，且未參與介入系爭房屋之交易過程，原告主張被告丑○公司應負債務不履行之責任，自屬無據。另依前述系爭房屋之前手郭豐泰因未知此辰○○上吊事件，故於出售系爭房屋時並未告知辛○○，嗣辛○○借用被告庚○○名義登記後，再以被告庚○○名義出售予原告時，前後之不動產現況說明書中均經出賣人勾選未曾發生兇殺或自殺致死之情事，有被告子○公司提出之不動產標的現況說明書及被告庚○○提出之物現況說明書為證，且因事件經過已逾15年，相關文件資料均銷燬無從查知，有東山派出所巡佐許文忠99年5月13日職務報告書及台中市消防局99年5月14日消護字第0990009292號函在卷可稽，則被告子○公司辯稱其已盡查詢義務，惟無法查知確實之資料乙節，應堪採信，是以，原告主張被告子○公司未盡其注意義務，尚非可採，況本件系爭房屋並無物之瑕疵之情事，已認定如前，自難認原告因而受有何項損害，則原告依債務不履行之法律關係請求被告子○公司賠償其損害1,446,000元，亦屬無由。
五、綜上所述，原告主張其向被告庚○○購買之系爭房屋為凶宅，被告庚○○應負物之瑕疵擔保責任，減少價金1,446,000元，被告庚○○應如數給付原告暨依債務不履行之法律關係請求被告子○公司、丑○公司賠償損害1,446,000元，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 12 月 22 日
民事第一庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 22 日
書記官 施玉卿