臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2168號原 告 林慶平
楊裕國共 同訴訟代理人 許博堯律師被 告 李環諒訴訟代理人 高進棖律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國99年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應返還原告每人各新臺幣陸拾貳萬伍仟元，及自民國九十九年十一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣壹萬壹仟伍佰肆拾貳元，餘新臺幣貳仟參佰零捌元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告每人各以新臺幣貳拾壹萬元供擔保後得假執行；但被告如以原告每人各新臺幣陸拾貳萬伍仟元之現金或同額之公營銀行發行之無記名可轉讓定期存單預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2、7款及第2項分別定有明文。原告提起本件民事訴訟，原主張依民法第88條規定撤銷簽訂買賣契約之意思表示，並因買賣行為之意思表示經撤銷，依民法第114條第1項規定，視為自始無效，爰依民法第179條及同法第182條第2項規定不當得利之法律關係，請求被告返還收受之價金新台幣(下同)200萬元，因考量被告對於本件買賣已支出相關仲介服務費等開銷，原告願予以補貼50萬元，故僅請求被告返還150萬元。並聲明求為：「被告應返還原告每人各75萬元，合計共150萬元，及均自民國99年7月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息」之判決。嗣於訴狀送達被告後，於99年10月19日具狀，追加備位主張依民法第252條規定酌減違約金，並就酌減之數額依民法第179條及同法第182條第2項規定不當得利之法律關係，請得返還，備位聲明求為：「被告應返還原告每人各75萬元，及均自被告收受該書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」之判決。因所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。原告上開追加之訴，核與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴並得加以利用，且無害於被告程序權之保障，並符訴訟經濟，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核屬請求之基礎事實同一。被告就原告上開訴之追加，亦無異議，而為本案之言詞辯論，亦視為同意追加。原告上開追加，核與民事訴訟法第255條第1項第1、2、7款及第2項之規定相符，應予准許，合先敘明。再原告復於99年10月26日言詞辯論時，撤回先位聲明之訴訟，並經被告同意，合亦先敘明。
二、原告主張：原告2人均為仁里建設有限公司(下稱仁里公司)之股東，該公司之負責人即訴外人林世修，於99年6月15日透過訴外人陳振賢之仲介，向訴外人陳錦松、李美雲、王秀琴、許明麗、陳錦曰、陳仙鈎6人購買坐落臺中縣○○鎮○○○段埔子小段97-13、97-11、97-6及97-7地號4筆土地，為配合仁里公司日後整體開發計劃，原告2人亦透過訴外人陳振賢之仲介，於99年7月9日向被告購買分散坐落在上開4筆土地週圍之同段97-1、97-9及97-10地號3筆土地，原告並已先後交付200萬元予被告。嗣訴外人林世修於99年7月14日僱工進入上開97-13、97-11、97-6及97-7地號4筆土地整地，始發現緊鄰97-13地號土地圍牆外，有10多門年代久遠之墳墓，其在仁里公司將來開發土地興建房屋後方，顯觸犯民間禁忌，不適合作為土地開發建案之用，訴外人林世修於99年7月中旬將上情告知仲介土地買賣之訴外人陳振賢，並請求出賣人方面處理解約退款事宜，雙方無法達成共識，訴外人林世修乃於99年8月3日向鈞院民事庭提起請求返還買賣價金之訴訟，並以該起訴狀繕本之送達作為撤銷雙方土地買賣契約之意思表示，賣方始同意返還部分買賣價金，嗣於99年8月18日在台中縣沙鹿鎮調解委員會成立調解，雙方同意解除上開4筆土地之買賣契約。又原告當初向被告購買本件系爭3筆土地之目的，係因系爭3筆土地之坐落位置緊連上開97-13、97-1 1、97-6及97-7地號等4筆土地，日後可為整體開發利用，惟因上開4筆土地之買賣契約既已解除，原告即無向被告購買系爭土地之必要，為此原告2人於雙方訂約後1個月左右即99年8月間，請求與被告協商處理解約退款事宜，被告竟將原告已給付之價金200萬元全數沒收。系爭土地買賣契約書第8條第1款約定，其性質應屬賠償額預定之違約金。系爭土地之買賣契約書自99年7月9日簽訂，經被告以99年8月31日台中健行路郵局第482號催告解除，歷時不到2個月，被告所受之損害自屬有限，原告2人同意以系爭土地買賣總價641萬6,960元之7.79%即50萬元（6,416,960×7.79%=500,000）作為違約金任由被告沒收。被告所受之損害應不逾前述之50萬元，而被告竟主張沒收之價金為200萬元，已高達系爭土地買賣總價641萬6,960元之31.17%（2,000,000÷6,416,960=0.3117）。依行政院消費者保護委員會製定之預售屋買賣契約書範本第27條第2款明定建商向購屋消費者可沒收之違約金不得超過總價15%，建設公司欲將房屋銷售予一般民眾，勢必支出設置接待中心、廣告費用、代銷費用及人員管銷費用。依系爭契約第8條第1款約定之違約金數額明顯過高。系爭買賣契約經被告合法解除，被告即不得主張依民法第249條第2款規定沒收100萬元定金。本件買賣定金亦非解約定金。被告解除買賣契約所受之損害，僅支出仲介費用，至多不逾土地買賣總價之2%。被告所主張沒收之違約金與其實際損害顯相懸殊，為此爰請依民法第252條之規定，將違約金酌減為50萬元。又本件違約金既酌減為50萬元，被告就其餘150萬元應依民法第179條及第182條第2項規定之不當得利之法律關係分別返還原告2人各75萬元及遲延利息。
並聲明：㈠、被告應返還原告每人各75萬元，及均自被告收受該書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：被告確已依約履行其義務，惟原告經催告後仍遲延給付，其有違約，被告自得解除契約。並再以答辯狀繕本送達原告為解約及沒收價金之意思表示。關於沒收金額部分，原告已給付定金及簽約金各100萬元，合計200萬元，而系爭契約第8條違約處罰之約定，被告主張依該條第1款約定沒收原告已給付之價金，又該條款之約定，同時針對買賣雙方之違約為處罰，條件相同，對於買賣雙方並無不公平之處，自屬有效之約定。依契約自由原則來看，兩造均不爭執系爭買賣契約之有效性，亦即係兩造基於自由意志所成立之契約，則契約條款除非違反法律強制規定或公序良俗外，自應拘束契約當事人，不容當事人事後出爾反爾。原告原本無意出售系爭土地，係原告委託仲介死纏爛打，原告當初購買之意非常強烈，卻隨後主張不買，明顯可歸責。系爭契約係由原告或其仲介所擬定簽立，有關其第8條第1款之約定，亦係依原告之意而訂定，被告並未修正或其他要求，亦即該條款係依原告之意思而定出，訂約前已經原告深思熟慮。原告事後又以該條款約定之沒收款過高為由，請求酌減，應無理由。從可歸責性來看，被告並無過失，被告解約之理由確係原告違約，而原告違約之理由係與第三人間契約之問題，非關系爭契約。關於100萬元定金部分，依民法第249條第2款，系爭契約因可歸責原告之事由致不能履行，原告自不得請求返還已付之定金，無從酌減。被告主張沒收100萬元定金應有理由，系爭契約已明文約定，且系爭100萬元之性質為解約定金，就本件而言原告係於99年7月1日交付定金100萬元，於99年7月9日簽約，惟之後即因與第三人之買賣契約解除而悔約，原告之悔約行為，應係以拋棄定金來行使其解約權，自不得請求返還。關於簽約金100萬元，亦無酌減之事由：
原告等均為建設公司之股東，亦從事建築事業，對於不動產買賣具有相當之專業及經驗，亦自行擬定本件系爭契約條款，足見渠等對於違約沒收之約定，已有明確之認知。被告主張沒收原告於99年7月9日交付簽約金100萬元亦有理由，系爭契約已明文約定，原告之悔約係可歸責於其自身之因素，且原告主張預售屋之定型化契約違約金上限規定與本件無關，蓋本件是地主要沒收建商之已付價金問題，與消保會基於保護消費者所擬定之契約範本有別，原告所舉類似事件之判決均為消費者向建商購屋之解約糾紛，與本件之建商悔約不買土地之情況有別。又縱如原告之主張，沒收200萬元以付價金，佔總價31.17%，亦未達顯失公平之程度，蓋如民間借款利率每百元每日一角，即月息3%，年息36%，仍為法所許。且不動產之價格隨經濟景氣等因素而變動，本件系爭契約於99年7月1日成立及99年7月9日簽訂，雖2個月後即解除，惟此期間不動產景氣除部分地區外，幾乎都呈現下滑趨勢，系爭土地亦不例外，故原告主張被告所受損害不逾50萬元，尚屬無據。末依系爭契約第8條約定，買賣雙方之違約責任相同，尚無對其中一方不公之情事。原告主張50萬元違約金顯不合理，縱如原告所稱被告不得主張民法第249條沒收定金之規定，惟觀系爭契約第8條之約定，應可知沒收定金及已支付價金之約定，其有懲罰性違約金之性質，則原告以實際損害數額，來推算惟約金數額，尚非正確。又原告自舉買賣契約之範例，其上載建商對買戶之違約金不得逾買賣總價之15%，若以此計算本件之違約金亦達962,544元，而上開違約金上限規定之對象為消費者，與本件建商不同，是在本件系爭契約建商之可歸責性更高之情況下，違約金之總額自應高於該範本之15%，故原告主張50萬元違約金亦非合理。並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願以現金或同額之公營銀行發行之無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
(一)仁里公司之負責人林世修於99年6月15日向第三人陳錦松、李美雲、王秀琴、許明麗、陳錦曰、陳仙鈎購買坐落台中縣○○鎮○○○段埔子小段97-13、97-11、97-6、97-7地號土地。原告於99年7月9日向被告購買坐落同段97-1、97-9、97-10地號土地，總價金6,416,960元，原告已於99年7月1日支付定金100萬元、99年7月9日簽約時支付簽約金100萬元，總計200萬元予被告。
(二)緊鄰上開97-13地號土地圍牆外，有十多門年代久遠之墳墓。
(三)訴外人林世修於99年7月中旬與出賣人陳錦松、李美雲、王秀琴、許明麗、陳錦曰、陳仙鈎洽談上開97-13、97-11、97-6、97-7地號土地買賣契約解約事宜，因雙方無法達成共識，同年8月3日訴外人林世修向本院提起請求返還價金訴訟，經本院99年度訴字第1755號受理在案。雙方嗣於99年8月18日在台中縣沙鹿鎮調解委員會成立調解，同意解除買賣契約。嗣訴外人林世修以雙方於99年8月18日在台中縣沙鹿鎮調解委員會成立調解，已無訴訟必要為由，撤回起訴。
(四)兩造所簽訂購買系爭3筆土地之買賣契約第8條第1款、第2款約定：「買方(即原告)如不履行本契約第3條約定之付款義務或其他義務，致賣方(即被告)不能如期取得價款時，即視為買方違約，經賣方催告限期履行，逾期仍不支付時，賣方得解除本契約並沒收已收之價款。」、「賣方除因不可抗力之事外，如不履行契約，經買方催告限期履行逾期仍不履行時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將已收價款全部退還買方外，並賠償已收價款同額之賠償金予買方」。
(五)被告於99年8月13日及8月31日分別以台中健行路郵局第446號、第482號存證信函催告原告於10日內履約交付尾款，並表示逾期依法解除契約，沒收已收價款。
五、得心證之理由：本件兩造有爭執者，為系爭契約第8條第1款之沒收已付價金約定，其性質是否為賠償額預定之違約金？違約金是否過高？經查：
(一)原告主張：原告2人於99年7月9日向被告購買坐落臺中縣○○鎮○○○段埔子小段97-1、97-9及97-10地號3筆土地，原告已於99年7月1日支付定金100萬元、99年7月9日簽約時支付簽約金100萬元，總計200萬元予被告，及被告抗辯：原告經被告催告後仍遲延給付，被告已解除契約之事實，業據原告提出土地買賣契約書、支票，及被告提出存證信函、掛號郵件收件回執為證，並為兩造所不爭執，堪認為真實。再依上開土地買賣契約所示，兩造於其契約第8條第1款、第2款約定：「買方(即原告)如不履行本契約第3條約定之付款義務或其他義務，致賣方(即被告)不能如期取得價款時，即視為買方違約，經賣方催告限期履行，逾期仍不支付時，賣方得解除本契約並沒收已收之價款。」、「賣方除因不可抗力之事外，如不履行契約，經買方催告限期履行逾期仍不履行時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將已收價款全部退還買方外，並賠償已收價款同額之賠償金予買方」之事實，亦有上開土地買賣契約書可稽，並為兩造所不爭執，亦堪認為真實。是買方即原告因未履行義務，經賣方即被告催告限期履行，逾期仍未履行，被告固得解除本契約，並主張依兩造上開契約第8條第1款約定沒收已收之價款。
(二)惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條及第252條分別定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院亦著有79年度台上字第1915號判例意旨足資參照。查：
１、兩造就上開原告已支付之200萬元其中100萬元定金部分得否酌減之爭執。按民法第249條第2款係規定：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。又契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依民法第249條第3款規定，除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用，最高法院亦著有71年台上字第2992號判例意旨足資參照。是知如為給付遲延，即無民法第249條第2款規定之適用。本件被告既因原告給付遲延解除契約，即無民法第249條第2款規定之適用。被告抗辯：被告得依民法第249條第2款規定沒收上開100萬元定金，不得酌減云云，即於法未合，並無理由。次按解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。惟此項解除須於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，則不得再為此項解除權之行使，最高法院亦著有72年台上字第85號判例意旨足資參照。是知解約定金，係以定金為保留解除權之代價。依兩造於上開契約第8條第1、2款之約定觀之，兩造就上開100萬元定金，係為契約之履行而支付，並非約定以該定金為保留解除權之代價。系爭100萬元定金自非解約定金。被告抗辯：原告係以拋棄定金來行使其解約權，不得請求返還云云，亦於法未合，亦無理由。是知本件就原告已支付之定金100萬元、簽約金100萬元，總計200萬元，依上開民法第250條第2項之規定，即視為不履行而生損害之賠償總額，即均得依民法第252條之規定，予以酌減。
２、再兩造就有關酌減數額之爭執。原告就其依系爭契約第8條第1款約定之違約金數額明顯過高之主張，業據其提出訴外人林世修與陳錦松、李美雲、王秀琴、許明麗、陳錦曰、陳仙鈎之土地買賣契約、民事庭通知書、調解書、預售屋買賣契約書範本、民事判決及調解筆錄為證。被告雖抗辯：民間借款利率若何及系爭契約於99年7月1日成立及99年7月9日簽訂，雖2個月後即解除，惟此期間不動產景氣除部分地區外，幾乎都呈現下滑趨勢，系爭土地亦不例外云云。惟本件被告係土地出賣人，並因而收受系爭200萬元，與借款貸與人出借款項尚屬有間，被告以借款類比，亦有未合。而被告就其抗辯系爭土地價值下滑云云，並未舉出任何證據以實其說，亦難認為真實。依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形觀之，被告所受損害，應僅有仲介費用及因系爭土地買賣契約履行及爭執而支出之費用，其數額當不高於須支出設置接待中心、廣告費用、代銷費用及人員管銷費用之建設公司得向購屋消費者可沒收之違約金之上限。本院斟酌兩造乃於99年7月9日簽定系爭契約，被告於同年8月31日寄發存證信函催告原告遵期履行義務，未遵期履行，依法解除契約，被告於解除契約後，即毋需再履行系爭契約之義務，而為系爭土地之移轉，被告所受損害情形等一切情形，認被告依兩造約定，沒收原告給付200萬元之違約金，核屬過高，應酌減至75萬元，始屬相當。
(三)又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第179條及第182條第2項亦分別定有明文。本件違約金經法院核減後，就減少部分即125萬元，原告即得依民法第179條不當得利規定請求返還，並請求依民法第182條第2項計付利息。再本件不當得利既因本院酌減違約金所致。是被告係自本院判決時，始知其受領價金中之125萬元，屬不當得利，依上開民法第182條第2項規定,利息應自本院判決時之99年11月30日起算。從而，原告依民法第179條及第182條第2項規定之不當得利之法律關係，聲明求為：被告應返還原告每人各75萬元，及均自被告收受該書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即於請求被告返還原告每人各625,000元，及自本院判決時即99年11月30日起至清償日止，按年息5％計算利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核於原告勝訴部分，均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其訴之駁回而失所依附，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊防禦方法及舉證，均對本判決之結果，不生影響，爰不一一論述，亦附敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳秋月正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
書記官 楊金池