臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2278號原 告 李施佩蓮
李修仁李碧月李修竹李碧姿李文廷李汝鏘李汝成黃李秀鸞李東熹李肅李靜李東曉前列十三人共同訴訟代理人 李東興律師被 告 陳德球訴訟代理人 張仕賢律師當事人間租佃爭議事件，原告提起租佃爭議調處不成立，經前台中縣政府耕地租佃委員會移送前來，本院於民國100年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落台中市○○區○○段第510地號耕地面積96.64平方公尺、同段第516地號耕地面積3266.53平方公尺、同段427地號耕地內如附圖一編號C所示面積1521.93平方公尺耕地、同段第428地號耕地內如附圖一編號A所示453. 84平方公尺耕地上之地上物除去，將耕地交還原告。
本判決於原告以新臺幣貳仟肆佰參拾柒萬元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣柒仟參佰壹拾壹萬壹仟捌佰玖拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告自民國86年3月5日起承租如附表所示耕地(下稱系爭耕地)，訂立耕地三七五減租條例租約(下稱系爭租約)，茲因被告自86- 87年間遷入台北市○○區○○里○○路○○巷○○弄
2 之1號居住，並擔任戶長，因此將承租之系爭租約耕地(下稱系爭耕地)交由案外人楊尚雄代為耕種，此由被告由楊尚雄之住址台中縣太平市○○○街○○號寄租金，亦由楊尚雄代收租金收據、或原告自台北住處寄租金，足以認定被告陳德球確實居住台北文山區，而由楊尚雄代為耕作，且在系爭耕地上收置貨櫃及放置木材，顯有未自任耕作事實，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約無效，原告得收回系爭耕地自行耕作。
二、被告在系爭427地號耕地內蓋三間房舍，多年來任其荒廢雜草叢生，在系爭427地號耕地內放置貨櫃借案外人陳達源存放金紙，又有系爭510、516地號耕地內如附圖二編號D、C以外之耕地有未為耕作情事，且於97年間確定租約範圍後仍未為耕作，顯有非因不可抗力繼續一年不為耕種情事，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，原告得終止系爭租約，爰以準備書狀(四)繕本送達作為終止系爭租約意思表示後，原告自得收回系爭耕地，爰依法提起本訴等語。
三、對被告抗辯之陳述：原告否認在被告承租之系爭耕地有他人之墳墓，若附近有他人之墳墓亦與本案件無關。被告在承租之系爭耕地內存放兩堆木板雜物等，顯屬變更農地之用途無疑。
四、並聲明：如主文第一項所示，並願提供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告固於86-87年間將戶籍遷至台北市文山區，惟自然人之戶籍地與其住所地並非同一，且被告將其戶籍遷至台北市文山區與被告對於系爭耕地是否「自任耕作」，並無必然之關聯性。又被告在系爭耕地旁尚有門牌號碼台中縣太平市○○○○○街○○號之房屋，被告與配偶仍居住於該房屋中，雖然會利用農閒時間去台北市文山區之房屋居住並探視兒孫，但仍會與配偶輪留去探視，其中一人仍留守系爭耕地農作，此有前揭房地之自來水費及電費可資證明。
二、原告提出其自行加註拍攝日期99年3月26日、4月7日、4 月21日、5月21日之照片，作為證明被告將承租之系爭耕地交由案外人楊尚雄代為耕作及第三人種菜云云。惟該照片之日期乃原告所自行加註，又相片本身留下的日期，亦可透過變更相機本身的日期設定功能而改變，故原告在該照片上所自行加註之日期與相片本身顯示之日期，並不能證明即是實際拍攝之日期。再者，照片所能顯示之內容乃是一個特定的時間點及特定的景像，且該時間點及特定的景像均是可以由照相之人作出選擇，故該等照片內容縱使沒有被告之身影存在，亦不能證明被告有「未自任耕作」之情形。照片中之人楊尚雄乃是被告之妹婿，亦居住在系爭耕地附近，農忙之時，被告請求楊尚雄協助整理耕地與採收，又有何違法可言？
三、原告又主張被告在系爭耕地上放置貨櫃一個，而有未自任耕作之情形云云。惟依最高法院歷來之法律見解均認為「承租人非不得在承租之耕地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的」。而原告所指述之貨櫃不過是被告作為臨時農具、肥料、一部分供祭祀鄰旁公墓亡靈用之冥紙等物品而已，依其現狀根本不可能作為自然人居住使用，充其量該貨櫃可稱為臨時工寮，復因原告反對被告在系爭耕地上放置該貨櫃，被告為免原告故意找藉口解除租約，亦隨即將該貨櫃移除，並無原告所指出借他人放置貨櫃貯放金紙錢(即變更用途)。
四、系爭租約原始之租約書是簽訂於台灣光復初期之實施三七五減租初始，然而此一租約之確切承租位置在當初簽訂租約時，根本沒有精確之測量，也沒有精確之承租位置地籍圖，亦無明顯之地界可查。惟因系爭租約係自被告之父陳樹枝繼承而來，為尊重既有之耕作現狀，似應該以被告實際耕作之土地範圍作為系爭三七五減租之承租範圍，較為妥當。故縱被告於系爭510、516地號耕地內尚有138.45平方公尺耕地未耕作，乃是因兩造於簽訂三七五租約時，未作精確指界測量所致，不可歸責於被告，當然不得以被告荒廢耕地未予耕種論之。
五、綜上，系爭耕地仍然由被告自任耕作，僅因被告已經稍微年老，有時會找親友協助，參照內政部73年1月27日台內地字第203180號函:表示「承租人如在承租耕地自任耕作，僅將部分作業委託他人代耕，乃農業經營之事實需要，應非法所禁止。」並無礙於被告自任耕作等語，資為抗辯。
六、並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行。
參、本件經法院會同兩造於100年5月11日就本件訴訟爭執與不爭執事項協議如後，並以之為言詞辯論基礎：
一、不爭執之事項
(一)台中市○○區○○段第427地號如附圖一(卷附地政機關100年3月14日複丈成果圖)編號C所示之耕地、428地號如附圖一編號A所示之耕地、510地號、516地號耕地，前由被告之父陳樹枝向原告之被繼承人李汝焜、李汝舟、李長根承租，陳樹枝死亡後於86年間由被告繼受系爭租約之承租權。
(二)系爭租約之出租人其後死亡，李汝焜部分由原告李東熹、李肅、李靜、李東曉等繼承系爭租約標的之所有權，李汝舟部分由原告李施佩蓮、李修仁、李碧月、李修竹、李碧姿、李文廷繼承(但未辦土地所有權之繼承登記)，李長根部分由原告李汝鏘、李汝成、黃李秀鸞繼承(但未辦土地所有權之繼承登記)。但於97年10月24日經主管機關變更出租人為李東曉等6人(指李長根、李汝舟及李汝焜之繼承人即被告李東熹、李肅、李靜、李東曉)。準此，並無證據證明系爭租約之法律關係業經各出租人之繼承人為協議分割，是系爭租約之法律關係依主管機關之資料應由原告李施佩蓮、李修仁、李碧月、李修竹、李碧姿、李文廷(上六人為出租人李汝舟之繼承人)、李汝鏘、李汝成、黃李秀鸞（上三人為李長根之繼承人)及李東熹、李肅、李靜、李東曉(李汝焜之繼承人)等人按李汝舟、李長根、李汝焜之租賃法律關係之比例平均各三分之一維持共有。
(三)系爭租約標的出租時，出租標的之實際位置如原告100年5月11日庭呈之地籍圖螢光筆所示範圍，其面積依卷附97年10月
24 日台中市政府函文確定為5338.94平方公尺。
(四)有關於被告目前實際耕作位置及面積，系爭427、428地號土地部份係按附圖一編號C、A所示，有關於系爭510、516地號耕地部份係按附圖二(99年12月6日之複丈成果圖)編號C、D所示。
二、爭執之事項：被告有無未自任耕作之事實？有無非因不可抗力繼續一年不為耕作情事？
肆、法院之判斷
一、本件系爭租約標的位置應以卷附97年10月3日彰化地政事務所核發地籍圖謄本所載螢光筆位置為準。
本件被告於訴訟中一再主張，系爭租約訂立後，兩造並未實際點交租約位置，致系爭租約標的位置不明，應以尊重現狀即以被告實際耕作位置為準，並就實際耕作位置決定被告有無未自任耕作情事等語，為原告所否認。經查：
(一)本件系爭租約依卷附台中市太平區公所函文所附資料，最早時間始於68年1月1日，而訂立租約時並未要求租約當事人檢附出租面積、出租位置，亦有前開公所函文說明欄三所載可知。
(二)惟本件系爭租約標的，於86年5月6日辦理耕地租約承租人變更時，台中市太平區公所曾函請出租人就承租人實際耕作位置重新丈量，並確定地號，檢附耕地登記謄本，再由出、承租人會同辦理租約標示變更登記，後出租人李汝焜等人於92年1月20日提出申請書，並檢附92年1月15日地政機關地籍圖謄本，其上以螢光筆標示承租人陳德球承租位置，此承租位置亦經兩造於彰化地政事務所97年10月3日核發之地籍圖謄本上就承租位置為螢光筆標示範圍內耕地而簽章確認無訛，亦為兩造所不爭執，並以之為前揭不爭執事項(三)(四)認定之依據，準此，系爭租約耕地位置至遲於97年10月3日應為兩造所知悉，被告諉稱無從確定承租確切位置，難認可採。
二、被告有無非因不可抗力繼續一年不為耕作情事？是否一部租約終止導致全部租約均終止？原告指稱，被告就系爭510、516地號部分耕地有非因不可抗力繼續一年不為耕作事實，為被告所不否認，並以系爭租約標的位置不明，而被告實際耕作面積大於承租面積，應以實際耕作位置定有無非因不可抗力繼續一年不為耕作情事等語置辯。經查：
(一)原告李汝焜既於92年間申請地政機關複丈系爭租約標的位置，且於92年間申請耕地租約承租人變更繼承登記時會同承租人辦理租約標示變更登記，被告何得諉稱不知系爭租約標的實際位置？縱認被告未參與測量，被告既於卷附97年10月3日地籍圖上簽章確認系爭租約標的位置，如有疑義應可申請地政機關依該地籍圖指界，是應認至遲於97年10月間被告已知悉系爭租約標的位置所在。
(二)縱認被告無從單憑前揭97年10月3日地籍圖螢光筆標示而確定系爭租約標的位置，惟依卷附租約所載，被告承租之標的中，系爭510、516地號耕地係整筆耕地出租，並無部分出租情事，既為整筆耕地出租，確定該二筆耕地位置並無困難，亦無點交問題，而就上開區公所函文所附租約載明系爭510、516地號耕地出租面積依序為96.64平方公尺、3266.53平方公尺，被告實際耕作面積依序為94.54平方公尺、3130.18平方公尺，系爭510地號耕地未耕作面積約2.17%,，系爭516地號耕地未耕作面積達4.17%,，被告辯稱無法確定承租位置，認就該部分末耕作位置不可歸責於被告，難認可採。
(三)按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地，最高法院84年台上第1856號判例意旨著有明文。本件被告就系爭租約標的之一即系爭510地號耕地未耕作面積約
2.17%、系爭516地號耕地則高達136. 35平方公尺未為耕作，占該筆租約標的面積達4.17%，已如前述，而系爭510、516地號耕地復無承租位置不明情事，被告繼續一年以上不為耕作，復未證明有不可抗力事由，揆諸上揭說明，原告依三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地，於法有據，應予准許。本件既准原告終止租約之請求，原告另依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定請求，為請求權競合，毋庸贅述，附為敘明。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘有關被告是否有未自任耕作之
攻擊防禦及舉證，於本件事實認定及判決結果無礙，茲不一一論列，併為敘明。
四、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
五、訴訟費用負擔及假執行依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條。
中 華 民 國 100 年 7 月 1 日
民事第一庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 1 日
書記官 林錦源