臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2231號原 告 易國芳
易森獅易柏佐易長貴易銘德法定代理人 郭金足上 列四人共 同訴訟代理人 易榮明上 列五人共 同訴訟代理人 張豐守 律師複 代理人 吳莉鴦 律師被 告 謝水木訴訟代理人 謝文登訴訟代理人 廖健智 律師複 代理人 陳佩瑜
蘇文俊 律師簡汝誼 律師陳政宏 律師被 告 謝陳家上列當事人間耕地租佃事件，本院於民國100年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台中市○○區○○○段10、12地號土地，返還予原告。
被告應將坐落台中市○○區○○○段○○○○○號土地，返還予原告易森獅、易國芳及其他共有人。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、被告謝陳家（原名謝陳佳民國（下同）99年9月28 日更名為謝陳家），經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」，耕地三七五減租條例第26條第1 項，定有明文。本件兩造之租佃爭議，業經台中市政府大安區公所（註：改制前為台中縣大安鄉公所）耕地租佃委員會調解及台中市政府（註：改制前為台中縣政府）耕地租佃委員會調處，二者均不成立後移送本院審理，此有卷附之相關之調解、調處程序筆錄可憑，是本件起訴程序核無違誤，合先敘明。
三、原告起訴主張：坐落台中市○○區○○○段10-1、10、12地號土地（下稱系爭土地）為原告之被繼承人易瑞所有，易瑞過世後，由原告易森獅、訴外人易森虎及易森凌等人繼承，應有部分各三分之一，嗣易森凌於73年過世後，其持分由原告易國芳繼承，再於77年間經法院拍賣，由訴外人楊誌銘取得，故系爭10-1地號土地由原告易森獅、易國芳及楊誌銘共有，應有部分各1/3，先予敘明。緣易瑞於44年9月3 日將系爭3 筆土地出租與訴外人謝萍，並訂有耕地三七五耕地租約書（原台中縣大安鄉安頂字第59號）。嗣謝萍於57年死亡，上開耕地三七五租約由被告2人繼承，繼續承租系爭3筆土地，然被告謝水木卻未經原告同意，擅自於系爭10-1土地設有非供耕作之柏油道路、新建房屋（註：門牌號號（下同）台中市○○區○○路○○○ 號）及鐵皮屋等地上物，被告謝陳家並將如附圖所示J 部分之鐵皮屋借予訴外人易晴郎使用，又被告謝水木亦並未經原告同意，將系爭10地號土地闢為水池、興建鐵皮屋養雞鴨，並容許訴外人易晴郎、易清標在系爭10-1地號土地上興建物（註：台中市○○區○○路○○○ 號）居住使用。該3筆農田已經相關單位認證後，於92年4月22日已註銷登記，核被告等上開所為，自屬不自任耕作之情形，實均已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，依同條第2項規定系爭租約係屬無效。又被告2人就系爭3 筆土地，除於系爭10-1地號耕地有少部分種植花生外，其餘土地則未作耕地使用，而系爭10－1、10、12 地號土地復無承租位置不明情事，被告等繼續一年以上不為耕作，又無不可抗力事由，依三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地。兩造就系爭土地之租約既已消滅不存在，則被告2 人就系爭土地即無任何正當占有使用權源，爰依民法第767條及第821條規定請求被告2 人返還系爭土地予原告易森獅、易國芳及其他共有人。訴之聲明：如主文第1、2項所示。
四、被告則以：
1、被告謝水木：農地所有權人為易森凌、易森獅、易森虎三兄弟共同持有，這三十幾年都是易森虎與承租人接洽，一直到易森虎去世後，才有現在繼承人接手。關於租金問題，因被告謝水木與易森虎於67年2 月有簽訂一份買賣契約，並且收取訂金35,000元，購買這份土地的三分之一的產權，後來易森虎毀約，沒有把土地過戶給被告謝水木，也不肯把訂金還給被告謝水木，事後他口頭上有答應以此抵用租金，所以這三十幾年地主們也不敢說要收取租金，直到易森虎去世後，繼承人才又提起。在說三十幾年前的租金早已失去法律追溯期。此外，在這使用農地都有經過易森虎的同意下才敢使用，而現在居住的農舍是四十年前經過易瑞的允許才蓋的，所有的建築物，如不經過地主們的同意，哪有可能維持三十幾年後，地主才提出異議，這不合乎常理。再者，對於不自任耕作的情形有經過原告的被繼承人同意，所以我們沒有不自任耕作，所以不能收回，原告請求無理由。答辯聲明：原告之訴駁回。
2、被告謝陳家：系爭土地我現在完全沒有使用。
五、本件原告主張系爭3 筆土地為原告共有（註：其中田心子段10-1地號土地之共有人尚有訴外人楊誌銘），兩造間就系爭
3 筆土地存有耕地三七五租約之事實，為兩造所不爭執，並有卷附之台中市大安區公所調解筆錄、台中市政府調處筆錄、大安區公所租約登記資料、租賃契約書、系爭土地之登記簿謄本及現耕繼承人切結書可稽，自堪可信為真實。茲兩造有爭執者，厥為承租人即被告2 人有未自任耕作之情事？如有其法律效果為何？
六、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。耕地三七五減租條例第16條第1 項，定有明文。所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。承租人將承租耕地填平，建築房屋，或供非耕地使用，均屬不自任耕作，應准出租人收回耕地（最高法院48年台上字第1362號判例要旨、67年度第7 次民事庭總會決議參照）。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂之農舍，仍以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，故承租人如使其家族在承租之耕地上建屋居住，亦屬違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定（最高法院64年台上字第571 號判例要旨參照）。是故，承租人於承租之耕地上建屋，而非供便利耕作用之農舍，即屬不自任耕作而違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定。經查，本件租賃糾紛事件前於台中市大安區公所調解時，經大安區公所99年3月26日會同原告與被告謝水木會勘系爭3筆土地現況，其中田心子段10地號土地之現況為雜草、水池；田心子段10-1地號土地之現況為雞舍、建物、水泥路；田心子段12地號土地之現況為雜草，此有卷附之會勘紀錄表可稽。
又本院會同兩造及地政事務所至系爭3 筆土地為現況測量、履勘，其中於田心子段10-1地號土地上建有房屋（註：附圖所示C1、F1部分）、鐵皮房屋（註：附圖所示D1、I、J部分）及水泥路，供作農作使用之面積已不多，此有台中市大甲地政事所土地複丈成果圖及照片可憑，亦有本院100年6月22日勘驗筆錄可證。其中I、J所示部分之鐵皮房屋（紅磚），係供雞舍使用，惟J 部分業經被告謝陳家交予訴外人易晴郎使用，此業經被告謝水木陳明（上開勘驗筆錄），並經訴外人易晴郎到庭陳述無訛（本院100年12月26 日審理筆錄），亦為被告謝陳家所不爭執。是以，姑且不論如附圖所示10、10-1地號土地上存有之房屋、鐵皮房屋、水泥地、道路、水池等非供便利耕作用之農舍及其他不自任耕作之情狀，是否存有被告抗辯所稱，該等非自任耕作之現狀，係經前系爭土地共有人之一易森虎及原告之被繼承人同意（註：此部分業據原告否認，被告亦無從舉證），又縱認獲有同意其法律效果為何？然上開J 所示部分之鐵皮房屋，存有不自任耕作之事實，已足堪確認。
七、次按，依耕地三七五減租條例第16條第2 項前段規定，承租人不自任耕作者，原訂租約無效。承租人違反該限制時，非認其為租約終止之原因，而係指原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權（最高法院46年台上字第57號、49年台上字第766號、56年台上字第 1520號、68 年台上字第948號、80年台再字第15號判例要旨參照）。又所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部租約（同一租約）均無效而言（最高法院66 年台上字第761號判例要旨參照）。本件系爭田心子段10-1地號土地既存有違反應自任耕作之限制而無效之情事，則姑且不論同一租約承租之田心子段10、12地號土地，被告是否亦存有不任耕作之情事，惟依上說明，被告所承租之田心子段10、12地號土地之租賃關係，亦屬無效。
八、綜上所述，兩造間就系爭3 筆土地之耕地租賃關係，已因被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項前段之規定而無效。則原告依耕地三七五減租條例第16條第2項、民法第767條規定，請求被告應將坐落台中市○○區○○○段10、12地號土地，返還予原告；依耕地三七五減租條例第16條第2項、民法第767條、第821 條規定請求被告應將坐落台中市○○區○○○段○○○○○號土地，返還予原告易森獅、易國芳及其他共有人。洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主人第1、2項所示。被告辯稱原告無自耕能力，依同條例第19條第1項第1款規定，不得收回之限制，係對終止契約之情形而論，與本件依上開規定認定租賃契約無效，要屬無涉，併予敘明。
九、至系爭3筆土地，是否存有耕地三七五減租條例第17條第1項第4、5款之事由，原告是否據此主張終止契約。另被告另抗辯，依此原告無自耕能力，依同條例第19條第1項第1款規定，不得收回。即與本件之判斷無涉，末予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1段前段、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 23 日
民事第二庭 法 官 陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 23 日
書記官