臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2456號原 告 張正俊
張慶瑞陳清治張倫瑛張冠勳前列五人共同訴訟代理人 柳正村律師被 告 李應道訴訟代理人 廖健智律師複代理人 蘇文俊律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國100年11月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○區○○○○段二一○六三建號即門牌號碼臺中市南區永興五巷六之五號建物，面積總計一一八點六六平方公尺，移轉登記予原告張正俊、張慶瑞、陳清治、張倫瑛、張冠勳各按應有部分五分之一保持共有。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠訴外人吳清芳於民國（下同）92年10月21日起承租原告張正
俊、張慶瑞、陳清治、張倫瑛、張冠勳等5人共有坐落臺中市○區○○○○段345、345-4、345-5地號土地（下稱系爭土地），面積總計1870平方公尺，吳清芳於93年間在系爭土地上，以吳清芳名義為起造人建築臺中市○區○○○○段21063建號房屋即門牌號碼臺中市南區永興五巷6之5號建物（下稱系爭房屋），嗣後吳清芳將系爭土地轉租予被告，並於96年7月16日將系爭房屋所有權移轉登記予被告。兩造再於96年5月8日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），由被告承租系爭土地及系爭房屋，租賃期間自97年1月1日起至102年12月31日止共6年，每月租金新臺幣（下同）8萬元。
原告對於系爭房屋所有權登記予被告名義聲請臺中市南區調解委員會調解，以原告為調解聲請人，被告為調解對造人，兩造於99年8月5日，在臺中市南區調解委員會成立調解，調解結果為：「㈠兩造原租賃期間於民國97年1月1日起至民國102年12月31日止，每月租金8萬元整。㈡兩造同意租賃期間到期後租賃契約延續至民國108年12月31日止，每月租金為9萬元整，於每月1日付清。㈢對造人願意於99年8月31日前將臺中市○區○○○○段00000 000建號地上物所有權移轉聲請人。㈣兩造願意拋棄有關本案其餘一切民事請求權，調解成立。」詎被告於99年8月31日屆期，未將系爭房屋所有權移轉登記予原告，上開調解筆錄雖未經法院核定，無執行名義效力，仍有私法上和解性質，主張依調解筆錄請求被告履行和解契約，將系爭房屋所有權移轉登記予原告，調解筆錄雖未記載各原告之移轉持分，則推定為均分等語。
㈡被告同意將系爭建物移轉登記予原告，係以原告同意延長租
期至108年12月31日為條件，兩造同意拋棄其餘民事請求權，自屬和解契約，並非單純將建物無償贈與原告，被告主張贈與契約及撤銷贈與，應無理由。系爭土地買受人黃瑞霖繼續承受租賃關係，並無被告所稱土地移轉他人而致給付不能之情形，被告主張原告給付不能而解除契約，為無理由。系爭土地受讓人黃瑞霖到庭作證，同意概括承受原租約及調解內容之一切權利義務，被告所為不安之抗辯即不成立。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告自訴外人吳清芳處取得系爭房屋所有權後，與原告訂立系爭租賃契約，在該處經營汽車業務。而系爭租賃契約第1條房屋所在地及使用範圍，係記載「臺中市南區永興里11鄰永興五巷6之5號、地號下橋子頭段345、345之4、345之5，面積1870平方公尺，共計565坪」等語，惟第7條第5項則記載「……乙方應無條件拆除地上物……地上物補償金由乙方領取」等語，顯見系爭租賃契約之標的為系爭土地，不含系爭房屋。原告為使被告以高價向渠等購買系爭土地，惡意以系爭土地租金偏低為由，向臺中市南區公所聲請調解，經調解委員會於99年8月5日成立調解，惟被告卻於99年8月17日收受原告張慶瑞、陳清治、張倫瑛、張冠勳等4人之存證信函，告知欲出售臺中市○區○○○○段○○○○號土地（即系爭土地之一），被告並聽聞原告張慶瑞、陳清治、張倫瑛、張冠勳等4人就其餘同段345-4、345-5、345 -17、345-18、345-19、345-20等其餘6筆土地均已出售予訴外人黃瑞霖，被告隨即告知有意購買同段345地號土地，然被告竟於99年8月27日收受原告張慶瑞、陳清治、張倫瑛、張冠勳等4人通知，告知已出售系爭345地號土地，此時被告所承租之系爭土地均已由原告出售予黃瑞霖，可知原告自始即無履行調解內容之意；且上開調解筆錄亦遭臺灣臺中地方法院以內容與相關法令未合，不予核定，不予核定事項為「本件土地租賃契約延長，而其上之建物於99年8月31日前要移轉予土地出租人，則於土地租賃期間，承租人是否可以繼續使用該建物？又本件建物移轉費用由何人負擔？建物有無設定抵押權？為免日後爭議，請查明」等語，調解筆錄既具有上開瑕疵，則原告以調解筆錄為據請求被告移轉系爭房屋，自有未洽。系爭調解筆錄第1項、第2項是對租金提高及租賃期間展延為約定，應適用租賃之相關規定，怠無疑義，而第3項係被告無條件同意將系爭房屋給原告，而原告應允之，且無附加任何條件及代價，是以上開調解筆錄第3項屬於贈與契約之性質，被告依民法第408條規定，於贈與物之權利未移轉前，主張撤銷系爭調解筆錄第3項贈與契約，於法並無不合。又縱認調解筆錄具有和解契約之性質，惟因原告張慶瑞、陳清治、張倫瑛、張冠勳等4人將系爭土地所有權移轉登記予黃瑞霖，黃瑞霖雖與原告簽立協議書，承諾繼受系爭土地租賃之一切權利義務關係，惟黃瑞霖所繼受部分，僅調解筆錄第1項即兩造於96年5月8日所簽訂系爭租賃契約之權利義務，不含調解筆錄第2項之內容，即並無承受系爭租賃契約延續至108年12月31日止此部分，因此黃瑞霖若以系爭土地新所有權人身分主張排除被告對於系爭土地之租賃權，被告即無法依調解筆錄約定，對於系爭租賃契約續約至
108 年12月31日，則原告張慶瑞、陳清治、張倫瑛、張冠勳等4人已因可歸責於己事由致給付不能，而有民法第256條之適用，被告自得解除和解契約，原告不得請求被告移轉系爭房屋之所有權；縱使被告仍負有移轉系爭房屋所有權予原告之義務，則因黃瑞霖繼受部分不含系爭租賃契約延續至108年12月31日止之部分，原告對此部分顯有難以對待給付之虞，被告亦得適用民法第265條之不安抗辯權，在原告未提出對待給付或擔保前，拒絕自己之給付等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由㈠查訴外人吳清芳於92年10月21日承租原告共有坐落台中市○
區○○○○段第345、345-4、345-5地號系爭土地，竟在系爭承租土地上，以吳清芳名義為起造人建造系爭門牌號碼臺中市南區永興五巷6之5號房屋，因吳清芳將承租之上開土地轉租給被告，兩造於96年5月8日訂立房屋租賃契約書，由被告承租系爭土地及房屋，租賃期間自97年1月1日起至102年
12 月31日止共6年，每月租金8萬元，嗣於96年7月16日吳清芳將系爭房屋移轉登記給被告；原告對於系爭房屋登記為被告名義提出異議，並聲請台中市南區調解委員會調解，兩造於99年8月5日在台中市南區調解委員會成立調解，內容為「
（一）兩造原租賃期間於民國97年1月1日起至102年12月31日止，每月租金捌萬元整。（二）兩造同意租賃期間到期後租賃契約延續至民國108年12月31日止，每月租金為玖萬元整，於每月一日付清。（三）對造人（指被告）願意於99年8月31日前將台中市○區○○○○段21063建號地上物所有權移轉聲請人（即原告）。（四）兩造願意拋棄有關本案其餘一切民事請求權」，該調解筆錄未經法院核定；原告復於99年9月27日將系爭土地應有部分2/3出售並移轉登記予訴外人黃瑞霖，另原告張正俊應有部分1/3未出售等情，有建物登記簿謄本、土地登記簿謄本、使用執照、房屋租賃契約書、聲請調解書、台中市南區調解委員調解筆錄、不動產買賣契約書影本附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告主張系爭調解筆錄雖未法院核定，仍具有私法上和解之
性質，被告應依調解筆錄履行調解成立內容第3項等語，則為被告所否認，辯稱：系爭調解內容第3項為贈與契約，並非和解契約，在贈與物之權利未移轉前，得撤銷贈與契約等語。是以兩造爭執者為：系爭調解筆錄第3項所載「對造人（指被告）願意於99年8月31日前將台中市○區○○○○段21063建號地上物所有移轉聲請人（即原告）」是否為和解契約抑或贈與契約？按和解契約乃為當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；贈與契約乃為當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。經查，證人即台中市南區調解委員會委員林義雄到庭證稱：伊記得該案件調解兩次，第一次是因為租金的問題，承租人希望能夠延長租期，出租人不同意，而且要調整租金，所以調解不成立，第二次調解，被告要求的租期延長8年，原告只同意延長3年，後來兩造同意各退一步，租期延長5年，被告也同意將地上物過給原告，調解成立等語，足認被告同意將系爭建物所有權移轉予原告（調解內容第3項），以換取原告同意延長系爭租約至108年12月31日（調解內容第2項），兩造互相讓步，而達成調解內容第2項、第3項之約定，被告同意將系爭建物所有權移轉予原告，係以原告同意延長租約至108年12月31日作為代價，並非無條件同意將系爭建物所有權移轉予原告，該調解成立內容應屬和解契約之性質，並非贈與契約之性質。被告抗辯調解內容第3項伊同意將系爭建物所有權移轉予原告，並無附加任何條件及代價，係屬贈與契約云云，自無可採。
㈢被告另辯稱：原告已將系爭土地出賣予訴外人黃瑞霖，黃瑞
霖僅繼受兩造於96年5月8日所訂租賃契約，並未包括調解筆錄將租賃契約延長至108年12月31日之部分，原告有給付不能之情狀，被告依民法第256條解除系爭調解契約，原告不得請被告移轉系爭房屋所有權；又原告已出賣系爭土地予黃瑞霖，顯有難為對待給付之虞，故在原告提出對待給付前，被告自得拒絕自己之給付云云。經查，原告張慶瑞、陳清治、張倫瑛、張冠勳於99年9月27日將系爭土地應有部分2/3出賣並移轉登記予訴外人黃瑞霖，雙方於不動產買賣契約書之特約條款加註「⒊賣方與承租人李應道間於99年8月5日成立之調解條件（如後附調解書影本），由買方概括承受、全權處理，但賣方應配合、協助辦理相關手續」，再於99年10月
6 日與黃瑞霖訂立協議書並公證，協議「黃瑞霖依法律規定繼受買賣標的物租賃（於96年5月8簽訂房屋租賃契約書，承租人：李應道，連帶保人吳清芳）之一切權利義務關係」，有土地登記簿謄本、不動產買賣契約書及協議書影本在卷足稽，原告雖移轉系爭土地所有權予黃瑞霖，並不影響被告繼續為租賃標的物之使用，業經本院現場履勘明確，有本院履勘筆錄附卷足憑，則原告應負交付租賃物予被告使用之給付義務，顯無給付不能之情形，被告以原告有給付不能之情形為由，主張解除系爭調解契約，洵無可採。再查，證人黃瑞霖復到庭證稱：伊知道兩造所訂調筆錄租約延長至108年12月31日止，伊同意就兩造所訂調解筆錄之內容概括承受等語（見100年3月9日言詞辯論筆錄），核與上開不動產買賣契約書加註條款第3條相符，被告仍主張黃瑞霖片面同意債務承擔（應為契約承擔），未經被告同意，不生買賣不破租賃之效力等語（見100年4月11日言詞辯論筆錄），足認原告或繼受原告出租人地位之黃瑞霖並無難為對待給付之虞，被告自不得援用民法第265條所定不安抗辯權。
㈣綜上所述，兩造間所成立之調解筆錄雖未經法院核定，仍有
民法上和解契約之效力，兩造應受調解結果之拘束。原告依調解筆錄約定，請求被告應將坐落臺中市○區○○○○段21063建號即門牌號碼臺中市南區永興五巷6之5號建物所有權，面積總計118.66平方公尺，移轉登記予原告張正俊、張慶瑞、陳清治、張倫瑛、張冠勳各按應有部分5分之1保持共有，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 5 日
民事第四庭 法 官 吳蕙玟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
書記官 廖日晟