臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第342號原 告 戊○○
丁○○上二人共同訴訟代理人 陳昭宜律師上二人共同複代理人 丙○○被 告 乙○訴訟代理人 劉喜律師
己○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國99年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告戊○○新台幣壹佰壹拾叁萬貳仟陸佰肆拾陸元，及其中新台幣壹佰零陸萬肆仟壹佰伍拾叁元自民國九十八年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告丁○○新台幣壹佰壹拾叁萬貳仟陸佰肆拾伍元，及其中新台幣壹佰零陸萬肆仟壹佰伍拾貳元自民國九十八年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決原告勝訴部分，於原告戊○○、丁○○各以新臺幣叁拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣壹佰壹拾叁萬貳仟陸佰肆拾陸元、壹佰壹拾叁萬貳仟陸佰肆拾伍元為原告戊○○、丁○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告於民國94年9月22日以新台幣（下同）46,419,700元價格向原告購買坐落台中縣○○鄉○○○段龍目井小段第135之1、135之80、135之81地號土地（下分稱系爭135之1、135之80、135之81地號土地），兩造並訂立不動產買賣契約書，上開三筆土地均已移轉登記於負責人為被告之耕鼎興業股份有限公司。惟被告除於上開訂約日時給付500萬元定金外，其餘均無法按期給付，兩造遂於95年3月17日另定買賣付款辦法為：（一）被告至遲於95年4月17日前，以系爭土地貸款後給付價金2千萬元；（二）餘款21,419,700元則於95年11月17日前付清。茲將被告清償及抵充情形分述於下：
（一）2千萬元價金部分，被告遲至95年6月7日始為給付，其遲延利息為136,986元（計算方式：20,000,000×50/365×5％＝136,986）。
（二）餘款21,419,700元部分之償還情形如后：
（1）95年5月30日被告代為繳納本件土地之增值稅4,629,578元，此部分應計為買賣價金之一部分，是價金減為16,790,122元（計算方式：21,419,700-4,629,578＝16,790,122）。又兩造於97年3月7日成立調解（即台中縣龍井鄉調解委員會96年民調字第334號案件），原告同意被告就部分金額即14,790,000元延至97年11月17日給付。
（2）被告於97年11月18日給付現金400萬元：依民法323條規定，被告所提出之給付應先抵充利息，而自95年11月18日起至97年11月17日（按原告誤繕為98年）之利息為200,000元（計算方式：2,000,000×2×5％＝200,000）；抵充利息後之數額為3,800,000元（計算方式：4,000,000-200,000＝3,800,000），本次清償後餘額為12,990,122元（計算方式：16,790,122-3,800,000＝12,990,122）。
（3）被告於98年1月15日給付現金50萬元：自97年11月18日至98年1月14日之利息為101,429元（此段期間共58日，然請求以57日計算，計算方式：12,990,122×57/365×5％＝101,429），抵充利息後之數額為398,571元（計算方式：
500,000－101,429＝398,571），經本次清償後餘額為12,591,551元（計算方式：12,990,122－398,571＝12,591,551）。
（4）被告98年1月15日交付150萬元支票，惟該支票於98年3月21日始兌現，是仍應自98年1月15日至98年3月20日計算利息為112,116元（計算方式：12,591,551×65/365×5％＝112,116），抵充利息後之數額為1,387,884元（計算方式：1,500,000－112,116＝1,387,884），經本次清償後餘額為11,203,667元（計算方式：12,591,551－1,387,884＝11,203,667）。
（5）被告於98年8月19日給付現金200萬元：自98年3月21日至98年8月18日之利息為231,747元（計算方式：11,203,667×151/365×5％＝231,747），抵充利息後之數額為1,768,253元（計算方式：2,000,000－231,747＝1,768,253），經本次清償後餘額為9,435,414元（計算方式：11,203,667－1,768,253＝9,435,414）。
（6）被告於98年10月26日給付票款7,395,000元：自98年8月19日至98年10月25日（按原告誤繕為15日）之利息為87,891元（計算方式：9,435,414×68/365ｘ5％＝87, 891 ），抵充利息後之數額為7,307,109元（計算方式：7,395,000－87,891＝7,307, 109），經本次清償後餘額為2,128,305元（計算方式：9, 435,414－7,307,109＝2,128,305）。
二、因本案系爭3筆土地乃由原告兩人共同出賣，故關於買賣價金債權及其遲延利息，係屬可分之債，按民法第271條規定，應平均分受之，是前述之遲延利息136,986元及買賣價金未付餘額2,128,305元合計2,265,291元，均由原告各半分受之。
三、聲明：（一）被告應給付原告戊○○1,132,646元，及其中1,064,153元自98年10月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告丁○○1,132,645元，及其中1,064,152元自98年10月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）被告係以建築房屋出售而求利之商人，對於土地之開發利用具有專業知識。而兩造簽訂之不動產買賣契約書第3條第2款約定：「第貳次付款：本宗土地因乙方（即原告）前曾申請建照，故乙方需配合甲方（原告）申請本宗土地建照後續付壹仟萬元，但約定本期款需於94年12月31日以前給付。」可知被告於訂定系爭契約時，即知悉系爭土地「曾申請建照」（即法定空地比之土地）有法定空地比之問題，是付款方式未約定對待給付，原告不曾隱瞞此事實，本件亦無物之瑕疵問題。且依照前述約定，如何註銷或解除標的土地法定空地比之問題，被告本應自行處理，只是倘有原告應行配合之情形，原告須提供證件配合辦理而已。被告購買系爭土地時認為有辦法處理空地比的問題，所以被告同意才購買，被告於系爭不動產買賣契約書上沒有約定，因此，於二次協商時也未提出對待給付的問題。又無論所謂之法定空地限制問題，須為如何之處理，能否妥適解決，被告均不能免除其給付價金之義務，此從前述契約有「第貳次付款」之條文明立確定期限即可知悉，被告以系爭土地之法定空地限制問題尚未解決而拒絕完付價金、給付遲延利息，並指摘原告曾答應被告另行購農地並以該農地法定空地比來替換本案系爭土地之法定空地比，或承諾被告向使用系爭土地作為空地比之「其他土地」之「地上物所有人」取得同意而將「系爭土地法定空地比」轉移或取銷撤空等等，均無根據且與事實不符，原告亦否認之。原告於95年3月17日兩造增定系爭買賣付款辦法時，同意負擔所謂註銷本件土地套繪所需費用之事，其「所需費用」係指應繳納於政府之規費而言，並不包括被告委託他人辦理之委託費用在內。
（二）原告2人於簽訂系爭契約時，確曾同意買受被告日後於本件系爭土地上所興建房屋各2棟，合計4棟，每棟定金50萬元，共200萬元，兩造並約定該定金數額即由被告應付尾款中如數扣除。惟被告遲遲無法動工興建，迄至97年3月7日兩造到台中縣龍井鄉調解委員會調解時，被告仍承諾至遲於97年11月17日前在系爭土地上起造房屋供原告選擇，否則即同意退還原告購屋預付款各100萬元，有前曾提及之台中縣龍井鄉調解委員會96年民調字第334號調解書內容第3條約定可資為證。原告為慎重起見，已於98年12月2日具函催告被告儘速起造房屋，惟仍未有結果，故原告自有權解除就上開房屋之買賣預約。從而，該筆金額需自被告應付尾款中扣除，兩造房屋買賣預約既已解除，是被告仍就該200萬元，負有給付之義務。
（三）又系爭土地增值稅於兩造成立土地買賣契約時，即已核算完畢，其數額為4,629,578元，有被告於95年間讓原告2人簽認之「付款明細表」可為證明。且被告因前述之「第貳次付款」時遲延，並推遲土地所有權移轉登記手續，標的土地之95年度公告現值增加1600元；其因標的土地公告現值增加而多出來之土地增值稅額，自應由被告負擔，故兩造才於95年3月17日另定系爭買賣付款辦法，就該辦法第3條明載：「本宗土地因95年度現值每平方公尺增加1600元，此增加之稅金由甲方（即被告）負擔」。且從被告給付本案買賣價款之歷程：（1）94年9月22日定金500萬元；
（2）95年6月7日給付2,000萬元；（3）預扣購屋款200萬元（此部分已解除）亦可得知，被告支付價金2,000萬元給原告之當日即95年6月7日，在扣除之前核算之土地增值稅額4,629,578元暨前項各筆款項後，即開具面額各為7,395,000元之支票兩紙交訴外人甲○○代書，由甲○○代書依上開95年3月17日系爭買賣付款辦法第2條約定暫為保管。前揭各筆款項加計該兩紙面額7,395,000元支票與土地增值稅4,629,578元之總額即為本件土地買賣之價額46,419,700元。土地增值稅之如何繳納，得由買、賣兩方協議，可由買方負責繳納，亦可協議由賣方繳納，或是各自分擔繳納。系爭買賣契約第5條第2項雖然約定本件買賣之土地增值稅由原告負擔；然兩造於簽約時，亦已同時以附約約定，有關土地增值稅是由被告代墊繳納，且原告同意該稅額即由價金中扣除，此是土地買賣實務常見之作法，並不足為奇。至於被告稱有關本件買賣土地增值稅，係因原告無力繳納，遲延多時，兩造才改約定由被告代墊，原告同意由尾款扣除云云，均非事實。此從被告就與原告之買賣，除給付定金外，從「第貳次付款」即開始遲延，究竟是誰無力繳納？誰遲延多時？已顯然明瞭。況兩造系爭買賣契約第3條第3項約定「尾款31,419,700元，甲方（即被告）以本宗土地向銀行貸款後一次付清，但約定本期款需於94 年12月31日以前付清。」、95年3月17日兩造之系爭買賣付款辦法第2條明載：「餘款21,419,700元，於要辦理移轉登記時，甲方（即被告）應將上述款額開付支票交給石代書保管，於取得建築執照後即兌現，本尾款雙方約定無論已否取得建築執照，均應於95年11月17日以前付清。」是被告對於其給付買賣尾款價金之義務，均定有確定期限，且「無論已否取得建築執照」，均應於確定期限之前付清；今被告仍執所謂之建築執照之問題，拒付價款，實無理由。另被告雖辯稱：因兩造前於台中縣龍井鄉96年民調字第334號調解書第4條註明雙方同意拋棄其餘請求權，則依照該調解書所示意旨，原告亦已不得請求遲延利息云云，然該調解書第4條規定雙方均同意拋棄其餘民事請求權，應係指對於14,790,000元延期給付期間之利息，而不包括其餘價金之遲延利息。
貳、被告抗辯：
一、被告購買系爭3筆土地，用途係欲供蓋屋使用，此由兩造所簽立系爭不動產買賣契約書第1條買賣不動產標示所記載：
「住宅區每坪肆萬元，道路地依公告現值加四成」、第6條特約事項第2項約定：「乙方（即原告）各同意承買甲方（即被告）於本宗土地上之建物二棟，於建築圖規妥後優先由乙方選擇」，即可證明原告以可供建築住宅之價格出售土地，並表明所出售者為「住宅區土地」，被告則係購買可供建築住宅區使用之建地，原告並提出系爭3筆土地之土地使用分區證明書，其中系爭135之1地號、135之81地號兩筆係「第四種住宅區」土地，更足認原告明白表示系爭土地其中二筆可供蓋住宅房屋。且被告向原告購買系爭3筆土地，曾以原告向被告各購買2棟房屋（共四棟）作為買賣對待條件，自不容原告片面解除買賣房屋之約定。又一般土地買賣，並無慣例約定出賣人須配合買受人取得建築執照，惟系爭土地情形特殊，原告在簽約後，於95年5月17日向台中縣政府申請准予補發訴外農舍使用執照，並自台中縣政府所發69建都營使字第5334號使用執照得知，系爭135之1地號土地確屬原告丁○○所有門牌號碼台中縣○○鄉○○村○○路○○○巷13、15、17號農舍房屋之法定空地。亦即，原告在本次交易買賣以前，已將系爭土地提供「其他土地上建物」作「法定空地」之用，導致系爭土地無法供作「建築用地」，但被告所購買系爭土地之目的係欲作「建築用地」，既要建築，當然必須能作建地使用，倘系爭土地無法申請蓋建房屋，則顯然有物之瑕疵，系爭不動產買賣契約第3條第2項亦規定原告有配合被告申請建築執照、辦理解除法定空地比之義務，故原告本就有協助被告解決上開事項之義務。原告一再承諾其向被告收取價金後，其可以去取得「使用系爭土地作為法定空地比之房屋所有權人」同意，並將系爭土地作為該房屋法定空地註銷，而將系爭土地回復為可以供建築房屋之狀態，因原告允諾可以使系爭土地供建築，故前開不動產買賣契約書之條款始約定：「原告需配合被告申請本宗土地建照」等語。再依內政部營建署95年2月8日營署中城字第0953500623號函主旨為：「有關原農業區農舍配合之耕地比土地，因都市計劃變更為其他使用分區，其原有農舍之耕地空地比土地，可否解除建築套繪管理，重新申請建築許可案…」，依該函說明二即表示：「…農舍係為協助農業經營而許設在農業用地上之建築物，農舍需在農業用地及該農地從事農業經營之條件下始得存在…。農業發展條例於89年修正後，已規定申請自用農地興建農舍，需於該農業用地辦理註記且無不相毗鄰合併計算之問題；對於農業發展條例89年修法前農舍與配合耕地之建築管理事項，宜依修法前相關規定辦理。至農業用地因土地使用需求變更為其他用地時，考量農業用地上已轉變其他用地別，農舍使用執照宜配合調整，原配合耕地之註記因農舍之調整宜可解除…」；其所謂「至農業用地因土地使用需求變更為其他用地時，考量農業用地上已轉變其他用地別」，即指農地已變更為住宅用地等情形；而「農舍使用執照宜配合調整，原配合耕地之註記因農舍之調整宜可解除」，係指使用其他農地作為耕地空地比之農舍，因有將其他農地作為其法定空地比，而在該作為法定空地比之耕地已變更使用分區用途為建地等情形，該耕地既已可建築，則須將該耕地之原來法定空地比解除註銷，故須配合調整農舍之使用執照，亦即須將農舍使用執照之法定空地調整變更為另外之其他土地，以解除註銷已變為可供建築使用耕地之管制。而系爭三筆土地係69府工建字第5334號建築執照農舍所配合之耕地比，依台中縣政府98年9月28日府工建字第0980296103號函可知，欲解除系爭土地之耕地比列管，須依據前開所述之內政部營建署95年2月8日營署中城字第0953500623號函規定，始能將耕地比釋出。為解決系爭土地法定空地比問題，被告積極尋求解決之道，並奔走內政部營建署、台南、台中縣政府、委託建築師諮詢、收集法令、地籍資料、都市計劃、繪圖、制作文件等，請託民意代表、立法委員，向公務單位、承辦相關人員洽談，以尋求解套方式。惟原告至今仍無法取得相關土地地主之同意書，顯然有違其出賣人之職責，而原告亦知事態嚴重，故原告才同意遲延向被告收取價款，且認不能按前開調解書成立內容進行收款。而今原告在被告付清價金後才反稱被告付款遲延，應給付遲延利息，實違反誠信。
二、茲將被告已支付全部價金及溢付部分加以列計如下：
（1）定金500萬元：被告於94年9月22日支付原告戊○○、丁○○各250萬元，同原告所列計。
（2）以抵押貸款付款2,000萬元：被告於95年6月7日過戶移轉登記完成同時辦理設定抵押權，被告支付原告戊○○、丁○○各1,000萬元，同原告列計。
（3）被告代原告繳納土地增值稅抵付價金5,637,511元：土地增值稅依兩造買賣契約書第5條第2項本約定：「土地增值稅歸乙方（原告）負擔。」因原告無力繳納，遲延多時，而系爭土地於97年12月份每平方公尺金額為6,000元，惟95年
1 月間已調整為7,600元，故兩造才於系爭買賣契約第三條後加註「附約」為：「本宗土地增值稅由甲方（即被告）代墊，乙方（即原告）同意由尾款扣除。」依被告所繳納系爭土地增值稅單據為6,497,134元及95年3月17日另補充之系爭買賣付款辦法第3條約定：「本宗土地因95年度現值每坪方公尺增加1,600元，此增加之稅金由甲方（即被告）負擔。」並經被告向豐原地方稅務局請教並精算結果為859,623元，亦即有增加1,600元土地增值稅之土地為住宅區用地之系爭135之1地號土地面積1,411平方公尺及135之81地號土地面積2,022平方公尺，2筆土地面積合計為3,433平方公尺，是土地申報移轉現值為26,090,800元（計算方式：7,600×3,433＝26,090,800），而按照臺灣地區消費者物價總指數（當時為105.8）調整後前次移轉現值則為21,792,684元【計算方式：6,000×（105.8÷100）×3,433＝21,792,684】，將上開兩者相扣減後為4,298,116元，一般用地應徵稅額即為859,623元【計算方式：4,298,116×20％（稅率）- 21,792,684×0％＝859,623.2（四捨五入）】。則以前開所述被告已代墊之全部增值稅6,497,134元扣抵被告實際需繳付之859,623元，被告之代墊金額為5,637,511元。因原告認被告於95年5月30日僅代繳4,629, 578元之土地增值稅，與原告實際應負擔之5,637,511元，誤差為1,007,933元，故目前兩造就土地增值稅猶有差額1,007,933元之爭議。
（4）購買4棟預購屋定金款200萬元：原告每人各向被告購買2棟房屋，每棟應繳定金各50萬元，四棟共200萬元，由被告應付原告價金中扣除，等同被告已支付該筆200萬元金額。
（5）被告97年11月18日給付現金400萬元：被告97年11月18日支付原告戊○○、丁○○各200萬元現金，此部分與原告列計相同。
（6）被告98年1月15日給付200萬元：98年1月15日兩造合意由被告支付原告戊○○、丁○○各100萬元（含現金50萬元及票期為98年3月21日之支票150萬元）。
（7）被告98年8月19日給付200萬元：98年8月19日付原告戊○○、丁○○各100萬元現金，此部分與原告列計相同。
（8）被告97年11月17日支付票款7,395,000元：兩造於97年3月7日調解時，被告依原告請求，在被告所開立2張面額各7,395,000元之支票上（2張共14,790,000元）均加註日期為97年11月17日，其中票號NYA0000000號支票之票款已由原告戊○○於98年10月26日兌現。
（9）被告代墊地政事務所測量複丈費6,000元、原告住所變更為與其印鑑証明書上地址相同之住址變更登記費3,500元，以上共計9,500元。
（10）解除法定空地比之建築師費用前金10萬元：依兩造95年3月17日所訂買賣付款辦法第4條：「因辦理註銷本宗土地套繪所需費用由乙方（即原告）負擔」，因被告已先支付訴外人劉為政建築師10萬元，欲辦理解除註銷法定空地比的費用前金，故被告自可用以抵銷本案買賣價金10萬元。
（11）綜上，被告共計已支付原告48,142,011元，因被告向原告購買土地總價金僅46,419,700元，故被告已溢付1,722,311元。惟原告即便得向被告退屋，被告須返還原告定金200萬元，使被告已付原告金額僅剩46,142,011元（計算方式：48,142,011－2,000,000＝46,142,011），再以上開金額扣抵被告應付原告系爭土地買賣價金46,419,700元後，則被告尚應支付原告277,689元，惟被告仍須陸續代墊費用予專業建築師供辦理註銷土地套繪，因此，原告亦無請求被告清償277,689元之權利。
（12）況且，因兩造前於台中縣龍井鄉96年民調字第334號調解書第4條註明雙方同意拋棄其餘請求權，則依照該調解書所示意旨，原告亦已不得請求遲延利息，則原告以被告所給付之400萬元擅自扣除利息，亦無理由。
三、又如上所述，被告已陸續支付約定款項，依前所述及之兩造不動產買賣契約書第3條第2項約定：「本宗土地因乙方前曾申請建照，故乙方需配合甲方申請本宗土地建照…」；可知原告有義務辦理將系爭土地之充作他筆土地之法定空地予以解除，使系爭土地得申請建築地上物，加以原告猶同意日後購買被告所蓋房屋，更使被告深信系爭土地可以蓋屋。惟被告事後始知悉系爭土地已因原告兄弟兩人在其他土地上蓋建房屋，並分成6戶賣給第三人，其房屋（農舍）作為他筆土地之法定空地比，依台中縣政府地籍管制，系爭3筆土地均無法立即再申請建築執照，儘管原告曾答應另行購買農地並以該農地法定空地比來替換本宗土地法定空地比，以解決系爭土地空地比問題，然原告至今仍無法配合將系爭土地之「法定空地比」予以轉移或取銷撤空，造成被告雖取得系爭土地，系爭土地卻毫無使用價值，既不能賣亦不能建築房屋，該土地已成為廢地。核算被告已支出總價金及相關費用共計48,142,011元，扣除本件系爭買賣價金46,419,700元，仍溢付1,722,311元，已如前述，被告反應向原告請求遲延所生之損害賠償，才屬合理。另兩造於97年3月7日進行調解時，被告本預期原告可以促使訴外農舍使用執照之相關所有人均能蓋妥將系爭土地辦理解除註銷法定空地之同意書，則被告即可順利申請得建築執照，故約定被告於97年11月17日前開始起造房屋（即台中縣龍井鄉96年民調字第334號調解書第3條內容所示），然因原告遲遲無法取得該同意書，導致其無法配合被告取得建築執照，前已述及。故原告就其債務係不履行在先，自無權主張解除其先前向被告購買4棟預售屋之約定，亦無權請求被告退還200萬元之定金。復系爭96年民調字第334號調解書內容並未變更原告依兩造契約書第3條第2項需配合被告申請取得建築築照之義務，則原告更無權解除其向被告購屋之契約。
四、準此，本件因原告未能解除註銷系爭土地之法定空地比，使被告未能取得建築執照，致無法達成購買土地供建築房屋之目的，則原告顯然違約在先，縱然被告後來同意繼續給付價金，但原告對應解除註銷系爭土地法定空地比之義務仍屬存在，故被告支付價金自非屬遲延付款，原告並無權請求被告給付遲延利息。況縱系爭土地產權於95年間已過戶給被告，然因原告就全部權狀、移轉契約書、增值稅單收據等都未交給被告，使被告無從核對，原告係至97年3月7日之後，才交付權狀，至此被告始發現稅款、費用要負擔之部份與伊所估算有出入。被告所開立之支票縱使為原告持有，然該支票之數額並非即為被告應負擔之金額，被告就上開情形亦曾以本院98年度司調字第176號案件聲請調解，惟兩造並未達成共識，足見確有帳目出入之情事。乃原告竟仍將被告所開立之上開支票兌領造成退票，並以遭退票之支票持向本院申請假扣押被告之財產，造成被告信譽重大受損，影響被告資金運作甚鉅，依法依約均屬無據。實則，被告無可歸責原因，自得行使同時履行抗辯權及不安抗辯權暫時拒絕給付，從而，原告請求被告支付遲延利息並無理由，被告並對上開受損部分暫先保留賠償請求權。
五、聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
叁、本院之判斷：
一、本件原告主張被告於94年9月22日以46,419,700元價格向原告購買系爭135之1、135之80、135之81地號土地，兩造並訂立不動產買賣契約書，上開三筆土地均已移轉登記於負責人為被告之耕鼎興業股份有限公司。兩造復於95年3月17日另定買賣付款辦法為：（一）被告至遲於95年4月17日前，以系爭土地貸款後給付價金2千萬元；（二）餘款21,419, 700元則於95年11月17日前付清。嗣兩造於97年3月7日復於台中縣龍井鄉調解委員會成立調解，原告同意被告就部分金額即14,790,000元延至97年11月17日給付等情，業據提出不動產買賣契約書、買賣付款辦法及台中縣龍井鄉調解委員會96年民調字第334號調解書各1件為證（詳見本院卷第6至10頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
二、原告另主張依被告歷次清償本金及抵充利息之情形，被告迄今尚有遲延利息136,986元及買賣價金餘額2,128,305元，合計2,265,291元未付等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就被告抗辯之下列各點有無理由，分述如下：
（一）本件原告是否應負擔物之瑕疵擔保責任？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條第1項、355條第1項分別定有明文。查被告固抗辯系爭土地業已提供其他農舍作為法定空地使用，故買賣標的物有瑕疵，原告應負瑕疵擔保責任等情，然查，觀之系爭買賣契約書第3條第2款明訂：「第貳次付款：本宗土地因乙方前曾申請建照，故乙方需配合甲方申請本宗土地建照後續付新台幣壹仟萬元正，‧‧‧。」，顯見被告於買受系爭土地時，應已知悉此節，而證人即當時草擬系爭房地產買賣契約書之代書甲○○於本院審理時亦具結證稱：「（94 年9月22日不動產買賣契約書是否你所草擬？）是我所寫。」、「（第3條第2款所記載本宗土地因乙方前曾申請建照故乙方需配合甲方申請本宗土地建照，你當時寫此內容，雙方如何約定？）買方要求這樣寫，買方來訂契約時，已知這幾筆土地已申請建築執照，所以要這樣寫。」、「（賣方當時有無提供將系爭三筆土地，當成農舍的法定空地比？當時賣方有無提到農舍在何處？）買方已知系爭三筆土地已被套繪才會提出要求，賣方有按照買方意思影印使用執照交給買方。交付時間是訂契約後二星期。」等語（詳見本院卷第125頁反面至126頁），益見被告於買受系爭土地時，即已知悉系爭土地業已提供其他農舍作為法定空地使用，揆諸首揭規定，原告對此即不負瑕疵擔保責任，被告此節所辯，尚無理由。
（二）本件原告是否負有解除法定空地比之對待給付義務？次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項規定甚明。查被告另抗辯系爭土地業已提供其他農舍作為法定空地使用，故原告有解除法定空地比之對待給付，然為原告所否認。經查，被告提出上開抗辯，主要係以系爭買賣契約書第3條第2款明訂：「第貳次付款：本宗土地因乙方前曾申請建照，故乙方需配合甲方申請本宗土地建照後續付新台幣壹仟萬元正，‧‧‧。」等語，為其論據。惟查，系爭買賣契約書第3條乃係關於付款期限及移交不動產之方法之約定，且文義中關於乙方需配合甲方申請本宗土地建照之文義不詳，是否係指原告有解除法定空地比之對待給付義務，已屬不明，被告以此主張原告有解除系爭土地之法定空地義務，尚嫌無據。況查，兩造於95年3月17日另行約定付款方法，第2條中更明確約定「本尾款雙方約定無論已否取得建築執照，均應於民國95年11月17日以前付清」，則縱雙方所謂「配合申請本宗土地建照」係指解除法定空地比之意，然雙方既明確約定無論被告已否取得建築執照，均應支付尾款，亦證原告實不負有解除法定空地比之對待給付義務。
（三）本件被告代原告繳納之土地增值稅，得扣抵價金之金額為若干？原告主張：系爭土地增值稅於兩造成立土地買賣契約時，即已核算完畢，其數額為4,629,578元，有被告於95年間讓原告二人簽認之「付款明細表」可為證明。且被告因前述之「第貳次付款」時遲延，並推遲土地所有權移轉登記手續，標的土地之95年度公告現值增加1600元；其因標的土地公告現值增加而多出來之土地增值稅額，自應由被告負擔，故兩造才於95年3月17日另定系爭買賣付款辦法，就該辦法第3條明載：「本宗土地因95年度現值每平方公尺增加1600元，此增加之稅金由甲方（即被告）負擔」等情。被告則抗辯稱：依前開付款辦法第3條約定，被告所應負擔者為每平方公尺增加之1600元部分，而此部分經被告向豐原地方稅務局請教並精算結果為859,623元，則以前開所述被告已代墊之全部增值稅6,497,134元扣抵被告實際需繳付之859,623元，被告之代墊金額為5,637,511元，故被告代原告繳納之土地增值稅5,637,511元，得全額扣抵價金等情。而細觀被告所提出之精算資料，其計算方式係以前次移轉現值每平方公尺6000 元、當次移轉土地現值每平方公尺7600元、消費者物價指數105.8％、土地面積3433作為計算依據，此有被告提出之財政部稅務入口網站列印資料可稽（詳見本院卷第94頁）。準此，兩造訂立系爭買賣付款辦法第3條之真意究係指該超過4,629,578元以外之土地增值稅均由買方即被告負擔，或係指被告僅應就每平方公尺增加之1600元部分之增值稅負擔，其餘部分，仍應由原告負擔，即有探究之必要。經查，證人即草擬系爭買賣付款辦法之代書甲○○於本院審理時具結證稱：「（本件原告與被告間之買賣，當初增值稅部分是如何計算？）增值稅買賣雙方約定由賣方支出，因案件有延期，95年3月17日另定協議，依照約定94年度去申報的增值稅由賣方負責，因買方付款有延誤，95年3月17日約定從95年度開始增加的部分由買方負責。」、「（會影響到土地增值稅的部分，是否包含前次移轉之土地公告現值及本次移轉之土地的公告現值、及物價指數？）對。」、「（為何協議書上未提到物價指數的問題，只有提到公告現值金額？）物價指數是我們報稅後由稅捐機關去認定的。
0000000元是依照94年的物價指數計算出來的，雙方意思是超出上開金額的95年度的部分由買方負擔。」、「（如果買方要負擔超出0000000元部分，為何買賣付款辦法不直接寫？）增值稅0000000元確實是買方寫給我的，貸款尾款2000萬元，95 年4月份貸款，97年3月7日調解委員會調解，表示買方默認增值稅的數字，500萬訂金、銀行貸款2000萬元，扣除增值稅，95年6月7日開支票1400多萬元。」等語（詳見本院卷第125頁反面至127頁反面），足見兩造之真意，應係指該超過4,629,578元以外之土地增值稅均由買方即被告負擔。況查，依系爭不動產買賣契約書之約定，該土地增值稅本應由買方代墊，由賣方則同意由價金扣除，兩造嗣後另訂系爭買賣付款辦法，約定「本宗土地因95年度現值每平方公尺增加1600元，此增加之稅金由甲方（即被告）負擔」等情，其原因應係如證人甲○○前所證述之因買方付款有延誤，故約定從95年度開始增加的部分由買方負責，則買方所應負責者，顯非如被告所辯稱之僅應就每平方公尺增加之1600元部分之增值稅負擔，而係指該所有增加部分之增值稅，而此亦與系爭不動產買賣契約書第6條第1項後段所約定之「逾期如遇提高稅捐，其超過約定期間內各應負擔之部分，悉歸甲方負擔」之內容相符。故被告代原告繳納之土地增值稅，得扣抵價金之金額應為兩造於成立土地買賣契約時，已核算完畢之4,629,578元。
（四）被告抗辯稱原告每人各向被告購買2棟房屋，每棟應繳定金各50萬元，四棟共200萬元，由被告應付原告價金中扣除，等同被告已支付200萬元價金，有無理由？按經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力，鄉鎮市調解條例第27條第2項前段定有明文，故法院與調解當事人自應受調解內容之拘束。查兩造前於系爭不動產買賣契約書第6條第2項，固約定原告同意買受被告日後於本件系爭土地上所興建房屋各2棟，合計4棟，每棟定金50萬元，共200萬元，兩造並約定該定金數額即由被告應付尾款中如數扣除。惟兩造於97年3 月7日到台中縣龍井鄉調解委員會調解時，於調解書第3條約定被告如於97年11月17日前未開始在系爭土地上起造房屋，即同意退還原告購屋預付款各100萬元，此有原告提出之台中縣龍井鄉調解委員會96年民調字第334號調解書1紙在卷可稽。而兩造對於被告於97年11月17日前仍未開始在系爭土地上起造房屋乙節，亦不爭執，則依該調解之結果，被告自不得再向原告主張扣抵200萬元之價金，是被告此節所辯，亦無理由。
（五）被告抗辯其代墊地政事務所測量複丈費6,000元、原告住所變更為與其印鑑証明書上地址相同之住址變更登記費3,500元，合計9,500元，應由買賣價金中扣除，有無理由？查被告抗辯該地政事務所測量複丈費6,000元係由其代墊，然對於該測量複丈費6,000元為何應由原告支付，始終未能提出相關事實上及法律上之依據供本院參酌，其主張此部分得扣抵價金，已屬無據。又關於住址變更登記費3,500元部分，核係屬被告取得產權登記所需付之辦理費，依系爭不動產買賣契約書第5條第3項之規定，自應由被告負擔，被告主張此部分得扣抵價金，亦屬無據。
（六）被告抗辯其所支付之解除法定空地比之建築師費用前金10萬元，應由買賣價金中扣除，有無理由？被告抗辯依系爭買賣付款辦法第4條約定「因辦理註銷本宗土地套繪所需費用由乙方（即原告）負擔」，因被告已先支付訴外人劉為政建築師10萬元，欲辦理解除註銷法定空地比的費用前金，故被告自可用以抵銷本案買賣價金10萬元。而原告則主張其同意負擔所謂註銷本件土地套繪所需費用之事，其「所需費用」係指應繳納於政府之規費而言，並不包括被告委託他人辦理之委託費用在內。經查，證人甲○○於本院審理時具結證稱「（95年3月17日另訂之買賣付款辦法第4條有約定辦理註銷本宗土地套繪所需費用由乙方負擔，其約定意義？）契約書是依雙方意思所寫，是因無法申請建築執照，要解除套繪，解除套繪是屬於建築師的專業常識。這個是屬於建築師的專業常識，我代書不清楚，買方要求要寫上第4條。」、「（對於註銷土地套繪之費用金額或所包含之費用，雙方有無共識？）沒有。」等語。則系爭買賣付款辦法第4條所約定之「辦理註銷本宗土地套繪所需費用」範圍為何？是否包括被告委託他人辦理之委託費用在內，已屬未明。況依被告所提之收據僅記載該10萬元係供代為辦理補發建築圖及土地空地比問題之費用，亦無隻字片語提及與註銷土地套繪有關，顯無從證明係屬註銷系爭土地套繪之費用，是被告主張此部分得扣抵價金，尚無理由。
（七）被告辯稱原告已拋棄其餘民事請求權，無權再請求遲延利息，有無理由？被告另抗辯因兩造前於台中縣龍井鄉96年民調字第334號調解書第4條註明雙方同意拋棄其餘請求權，則依照該調解書所示意旨，原告亦已不得請求遲延利息。經查，細觀該調解書首段及第1條分別記載「‧‧‧，因對造人（即被告）所開立支付尾款新台幣壹仟肆佰柒拾玖萬元之支票（台中商業銀行南陽分行、發票人為乙○、支票號碼為：NYA0000000及NYA0000000計有2張）未加註日期，以致無法兌現，致生糾紛，雙方經調解成立，內容如下：1、聲請人等（即原告）同意對造人於原開立之支票加註日期後，並將付款日期延至97年11月17日。」，有上開調解書附卷可參，足見該調解書第4條約定原告同意拋棄之民事請求權，應僅限於該以支票付款之1479萬元之價金於97年11月17日之前之利息，是被告以上開調解書第4條為據，認原告對於系爭買賣價金均已無權再請求遲延利息，亦容有誤會。
三、按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，民法第323條前段規定甚明。茲就本件被告之清償及抵充之情形，分述如下：
（一）2千萬元價金部分，被告遲至95年6月7日始為給付，其自95年4月18日起至95年6月6日止之遲延利息為136,986元（計算方式：20,000,000×50/365×5％＝136,986）。
（二）餘款21,419,700元部分之償還情形如后：
（1）95年5月30日被告代為繳納本件土地之增值稅4,629,578元，此部分應計為買賣價金之一部分，是價金減為16,790,122元（計算方式：21,419,700-4,629,578＝16,790,122）。又兩造於97年3月7日成立調解（即台中縣龍井鄉調解委員會96年民調字第334號案件），原告同意被告就部分金額即14,790,000元延至97年11月17日給付。
（2）被告於97年11月18日給付現金400萬元：依民法323條規定，被告所提出之給付應先抵充利息，而自95年11月18日起至97年11月17日（按原告誤繕為98年）之利息為200,000元（計算方式：2,000,000×2×5％＝200,000）；抵充利息後之數額為3,800,000元（計算方式：4,000,000-200,000＝3,800,000），本次清償後餘額為12,990,122元（計算方式：16,790,122-3,800,000＝12,990,122）。
（3）被告於98年1月15日給付現金50萬元：自97年11月18日至98年1月14日（此段期間共58日，然經原告當庭以言詞請求以
57 日計算，尚無不可）之利息為101,429元（計算方式：12,990,122 ×57/365×5％＝101,429），抵充利息後之數額為398,571 元（計算方式：500,000－101,429＝398,571），經本次清償後餘額為12,591,551元（計算方式：
12,990,122－398,571＝12,591,551）。
（4）被告98年1月15日交付150萬元支票，惟該支票於98年3月21日始兌現，是仍應自98年1月15日至98年3月20日計算利息為112,116元（計算方式：12,591,551×65/365×5％＝112,116），抵充利息後之數額為1,387,884元（計算方式：1,500,000－112,116＝1,387,884），經本次清償後餘額為11,203,667元（計算方式：12,591,551－1,387,884＝11,203,667）。
（5）被告於98年8月19日給付現金200萬元：自98年3月21日至98年8月18日之利息為231,747元（計算方式：11,203,667×151/365×5％＝231,747），抵充利息後之數額為1,768,253元（計算方式：2,000,000－231,747＝1,768,253），經本次清償後餘額為9,435,414元（計算方式：11,203,667－1,768,253＝9,435,414）。
（6）被告於98年10月26日給付票款7,395,000元：自98年8月19日至98年10月25日（按原告誤繕為15日）之利息為87,891元（計算方式：9,435,414×68/365ｘ5％＝87, 891 ），抵充利息後之數額為7,307,109元（計算方式：7,395,000－87,891＝7,307, 109），經本次清償後餘額為2,128,305元（計算方式：9, 435,414－7,307,109＝2,128,305）。
（三）再按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條前段規定甚明，是原告主張前述之遲延利息136,986元及買賣價金未付餘額2,128,305元合計2,265,
291 元，均由原告各半分受之，亦有理由。
四、綜上所述，原告基於買賣契約之法律關係，請求（一）被告應給付原告戊○○1,132,646元，及其中1,064,153元自98年10月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告應給付原告丁○○1,132, 645元，及其中1,064,152元自98年10月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。為有理由，應予准許。
五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 99 年 7 月 13 日
民事第二庭 法 官 黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 7 月 13 日
書記官