臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第568號原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○被 告 戊○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國99年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國（下同）98年4月13日訂立專任委託契約書，約定將被告所有坐落台中縣豐原市○○路○○巷○○號房地（土地坐落台中縣豐原市○○段319之12地號，權利範555/l0000，房屋建號9014號，應有部分全部）（以下簡稱系爭房地）委託原告居間銷售。委託期間自98年4月13日起至98年7月12日止，委託銷售價格為新台幣（下同）1580萬元。於同年5月18日，上開銷售價格變更為1300萬元，同年6月1日，又變更為1350萬元。委託期限於98年7月13日兩造合意延長至98年10月13日止。嗣於98年9月29日，原告覓得一買受人王婉馨，其願以1300萬元買受系爭房地，此要約經原告傳達後，被告表示不願出售。於98年10月10日，原告又另覓得一買受人丙○○，願以1350萬元買受系爭房地。就此項要約，原告即向被告傳達，詎被告仍不願出售，原告不得已，遂於98年10月12日寄發台中大隆路郵局第1166號存證信函催請被告務於98年10月13日下午3時至指定之地點，與買受人訂立買賣契約，然被告仍託詞不就。又前揭存證信函於98年10月12日12時15分寄出後，即於同日17時43分達到被告之住所，然因被告「不在」，致「投遞不成功」。後又經郵局再為投遞並於13日12時7分達到被告之住所，又因被告「不在」，致「投遞不成功」。嗣於98年10月13日16時59分，始投遞成功。按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。又所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，最高法院58年台上字第715號判例參照。是以，郵局於第一次投遞時，雖因被告「不在」，致「投遞不成功」，然被告之「不在」除係屬可歸責於被告之原因而應由被告自負其責外，該信函之達到，依上開判例觀之，自應屬已合法送達無疑。準此，被告於98年10月17日所寄之台中何厝第1462號存證信函中所辯：
「又貴公司來函稱已覓得買家，惟貴我間之專任委託契約已於日前期滿終止，貴公司亦將物件鑰匙返還與本人，足認貴我間專任委託契約已消滅」云云，即無可採。再者，依系爭專任委託契約書第5條第3項第4款約定：「委託期限內賣方拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動買賣契約時」，即應給付按委託價格4%計算之服務報酬。蓋此時，原告所任之居間，既已符合被告委託出售之條件，並使被告處於得出售予買受人之境況下，則被告究與買受人訂約與否，實已無礙於原告所任居間工作之完成。執是，原告自得請求服務報酬，當無疑問。原告於覓得買受人丙○○後，即於98年10月10日，以電話通知被告出面訂立買賣契約。後於發見被告有反悔不賣之情時，為存證計，乃另寄發存證信函予被告，催請其出面訂約。詎被告為圖免其違約之責，於該信函寄至時，以「不在」為由，希冀該信函之送達可遲延至委託期限終止日後。如此，被告即可以「貴我間之專任委託契約已於日前期滿終止，貴公司亦將物件鑰匙返還與本人，足認貴我間專任委託契約已消滅」為由，而拒絕出面訂約。為此爰依系爭專任委託契約書第5條第3項第4款約定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告54萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年利率5%計算之利息。且陳明：請准供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告前將所有系爭房地委託原告居間銷售，並簽立專任委託契約書及將房屋鑰匙交付予原告，委託銷售價格為1580萬元，委託銷售期間自98年4月l3日起至98年7月12日止，嗣因無人應買，被告遂於98年5月18日變更委託總價為1300萬元，不久被告因感該價位稍嫌過低，而於98年6 月1日變更委託總價為1350萬元。然委託期限將期滿，原告仍無法為被告尋得買主，經雙方多次協調，前於98年7月13 日同意延長委託銷售期間至98年10月13日，其餘內容不變。而原告稱其覓得賣受人並於98年10月12日經台中大隆路郵局寄發存證信函予被告，要求被告於98年10月13日下午3時至原告台中縣豐原市簽約中心與買受人訂立買賣契約，惟該存證信函遲至98年10月13日l6時59分始送達被告。依民法第95條第1項所謂「達到」，即以意思表示達到於相對人之處，置於相對人可以了解之狀態時，相對人得以支配範圍內。被告至98年10月13日16時59分才接獲前揭存證信函，於此之前，該封存證信函係在郵局配送當中，非被告所得隨時支配之情形，故被告無法知悉了解原告所通知之意思表示。又原告所約定之簽約時間為98年10月13日下午3時，該封存證信函之達到時點為98年10月13日16時59分，達到時間顯逾簽約時間，故與買受人間之買賣契約無法成立實非可歸責於被告。再者，雖被告已將委託銷售期間延長至98年10月13日，然原告仍未於期間覓得買家，依據雙方約定，雙方之專任委託契約於98年10月13日當然終止，原告隨即於隔日同年月l4日將被告交付之房屋鑰匙交還予被告。足認原告知悉於委任期間確因無法為被告出售委託物件而因期滿終止，故而交還房屋鑰匙，是雙方之委託關係確實已期滿（98年10月13日期滿）終止。綜上，由被告接獲通知之時點早已超過簽約時間，又雙方委任契約因期滿終止，及原告已將房屋鑰匙交還予被告等情，原告請求被告給付服務報酬，顯無理由等語。並聲明：
駁回原告之訴及假執行之聲請；且陳明：願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造協商簡化爭點，就下列事實不為爭執，本院自得採為判決之基礎：
（一）被告98年4月13日起，與原告簽訂專任委託書，被告委任原告銷售被告所有坐落台中縣豐原市○○路○○巷○○號房地（土地坐落台中縣豐原市○○段319之12地號，權利範555/l0000，房屋建號9014號，應有部分全部），委託銷售價格1580萬元，託售期間自98年4月13日至98年7月l2日，嗣兩造復於98年5月18日，委託銷售價格變更為1300萬元，於同年6月1日再變更為1350萬元，委託期限於98年7月13日延至98年10月13日止。
（二）於98年9月29日，訴外人王婉馨向原告提出不動產購買意願書一份，表示願以1300萬元購買系爭房地，經原告傳達予被告，被告表示不願出售；於98年10月10日第三人丙○○向原告提出不動產購買意願書一份，表示願以1350萬元向被告價購系爭房地，原告向被告傳達，被告表示不願出售。
（三）原告於98年10月12日寄發存證信函（台中大隆郵局1166號存證信函，催請被告於98年10月13日下午3時至台中縣豐原市○○路○○號與買受人訂立買賣契。惟上揭存證信函於98年10月12日12時15分寄出後，即於同日17時43分送達被告住所，惟投遞不成功，後郵局再為投遞於同年10月13日12時7分投遞亦未成功，直至98年10月13日16時59分，始投遞成功。
四、本件原告主張被告託銷售之期限，已由98年7月13日延長至98年10月13日，且委託銷售期間，已有買方書面承購價已達委託人之最低委託出售價格，而被告卻拒絕簽署確認，已有違約，應依約給付委託售價百分之四報酬54萬元予原告云云，惟原告之主張，業為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險。此有別於一般雙務契約，合先敘明。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。按查：
１、本件依卷附原告與被告所簽訂之不動產專任委託契約書第5條服務報酬約定：「太平洋（即原告）於買賣契約成立時，得向賣方請求約定之報酬，其內容如下：第1項：以成交價4%計算之，如成交金額250萬元以下（含250萬元），服務費一律以5%計算。第2項：給付時間：於簽訂不動產買賣契約書時支付上述約定報酬之70%，並應於交屋結案時付清餘款。第3項：賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款定之服務報酬：「四、委託期限內賣方拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。本款之情形如買方使用意願書並另須賠償買方與其支付出價等額之違約金，如買方使用要約書則須賠償買方依委託價3%計算之違約金。」，其第10 條亦約定：「賣方同意出售時，應於3日內依太平洋所指定之時間處所，與買方另行簽訂不動產買賣契約書，並由太平洋指定之代書辦理產權移轉登記等相關事，以維護交易安全。」，是依上開約定內容，如原告仲介被告買賣契約成立時，得向賣方請求約定之報酬；或「委託期限內賣方拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時」，惟該「委託期限內賣方拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時」解釋上應係指應買人已向原告出具書面契約表示承購，而應買之條件，與被告同意出賣條件一致而言，換言之，如原告為被告尋獲買主，其出價及履約之一切條件，均與被告要求出售之條件完全一致，僅差具名簽約之形式即可成約之情事下，如被告為免卻履約給付酬而拒不簽約時，有違誠信，當可視為原告履約完成，被告應賠付原告相同於報酬之違約金，惟原告如未為被告尋獲與被告出賣條件一致之買主，或被告就應買之要約已表示不同意，根本無從成約，原告即無請求被告給付違約金之權利，此參諸契約第10條亦約定：「賣方同意出售時，應於3日內依太平洋所指定之時間處所，與買方另行簽訂不動產買賣契約書，並由太平洋指定之代書辦理產權移轉登記等相關事，以維護交易安全。」，可知原告為被告尋得出價符合之買主後，仍應由被告與買主磋商，就價金之給付，標的之過戶、交付等細部情事意思合致後，約定時間、地點正式簽署書面契約後，原告方可向被告請求報酬，非謂原告尋得出價與被告委託售價相同之人時，被告即有出售之義務，如不出售即應賠約定報酬予原告。
２、又參諸卷附原告提出之契約內容變更合意書影本三份（編號依序分別為：AG0000000、AG0000000、AG0000000），其中AG0000000合意書，被告於98年5月18日將售價降為1300萬元，服務費改1%；而AG0000000合意書，被告於98 年6月1日提高賣價為1350萬元。服務費未變；另AG0000000合意書，被告同意委託期限延至98年10月13日，依上開合意書所載，被告委託售價得為改變，原告須依被告變更之售價出售，顯見出售之真正價格決定權在於被告，即原告尋得買主出價後，欲以何價格出售全由被告決定，非謂一有出售符合總價，被告即有訂約之義務；且再參諸原告提出編號AB0000000號不動產購買意願書一份，原告於98 年9月29日，尋得買主王婉馨出具不動產購買意願書，並交付本票30萬元一紙，欲以1300萬元價購系爭不動產，審諸王婉馨之出價未達被告出價，原告何得容許王婉馨出具不動產購買意願書向被告邀售？其無非有買主應買時，原告得將資訊告知被告，讓被告決定最後之售價及條件，而非一有買主應買，被告即有立即訂約之務存在。此再參審諸卷附編號AB0000000號不動產購買意願書一份，於98年10月10日丙○○出具不動產購買意願書，並交付本票31萬6000元一紙，欲以1350萬元價購，惟該意願書第6條明載：
賣方同意出售後3日內，買方應依太平洋所指定之處所、時間，出面與賣方簽訂不動產買賣契約書，並由太平洋指定之代書辦理產權移轉登記、抵押權設定等相關事宜，以維護交易安全。更明於買方出價後，必得賣方同意出售後，買方才應依原告所指定之處所、時間，出面與賣方簽訂不動產買賣契約書，並由太平洋指定之代書辦理產權移轉登記、抵押權設定等相關事宜，而非買方一出價，買賣雙方即有訂約之義務，是原告主張一有買方出價達被告出賣價，被告即有訂約之義務，如被告不出面訂約出售即應給付被告相當於報酬之違約金，實無理由。
（二）又原告固於98年10月12日寄發存證信函（台中大隆郵局1166號存證信函，催請被告於98年10月13日下午3時至台中縣豐原市○○路○○號與買受人訂立買賣契。惟上揭存證信函於98年10月12日12時15分寄出後，即於同日17時43分送達被告住所，惟投遞不成功，後郵局再為投遞於同年10月13日12時7分投遞亦未成功，直至98年10月13日16時59分，始投遞成功等情兩造不爭執，按原告於尋買主後，自當將訊息通知被告以供被告決斷是否出售，今被告於98年10月12日，將買主訊息通知被告並請被告於98年10月13日下午3時，至台中縣豐原市○○路○○號，與買受人訂立買賣契，時間窘迫，且該信函98年10月13日16時59分到達被告之手，其時已逾訂約之期限，何能要求被告於98年10月13日下午3時與買方訂約，顯係強人所難；況參諸證人丙○○到庭結證稱：「是我簽立的。當初我有要購買這棟房子，後來今年過年前我有另外購買新的房子，系爭的房子我沒有買到，因為賣方不願意賣。我要購買系爭房子的時候，有簽約並簽立本票，簽立購買意願書後隔一個禮拜，仲介公司通知我去靠近豐原火車站的太平洋仲介簽立買賣契約書，詳細情形我忘記了，後來我有打電話約房屋仲介的人，詢問仲介人員，但賣方沒有意願簽約，所以我當天沒有過去。事後仲介公司沒有賠償我，本票仲介公司已經還給我，當時我確實有意願要購買系爭房子，銀行定存都已經解約，仲介公司有說會跟被告提出訴訟，我只能等待結果。」等語（詳參本院99年4月7日言詞辯論筆錄），原告於98年10月13日與證人丙○○聯繫後，通知丙○○不用到場，縱被告到場亦無從磋商買賣契約，何能將未能成約之責任歸究於被告？顯見系爭買賣之未能於98年10月13日下午3時磋商訂約，非可歸責於被告，原告主張系爭買賣契約未能成立係可歸責於被告，被告應依不動產專任委託契約書第5條第3項第4款約定給付以成交價4%計算之服務報酬予原告，於法無據。
五、綜上所述，被告前述委託原告出售系爭房、地，既未有符合不動產專任委銷售契書第第5條第3項第4款約定之違約情事存在，被告對原告不負給付違約金之責任，從而，原告依上開違約金給付請求權之法律關係，請求：被告應給付原告54萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回，附此敘明。
六、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，核與結論無涉，爰不一一贅述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
書記官 魏愛玲