臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第645號原 告 乙○○訴訟代理人 張昱裕律師被 告 丙○○○B區管理委員會法定代理人 柯甲○○訴訟代理人 林錦隆律師複代理人 李宗炎律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾肆萬捌仟零伍拾柒元，及自民國九十九年三月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決主文第一項於原告以新台幣貳拾肆萬玖仟叁佰伍拾貳元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾肆萬捌仟零伍拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應給付原告新台幣（下同）816,085元，及自起訴狀附表所示之利息，並聲明保留消償修繕所必要之費用。嗣於訴訟進行中之民國99年8月25日，以民事準備書狀（五）擴張聲明為被告應給付原告1,122,007元，及如該書狀附表所示之利息。復於99年11月18日，以民事準備書狀（八）擴張聲明為被告應給付原告1,320,857元，及如附表所示之利息。再於100年1月20日，以民事準備書狀（十）擴張及追加聲明為：㈠被告應給付原告1,366,909元，及如附表所示之利息。㈡被告應自100年2月起至清償第1項聲明中723,057元（即修繕必要費用）之日止，按月給付原告21,350元。經核原告歷次擴張及追加聲明，均屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分
壹、原告起訴主張：
一、原告係位於丙○○○B區公寓大廈（下稱系爭公寓大廈），坐落臺中市○○區○○路○○○巷○○號13樓之2房屋（下稱系爭房屋）所有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段等規定，被告就屬於系爭公寓大廈共用部分之大樓外牆及樓頂平台，負有管理、維護、修繕義務。詎原告於97年5月初見系爭房屋屋況良好，並於97年6月買受系爭房屋、7月上旬辦理交屋後，未及遷入居住之際，即97年7月18日及26日分別遭逢卡玫基颱風及鳳凰颱風後，系爭房屋之外牆面及樓頂平台，竟因被告疏於對系爭公寓大廈外牆及樓頂平台善盡其管理、維護義務，而滲漏大量雨水進入室內，造成原告系爭房屋餐廳上方木作天花板受損壞及多處地面淹水及牆面（包括窗戶四周牆面）有滲水之情。原告於97年7月30日發現上情即通知被告派員查看，被告明知上情有即時修繕漏水外牆義務，卻拒絕履行，致系爭房屋之外牆壁面及其內部呈含水狀態，系爭房屋內靠外牆之房間壁面於98年9月底產生壁癌及油漆脫落現象，致原告受有房屋財產之損害，及無法使用系爭房屋之租金負擔。
二、依公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第8條、第23條第2項前段之規定「…規約除應載明專有部分及共用部分範圍外」、系爭房屋外牆漏水時，依系爭公寓大廈之管理委員會於區公所備查有案之社區規約第2條第3項規定，應認外牆屬共用部分，絕非該樓層住戶之專有部分。又公寓大廈管理條例第56條之規定界定專有部分，惟該法條係指「辦理建物所有權一次登記」之「繪測規定」，與專有部分或共同部分並無關聯。
三、依據台灣省土木技師公會99,9,21（99）省土技字第5704號函覆鈞院稱：「本鑑定報告所擬就之修繕方法僅暫時敲除13樓之2混凝土保護層（14 樓之1不必施做）並重新鋪設水密性甚佳、同等強度之水泥砂漿，非但無任何危及安全之虞，反可使建物遠離混凝土等材料因漏水弱化之危險，為簡單、一般之工程，不屬重大修繕」，是本件外牆修繕為可使建物遠離混凝土等材料因漏水弱化之危險之簡單、一般之工程，乃屬一般修繕，非屬重大修繕。其修繕費用之支付應適用公寓大廈管理條例第10條之規定：「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。又依社區規約第7、13條既明定：「共用部份之修繕，由管理委員會執行。其費用由收繳管理費結餘支出」，則被告在執行修繕義務時，其修繕費用自應由管理費之結餘支出，核與公共基金無涉。被告既未盡修繕之義務並已表示拒絕之意思，無論本件外牆修繕費用支出之分擔或支付規定如何，被告均應依法負擔損害賠償之責。又「對已造成損害之重大修繕，被告本應透過區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第11條之規定支付修繕費用，善盡法定應盡之義務」與「被告未善盡義務依法需負損害賠償責任」乃屬二事，並無關聯。被告所辯修繕費用應扣除原告應分攤之部分，其餘由原告向各區分所有權人按比率請求之云云，乃混淆「外牆修繕費用之支付」及「被告損害賠償責任及賠償金之支付」，並不可採。
四、依據台灣省土木技師公會第990690號鑑定報告書第3頁第㈣點及鑑定補充報告書第3頁第㈤點，鑑定之結果為：外牆漏水修繕必要費用為723,057元，請求被告支付上開回復原狀之必要費用723,057元之損害賠償金額，為必要、適當，且於法有據。原告起訴時所附「外牆修繕費用」估價單（原證7）所評估，係自外部修繕之方法，並不被鑑定機關所採行，其在估價時亦漏未考慮應於系爭房屋及其樓上（14樓）之外牆橫樑內側上下及窗框上緣等處灌注環氧樹脂，顯有重大遺漏，本件修繕之必要費用之計算理應以起訴後之鑑定結果為判準，方能符損害賠償之基本原則。
五、本件鑑定補充報告之估算內容及數量計單，窗框修繕費14,356元，係指窗框四周施作矽利康之費用，該窗框邊矽利康之施作位置，非在玻璃和窗框交接處，是在外牆與窗框交接處之外牆面上，其施作目的或原因並非修繕變形或損壞之窗框或窗戶，係因窗框四周與外牆之續接處多有填縫不實之現象，乃為防止雨水自外牆與窗框交接處之原填縫不實之混凝土滲入室內，其性質仍應屬共用部分之修繕，應仍在被告負責賠償之範圍內。滲水之原因（處所）之一「原施工者混凝土澆置有瑕疵（蜂窩、冷接縫等），致使外牆水密性較一般房屋為差」，位置屬共用部分，殆無疑異；另一滲水之處所「外牆與窗框、外牆與花台接縫處之施工瑕疵」，為不同材質或冷接縫之瑕疵，乃「混凝土」之施工瑕疵，位置仍屬大樓之共用部分。系爭外牆滲水之位置在法律上既均屬共用部分，鑑定報告內所列之修繕費用723,057元，不論其細目在工程實務上是否稱為「外牆之修繕費用」或「窗框之修繕費用」，自應屬被告應賠償之範圍。
六、原告於系爭房屋漏水事件之初，即明白指出14樓之1外牆所滲雨水確有自14樓的樓地板向系爭房屋滲漏之情事（原證7附件說明），依據台灣省土木技師公會第990690號鑑定報告書之鑑定結果第㈤點、鑑定補充報告書之鑑定結果第㈠點之結論，足證14樓之1號房屋之外牆滲水確實造成原告之損害，而該外牆既屬共用部分，原告依法亦可為此部分之請求。。雖鑑定結果指系爭房屋與14樓之1間之樓地板有混凝土瑕疵，然漏水之原因係在外牆，鑑定報告並未有修繕樓地板之混凝土瑕疵，全部修繕費用均為外牆或窗框（與外牆交接處），自無所謂「應由原告與14樓之1之所有人共同負擔」之部分。
七、被告自認餐廳上方木作天花板有漏水進入室內造成損害，屬被告應予維修之範圍，已予修繕完成之事實。是原告屋內餐廳上方木作天花板受損壞、拆除及復原，係因屋頂平台管道間屋凸裂縫之漏水所造成。即若非管道間屋凸裂縫之漏水造成該木作天花板之損壞，當時原告為何會得知管道間之屋凸有裂縫漏水之情形，並要求被告修繕之？當時被告若未確認屋頂平台管道間屋凸裂縫之漏水沿管道間順流至系爭房屋餐廳上方，造成木作天花板之損壞，被告為何必需修繕管道間之屋凸裂縫？當時餐廳上方木作天花板若未拆除，被告如何能確認該木作天花板之損壞乃管道間屋凸裂縫之漏水沿管道間內順流而下所造成？若非屋凸裂縫之漏水沿管道間內順流至系爭房屋餐廳上方，為何被告將屋凸裂縫修繕後，餐廳上方水泥頂版即不再漏水？顯見原告拆除該木作天花板，除因該範圍之木作天花板遭管道間屋凸裂縫之漏水浸蝕而腐壞，且乃當時為查明漏水原因所必需。被告雖於97年9月間修繕屋頂之管道間屋凸裂縫，惟對於屬共用部分之管道間屋凸裂縫之漏水，造成系爭房屋餐廳上方木作天花板之損壞、拆除及滲水復原，被告仍需依法負損害賠償之責任。
八、依臺灣省土木技師公會鑑定補充報告之鑑定結果第㈥點，指出「當颱風或豪雨吹強烈西北風時，大量雨水與強烈風壓使水由外牆接縫處滲漏入屋內且到處流動」，系爭房屋每逢大風大雨即有嚴重漏水為不爭之事實；又在第二次補充鑑定時（99年7月20日），在系爭房屋之窗框與外牆接縫處發現多處明顯水漬，除載明於鑑定補充報告之鑑定結果第㈢點，並增列此等修繕費用，而99年5月21日第一次鑑定時並無此等水漬，足證所謂「系爭房屋自97年7月間因颱風大雨造成屋內漏水之現象迄今」，「均未有漏水之情形」並非事實。，且依該鑑定結果，亦認影響範圍在13樓之2有5個房間之全部平面積積20.5坪（含部分房間外走道或餐廳之開放空間），已逾室內可使用面積之一半以上，該公會(99)省土技字第5704號答覆鈞院之回函復明確認定：系爭房屋「因為」「外牆漏水嚴重」「所以」「可能會漏電，危及居家安全」乃「用電也危險之環境居住」。「一般人在購得鑑定標的（13樓之2）後，外牆漏水未修繕前，應不會遷入此不方便、不舒適、房間內傢俱、裝潢、天花板都會因漏雨而損壞、用電也危險之環境居住」；「會待漏水問題修繕後，再裝潢天花板、安裝燈具、擺設傢俱及電器後再遷入居住」，再者，系爭房屋不必天天漏水，一般人亦無法生活在颱風來即搬走、颱風走再搬回、可能會漏電危及居家安全的居住環境。系爭房屋因外牆滲漏水而無法居住或難以居住，未修繕前，大部分人不願意也不會遷入居住。是本件外牆漏水之損害與原告必須繼續在外租屋居住而無法遷入居住，兩者具相當因果關係。
九、系爭房屋外牆之漏水，致原告無法遷入居住而須在外租屋居住，則原告房租損失，即為原告因被告違反契約義務及侵權行為所致之損害，依法被告理應賠償原告全額之必要房租支出（含管理費），方符損害賠償之基本原則。本件因被告在起訴前遲未履行修繕義務，迄今亦未賠償必要之修繕費用以代回復原狀，致原告無法使用系爭房屋而需在外租屋居住，持續按月損失21,350元（含租金損失18,000元及管理費損失3,350元）。原告將來之租金（自100年2月起算）損害雖尚未發生，但顯有預為請求之必要，否則不足以保障原告權益，原告自得請求被告給付618,852元之外，另行請求被告應自民國100年2月起至被告清償外牆修繕之必要費用723,057元之日止，按月給付原告21,350元。
十、綜上，公寓大廈管理條例及系爭房屋所在之社區規約（即系爭房屋外牆漏水時於區公所備查在案者）均規定：外牆及樓頂平台為共用部分，被告對於系爭公寓大廈之外牆及樓頂平台有其管理、維護、修繕之義務。而公寓大廈管理委員會係經區分所有權人選任住戶若干人組成，受區分所有權人之委任而有公寓大廈管理條例第36條所定處理事務之相關權利及義務，依社區規約第2條第2項、第2條第3項、第7條、13條之規定，區分所有權人早已於該規約中已共同決定，就屬於共用部分之大樓外牆及樓頂平台，委任（指示）管理委員會負責管理、維護、及修繕。被告若干成員亦為有給職，如主委每月領有社區所支付之5,000元「薪資」，基於委任關係，區分所有權人自得本於上開規定請求受任人之被告會對職務事項執行管理之，被告則對於系爭公寓大廈之外牆及樓頂平台有其管理、維護、修繕之義務。且原告就系爭房屋漏水修繕事宜已一再請求、同意捐獻外牆修繕費用4分之1之金額以利修繕之進行、函請主管機關台中市政府發函催告被告修繕，被告即明知有修繕義務卻未履行、拒絕修繕，即合於民法第544條之規定，依法被告應對原告負損害賠償責任。惟被告違背受任人所應注意義務，推稱外牆非共用部分故意拒絕修繕，使系爭房屋受有損害，致原告無法居住、需持續在外租屋支付額外租金，足認被告不僅嚴重怠於處理委任事務為有過失，甚達於故意致原告於損害之程度，依前開規定，被告應就原告因此所受損害負賠償責任。又被告對系爭外牆疏於「管理」及「維護」，滲漏大量雨水進入室內，被告顯已經疏於管理維護，自有過失。嗣經原告一再催告下，原告明知其義務仍一再藉詞拒絕履行其法定修繕義務，致使原告有系爭房屋壁癌現象及租金損失等損害不斷擴大，被告之過失及逾越權限之濫權行為亦甚明。而被告及其部分成員一連串職務上之不法行為，即故意隱匿台中市政府府都管字第0970299432 1號催告函；二度在社區散布不實、不利於原告之資訊；於98年1月6日管理委員會會議時，明知其有修繕之責，仍專擅決議不予修繕，致系爭損害繼續擴大；在管理委員會議及區分所有權人會議上，針對原告修改規約原明載外牆為共用部分之條文，被告及其部分成員在客觀上顯有故意違背法令，致原告受損害之事實，其主觀上在執行職務已深具不法侵害原告權利之故意，對防範危險之發生，應有作為卻惡意的不作為，不論其辯稱當時之認知或主張云云，被告既有違反法定維護及修繕之義務之「事實」，依法仍應負賠償之責任。本件損害，乃被告未依規約約定履行屬共用部分之外牆及屋頂管道間屋凸之維護及修繕義務，不履行修繕義務之違法不作為，造成原告受有系爭房屋漏水、空有所有權不能使用、租金及管理費損失、壁癌及油漆脫落、餐廳上方木作天花板損壞等財產上之損害，顯屬不法侵害原告之權利，依民法第184條之規定，被告理應負全部賠償責任。爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第544條委任關係、及民法第184條第1項前段侵權行為法律關係，選擇訴之合併，請求被告負損害賠償責任。並聲明：⒈被告應給付原告1,366,909元，及如附表所示之利息。⒉被告應自100年2月起至清償第1項聲明中723,057元（即修繕必要費用）之日止，按月給付原告21,350元。⒊第1項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告於97年5、6月向原屋主購買系爭房屋，惟於當年度即97年1月至7月間臺灣遭受2次以上之中、強颱，被告未接獲原屋主有關系爭房屋因雨滲漏，原告亦自承於97年7月屋況正常，何以自交屋後僅半月先後2次中颱，臺中總雨量未逾350mm情況下，會出現嚴重外牆破裂、樑柱滲水、壁癌等，上開現象非短時間所造成，恐係原屋主於交屋前即有此現象而未誠實告知原告，誠非被告疏失所致。雖原告於97年7月交屋後半月即將其因颱風滲水損害向被告反映，被告基於管理職責協助原告找尋漏水原因，找廠商研究解決之道，並於當年8月份管委會例行會議中提出協助事宜，亦先後僱請廠商進行可能滲漏處（如14樓平台等公共區域）之檢修，惟原告堅稱因外牆龜裂（厚達20公分）滲水，放棄進行系爭房屋屋內之整修，且未搬入居住，致漏水現象繼續惡化，原告據此要求租屋賠償，即有過當，而被告未與原告中斷任何修繕事宜，非有職務怠惰之情。
二、系爭房屋之外牆是否要修繕，應由原告與其他區分所有權人共同決定，或以多數決之方式形成一定意思表示後，再指示被告辦理，即本件於全部區分所有權人決議進行修繕後，被告始負有依該決議進行修繕義務，原告於未經全體區分所有權人決議指示被告修繕系爭外牆，被告亦無逾越權限行為之情，原告依民法委任關係請求被告賠償，即屬無據。另原告所指之「屋頂平台管道間屋凸裂縫漏水」現象，被告早於97年9月經原告反應後，查證屬實，已修繕完成，至原告所指外牆龜裂致其屋內滲水，因原告所指滲水位置不明確，該滲水現象究係外牆龜裂所致，亦係原告於颱風豪雨期間未關妥門窗所致，應由專業鑑定現場會勘鑑定以明原因。
三、依公寓大廈管理條例第8條第1項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部份之防空避難設備，其變更構造、顏色．．決議之限制。」，並參照內政部85.9.9台（85）內營字第8505707號函釋公寓大廈之外牆面屬專有部分。台北市政府96年11月20日北市法二字第09632609000號函示亦稱「公寓大廈管理條例第56條第3項之規定，建築物所有權之登記面積，包括四周牆壁之厚度，故原則上外牆面之所有權似屬各該樓層所有權人所有．．。」，可見系爭房屋之外牆面，主管機關認屬原告之專有部分。依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，外牆面之修繕應由區分所有權人自行修繕。本件縱有原告所指外牆龜裂滲水進入室內現象，亦應由原告自行修繕之。
四、按公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2項固規定管理委員會之職務為修繕共用部分、共用部分之修繕應由管理委員會為之。惟同法第36條既明定管理委員會之職務、第37條並規定「管理委員會會議決議之內容，不得違反本條例、規約或區分所有權人會議之決議」，則管理委員會對共用部分縱有修繕之義務，仍應受區分所有權人會議決議之拘束，管理委員會之行為不得與區分所有權人會議決議之內容相左。尤其同法第3條第9款明定管理委員會僅為執行機關。本件系爭外牆漏水情形，應否交由被告進行修繕，業經系爭房屋所在之公寓大廈之區分所有權人於98年6月20日區分所有權人會議中決議修改住戶規約，排除本件外牆修繕之責任，原告請求被告執行修繕職務，即與區分所有權人會議決議內容相違。縱認原告所指外牆或外牆面屬系爭公寓大廈之共用部分或共有部分，被告有修繕之職務，因本件修繕費用高達72萬元，約占系爭公寓大廈近20年各住戶交各項費用之結餘即公共基金550萬元之7分之1，修繕工法又涉及13、14樓上下2戶區分所有權人，需拆除部分之牆面深及鋼筋，有危及結構安全之虞，屬重大修繕工作，應經系爭公寓大廈之區分所有權人會議決議。
本件既未經區分所有權人會議決議修繕，且所需費用究應由公共基金支出或由各區分所有權人依其應有部分之比例負擔，亦未經區分所有權人會議決之，原告逕主張被告應負責修繕，並由公共基金支出修繕費用，即無依據。
五、原告起訴時時請第三人估定所需修繕費僅35萬餘元，低於鑑定單位之預估費用，故實際修繕費用多寡，應由修繕廠商核實請款，惟原告尚未實際支出修繕費用前，原告究有無受該修繕費用之損害即尚未確定。另縱認修繕系爭房屋漏水工程非屬重大修繕工作，無需再經區分所有權人會議決議，以鑑定預估之修繕費用，於無公共基金情形下，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，修繕費用應由全體區分所有權人按應有部分之比率分攤，原告所得請求之金額即應扣除其應分攤之部分。
六、依台灣省土木技師公會之鑑定報告，亦認系爭房屋之漏水現象，除歸因於外牆滲水外，尚包括窗框滲水、及系爭房屋與14樓之1之上下樓地板間漏水，該等部分滲水之修繕即非屬被告應予負責，應分別由原告自行負擔、原告與14樓之1之所有權人共同負擔，並扣除該等部分之修繕費用。
七、系爭房屋縱有滲水，於原告主張之97年7月至99年2月間，長達1年7月以上期間，是否均無法居住使用系爭房屋，已違常理。矧系爭房屋自97年7月間因颱風大雨造成屋內漏水迄今，歷經數颱風、大雨，均無漏水，可見原告所指漏水乃偶發事件。觀之系爭房屋上方之14樓之1房屋亦受有因颱風、大雨生漏水損害，其仍可正常居住，無需在外租屋。至鑑定單位之意見，似以建築技術、結構安全、設計規劃為其專業範圍，對於房屋是否適於居住、可否居住等摻雜主、客觀因素之實際情形，尚與其專業範圍無關。況鑑定單位提出之修繕方式，僅需於室內施工，即可補正漏水問題，原告於要求被告修繕外，非無其他途徑可立即修繕漏水，惟其竟長期賃屋居住，所支出租金，乃原告自己行為所致之損害，與被告拒絕修繕或不為修繕行為間無因果關係之連結。退步言，縱令系爭房屋漏水致原告不能居住，依鑑定單位提出修繕方式，最多約1個月期間內即可完成。縱應賠償原告租金損害，亦應以1個月租金2萬元為度，逾此部分應屬原告自己之行為所致，被告對此部分無賠償責任。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、原告在97年7月8日以買賣為原因，登記成為坐落臺中市○○區○○路○○○巷○○號13樓之2房屋之所有權人，為丙○○○大樓B區之區分所有權人。
二、原告在97年7月8日受讓登記為上開房屋所有權人，但尚未遷入居住之際，該屋即在97年7月下旬，因颱風發生室內嚴重漏水現象。
三、97年8月14日被告管理委員會就系爭房屋漏水問題有提案討論，就當日管理委員會之會議記錄沒有意見。
四、原告及台中市政府在漏水事發後至本件起訴前，曾以書面方式催告被告修繕漏水之外牆。
五、97年7月底漏水發生後，原告曾表示願意部分負擔修繕費用之方案協商，且同意捐獻修繕費用4分之1，但被告於98年1月13日向原告表明拒絕修繕。
六、系爭房屋之屋頂平台管道間屋凸裂縫確有漏水，被告對於屬共用部分之屋頂平台管道間屋凸裂縫已修繕完成。而系爭房屋餐廳上方，木作天花板同時有漏水進入室內造成損害。
七、對於臺灣省土木技師公會鑑定結果，如該會第990690號鑑定報告及補充鑑定報告形式上沒有意見。該會99年9月21 日函形式上不爭執。
肆、法院之判斷：原告主張其所有系爭房屋因外牆漏水滲入屋內，受有被告未盡修繕義務之損害，被告以前詞置辯，則本件應審究者，為㈠系爭房屋發生漏水現象，原因為何？㈡系爭房屋之外牆，究竟屬於系爭公寓大廈之共用部分，或屬原告專有部分？系爭房屋的外牆漏水，被告有無修繕義務？是否屬於重大修繕？㈢原告請求被告應該支付外牆及窗框漏水之必要修繕費用723,057元之損害賠償，有無理由？㈣原告請求被告支付餐廳上方木作天花板之必要修復費用25,000元之損害賠償，有無理由？㈤本件外牆漏水之損害，是否導致原告無法遷入居住，而必須在外租屋居住？兩者有無相當因果關係？若有相當因果關係，原告請求被告應支付因不能遷入系爭房屋居住，而須額外支出之租金及管理費損失金額是否合理？原告是否與有過失？原告另行租屋居住之合理期間為何？玆審酌如下：
一、系爭房屋發生漏水現象，原因為何？本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定，結果以：「系爭公寓大廈，為一約十餘年鋼筋混凝土集合住宅，原施工者混凝土澆置有瑕疵（蜂窩、冷接縫等），致使外牆水密性較一般房屋為差，乃至大雨時會由外牆滲水到系爭房屋（即13樓之2）內。系爭房屋內壁癌及油漆脫落，乃因外牆滲水受潮後所致。另由系爭房屋樓上之14樓之1之窗框、牆壁壁紙受潮與脫離情況，顯示其外牆或外牆與窗框、外牆與花台接縫處會有漏水之情事，且14樓之1之現住戶亦表示在颱風天下大雨時，確有水由外牆與花台或窗框接縫處附近滲水入室，由系爭房屋13之樓之2部份頂版漏水痕跡、水漬、鐵鏽與混凝土搗實蜂窩等事實，研判14樓之1的樓地板確有水向13樓之2滲漏之情事，而因滲漏之位置並無管線或衛浴，故滲漏應為由14樓之1外牆（窗框）流入之水，再經由樓板往其下13樓滲漏，而漏水原因為原施工混凝土搗實不確實與外牆與窗框接縫處填縫不實所致。13樓之2與14樓之1的窗框與外牆接縫處附近皆有明顯水漬，有漏水痕跡，目前14樓之1的漏水清形較13樓之2輕微」等語，有該公會99年6月3日（99）土技字第3247號鑑定報告書第2頁第九點、99年8月2日（99）土技字第4269號鑑定補充報告書第2頁第九點等在卷可憑，堪信真實。系爭房屋因系爭公寓大廈外牆滲水而受有損害，堪以認定。
二、系爭房屋之外牆，究竟屬於系爭公寓大廈之共用部分，或屬原告專有部分？系爭房屋的外牆漏水，被告有無修繕義務？是否屬於重大修繕？
（一）按公寓大廈之「專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」；「共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」；「約定共用部分，指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者」，公寓大廈管理條例第3、4、6款分別定有明文。次按，「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」，同條例第10條第1項、第2項前段亦有明文。
（二）原告主張系爭房屋之外牆，係系爭公寓大廈之共用部分，被告則以應屬原告之專有部分等語置辯，並提出內政部85年9月9日台內營字第8505707號函稱：「關於公寓大廈外牆面雖屬於專有部分，但其使用管理公寓大廈管理條例第
8 條另有規定，自應從其規定辦理」，及臺北市政府96年
11 月20日北市法二字第09632609000號函示稱：「有關公寓大廈規約關於大廈周圍上下及外牆面為共用部分無特別約定時，外牆面原則上為各樓層所有權之範圍，其使用須受公寓大廈管理條例第8條等規定限制」等語為其依據。
惟關於區分所有建築物專有部分之範圍，學說上有不同見解，亦即空間說、壁心說、折衷說。其中，折衷說認為專有部分之範圍應分內部關係與外部關係而論，在區分所有權人相互間之關係，諸如有關建築物之維護、管理上，專有部分僅至壁、柱、地板與天花板等境界構造物內面表層粉刷部分；但在外部關係，亦即對第三人之關係上（如買賣、保險、稅金等），專有部分及於壁、柱、地板與天花板等構造物之中心線。且依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。
而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用。至於「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界」，公寓大廈管理條例第56條第3項第1、2款雖有明文，惟此條文係指辦理建物所有第一次登記之測繪規定，與外牆是否為共用部分無關。是以系爭房屋之外牆，應屬於系爭公寓大廈之共用部分，而非原告專有部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，管理委員會即被告自應負修繕之責。
（三）另依98年6月20日被告98年度第2次區分所有權人會議修改前之被告住戶規約第2條第3款規定：「本大樓周圍上下及外牆面為共有部分，為維本大樓整體外觀使用，非經區分所有權人會議或授權管理委員會統一規範之決議，不得裝置鐵窗、懸掛或設置廣告物」，有98年6月20日被告98年度第2次區分所有權人會議修改前之丙○○○Ｂ區社區住戶規約，及修改前後對照表附卷可稽。是以系爭房屋之外牆，縱認非屬共用部分，依當時有效之被告住戶規約觀之，亦屬約定共用部分無疑。依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，管理委員會即被告亦應負修繕之責。被告辯稱系爭房屋外牆係原告之專有部分，並無修繕義務云云，自無可採。
（四）按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第11條第1項定有明文。惟該「重大修繕」之標準為何？公寓大廈管理條例並無規定。本件經囑託台灣省土木技師公會鑑定，就重大修繕之方式，認以：「本鑑定報告所擬就之修繕方法僅暫時敲除13樓之2混凝土保護層（14樓之1不必施做）並重新鋪設水密性甚佳、同等強度之水泥砂漿，非但無任何危及安全之虞，反可使建物遠離混凝土等材料因漏水弱化之危險，為簡單、一般之工程，不屬重大修繕」等語，有該公會99年9月21日（99）省土技字第5704號函附卷可稽。堪認系爭外牆漏水之修繕，並非重大修繕。被告辯稱本件修繕費用高達72萬元，修繕工法又涉及13、14樓上下2戶區分所有權人，需拆除部分之牆面深及鋼筋，有危及結構安全之虞，屬重大修繕云云，要屬無稽。
（五）本件修繕工程，既非重大修繕，即無適用公寓大廈管理條例第11條第1項規定，應依區分所有權人會議之決議為之之餘地。換言之，被告毋庸經過區分所有權人會議之決議，即有修繕之義務。另公寓大廈管理條例第37條固規定「管理委員會會議決議之內容，不得違反本條例、規約或區分所有權人會議之決議」，惟當區分所有權人會議決議之內容違反法令時，管理委員會仍應依法令規定行使職權。
被告徒以系爭房屋漏水須經區分所有權人會議之決議，始能修繕，且其於98年6月20日區分所有權人會議中決議修改住戶規約，已排除本件外牆修繕之責任，原告請求被告執行修繕職務與區分所有權人會議決議內容相違云云置辯，洵非可取。
（六）對於公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
被告雖以上開修繕費用究應由公共基金支出或由各區分所有權人依其應有部分之比例負擔，未經區分所有權人會議決之等語置辯，惟此部分乃係被告負責修繕後，再另由區分所有權人會議決議以何方式負擔費用之問題，自不影響原告起訴請求被告負責修繕並請求相關之損害賠償之權利，亦無提前要求原告依其應有部分之比例負擔之理。至於出售系爭房屋予原告之原屋主，於交屋前是否查知有此現象而未誠實告知原告，乃屬原告可否另行主張權利之問題，尚無從解免被告修繕之義務。被告執此抗辯，要屬無據。
二、原告請求被告應該支付外牆（含窗框）漏水之必要修繕費用723,057元之損害賠償，有無理由？
（一）本件被告依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，對於系爭房屋外牆有修繕義務，已如前述。被告既因為此一法律規定，而與原告產生法定之債之關係，則其修繕義務，即屬其對原告之債務。本件原告曾委託訴外人眾城國際法律事務所，以該所97年12月26日眾城洲字第12261號函催告被告履行修繕義務，被告則於98年1月13日以原告之要求於法不合等情函覆原告，為兩造所不爭執，是以被告不履行其修繕義務，對於原告因此所受之損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項分別定有明文。則原告主張以修繕外牆之費用之必要費用，以代回復原狀，自屬有據。
（三）本件經囑託臺灣省土木技師公會鑑定，就修繕之費用，鑑定之結果為：外牆部分修繕費用，為708,701元，13樓及14樓之窗框部分修繕費用，為14,356元，合計723,057元，有該公會99年8月2日（99）土技字第4269號鑑定補充報告書第3頁㈤，及99年9月21日（99）省土技字第5704號函附卷可按。上開修繕費用中，固可分為外牆部分修繕費用及系爭房屋（13樓之2）及14樓（之1）之窗框部分修繕費用，惟所謂窗框修繕費用，對照前述系爭房屋漏水原因，係因外牆或外牆與窗框、外牆與花台接縫處會有漏水，以及系爭房屋（13樓之2）與14樓之1的窗框與外牆接縫處附近皆有明顯水漬，有漏水痕跡等情觀之，應屬防止雨水自外牆與窗框接縫處滲入之必要措施，若省略此修復方式，則無法達到完全防水之效果。是以窗框部分修繕費用，仍屬回復原狀之必要費用，而無自修繕費用剔除之理。此外，上開修繕費用中，固然包括系爭房屋樓上之14樓之1之修繕部分，惟對照前述系爭房屋漏水原因，係因14樓之1之外牆（窗框）流入之水，再經由樓板往系爭房屋滲漏等情觀之，有關施作於14樓之1之修繕費用，亦屬被告應負修繕責任之範圍，且為防止系爭房屋漏水之必要措施，若省略此修復方式，則無法達到完全防水之效果。是以施作於14樓之1之外牆窗框等修繕費用，亦屬回復原狀之必要費用，而無自修繕費用剔除之理。被告辯稱其對窗框部分及施作於14樓之1之修繕費用，毋須負責云云，實無可取。
（四）從而，原告請求被告應該支付外牆（含窗框）漏水之必要修繕費用723,057元，為有理由，應予准許。原告併依民法第184條第1前段、同法第544條規定，請求被告給付此部分之費用，為請求權之競合，本院自毋庸再予審認，附此敘明。
三、原告請求被告支付餐廳上方木作天花板之必要修復費用25,000元之損害賠償，有無理由？
（一）原告主張系爭房屋之餐廳上方木作天花板有漏水進入室內造成損害，係因系爭公寓大廈屋頂平台管道間屋凸裂縫之漏水所造成。而被告對於屋頂平台管道間屋凸裂縫曾有漏水，經原告反應後，查證屬實，已修繕完成，而系爭房屋餐廳上方，木作天花板同時有漏水進入室內造成損害等情，並不爭執。再依訴外人界鑫營造股份有限公司於97 年8月15日勘驗系爭房屋，認為系爭房屋餐廳上方頂版附近之滲漏水原因，為屋頂管道間屋凸裂縫漏水，雨水沿管道間內滲至系爭屋內之頂版，造成餐廳上方頂版附近，大雨時有大面積漏水（甚至滴水），也導致餐廳上方之木作天花板因漏水而腐敗等語，有原告提出之該公司勘驗附件說明在卷可憑，此外，於本件審理中之臺灣省土木技師公會之鑑定報告，並未再提及餐廳上方之木作天花板處有漏水之情，足見系爭公寓大廈屋頂管道間屋凸裂縫之漏水，係造成系爭房屋木作天花板之損壞之原因。
（二）系爭公寓大廈屋頂管道間屋凸，屬於系爭公寓大廈共用部分，亦為被告所不爭執，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，被告就該處亦有修繕義務，被告未履行其修繕義務，致原告之系爭房屋餐廳上方天花板受損，原告為修理天花板所支出之費用，依前揭民法第213條第1項、第3項之規定，自得向被告請求。而原告為修理系爭房屋餐廳上方之天花板，委請第三人弘景設計工程有限公司進行裝修工程（含拆除、清運），支出25,000元，業據原告提出估價單及收據各1紙在卷可憑，堪信實在。
（三）從而，原告請求被告支付系爭房屋餐廳上方木作天花板之必要修復費用25,000元之損害賠償，為有理由，應予准許。原告併依民法第184條第1前段、同法第544條規定，請求被告給付此部分之費用，為請求權之競合，本院自毋庸再予審認，附此敘明。
四、系爭公寓大廈外牆漏水之損害，是否導致原告無法遷入系爭房屋居住，而必須在外租屋居住？兩者有無相當因果關係？原告請求被告應支付因不能遷入系爭房屋居住，而須額外支出之租金及管理費損失金額，是否合理？
（一）原告主張系爭房屋因漏水而無法遷入居住，並以臺灣省土木技師公會鑑定補充報告之鑑定結果為據。對此，該公會認為：「當颱風或豪雨吹強烈西北風時，大量雨水與強烈風壓使水由外牆接縫處滲漏入屋內且到處流動，除使牆壁潮濕並生壁癌外，滲漏之雨水亦造成頂版滴水與地面積水，而影響範圍在13樓之2有五個房間（外牆之內側）面積為20.5坪；另所滲漏之水還可能流竄至房間外走道或餐廳之開放空間；而颱風或豪雨發生之時間並非固定，在外牆未修繕前，所有房間呈會漏雨水之環境，天花板、傢俱、窗簾與其他物品易因雨水滲漏而損壞。雖然鑑定標的物目前結構安全無虞，但因漏水問題除了會造成居住上不方便及不舒適外，長期以來也會造成鋼筋及混凝土等材料弱化，影響結構物的安全」、「13樓因外牆漏水嚴重，如未經修繕即搬入居住，天花板、傢俱、窗簾與其他物品會因雨水滲漏而損壞，亦可能會漏電，危及居家安全，客觀而言，一般人在購得鑑定標的（13樓之2）後，外牆漏水未修繕前，應不會遷入此不方便、不舒適、房間內傢俱、裝潢、天花板都會因漏雨而損壞，用電也危險之環境居住」等語，有該公會99年8月2日（99）土技字第4269號鑑定補充報告書第3頁㈥，及99年9月21日（99）省土技字第5704號函附卷可按。
（二）惟依上開臺灣省土木技師公會之鑑定意見，可知系爭房屋發生漏水現象，係在颱風或豪雨吹強烈西北風時造成。上開鑑定意見，雖未說明「豪雨吹強烈西北風」之標準為何，惟應可推知若非「風強」且「雨大」之天候下，系爭房屋尚不致發生漏水現象。依交通部中央氣象局之定義，當有連續降雨，而且24小時雨量累積到130毫米時，會發布「豪雨特報」；如果降雨量不到130毫米，卻在50毫米以上，且有可能造成災害時，便發布「大雨特報」；而以97年1月迄今，台中地區之單日累積雨量（尚不考慮風勢如何），超過130毫米者，97年有4日、98年有3日，99年及100年迄今均無；50毫米以上未滿130毫米者，97年有8日，98年有7日，99年有11日，100年迄今尚無，有中央氣象局網站公布之氣象資料及各該年度台中氣象站逐日雨量資料表在卷可憑。足見97年度至99年度，台中地區之單日累積雨量在50毫米以上者（尚不考慮風勢如何），各為12日、10日、11日。準此，系爭房屋雖因強風豪雨之天候下發生漏水現象，而造成居住上之不便及不舒適，惟在一年當中之其他天候下，尚無不能居住之可能。參以系爭房屋漏水之修繕為簡單、一般之工程，不屬重大修繕，已如前述，自難認系爭房屋因上開漏水現象，已達不能居住之程度，而導致原告無法遷入系爭房屋；換言之，系爭房屋因上開漏水現象，與原告無法遷入系爭房屋而在外租屋居住之間，不具因果關係，原告未遷入系爭房屋居住，而支出之租金及管理費，尚非系爭房屋漏水所造成之損失。從而，原告請求被告賠償其另行租屋而支出之租金及管理費，不論係依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第184條第1前段，或民法第544條規定，皆屬無據。
五、綜上所述，原告請求被告給付外牆（含窗框）漏水之必要修繕費用723,057元，及系爭房屋餐廳上方木作天花板之必要修復費用25,000元，共計748,057元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年3月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條。
中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
民事第三庭法 官 陳宗賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
書記官