臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第805號原 告 晟家國際事業有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間履行契約事件，本院於99年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾萬元，及自民國九十九年三月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國（下同）98年12月4日委託原告銷售其所有坐落台中市○○區○○○段第2266-11號、第2266-12號及第2266號土地及其上門牌號碼為台中市○○區○○街○○號、36號之房屋兩戶，委託銷售總價為新台幣（下同）1,500萬元，兩造並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約書）。經由原告仲介已達成委託銷售且委買人湯國興已轉匯50萬元，為購買上述系爭不動產之定金，並於同年12月30日由原告專人完成通知義務。嗣原告於99年1月4日、5日進行協商簽約時，被告卻藉故不履行合約，並為解約之意思表示，原告則以存證信函告知，請原告於99年1月10日中午12時至原告公司簽署不動產買賣合約書，惟被告仍未完成履約義務。被告在符合銷售條件之情形下，拒絕履行簽訂不動產買賣契約書之義務，顯已違約，原告爰依系爭契約書第10條第1、2 款之約定，請求被告給付委託銷售價格4%之服務報酬計60萬元（計算式：1500萬元×4%＝60萬元）。
㈡對被告抗辯之陳述：
⑴兩造簽訂系爭契約書之過程中，原告並未違反消費者保護法，致使系爭契約書無效：
①按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項之規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」，消費者保護法第11條之1定有明文。是在訂立定型化契約前，企業經營者未提供消費者審閱全部條款，僅不公平之契約條款不構成契約之內容，並非全部條款皆不構成契約之內容。故本件被告以原告未給予三天之合理審閱期間為由，主張系爭契約書全部無效云云，自屬無據。
②又按消費者保護法第11條之1第1、2項規定係規範企業經營
者必須給予消費者合理之審約期間，不可限制消費者簽訂契約之期間。所謂契約審閱期間，乃使消費者在訂立契約前有充裕時間瞭解契約之內容，然並非謂如消費者在契約審閱期間內己瞭解契約內容並進而提前簽約，而仍得於事後任意反悔，以審閱期間未用盡為由主張不受契約之拘束。是以，倘企業經營者未限制消費者簽名及交回契約書之期間，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，又消費者非不得於簽名前就契約書之內容詳加閱讀，如消費者卻不為此途，而於未看清內容，完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名。自係權利之拋棄。又如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達；況於現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝．對消費者而言，時效掌握之重要性未必低於契約審閱權．消費者若已藉由其他方式瞭解契約內容，或基於其他考量，而決定放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無異使交易遲延，消費者可能因而坐失商機，未必盡屬有利。是若消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，亦不影響其簽名之效力，自不得引用上開消費者保護法第l1條之1之規定主張所簽立之條款無效。再者，企業經營者為使消費者更易於掌握契約條款重要內容，而於契約條款下要求消費者簽名以慎重其事．對於消費者並無不利．更與消費者保護法立法旨趣無違。消費者事後自不得以審閱契約條款內容之期間未達規定期間，主張契約條款不構成契約之內容，且其行使權利顯然違反民法第148條第2項所定誠信原則，應認消費者為此主張無理由。
③本件被告確實已於98年12月4日與原告簽訂系爭契約，且系
爭契約書第2頁上方明載：「契約審閱權：本契約於中華民國98年12月1日經委託人攜回審閱。（契約審閱期間至少為三日）」等語，並經被告確認無誤後於契約書之尾頁下簽名，足認被告已知悉審閱期間之規定，則不論被告是否確實在簽約前經歷三天之契約審閱期，依前揭說明均不得再援引消費者保護法第11條之1規定而為任何主張或請求。
④況且，契約審閱權係消費者之權利，消費者自得本於自由意
志放棄此權利，本件被告既已於系爭委託銷售契約書中簽名，即已表示其已充分了解系爭委託銷售契約之內容，自不得於事後任意反悔並否認其效力。甚者，若能容許被告逕以其未實際經歷三日之契約審閱期為由，主張系爭契約無效，豈非視買方（即湯國興）等善意不知情之第三人之權益為無物？自有失公允。
⑤再者，本件兩造於98年12月4日簽訂系爭契約書起，迄至98
年12月23日原告與買方（湯國興）以1,500萬元之價格條件議價成功止，相隔達十多天，被告已有足夠之時間審閱系爭契約書之內容，然其亦未為任何相反之意見，甚至，當原告之仲介人員攜同買方（湯國興）至系爭不動產參觀時，被告亦積極介紹，顯見被告並未認為系爭契約書中有何一款對其不利或有失公平，自無從遽認該委託書有何一約款屬無效。⑥綜上所述，系爭契約書之內容業經被告確認無誤後簽名於下
，即已足證其係在充分瞭解契約內容之情況下期前簽約，亦不容其於事後反悔，以審閱期間未用盡為由主張不受契約之拘束。準此，系爭契約書仍屬有效，故被告主張無理由。
並聲明：⑴被告應給付原告60萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第11條第1、2項定有明文。參以內政部86年6月14日公告制頒之「房地產委託銷售契約書範本」前言明定簽訂契約前須經委託人攜回審閱至少5天以上，嗣內政部以87年8月19日公告修正本契約書範本，仍明定契約審閱期間至少為3日，此有內政部87年12月2日台
（87）內地字第8783825號書函可稽。㈡本件系爭「不動產委託銷售契約書」為原告銷售人員於98年
12月4日當日與被告談完房屋銷售事後即當場簽立，此有證人原告之銷售人員丁○○於台中地院台中簡易庭99年3月30日庭上具結證詞可稽。足見原告並無給予上開規定之審閱期間甚明。準此，原告既違反前揭消費者保護法關於定型化契約之合理審閱原則，從而兩造所簽訂之系爭不動產委託銷售契約書自屬無效。
並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：㈠原告主張被告於98年12月4日委託原告銷售其所有坐落台中
市○○區○○○段第2266-11號、第2266-12號及第2266號土地及其上門牌號碼為台中市○○區○○街○○號、36號之房屋兩戶，委託售價總價為1,500萬元，兩造並於當日簽訂系爭委託契約書。嗣經由原告仲介已達成委託銷售且委買人湯國興已轉匯50萬元至原告公司帳戶，為購買上述系爭2戶不動產之定金，原告並告知被告請其出面就該不動產訂立買賣契約等情，為被告所不爭執，且有原告提出之專任委託銷售契約書、買方議價委託書、合約變更契約書、原告公司於京城銀行之存摺明細、台中逢甲郵局第2號存證信函等影本為證，自堪信為真實。惟被告以前揭情詞置辯，從而，本件應予審究者，厥為：⑴本件系爭委託契約書第10條第1、2款違約條款，是否違反消費者保護法第11條之1第1項、第2項定型化契約合理審閱期間之規定，而不構成契約之內容？⑵被告是否已有違反系爭委託契約書之約定之事實？茲分述如下：
⑴按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化約條款之重要性、涉及事項之多寡與複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」消費者保護法第11條之1定有明文，而中央主管機關內政部亦於87年8月19日以內政部台（87）內地字第8790334號公告修正「房地產委託銷售契約書範本」，其中有關契約審閱權方面規定契約審閱期間至少為三日。查本件系爭委託契約書原告給予被告之契約審閱期間並未達三日，此為原告所不爭執，顯然少於上揭經中央主管機關所公告之至少應有三日之定型化契約審閱期間。
⑵惟本件原告主張就系爭委託契約簽約當時雖未給予被告至少
三日之審閱期間，然被告就系爭委託契約書自98年12月4日簽訂時起，迄至98年12月23日原告覓得不動產買受人湯國興止，期間相隔十多天，被告已有足夠之時間審閱系爭委託契約書之內容。甚至，當原告之仲介人員攜同買方至系爭不動產參觀時，被告亦積極介紹，顯見被告並未認為系爭契約書中有何一款對其不利或有失公平之約定等語。被告訴訟代理人則否認原告上開所述，並於本院99年5月18日庭訊時當庭辯稱：「被告當時是癌末患者，原告都趁我不在家時，再去跟被告洽談，等到被告與原告簽約，原告帶客戶去看房子，大概都快要談成了，被告才告訴我，但被告當時意識並不清楚，委託書被告也沒有拿給我看，…第二次要正式簽約我才知道，被告的頭腦不清楚，原告都是用誘拐被告的。如果我知道的話就會阻止，1,500萬元也是原告說的行情…。」、「契約沒有放在那邊審閱，原告只是嘴巴說契約內容，講了就過了，被告當然不瞭解全部契約的內容。原告他們都是叫被告哪裡簽名、哪裡簽名而已，並沒有把契約內容壹條壹條的解說。」、「系爭合約書是被告自己保管，被告自己決定的，但被告並不知道行情，是原告誤導，因為被告頭腦不清楚。」等語。經查，被告訴訟代理人雖辯稱被告當時是癌末患者，其意識不清楚，原告是用誘拐方式與被告簽約云云。然查被告訴訟代理人主張被告簽約當時意識已不清楚一事，為原告所否認，復未據被告訴訟代理人舉證以實其說，自難認係真實。且被告訴訟代理人於本院99年5月4日庭訊時之自述：「被告工作都需要休息，因為沒有人可以接手，才堅持工作。…因為房地產是被告名義所有，所以應該由他作主買賣，…」等語，是據被告訴訟代理人上開陳述，可推證其主張被告因病意識已不清楚一事，顯非屬實，否則倘被告確實已陷於意識不清楚之狀態，豈有可能再去工廠從事車床機械之操作，且被告訴訟代理人亦無向原告表示關於買賣系爭不動產之事宜應直接向被告洽談之可能至明。且再據上開被告訴訟代理人曾稱系爭合約書是被告自己保管等情，亦應可推知被告之意識應屬清楚無疑。是以原告主張與被告洽談房屋買賣時，被告本身之意識都很清楚等語，自屬可採。
⑶次查，系爭2戶不動產均為被告所有，此為兩造所不爭執，
是本件被告自有權利處分系爭2戶之不動產，並與原告簽訂系爭委託契約書，委託原告出賣系爭2戶不動產。則原告既於98年12月4日與被告簽訂系爭委託契約書，依常理原告當係與被告討論關於系爭委託契約書之約定條款，及系爭2戶不動產之出賣事宜等情即可，至於被告之配偶即其訴訟代理人甲○○是否全程有參與討論，則非所問。本件原告既係主要與被告討論關於系爭委託契約書之內容及條文，則原告公司負責承辦本件委託案之丁○○（即原告訴訟代理人）於99年5月4日本院庭訊時稱：「這個案子是我承辦的，從接洽賣房子98年11月初開始，我前前後後與張先生碰面多次，…接洽前後約一個月，見面有五次談論銷售的問題…張太太還要我直接與張先生談。」；及另於99年5月18日本院庭訊時稱：「契約書我與被告討論了將近一個月，前後見面五次以上，所以對於契約之內容及條文，我們也詳加解釋給被告聽過了，賣價1,500萬元是被告自己開價的。」、「審閱權期限的問題，我已經有告知過被告，被告已經瞭解契約的內容，被告才同意簽名，並不是我們沒有告知。…」、「在買方出現時，已經簽約經過二十幾天，如果賣方對契約不同意的話，賣方有權利可以隨時終止合約（銷售合約書第11條可以修改條文）。我們帶客戶去看房子時，被告也沒有反對讓我們進去看房子，且幫我們介紹屋內的配置、格局。我們已經有帶七、八組客戶前往看房子，…」等語，本院審酌原告訴訟代理人丁○○為本委託案件之承辦人，對本委託案之簽約經過自當瞭解，且原告訴訟代理人上開當庭所述內容，並無顯違常理之處，與事實堪屬相符，是本院認原告訴訟代理人丁○○上開所稱，應堪採信，自得採為判斷之依據。據上，系爭委託契約兩造訂約之時，原告雖未給予被告至少達三天之審閱期間，惟據原告所稱關於該契約書已與被告討論將近一個月，前後見面五次以上，並已告知被告關於審閱權期限，且系爭委託契約書亦係由被告自行保管等情，足認關於系爭委託契約，被告在買方（即湯國興）議價前，已經簽約經過十幾天，而在此期間內，被告當得再行審閱系爭委託契約書之內容、條款是否合理或有無顯失公平之處，倘被告對契約內容或約定條款不同意者，被告自得依系爭委託契約書第11條約定，主張修改或變更契約之內容，或隨時終止合約至明。
⑷綜上，本件系爭委託契約書原告雖未給予被告合理之審閱期
限，然依當時情狀觀之，被告於有相當期間再行審閱該契約後，仍可依系爭委託契約書第11條約定，主張修改或變更契約之內容，或隨時終止合約，業詳如上述，而應認系爭委託契約書第10條第1、2款之違約條款，自仍應成為兩造就訟爭不動產所締結委託銷售契約之內容，而對兩造發生拘束力。是此部分被告辯稱系爭委託契約書，屬定型化契約，未被賦與合理之審閱期間，而主張依首揭規定，系爭委託契約書之內容均無效，原告援引系爭委託契約書之約定，為本件之請求於法無據等語，自無足採。
⑸復查，原告主張其曾於兩造所訂委託銷售契約有效期限內，
覓得願以1,500萬元購買訟爭不動產之訴外人湯國興一事，為被告所不爭執；惟原告進而主張：被告拒絕依系爭委託契約書約定之委託條件與湯國興就系爭2戶不動產訂立買賣契約等語，則為被告所否認，並抗辯2間房屋根本不只1,500萬元，低於市場價格，我們不賣，原告沒有提供市場行情資料給被告，1,500萬元是原告說的行情，以前曾委託其他仲介賣34號那一間而已，並不是要賣2間云云。惟查，系爭2戶不動產之銷售總價約定為1,500萬元一事，有原告提出系爭委託契約書為證，其上並有被告本人之簽名、蓋章，而被告對該委託契約書之真正並不爭執，足證系爭2戶不動產之銷售總價約定1,500萬元，應為被告所同意。則被告既已同意以1,500萬元售價出賣系爭2戶不動產，今原告於98年12月23日覓得願以1,500萬元購買訟爭不動產之訴外人湯國興，且簽立買方議價委託書、合約變更契約書，並依約通知被告及寄發催告之存證信函後，被告即應依系爭委託契約書約定之委託條件與湯國興就訟爭2戶不動產訂立不動產買賣契約。然查被告經原告通知已覓得買主後，卻表示1,500萬元顯低於市場價格，其不願以1,500萬元出售系爭不動產，惟上述金額乃系爭委託契約第2條所約定系爭2戶不動產之委託總價，且該金額亦為被告所同意等情，業如前述，則原告既已覓得願以兩造約定之上述價格購買系爭2戶不動產之人，被告卻以該價格過低為由，拒絕將系爭2戶不動產出售予該買主，足徵被告雖與原告訂定委託銷售契約，然其並無意依約定之委託銷售價格與原告尋得之買主訂約，則該委託銷售契約之不能履行，乃因被告拒絕依兩造約定之系爭不動產出售條件與原告覓得之買主訂約所致，是自屬可歸責於被告之事由，而解除不動產買賣契約。原告據此主張被告有系爭委託契約第10條第2款之情事，即屬有據。
⑹系爭委託契約書第10條約定：「委託人如有下列情形之一者
，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格4%服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，若委託人要求解約或自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人仲介者。㈡收取買方定金後，因可歸責於委託人之事由而解除不動產買賣契約書者。㈢…」，查本件被告因有上開可歸責於己之事由，主張解除契約等情，被告顯有系爭委託契約書第10條第1、2款約定違約之情事，則依前開規定，原告請求被告仍應依約支付委託銷售價格4%服務報酬計60萬元（計算式：1500萬元×4%＝60萬元），核屬有據。
⑺末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。所謂違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有上開規定之適用（最高法院50年台抗字第55號判例參照）。至於是否相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，或債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例參照）。本件兩造於系爭委託契約第10條第1、2款約定委託人若有擅自解約、收取買方定金後，可歸責於己之事由致本契約解除時，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格4%服務報酬予受託人，其性質非報酬之給付，屬約定債務不履行時應支付之違約金。本件原告既已達成委託條件，被告反悔不賣，顯已違約，則原告依前開約定，請求被告給付違約金，即屬有據。惟本件原告依兩造委託契約，可向被告收取之服務報酬數額，須受系爭委託契約第5條第1項約定之限制，即原告如能仲介本件買賣契約成立，其得自被告取得之報酬，僅為60萬元，茲因被告違約致原告無法取得報酬並支出人力勞費，固受有損失，然本院審酌原告就本委託事務所花費之時間及人、物力，認為原告請求被告給付違約金60萬元，顯有過高而有顯失公平之情事，本院綜合考量上情，認本件原告得請求被告給付之違約金，應酌減為20萬元，始為相當。是原告逾此數額之請求無法准許。
四、綜上所述，原告依系爭委託契約第10條第1、2款請求被告給付違約金20萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即99年3月7日）起，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
六、據上結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 周靜秀正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 6 月 1 日
書記官