臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第983號原 告 謝璋燕訴訟代理人 方文獻律師被 告 呂炳松
呂源隆共 同訴訟代理人 陳惠伶律師上當事人間返還價金事件，本院於民國99年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告呂炳松、呂源隆二人係父子關係，前曾在坐落台中縣豐
原市○村段○○○○號國有土地(原證1)(下稱系爭土地)上耕作，因系爭土地位於台中縣政府核可開發「豐原市大愛新社區重建開發計劃」案(該案台中縣政府92年1月21日府工建字第09102206200號函許可，為九二一專案，須整體購地開發)計劃範圍內，原告為「期能取得參與土地開發計劃之權利」，乃有意向被告等購買就系爭土地之權利俾得能參與土地開發計劃之權利，被告等向原告稱系爭土地在未辦理土地所有權第一次登記為國有之前即由渠等出資取得使用，並施以土地改良耕種，就系爭土地有可參與土地開發之權利(基於在開發範圍之土地上有權利存在，得優先購買土地，就可取得與建商合建優惠購屋之利益)，故原告先於92年8月間交付新台幣100萬元作定金，又於92年10月間與被告等簽立「合作契約書」(原證2)，由原告以共新台幣500萬元向被告購買系爭土地權利，此由「合作契約書」之前言及第1條即載明「茲就土地坐落台中縣豐原市○村段○○○○號土地一筆，在未辦理土地所有權第一次登記為國有之前，即由呂炳松先生(以下簡稱甲方)出資取得使用，並施以土地改良耕種。嗣於年月日始依「國有財產法」及其相關法律規定完成國有土地登記。現有謝璋燕先生(以下簡稱乙方)得知該筆土地部分經台中縣政府核可開發計畫範圍內，期能參與土地開發計畫的權利，與甲方議定土地改良合作及其條件如左：一、本地號列入開發計畫範圍內土地面積共計八百四十八坪部分，其土地使用及日後政府的標售、承租(及負擔租金)等法律行為，係屬乙方與財政部國有財產局雙方逕行履行行為，均與甲方無干，甲方應放棄所有權利。」即明，原告並已於92年10月
31 日交付全部價金完畢(原證3)。但原告向被告等價購該系爭土地權利後即不斷向開發建商及國有財產局交涉原告應有之權益，惟均遭以原告就系爭土地並無租賃權無法優先承購土地而拒絕。後經國有財產局於97年9月1日覆函略以「台中縣豐原市○村段○○○○號國有土地自90年3月20日以第一次登記以來，未與任何人訂有租賃關係。」(原證4)，始知被告等從未取得「參與土地開發計畫的權利」，顯有未依約給付之情形。
㈡按「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者
，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。」土地法第106條、第107條定有明文，及「土地法第一百七十三條所定之優先承買權，係以出租人出賣耕地時，得依同樣條件請求承買為其內容，實屬訂立買賣契約之請求權，除已依土地法施行法第二十七條規定為預告登記外，惟於承租人與出租人間始得主張之。」、「耕地承租人之優先承買權，具有物權之效力，違反此項規定而為耕地所有權之移轉者，對於承租人不生效力。」最高法院31年上字第2958號、7l年度判字第662號判例可資參酌。經查，上述之「期能參與土地開發計畫的權利」，係指依土地法第106條、第107條所定承租人之優先承買權，基於在開發範圍之土地有租賃權存在，得以優先購買土地，就可取得與建商合建優惠購屋之利益。
㈢次按權利之出賣人，負使買受人取得該權利之義務。如因其
權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第384條第2項定有明文。而債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，民法第350條定有明文；又出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第353條亦有明定。再按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償．民法第226條定有明文；又依民法第256條規定，債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除契約。又按契約解除時，依民法第二百五十九條第二款規定，當事人雙方應負回復原狀義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。依兩造所簽訂「合作契約書」觀之，其契約標的乃為「得參與土地開發計畫的權利」．
而被告實際上既尚未取得系爭土地之租貸權．竟承諾該權利可得參與土地開發計劃之權利，乃讓渡、出賣其未曾存在之權利，即已無法使買受人取得該權利，已違反權利瑕疵擔保之義務，原告自得解除本件契約。原告爰依法以本狀之送達被告等為解除「合作契約書」之意思表示。
㈣綜上所述，「合作契約書」既經原告依法解除，原告自得依
法請求被告等返還前所給付之價金新台幣500萬元，及自受領時起之利息(92年10月31日為給付日，惟自起訴前5年內請求，是為94生4月30日計算)，爰依法起訴請求。
二、原告對被告答辯之陳述：㈠被告依「合作契約書」所出賣者為由原告取得參與土地開發計劃之權利。
1.按解釋契約，因須探求當事人立約時之真意．不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解(參照最高法院17年上字第1118號判例)，依「合作契約書」內載「茲就土地坐落台中縣雙原市○村段○○○○號土地一筆，在未辦理土地所有權第一次登記為國有之前，即由呂炳松先生(以下簡稱甲方），出資取得使用，並施以土地改良耕種。嗣於年月日始依「國有財產法」及其相關法律規定完成國有土地登記。現有謝璋燕先生(以下簡稱乙方)得知該筆土地部分經台中縣政府核可開發計畫範圍內，期能參與土地開發計畫的『權利』，與甲方議定土地改良合作及其條件如左：一、本地號列入開發計畫範圍內土地面積共計八百四十八坪部分，其土地使用及日後政府的標售、承租(及負擔租金)等法律行為，係屬乙方與財政部國有財產局雙方逕行履行行為，均與甲方無干，甲方應放棄所有權利。」即明。
2.以「合作契約書」所載「參與土地開發計畫的『權利』．則出賣者顯為權利，而非地位。且不論被告所出賣者為何種權利，惟依兩造買賣合意顯須所出賣之權利具得參與土地開發甚明。
3.是依被告所辯出賣者為「由原告取得國有土地八四八坪耕作使用者之地位」云云，惟其文義非僅與「台作契約書」所載不同已難採信，且原告取得國有土地八四八坪耕作使用者之地位，非權利，更非租賃權，並非能參與土地開發之權利，顯亦與合作契約書之須得參與土地開發之權利不符，被告抗辯顯不足採。
㈡兩造所約定「參與土地開發計劃之權利」，即為系爭土地之租賃權。
1.按「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。」土地法第106條、第107條定有明文，及「土地法第一百七十三條所定之優先承買權，係以出租人出賣耕地時，得依同樣條件請求承買為其內容，實屬訂立買賣契約之請求權．除已依土地法施行法第二十七條規定為預告登記外，惟於承租人與出租人間始得主張之。」、「耕地承租人之優先承買權，具有物權之效力，違反此項規定而為耕地所有權之移轉者，對於承租人不生效力。」最高法院
31 年上字第2958號、71年度判字第662號判例可資參酌。
2.本件依「合作契約書」被告所出賣者既為取得「參與土地開發計畫之權利」，則依法當指土地法第l06條、第107條所定承租人之「優先承買權」，承租人基於在開發範圍之土地有租賃權存在，得以優先購買土地，就可取得「參與土地開發計劃之權利」。(即以土地120坪換1間房屋)。
3.且以系爭土地係屬國有土地，其使用人若非有向國有財產局合法承租之情形，即屬無權占有人。是被告所指「由原告取得國有土地八四八坪耕作使用者之地位」而言，以被告在系爭土地上並無任何權源而占有土地之情形而觀，其所述之「耕作使用之地位」應為非法之「無權占有」，而非任何之權利，則在私權都份依法在被查處時除應返還相當租金之不當得利，甚且應即時返還土地；在刑事部份即屬非法竊佔不動產，即應論以刑法第320條竊佔罪責，基上，被告若非合法有權利人，渠豈有任何權利可供買賣？民事無權占有人之返還賠償責任或刑事非法竊佔不動產之竊佔罪責，豈有買貫交易之價值可言？則該地位既非為權利，則又如何買賣交易？又如何值新台幣500萬元？顯見被告主張並不可採。
㈢被告並無依約使原告取得「參與土地開發計劃之權利」。
1.如上述，本件依「合作契約書」被告所出賣者既為取得「參與土地開發計劃之權利」，則依法當指土地法第l06條、第l07條所定承租人之「優先承買權」承租人基於在開發範圍之土地有租賃權存在，得以優先購買土地，就可取得「參與土地開發計劃之權利」(即以土地120坪換1間房屋)。
2.惟查，系爭土地並未有任何向國有財產局租賃之情形存在，是就系爭土地上顯無租賃權。則被告並無依約使原告取得「參與土地開發計劃之權利」甚明。
㈣原告於買受被告所出賣之「參與土地開發計劃之權利」時，不知有權利瑕疵之情形。
1.原告簽訂「合作契約書」時並不知「參與土地開發計劃之權利」為土地租賃權，是亦無被告所出賣權利者須為租賃權之認知，是並無知被告當時無租賃權存在而有知權利瑕疵之情形。
2.既被告陳稱原告簽訂「合作契約書」時係買受被告耕作使用之地位，但渠又稱原告要買租賃權並知被告當時無租賃權存在而有知權利瑕疵之情形，所辯顯前後矛盾不足採信。
㈤被告就系爭土地雖有耕作之事實，但於92年10月間與原告簽
立「合作契約書」時並無擁有耕作權(或使用權)之情形，此由被告99年5月17日答辯狀附件11財政部國有財產局台灣中區辦事處91年11月28日台財產中改字第0900026011號函內載：「關於台端無權占用台中縣豐原市○村段○○○○號國有土地乙案，應依不當得利法則給付占用期間之使月補償金」、「．．．因與本處間並未成立租賃或其他合法使用之法律關係，應屬無權占用。．．．」，及原告提呈國有財產局於97年9月1日台財產中管字第0970012695號函略以「台中縣豐原市○村段○○○○號國有土地自90年3月20日第一次登記以來，未與任何人訂有租賃關係。」(見原告起訴狀之原證4)即明。
㈥則依證人張清龍所述，縱原告在立約時或係要向被告買受耕
作系爭土地之權利，被告所欲出賣者為耕作權利(或使用權)，但如上述，被告在立約時並無耕作權(或使用權)，而僅有無權占有系爭土地之非法狀態，則被告等何來有其所稱耕作權(或使用權)可供出賣？又無權占用系爭土地之非法狀態如何作為買賈之標的？並聲明：求為判決：
㈠被告等應共同給付原告伍佰萬元及自94年4月30日起至清償日止，按年百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告等共同負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則辯以：㈠原告就其起訴狀所附證二之「合作契約書」，前向台灣台中
地方法院檢察署對被告二人提出詐欺罪之告訴，告訴之內容係主張被告對原告謊稱就坐落台中縣豐原市○村段九一五地號之國有土地有「租賃權」，而將該「租賃權」出賣與原告云云，原告對被告所為之指控並不實在，台灣台中地方法院檢察署業對被告二人為不起訴處分確定在案(證一)，合先陳明。
㈡按於九十二年間，原告與被告及訴外人張清龍均在旱溪台中
縣豐原市○○○段之河川新生地(浮覆地)耕作．被告所耕作使用之土地為坐落台中縣豐原市○村段○○○○號(重測後之地號、未分割前之地號，面積一一00坪)。茲因有益暉建設股份有限公司、照鴻福建設有限公司、龍邑工程顧問股份有限公司(以下簡稱建商)向台中縣政府提出「豐原市大愛新社區重建開發計畫」，經台中縣政府以九十二在一月二十一日函文核發同意開發許可(證二)，訴外人張清龍與原告於九十二年七、八月間，主動找被告詢問要不要參加建商之開發案，訴外人張清龍稱國有土地耕作使用者得以一二0坪之耕作地換取價值四五0萬元之一棟樓房(證三)，經過多次之協談之後．被告將所耕作使用國有土地一一00坪中之屬於建商申請開發範圍之八四八坪土地出賣與原告，由原告持該土地參加建商之開發案，原告給付被告買賣價金五百萬元，雙方因而簽寫「合作契約書」，事後，兩造均已依「合作契約書」之內容履行完竣。因此，原告起訴主張被告給付不能而解除買賣契約(「合作契約書」)，及對被告請求債務不履行損害賠償、返還五百萬元之買賣價金．於法不合且無理由。
⑴訴外人張阿緞於六十年十二月間向台中縣政府承租旱溪台
中縣豐原市○○○段○號附近之河川耕地(證四)，其後，張阿緞將承租權轉讓與訴外人徐鈺堂．改由徐鈺堂向台中縣政府承租前開河川公地(證五)，茲於入十一年十二月二十三日，被告向徐鈺堂購買前開河川公地之承租權，以被告呂炳松之子呂瑞文之名義與徐鈺堂簽立「不動產買賣契約書」(證六，購買之總面積為一一八八坪)，其後改由被告呂源隆向台中縣政府承租前開河川公地(證七)，租賃期限屆滿．另改由被告呂炳松向台中縣政府承租前開河川公地(證八)，八十七年十一月間，台中縣境內之河川公地使用交由台灣省第三河川局接管(證九)，被告呂炳松改向台灣省第三河川局申請租用前開河川公地，台灣省第三河川局以八十七年十一月二十七日函文表示被告呂炳松申請租用之河川公地，有部分已畫出河川區域範圍，非屬該局管理，要被告呂炳松就河川區域內之河川公地實測修正圖冊後再向該局申請租用(證十)。
⑵其後，歷經八十八年之九二一大地震，之後，被告呂源隆
向財政部國有財產局台灣中區辦事處申請登錄前開已畫出河川區域範圍之土地(證十一)，俾被告呂源隆向財政部國有財產局台灣中區辦事處申請承租該土地，該國有土地登記為坐落台中縣豐原市○○○○段一六五之九地號土地(重測前之地號)。之後，被告呂源隆依國有財產法第四十二條第一項第二款之規定(民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，非公用財產類不動產得逕予出租該使用者)，向財政部國有財產局台灣中區辦事處申請租用前開國有土地(證十二)。財政部國有財產局台灣中區辦事處在通知被告呂源隆給付土地使用補償金，被告呂源隆繳清之後，該處以九十一年三月二十六日函文表示被告呂源隆申請承租之前開國有土地，經台中縣政府查復結果係部分位於豐原市大愛新社區重建開發計畫範圍困，故依規定不辦理放租(證十三)。
⑶茲因財政部國有財產局台灣中區辦事處於八十九年、九十
一年均有於本地段張貼放租國有土地之「公告」(證十四)，因此，有關位於豐原市大愛新社區重建開發計畫範圍內之土地，財政部國有財產局台灣中區辦事處表示不辦理放租之事實，為占有該地段耕作使用國有土地之原告及訴外人張清龍明知之事實。按建商向台中縣政府提出「豐原市大愛新社區重建開發計畫」，取得同意開發許可之後，建商必須與該開發範圍內之土地使用者進行協調，而訴外人張清龍是仲介開發案範圍內之地主、占有國有土地耕作使用者參加建商開發案之人。由於被告所占有耕作使用之一一00坪國有土地(經登錄後之一九五地號土地之面積)，其中有八四八坪屬於建商申請開發範圍內之土地，訴外人張清龍與原告主動找被告協談，張清龍稱國有土地耕作者參加建商之開發案．得以一二0坪之使用地(國有地)換取一棟樓房，價值為四五0萬元．經過多次協談之後，被告將所使門之國有地一一00坪中之屬於建商開發案範圍內之八四八坪使用地，以五百萬元之價格出賣與原告，由原告取得國有土地八四八坪耕作使用者之地位，參與建商之開發案，原告於九十二生八月十日給付定金一百萬元與被告，嗣後於九十二年十月簽立「合作契約書」，兩造均依「合作契約書」之內容履行完竣。
⑷原告於九十八年間，向台灣台中地方法院檢察署對被告二
人提出詐欺罪之告訴，並聲請傳喚訴外人張清龍為證人。原告提出之告訴內容，虛構被告二人向伊謊稱有向財政部國有財產局承租坐落台中縣豐原市○村段○○○○號土地，致使伊陷於錯誤，而以五百萬元之代價向被告二人承購前開土地之租賃權，檢察官以證人張清龍證稱「伊在九十二年是做仲介工作，是開發土地案件的協調工作，是幫照鴻福公司及益輝公司工作協調，請開發案的地主來合建；伊沒有在照鴻福公司及益輝公司工作，但伊本身也有國有土地在開發案中，國有地部分是鐮村段八八0、八六五地號，伊有在國有土地上耕作，但沒有跟政府機關承租；建商表示國有地占有人可以用一二0坪的土地換一間房屋，只要在開發案的土地上占有國有土地就可以參與開發案，伊提出的資料是照鴻福公司、益輝公司對開發案內國有地占有人的書面資料」等語(前開內容請參閱證一之台灣台中地方法院檢察署九十八年度偵續字第一九二號不起訴處分書第五頁)，及證人張清龍之其他證詞(「問：九十二年間你興謝璋燕有無要去找呂炳松、呂源隆跟他們談使用國有地要不要參與建商開發案的問題)有。是我們主動去找他們的．是在九十二年七、八月間談的，當時跟呂炳松、呂源隆說問他們是否有意願配合合建，呂炳松、呂源隆說不願意，但我為了幫建商協調，我講謝璋燕與呂炳松、呂源隆協調買賣．．．。」、「(問：你個人的國有地也有租賃權？)、我沒有租賃權，但我有在國有土地上耕作。」、「(問：既然你沒有租賃權但在國有土地上耕作，就可參加建商的開發案．為何一定要謝璋燕花錢去購買租賃權？)因為為了整塊地的圓滿問題。」、「問：給被告二人的一00萬元定金是何人開立的支票？)應該是我開立的。」、「(問：支票的錢何人支付？)是我付的。」、「(問：簽立協議書的尾款四00萬元支票何人開立的？)我開的，也是我支付四00萬的票款。」「(問：依你今日提出的書面資料，建商是否表示只要所有權為國有財產地只要有耕作權就可以參加建商約合作方案？)是。」、「(問：
九十七年度他字第四三三0號卷第一一0頁的資料是否你寫的?)是，我寫的就是建商的提案，我在上面寫的國有地耕作者就是在國有地上有耕作的地，就可以以一二0坪土地換一間房子。」、「(問：當時你與謝璋燕跟呂炳松、呂源隆買的是占有九一五地號的權利？)是，就是要被告二人拋棄占有九一五地號的八四八坪部分．並不是買租賃權，我們取得被告土地上的權利就可以跟建商換房子，…。」、「(問：九一五地號八百多坪為何沒分配到房子？)因為第一個建商本錢不夠，才會鼓勵開發案地主或國有地占有人來合建完成開發案，但因為建商倒了，後來由另一個建商來接這個案件，後面的建商否決了前面建商的決議．並要求國有地的占有人要有租賃權才能分配。」)(前開內容請參閱證一之台灣台中地方法院檢察署九十八年度偵續字第一九二號不起訴處分書第六頁至第七頁)，而認定證人張清龍為開發案國有土地占有人之一，並受建商委託代為仲介地主及國有土地占有人參與開發案，且其本身占有使用之國有土地並未向國有財產局由請承租，即可參與本件建商開發案，而證人張清龍既知悉被告二人確有占有九一五地號土地，並在其上耕作之情事，自得以相同之條件。遊說被告二人參與建商之開發案，或向被告二人購買前開國有土地耕作之權利，故證人張清龍證稱係被告呂炳松強調有租賃權云云，顯非足採。檢察官因證人張清龍之證詞，而對被告二人為不起訴處分(詳細內容請參閱證一之不起訴處分書)。
⑸在檢察官對被告二人為不起訴處分確定之後，原告改對被
告二人提起本件民事訴訟，主張被告二人從未取得「參與土地開發計畫的權利」，有未依約給付之情形云云；然而，實際上是訴外人張清龍與原告主動找被告協談，張清龍當時是稱被告所耕作使用之國有土地中之八四八坪，係建商開發案範圍內之土地，被告得以一二0坪之耕作使用地(國有地)換取一棟樓房，價值為四五0萬元，惟被告不願意參加建商之開發案，經過多次協談之後，由原告向被告購買被告所耕作使明之國有地一一00坪中之屬於建商開發案範圍內之八四八坪耕作使用地，買賣價金為五百萬元，而由原告取得該八四八坪國有土地耕作使用者之地位．參與建商之開發案．故原告本件起訴主張其是向被告買受「參興土地開發計畫的權利」云云，除與期於偵查程序主張是買受「租賃權」不同外，該主張並非事實。
⑹又「合作契約書」之首文記載「現有謝璋燕先生(以下簡
稱乙方)『得知』該筆土地部分經台中縣政府核可開發計畫範圍內，『期能參與土地開發計畫的權利』」，第一條記載「本地號列入開發計畫範圍內土地面積共計八百四十八坪部分，其土地使用及日後政府的標售、『承租』(及負擔租金)等法律行為，係屬『乙方(謝璋燕)』與財政部國有財產局雙方逕行履行行為．均與甲方無干，甲方應放棄所有權利」，因此，「合作契約書」之首文『期能參與土地開發計畫的權利』係原告與被告簽立「合作契約書」之動機，亦即．原告係向被告購買占有耕作國有土地之地位，俾由其參加建商之開發案，以獲得用一二0坪占有耕作使用國有地換取一棟樓房房屋(價值四五0萬元)之權利，而如需向財政部國有財產局『承租』土地，亦由原告自行向財政部國有財產局提出申請，應無疑義。
⑺原告起訴狀記載「經查，上述之「期能參與土地開發計劃
的權利」，係指土地法第一0六條、第一0七條所定承租人之優先承買權，基於在開發範圍之土地有租賃權存在，得以優先購買土地，就可取得與商合建優惠購屋之利益」云云．委無可採。蓋原告所主張之前開內容，除與「合作契約書」之第一條內容不符外，亦與訴外人張清龍於前開原告對被告提出詐欺罪告訴之偵查程序所為之證詞，完全不同，證人張清龍證稱伊本身也有國有土地在開發案中，國有地部分是鐮村段八八0、八六五地號，伊有在國有土地上耕作，但沒有跟政府機關承租，建商表示國有地占有人可以用一二0坪的土地換一間房屋，只要在開發案的土地上占有國有土地就可以參與開發案，故原告主張「期能參與土地開發計畫的權利」，係指土地法第一0六條、第一0七條所定承租人之優先承買權云云，根本不可採。因此，原告基於其所主張之前開內容，而主張被告給付不能，進而對被告解除買賣契約．於法不合。從而，原告對被告所為本件訴訟之請求．並無理由。
㈢被告業依「合作契約書」之內容履行完竣，並無給付不能之
情事，原告並無解除買賣契約之權利。另被告確實占有耕作使用坐落台中縣豐原市○村段○○○○號之國有土地．原告係向被告購買占有耕作使用國有土地之地位，俾由其參與建商之開發案，原告並非向被告購買國有土地之「租賃榷」，本件買賣並無權利瑕疵之情事．故原告以權利瑕疵擔保之法律規定，對被告為本件訴訟之請求，顯無理由。
⑴訴外人張清龍於前開原告對被告提出詐欺罪告訴之偵查程
序，證稱伊本身也有國有土地在開發案中，國有地部分是鐮村段八八0、八六五地號，伊有在國有土地上耕作，但沒有跟政府機關承租，建商表示國有地占有人可以用一二0坪的土地換一間房屋，只要在開發案的土地上占有國有土地就可以參與開發案，故原告與訴外人張清龍向被告購買占有耕作國有土地之地位，是為了參與建商之開發案．期能獲得以一二0坪占有國有地換取一棟樓房房屋(價值四五0萬元)之權利，而被告已將所占有耕作使用之八四八坪國有土地點交與原告，並無給付不能之情形，故原告對被告並無除解除契約之權利，毫無疑義。
⑵被告確實已將占有耕作坐落台中縣豐原市○村段九一五地
號之國有土地，其中屬於建商開發案範圍之八四八坪土地點交與原告，訴外人張清龍與原告係因被告有占有耕作前開國有土地，而要約被告參與建商之開發案，惟被告不願意參加建商之開發案，訴外人張清龍與原告為以被告占有耕作國有土地中屬於開發案範圍之八四八坪土地，參與建商之開發案．遂以原告之名義，向被告購買占有耕作前開國有土地中之八四八坪土地，俾由原告以該八四八坪國有地參與建商之開發案，故原告係向被告購買占有耕作前開九一五地號國有土地中之八四八坪土地，被告業已將該占有耕作土地點交與原告，故本件買賣並無權利瑕疵之情事，原告以權利瑕疵擔保之法律規定，對被告為本件訴訟之請求，並無理由。
㈣退萬步而言，縱認定本件買賣標的有權利瑕疵之情事，惟原
告於買受時即知被告就所占有耕作之國有土地並無租賃權，依民法第三百五十一條之規定，被告不負擔保之責任。
⑴民法第三百五十一條規定：「買受人於契約成立時，知有
權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」⑵原告與訴外人張清龍均有耕作使用國有土地．且均無向政
府機關承租所耕作使用之國有土地，故原告向被告購買所占有耕作國有土地中之八四八坪時，即已知悉被告就所占有耕作之國有土地，並未向財政部國有財產局承祖，且依「合作契約書」第一條之規定，有關承租之事務係由原告向財政部國有財產局提出申請，故原告於買受時即如被告就所占有耕作之國有土地並無租賃權，洵無疑義。退萬步而言，縱認定本件買賣標的有權利瑕疵之情事，惟依民法第三百五十一條之規定，被告不負擔保之責任，應無疑義。
㈤復本件買賣價金五百萬元均由訴外人張清龍給付，此為訴外
人張清龍於原告對被告提出詐欺罪告訴之偵查程序所為之證詞。退萬步而言，縱認定原告對被告有債務不履行損害賠償之請求權，惟原告既非五百萬元買賣價金之實際支付者，自無五百萬元之實際損害存在，故原告對被告請求損害賠償，並無理由。
㈥按坐落台中縣豐原市○村段○○○○號土地，分割增加九一
五之一、九一五之二、九一五之三地號土地，其中九一五、九一五之一、九一五之三地號土地原為中華民國所有，於九十四年三月八日因「買賣」而移轉所有權登記與照鴻福建設有限公司、益輝建設股份有限公司，益輝建設股份有限公司於九十四年四月二十九日將其所有權應有部分移轉登記與照鴻福建設有限公司，照鴻福建設有限公司於九十四年六月十六日因「買賣」而移轉所有權登記與李金庭，此有土地謄本、異動索引資料可稽(證一)。前開九一五地號土地為交通用地，李金庭將之贈與台中縣(請參閱證一之土地謄本)，而九一五之一、九一五之三地號土地其後與其他土地合併，故已無前開二筆地號土地之謄本。至於九一五之二地號土地係河川區之土地，非屬豐原市大愛新社區重建開發計畫範圍內之土地，該土地仍為國有土地，由經濟部水利署管理．此有土地謄本、異動索引可稽(證二)。
㈦
1.國有財產法第四十二條第一項規定：「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款各款規定之一者，得『逕予出租』：一、原有租賃期限屆滿後未逾六個月者。二、『民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者』。三、依法得讓售者。」同法第四十四條規定：「非公用財產類之不動產出租後，除依其他法律規定得予終止租約收回外，遇有左列情形之一者，亦得解約收回：一、基於國家政策需要，變更為公用財產時。二、承祖人變更約定用途時。三、因『開發』、利用或重行修建，有收回必要待。承租人因前項第一、第三兩款規定，解除租約所受之損失，『得請求補償』。其標準由財政部核定之。…。」同法第五十二條之一第一項規定：「非公用財產類之不動產，有左列各款情形之一者，得專案報經財政部核准讓售：一、…。四、『獲准整體開發範圍內之國有不動產』。五、…。」同法第五十四條第二項規定：「其有左列情形之一者，得經財政部核准辦理『現狀標售』：一、經財政部核准按『現狀接管』處理者，二、…。」國有財產法施行細則第五十六條之一規定：「國有非公用財產類之不動產，依本法第五十四條第二項辦理『現狀標售』者，概照『現狀點交』予得標人。」
2.⑴被告依國有財產法第四十二條第一項第二款之規定(民
國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者)，得向國有財產局台灣中區辦事處承租原所使用之國有土地，國有財產局台灣中區辦事處依法得『逕行出租』與被告。而實際上，被告已依前開法律之規定，向財政部國有財產局台灣中區辦事處申請租用前開國有土地，該處通知被告呂源隆給付土地使用補償金，被告呂源隆已全數繳清，其後該處以九十一年三月二十六日函文表示被告呂源隆申請承租之前開國有土地，經台中縣政府查復結果係部分位於豐原市大愛新社區重建開發計畫範圍內，故依規定不辦理放租。
⑵按照鴻福建設有限公司、益輝建設股份有限公司等二家
公司向台中縣政府提出豐原市大愛新社區重建開發計畫而獲准，故該二家公司一方面要訴外人張清龍向被告招攬參加其等公司之開發計畫，另一方面依國有財產法第五十二條之一第一項第四款之規定(獲准整體開發範圍內之國有不動產)，以本件位於豐原市大愛新社區重建開發計畫範圍內之國有土地，向國有財產局台灣中區辦事處申請購買國有土地，該處以專案報經財政部核准讓售開發範圍內之國有土地後，以『現狀標售』及『現狀點交』與前開二家公司，該二家公司購買得國有土地之後，必須與該土地上之使用者協調，必該使用者願意遷壤土地之後，該二家公司始得向台中縣政府申請興建房屋之建築執照。因此，原告以五百萬元向被告購買所耕作使用之國有土地一一00坪中之屬於前開二家申請開發範圍之八四八坪土地，一方面是讓被告願意遷讓所使用之國有土地，另一方面原告可持其向被告購買之所使用之國有土地參加前開二家公司之開發案，而獲取前開二家公司承諾參加開發可獲得之利益。
⑶被告本即不參加前開二家公司之開發案，原告既要向被
告購買所使用之國有土地，以參加前開二家公司之開發案．而獲取前開二家公司承諾參加開發可獲得之利益，則原告將來是否能取得前開二家公司所承諾參加開發可獲得之利益，原告必須自行承擔該項風險，被告並無擔保原告一定能取得其參加前開二家公司開發案可獲得之利益之義務，毫無疑義。因此，原告主張其未取得前開二家公司所承諾參加開發案可獲得之利益，而以權利瑕疵擔保之法律規定，對被告為本件訴訟之請求，顯無理由。
㈧綜上所陳，原告本件訴訟之請求無理由。
四、得心證之理由：㈠查訴外人張阿緞於60年12月間向台中縣政府承租旱溪台中縣
○○鎮○○○段○號附近面積0.0470公頃之河川公地，耕種稻谷，此有台中縣河川公地種植使用許可書可按。嗣張阿緞將承租權轉讓與訴外人徐鈺堂，改由徐鈺堂於81年3月24日向台中縣政府承租上開河川公地，使用期限自81年3月1日起至82年2月28日止，此亦有台中縣河川公地種植使用許可證足稽，81年12月18日徐鈺堂與被告呂炳松之子呂瑞文簽訂不動產買賣契約書，徐鈺堂將豐原市○○○段○號附近面積
0.0470公頃旱地之使用權，以205萬元讓與呂瑞文。82年3月12日改由被告呂源隆向中縣政府申請使用豐原市○○○段○號附近旱溪面積0.0470公頃河川公地種植水稻，使用期限屆滿，86年12月26日改由被告呂炳松向台中縣政府申請使用上開河川公地面積0.0470公頃種植稻谷，87年11月間台中縣境內主要河川公地已移交台灣省第三河川局接管，被告呂炳松改向台灣省第三河川局申請使用前開河川公地，台灣省第三河川局於87年11月27日函覆呂炳松，其申請之河川公地旱溪豐原市○○○段○號河川公地，有部分已劃出河川區域範圍，非台灣省第三河川局管理，應將河川區域內之河川公地實測修正圖冊後，再為申請。88年921地震後，被告呂源隆向財政部國有財產局台灣中區辦事處申請登錄前開已劃出河川區域範圍之土地，俾便承租該土地。之後，被告呂源隆照財政部國有財產局台灣中區辦事處公告，依國有財產法第42條第一項第二款規定(民國82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，非公用財產類不動產得逕予出租該使用者)，向財政部國有財產局台灣中區辦事處申請租用前開國有土地，財政部國有財產局台灣中區辦事處通知被告呂源隆給付占用期間之使用補償金35,459元，被告呂源隆繳清後，該處於91年3月26日以台財產中管字第0九一000六0七四號函文通知被告呂源隆其申請承租之前開國有土地，經台中縣政府查竣結果，有部分位於豐原市大愛新社區重建開發計劃範圍內，依規定不辦理放租。綜上所述，被告就系爭土地均有繳納使用補償金，繼續耕作使用之事實，堪以認定。
㈡依前述，被告呂炳松父子自82年起即購得豐原市○○○段○
號附近面積0.0470公頃河川公地之使用權，種植水稻。89年向財政部國有財產局台灣中區辦事處申請承租上開土地，經測量，於90年4月9日編定上開土地地號為台中縣豐原市○○○○段165之9地號，嗣於90年8月20日地籍圖重測地號改為台中縣豐原市○村段○○○○號，為國有地，台中縣政府於92年1 月21日以府工建字第0九一0二二0六二00號函核准益輝建設股份有限公司等有關豐原市○村段589、590、606、607、608、795、722、865、880、883、884、888、889、890、
891、892、893、894、895、896、897、898、909、910、
911 、912、913、914、915、916、917、918、919、920、
921、922、923、990、991地號等三十九筆土地申請豐原市大愛新社區重建開發案，被告耕作之915地號土地有848坪土地屬建商申請開發範圍內，被告鄰居張清龍所占有使用之豐原市○村段880、865地號國有土地亦在開發範圍內，915地號土地與880、865地號土地相毗鄰，張清龍為參與前揭土地坐落區域之開發案，乃自91年7月起，以開發案之建商代表自居，多次與原告謝璋燕登門遊說被告出售前開系爭土地使用權，雙方歷經長達一年之磋商，被告乃同意將系爭土地使用權以500萬元出售予原告，雙方於92年10月間簽訂合作契約書，契約內容前言明載「茲就土地坐落台中縣豐原市○村段○○○○號土地一筆，在未辦理土地所有權第一次登記為國有之前，即由呂炳松先生(以下簡稱甲方)出資取得使用，並施以土地改良耕種。嗣於 年 月 日始依「國有財產法」及其相關法律規定完成國有土地登記。現有謝璋燕先生(以下簡稱乙方)得知該筆土地部分經台中縣政府核可開發計劃範圍內，期能參與土地開發計劃的權利，與甲方議定土地改良合作及其條件如左：一、本地號列入開發計劃範圍內土地面積共計八百四十八坪部分，其土地使用及日後政府的標售、承租(及負擔租金)等法律行為，係屬乙方與財政部國有財產局雙方逕行履行行為，均與甲方無干，甲方應放棄所有權利。二、至於本地號在開發計劃範圍外部分，其土地使用及日後政府如有標售、承租(及負擔租金)等法律行為，係屬甲方與財政部國有財產局雙方逕行履行行為均與乙方無干，乙方放棄一切權利。」原告付清500萬元價款予被告，被告亦將系爭848坪土地點交予原告占有使用。
㈢原告主張：依合作契約書，被告所出賣者既為取得「參與土
地開發計劃之權利」即所出賣者為系爭土地之租賃權，被告所耕作劃入開發計劃範圍內848坪土地，被告需有承租權，始能依土地法第106、107條，就此系爭國有地主張優先承買權，始可取得「參與土地開發計劃之權利」，即以120坪土地換得一間房屋，但被告並未向國有財產局承租系爭土地，自無法依約使原告取得「參與土地開發計劃之權利」，被告所出賣之權利即有瑕疵，此為可歸責於被告事由，致給付不能，原告自得依民法第226、256、259條規定，解除契約，請求被告返還前所給付之價金500萬元及利息。被告則以前揭情詞置辯。經查：
⑴查台中縣政府92年1月21日核准照鴻福建設有限公司，益
暉建設有限公司申請之豐原市大愛新社區重建開發案，計劃範圍內之坐落豐原市○村段○○○○號土地，於90年3月20日登記為國有前即由被告父子於81年12月18日出資205萬元向訴外人徐鈺堂買受該地之使用耕作權，之後，均由被告繼續耕作。是被告於82年7月21日前已實際使用上開豐原市○村段○○○○號土地(重測前為豐原市○○○○段165之9地號)被告繳清歷年使用補償金後，依國有財產法第42條第1項第2款規定，向財政部國有財產局台灣中區辦事處申請承租上開國有土地，惟財政部國有財產局台灣中區辦事處於91年3月26日以台財產中管字第0九一000六0七四號函覆被告呂源隆，「系爭坐落台中縣豐原市○村段915地號國有土地有部分位於豐原市大愛新社區重建開發計劃範圍內，依規定不辦理放租。」被告對系爭土地未取得租賃權，此為在相鄰土地耕作之張清龍、謝璋燕所知悉，建商取得開發許可後，即委由張清龍與開發土地上之占有耕作者進行協調，建商表示國有地占有人可以用120坪土地，換取一間房屋，被告所耕作之915地號土地有848坪在開發範圍內。因被告不參與建商之開發案，後即協調系爭土地之買賣，92年10月間，由原告謝璋燕與被告呂炳松、呂源隆簽訂合作契約書，前言載明「茲就土地坐落台中縣豐原市○村段○○○○號土地一筆，在未辦理土地所有權第一次登記為國有之前，即由呂炳松先生(以下簡稱甲方)出資取得使用，並施以土地改良耕種。嗣於(90)年(3)月(20)日始依「國有財產法」及其相關法律規定完成國有土地登記。現有謝璋燕先生(以下簡稱乙方)得知該筆土地部分經台中縣政府核可開發計畫範圍內，期能參與土地開發計劃的權利，與甲方議定土地改良合作及其條件如左：一、本地號列入開發計畫範圍內土地面積共計八百四十八坪部分，其土地使用及日後政府的標售、承租(及負擔租金)等法律行為，係屬乙方與財政部國有財產局雙方逕行履行行為，均與甲方無干，甲方應放棄所有權利。四、乙方支應的土地改良合作費用尾款新台幣肆佰萬元，如有可歸責於乙方之事由而違約時，定金(新台幣壹佰萬元)乙方同意無條件由甲方享有。反之，如有可歸責於甲方之事由而未履行本約時，甲方同意無條件返還定金。」觀諸契約前言及第
一、第四條約定，因被告耕作之915地號土地，有部分848坪列入開發計劃範圍內土地，原告期能參與土地開發計劃之權利，以500萬元貼補被告出資買受及改良系爭土地費用，系爭土地之使用及日後政府之標售、出租及負擔費用，均由原告與財政部國有財產局接洽、履行，與被告無關。買賣契約之標的為系爭848坪土地之耕作權利，因被告有繳納使用補償金，難認其無權占有。訂約後，系爭土地政府之標售、放租或補償金之繳納，均由原告履行，與被告無關，合作契約並未明示系爭土地之租賃權為買賣標的，況依國有財產法第52條之1第1項第4款規定「獲准整體開發範圍內之國有不動產」。得專案報經財政部核准讓售。94年3月8日建商照鴻福建設有限公司即依上開規定買得系爭土地，是經核准整體開發之國有土地得逕行報准買受，不必先有承租權才能買受，原告於92年8月後，迄94年3月8日建商買受系爭土地，有長達一年半之時間，原告並未申請專案報經財政部核准買受系爭土地，原告主張其向被告買受者為系爭土地之租賃權，因被告就系爭土地沒租賃權，致未能優先承買系爭國有土地，依前述，核與契約內容，國有財產法第52條之1第1項第4款規定不符，礙難採信。
⑵證人張清龍亦係開發案範圍內台中縣豐原市○村段880、
865地號國有土地之占有使用人，其於98年度偵續字第192號詐欺案件偵訊時供稱：「他在國有土地上耕作，但沒向政府機關承租；建商表示國有地占有人可用120坪土地換一間房屋；沒有賃權亦可參與建商的開發案；原告向被告買的是占有915地號土地的權利，就是要被告二人拋棄占有915地號內系爭848坪土地部分，並不是買租賃權，只要取得占有被告土地上的權利，就可以跟建商換房子；因建商倒了，由另一個建商接這個案子，後面建商否決前面建商的決議，要求國有地占有人要有租賃權才能分配。」足證原告向被告買的是系爭土地之占有耕作權利，非租賃權關於得參與豐原市大愛新社區重建開發案之權利，一開始建商主張只要占有使用國有地即可參與開發案，建商倒了，後面接手之建商始要求占有人要有租賃權始可參與開發案。此為建商承諾條件之變更，非可歸責於被告事由。被告並非出賣系爭土地之租賃權，僅係系爭土地之占有耕作權，且系爭848坪開發案內之土地已點交予原告占有使用，債務履行完畢，無權利瑕疵問題。民法第373條規定：
「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」原告500萬元之價款已付猜，被告業將系爭848坪土地點交予原告占有使用。至於事後參與土地開發案權利條件之變更，此風險應由原告自行負擔，與被告無關。⑶被告依約早將豐原市大愛新社區重建開發計劃範圍內豐原
市○村段○○○○號部分系爭848坪土地交付原告占有使用，並無給付不能情形，原告未能及時依國有財產法第52條之1第1項第4款規定，向政府買受系爭國有地，應自負其責，不能歸咎於被告。既無給付不能情形，原告依民法第
226、256、259條規定，解除契約，請求被告返還所受領之價金500萬元及支付自受領時起之利息，於法不合，應連同其假執行之聲請，併予駁回。
㈣本係事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 周靜秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 6 日
書記官