臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第106號原 告 乙○○訴訟代理人 常照倫律師
林松虎律師上 一 人複 代理 人 林語然律師被 告 美喬國際有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳建勛律師
洪明立律師上列當事人確認租賃關係不存在等事件，本院於民國99年8月9日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地暨其上建物即門牌號碼台中市○○區市○○○路○○號1、2樓房屋（即台中市○○區○○段661、662、663建號建物）全部騰空遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣玖仟萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹億捌仟陸佰零叁萬肆仟玖佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時請求原聲明請求「㈠確認被告與訴外人江柏蒼於民國（下同）
96 年8月5日所簽立，租賃標的為門牌台中市○○區市○○○路○○號1、2樓之房屋，租賃期限自99年9月1日起至103年8月31 日止之房屋租賃契約之租賃關係，對原告不存在。㈡被告應於99年9月1日將坐落台中市○○區○○段○○○○號之土地，以及其上建物即門牌台中市○○區市○○○路○○號1、2樓之房屋，全部騰空遷讓交還原告。㈢前開第二項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。」，於起訴狀繕本送達後、99年5月18日具狀撤回上開聲明第㈠項部分，而將其聲明變更為「㈠被告應於99年9月1日將坐落台中市○○區○○段○○○○號之土地，以及其上建物即門牌台中市○○區市○○○路○○號1、2樓之房屋，全部騰空遷讓交還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」，核原告上開聲明之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、原告方面：
一、聲明：㈠被告應於99年9月1日將坐落台中市○○區○○段○○○○號
之土地，以及其上建物即門牌台中市○○區市○○○路○○號1、2樓之房屋，全部騰空遷讓交還原告。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述要旨：㈠原告於98年6月12日與訴外人江柏蒼就坐落台中市○○區
○○段○○○○號土地暨其上門牌號碼台中市○○區市○○○路○○號房屋（即台中市○○區○○段661、662、663 建號建物）訂立不動產買賣契約書，約定由原告買受江柏蒼所有之系爭房地，雙方並於98年7月17日完成系爭房地之所有權移轉登記。
㈡原告與江柏蒼洽談系爭房地買賣事宜時，經江柏蒼告知而
獲悉被告與江柏蒼就系爭房屋訂有一份經公證之房屋租賃契約書，租賃期間自94年9月1日起至99年8月31日止（下稱第一租約），原告與江柏蒼為免爭議，雙方遂於系爭房地買賣契約書第5條明載此事，並約明由原告承受該第一租約等事宜。
㈢原告取得系爭房地所有權並承受第一租賃契約後，遂以台
中公益路郵局第493號存證信函，通知被告系爭房地所有權業已移轉，並告知後續租金支付及租期屆滿不再續租等事宜。詎被告竟以台中路郵局第291號存證信函，覆稱其與江柏蒼就系爭房屋尚簽有一租期為自99年9月1日起至103年8月31日止之房屋租賃契約（下稱第二租約）。經原告向江柏蒼查證後，江柏蒼方提出第二租約之契約書，原告始知被告與江柏蒼間訂有第二租約，原告乃再以台中民權路郵局第2812號存證信函通知被告，表示第二租約乃被告與江柏蒼間之債權關係，與原告無涉，並請被告於第一租約屆滿後返還系爭房地。而江柏蒼則另以台中法院郵局第3048號存證信函通知被告，表示第二租約尚未依約定方式進行公證故不生效力，及第二租約與原告無涉等情。惟被告於收受原告及江柏蒼前揭函文後，乃以台中法院郵局第3189號存證信函回覆原告，表示第二租約並非預立租約，並主張第二租賃契約對原告仍繼續存在，原告於收受被告該存證信函後，乃再以台中民權路郵局第3642號存證信函，向被告表示其主張已嚴重損及原告之權益，請其與江柏蒼洽商解決。
㈣系爭房地位處台中市○○○段之七期重劃區內，其經濟價
值甚鉅，因此江柏蒼與被告簽立第一租賃契約時，雙方即約定應經由公證方式為之。而依江柏蒼台中法院郵局第3048號存證信函所載，被告係於96年7、8月之間向江柏蒼表示，在第一租約屆滿後，若依當時營業情況而欲繼續營業時，希望能再出租予被告，因此雙方始於96年8月5日預立第二租約，江柏蒼與被告於簽立第二租約時，因當時雙方認為第一租約之租期尚未屆滿，預立之租賃契約之租期尚未開始，故預立之租賃契約並未依約定進行公證，尚不生效力。解釋上，應可認定被告與江柏蒼係以公證作為第二租約之成立方式，或以之作為第二租約生效之停止條件，此由第二租約與第一租約均同樣載明公證之相關事宜，即可知江柏蒼與被告確有第二租約應經公證之約定。第二租約既迄今未經公證，無論雙方係以公證做為契約成立之約定方式，抑或以公證作為契約生效之停止條件，依民法第166條、第99條第1項規定，第二租約自始即屬未成立或未生效。原告為能於第一租約屆滿後順利收回系爭房地，爰依民法租賃物返還請求權及物上請求權規定及契約約定，請求被告至遲應於99年9月1日遷出並將系爭房地交還原告。
㈤對被告答辯所為之陳述:
⑴由被告與江柏蒼簽訂之第一租約於第7條第9項約定被告
屆期須拆除租賃物並交還土地，可知被告於簽訂第一租約時，應已考量與計算過能否於租期內回收其投資。被告與江柏蒼於第一租約乃採用公證之方式為之，而第二租約於第7條第3項、第8條、第9條復有逕為強制執行及公證等約定，足認被告與江柏蒼就第二租約確有公證約定之存在。被告反於兩造先前交易之慣行，及第二租約明載之契約內容，並以上開條項關於公證及逕行強制執行約定非屬重要事項作為抗辯，顯不符交易常理。
⑵第二租約第2條既明文約定：「租賃期限：自99年9月1
日起至103年8月31日止。」依民法第102條第1項規定，第二租約自應於99年9月1日始發生效力。縱認系爭第二租約於96年8月5日簽訂完成時，即已成立生效，僅約定履行期起算日為99年9月1日，惟依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。原告係於98年7月17日取得所有權，而被告基於與江柏蒼訂間之第一租約，自94年9月1日起占有系爭房地，則江柏蒼於98年7月17日將系爭房地所有權移轉登記予原告後，第一租約即有上開買賣不破租賃原則之適用而存在於兩造之間，被告依第一租約而得對原告主張有權占有之權限，自應依該契約之約定，僅至99年8月31日為止。
參、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述要旨：㈠被告與江柏蒼所訂立之第二租約內並未載明：租約須經公
證始發生效力或類此之文字，且原告既稱系爭房地位處於台中市○○○段之七期重劃區內，其經濟價值甚鉅，如被告與江柏蒼有需經公證契約始成立生效之約定，必將明確記載於契約書內，以維權益，然實際上並無載明。又系爭第二租約第7條第3點、第8條、第9條，雖有「公證書」之文字，惟此乃因訂立第二租約時，除租期及租金條件外，其餘之契約文字均全文引用第一租約，而第一租約曾經公證所致。自不因契約文字上有「公證書」之記載，即得推論出第二租約當事人曾約定租約須經公證始生效力。再者，第二租約第7條第3點、第8條，為逕受強制執行之約定，倘若未經公證，僅係在租賃契約雙方當事人有金錢債務不履行時，須依訴訟程序行使權利，不得逕行強制執行而已，與租賃契約雙方當事人契約上之權利義務無涉；至於第9條約定，更僅係雙方當事人如以「非對話」之方式為意思表示時，應向何處送達之約定，縱使朱經公證而無公證書，亦未排除雙方當事人得依民法第94條、第95條規定，以「對話」或「非對話」之方式為意思表示之通知，並不影響契約之效力。
㈡被告所經營「小義大利」餐廳，耗費鉅資興建歐式莊園之
建築，且為該連鎖餐廳之市政店及營運總部，因第一租約僅短短5年，且未約定被告有優先承租權，被告自有必要在第一租約屆滿之前3年，未雨綢繆，避免於第一租約期限屆至時，須倉促尋覓營業地點。是96年8月之前，被告即與江柏蒼洽談優先承租事宜。當時被告提出擬再承租5年，江柏蒼表示只願意再出租3年，經折衝後，雙方議定再租賃4年，確保被告在第一租約屆滿後，仍得繼續占有使用系爭房地。故依江柏蒼與被告簽訂第二租約時之真意，應認為：第二租約於簽立時已成立生效，租賃期間自99年9月1日至103年8月31日止僅係載明第二租約之履行期。
再以一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而言，自應認為於簽立第二租約時即已成立生效。第二租約之成立生效並未附有任何期限，原告將「期限」與「履行期」混為一談，有所誤解。㈢依前所述，被告與江柏蒼所訂第二租約於96年8月5日簽立
並發生效力；而原告於98年6月12日與江柏蒼簽立不動產買賣契約書，而於同年7月17日完成移轉登記。故被告自96年8月5日簽訂第二租約後，已依第一租約及第二租約占有使用系爭不動產，實難謂無民法第425條第1項「所有權讓與不破租賃原則」之適用。被告於租賃關係存續期間，依據租賃契約繼續占有使用系爭不動產，自屬有權占有使用。又若江柏蒼將系爭房地出售予原告時，未告知原告有第二租約存在，其對原告有債務不履行損害賠償之虞，以其利害關係之深，江柏蒼在台中地方法院郵局第03048號存證信函所述，有規避其法律責任之嫌等語，資為抗辯
肆、兩造經法官試行整理並簡化爭點，其結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠原告於98年6月12日向訴外人江柏蒼買受坐落台中市○○
區○○段○○○○號土地暨其上同段661、662、663建號建物（即門牌號碼：台中市○○區市○○○路○○號房屋），並已於98年7月17日辦妥系爭房地所有權移轉登記。
㈡被告與江柏蒼於94年8月11日就系爭房地簽訂有房屋租賃
契約書（第一租約），約定租賃期間自94年9月1日起至99年8月31日止。上揭第一租約於締約日並經本院所屬民間公證人戴錦村公證。
㈢被告與江柏蒼於96年8月5日就系爭房地簽訂有房屋租賃契
約書（第二租約），約定租賃期間自99年9月1日起至103年8月31日止。上揭第二租約未經公證。
㈣原告於98年7月27日以台中公益路郵局第493號存證信函通
知被告系爭房地所有權已由原告取得，並告知被告後續租金支付及系爭房地於99年8月31日第一租約租期屆滿後不再續租。被告已收受上揭存證信函。
㈤被告於98年8月18日以台中路郵局第291號存證信函函覆原
告稱：依被告與江柏蒼間之第二租約，系爭房地租期至103年8月31日止，並通知給付98年9月1日起至99年8月31日止之租金支票。原告已收受上揭存證信函。
二、兩造爭執之焦點：㈠被告與江柏蒼間第二租約是否已成立？如已成立，是否已
生效？㈡如被告與江柏蒼間第二租約已成立，其效力是否及於原告
而有民法第425條規定之適用？
伍、得心證之理由：
一、原告主張被告與江柏蒼間第二租約因尚未依約定之公證方式為之，第二租約尚未成立生效等語。被告則以其與江柏蒼並未約定第二租約需經公證始生效力，第二租約已因被告與江柏蒼間意思表示一致而成立生效等語為辯。經查：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。依上開規定，租賃契約係屬諾成契約，因當事人就租賃標的物及租金意思表示合致而成立，並不以作成一定方式為必要，縱屬不動產之租賃契約亦然，蓋依同法第422條之規定，不動產之租賃契約期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，僅視為不定期限之租賃而已，並未以之為不成立或無效。又基於私法自治原則，契約當事人固可就依法律規定原屬諾成契約者，約定其契約需用一定方式始能成立生效（民法第166條規定參照），然主張契約當事人有約定需踐行要式行為者，依民事訴訟法第277條規定，應就當事人間有該約定存在負舉證責任。
㈡被告與江柏蒼於96年8月5日就系爭房地簽訂有第二租約，
約定租賃期間自99年9月1日起至103年8月31日止，為兩造不爭執之事實，已如前述，而依卷附被告與江柏蒼所定第二租約契約書所載「立契約書人....甲（按即江柏蒼）乙（按即被告）雙方因房屋租賃事件，訂立本契約，雙方同意之條件如下：第一條：房屋所在地及租用範圍：台中市○○區市○○○路○○○號壹、貳樓全部出租。第二條：租賃期限：....第三條：租金：自民國九十九年九月一日至民國一００年八月三十一日止，租金每月新台幣貳拾肆萬壹仟柒佰肆拾元整。自民國一００年九月一日至民國一０一年八月三十一日止，租金每月新台幣貳拾伍萬叁仟捌佰貳拾柒元整。自民國一０一年九月一日至民國一０二年八月三十一日止，租金每月新台幣貳拾陸萬陸仟伍佰壹拾捌元整。自民國一０二年九月一日至民國一０三年八月三十一日止，租金每月新台幣貳拾柒萬玖仟捌佰肆拾肆元整。支付方法：租金每壹個月付壹次，於每月之首日以即期支票支付....」等語，被告與江柏蒼於簽訂第二租約時就租賃之標的物及租金已達成合意，應屬無疑，被告與江柏蒼間之第二租約已因契約當事人意思表示合致而成立，應屬無疑。
㈢原告雖主張江柏蒼與被告於簽訂第二租約時，曾約定第二
租約需踐行公證之要式行為始成立生效，第二租約迄未經公證，尚未成立生效等語。查原告主張江柏蒼與被告於簽訂第二租約時，有第二租約需經公證始成立生效之約定，無非以被告與江柏蒼在第二租約契約書於第7條第3項、第8條、第9條有逕為強制執行及公證等之約定，為其論據。
然由第二租約第7條第3項「如有連帶保證人，公證書載明金錢債務逕受強制執行時，效力亦及於連帶保證人。」、第8條「應受強制執行之事項：承租人應於租賃期滿時交還租賃物，依約給付租金、違約金，如不履行時，應逕受強制執行。租賃關係消滅時承租人結清應付款項、履行應盡義務並交還租賃物後出租人應返還保證金，如不履行時應逕受強制執行。」、第9條「送達地址：本租賃契約所為任何意思表示之送達均悉以公證書所載之地址為準，一方如有遷移或改變者，應以書面通知他方，否則如有拒收或無法送達之情形而致退回者，悉按第一次附郵寄送通知之日期，視為已合法送達。」之約定觀之，上開第7條第3項之約定，乃係就應逕受強制執行人之範圍為約定，第8條係就應逕受強制執行之給付範圍為約定，第9條則係就送達地址為約定，均無隻字片語提及第二租約需經公證始成立生效，第二租約縱未經公證，至多僅不生上開約定之效果而已，於第二租約之成立生效並無影響，而原告復未另行舉證證明被告與江柏蒼於簽訂第二租約時，確有須經公證第二租約始成立生效之約定，則原告主張被告與江柏蒼於簽訂第二租約時曾約定需經公證契約始成立生效，委不足採。
㈣被告與江柏蒼於96年8月5日就系爭房地所簽訂之第二租約
，業已因契約當事人意思表示合致而成立，已詳如前述，茲應再為探究者即為第二租約是否已生效？按附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力，民法第102條第1項定有明文。被告與江柏蒼於第二租約約定租賃期間自99 年9月1日起至103年8月31日止，及原告因買賣而於98年7月17日取得系爭房地所有權，均為兩造所不爭執之事實，已如前述，則第二租約乃屬附始期及終期之契約，自於始期屆至之99年9月1日始發生效力，是被告與江柏蒼間第二租約非但於原告取得系爭房地所有權之時尚未生效，即使於本件言詞辯論終結時仍尚未生效，已堪認定。被告辯稱第二租約在被告與江柏蒼於96年8月5日簽約時即已生效，洵不足採。
二、原告主張被告與江柏蒼間第二租約於原告取得系爭房地時尚未生效，該契約之效力不及於原告，而無民法第425條規定之適用。被告則以第二租約於簽約日即已成立並生效，被告自第二租約簽訂後，即係本於第一租約及第二租約占有使用系爭房地，應有民法第425條規定之適用等語為辯。經查：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項定有明文。依上揭規定之要件觀之，上揭「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提，倘租賃物於讓與第三人時，出租人與承租人所所簽訂之租賃契約尚未生效或有效力未定而未經本人追認之情形者，自無上揭「所有權讓與不破租賃原則」之適用。
㈡被告基於其為第一租約承租人之地位，而於原告取得系爭
房地所有權之前，即已自江柏蒼處受交付占有使用系爭房地，及第一租約約定之租期為自94年9月1日起至99年8月31日止，為兩造不爭執之事實，已如前述，被告既早於94年9月1日起即開始占有使用系爭房地，被告顯係本於第一租約承租人之地位而占有使用系爭房地。又被告與江柏蒼於96年8月5日所簽訂之第二租約，於原告因買賣而取得系爭房地所有權之98年7月17日尚未生效，已詳如前述，被告誠無從本於尚未生效之第二租約占有使用系爭房地，是被告於原告取得系爭房地所有權時，乃僅係本於第一租約承租人之地位，受出租人江柏蒼之交付而占有使用系爭房地，其占有與第二租約無涉，應屬無疑。被告與江柏蒼所簽訂之第二租約，於原告取得系爭房地所有權時，既尚未生效，自無上揭「所有權讓與不破租賃原則」之適用，揆諸前開說明甚明。至被告辯稱其係基於承租人之地位，受出租人江柏蒼之交付，而占有使用系爭房地，系爭房地現仍由被告占有使用中，已符合上揭「所有權讓與不破租賃原則」規定之要件等語。然承前所述，被告於原告取得系爭房地所有權時，乃係本於第一租約承租人之地位，受出租人江柏蒼之交付而占有使用系爭房地，而第一租約約定之租賃期間為自94年9月1日起至99年8月31日止，則依民法第102條第2項「附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力。」之規定，第一租約於終期期限屆滿之99年8月31日失其效力，被告自翌日零時起即無從再本於第一租約之承租人地位，而占有使用系爭房地，雖被告與江柏蒼間簽訂有第二租約，然江柏蒼將系爭房地出賣予原告後，已由原告基於上揭「所有權讓與不破租賃原則」而為第一租約之契約當事人，並由原告取得系爭房地之間接占有，江柏蒼已未占有系爭房地，其於第二租約生效之99年9月1日要無從再以簡易交付之方式，將系爭房地交付被告占有，則被告自第一租約效力消滅後仍占有系爭房地，即屬無權占有，被告辯稱其前係本於江柏蒼之交付而占有系爭房地，有上揭「所有權讓與不破租賃原則」之適用等語，於法亦屬無據，無從採取。至江柏蒼於第二租約生效之99年9月1日無法履行出租人交付租賃物之義務，基於租賃契約為債權契約之相對性，應由被告另對江柏蒼主張契約權利，附此敘明。
三、再按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第450條第1項、第455條分別定有明文。基上所述，原告取得系爭房地所有權後，基於民法第425條第1項「所有權讓與不破租賃原則」之規定，第一租約對原告繼續存在，第一租約約定之終期為99年8月31日，則原告於第一租約租期屆滿後，自得依上開規定，請求被告返還租賃物，而第一租約於契約書第一條就租賃標的物雖僅記載「房屋所在地及租用範圍：台中市○○區市○○○路○○○號壹、貳樓全部出租。」，然房屋之性質不能與土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，被告本於承租人地位所占有之範圍自為系爭房地，從而，原告依出租人之租賃物返還請求權請求被告於租期屆滿後應即返還系爭房地，於法自屬有據，應予准許。又原告訴之聲明雖為請求被告應於99年9月1日將系爭房地遷讓交還原告，然此係因原告提起本件訴訟、暨本件於言詞辯論終結時，第一租約之約定租期尚未屆滿，故而原告為將來給付之訴之請求，惟於定有期限之租賃契約期滿後，出租人本得隨時請求返還租賃物，而本件宣判期日時第一租約之租賃期限業已屆滿，已處於原告隨時得請求返還之狀態，故本件判決主文不再就被告應返還系爭房地之日期為記載，併予敘明。
四、兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行及免為假執行之宣告，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，分別准許之。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 7 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 7 日
書記官 趙振燕