臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第150號原 告即反訴被告 張素霞訴訟代理人 林道啟律師被 告即反訴原告 黃錫壎訴訟代理人 曾信嘉律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於99年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○區○○○段六八二六建號即門牌號碼為臺中市○區○○○路○號二樓之六及臺中市○區○○○路○號二樓之七房屋遷讓返還原告。
被告應自民國九十九年一月十四日起，至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟貳佰參拾玖元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項原告以新臺幣參佰玖拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣壹仟壹佰捌拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。本件原告主張被告應將門牌號碼為台中市○區○○○路○號2樓之6及同路段8號2樓之7房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告，並應給付原告自民國99年1月14日起至交還上開房屋之日止，按月以新臺幣（下同）78,795元計算不當得利等語。被告則於99年5月7日具狀提起反訴，主張原告應給付750萬元予被告，及自本件反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。是本件反訴之標的與本訴之標的均基於系爭房屋之權利，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，反訴原告提起反訴，於法自屬有據，應予准許，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告應給付原告自99年1月14日起至交還上開房屋之日止，按月以78,795元計算不當得利，嗣於99年10月21日於本院行言詞辯論時減縮聲明為按月以房屋課稅現值及系爭土地公告現值之百分之8即17239元（0000000×8%÷12=17239，四捨五入元以下略之）計算之不當得利，屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部份
一、原告起訴主張：原告於經由法院拍賣程序，以18,911,000元（土地：7,041, 000元；房屋11,870,000元）向台中地院民事執行處買受訴外人即債務人蘇信如等坐落於台中市○區○○○段○○○○○○號，面積2322平方公尺，權利範圍10000分之190土地及系爭房屋所有權全部，嗣於99年1月13日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書，及於99年2月1日為所有權移轉登記。惟自伊取得上開權利移轉證書後，系爭房屋目前仍由被告無權占用中。爰依民法第767條第1項前段請求被告遷讓房屋，又被告無權占有該屋，致原告受有相當於租金之損害，爰依系爭房屋承買總價18,911,000元，年息5%計算之不當得利每月78,795元（6,280,000+5,590,000+7,041,000*5%/12=78,795），並聲明：㈠被告應將門牌號碼為台中市○區○○○路○號2樓之6及同路段8號2樓之7房屋遷讓交還原告，並應給付原告自99年1月14日起至交還上開房屋之日止，按月以17239元計算不當得利。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：因訴外人蘇信如於92年2月至93年3月間向被告借貸3,572萬元，故將系爭房屋出借予被告，兩人並於93年3月24日簽訂協議書（下稱系爭協議書）約定於蘇信如還清3,572萬元債務前，系爭房屋由被告占有使用。被告自93年3月23日借住系爭房屋後，每月皆支付系爭房屋約5萬元貸款及保險等費用，被告與蘇信如就系爭房屋之實質關係應為租賃關係，即由被告每月支付系爭房屋之相關貸款費用，抵充房屋之租金。被告與蘇信如既有有償使用借貸之協議存在，而有償使用又應適用租賃之規定，依買賣不破租賃之法理，原告自應承受該租賃契約。況系爭協議書係以書面簽訂，被告之有償借用期限則為至蘇信如返還借款為止，依契約之目的探求當事人之真意，足見兩人就系爭房屋之租期定為至蘇信如返還借款為止。再自鈞院民事執行處於拍賣系爭房屋時，並未除去被告之占有，且於拍賣公告上載明為不點交之房屋之一情，被告實非屬無權占有。並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，請准提供擔保免為假執行。
三、原告主張：其經由法院拍賣程序，以11,870,000元買受系爭房屋，嗣於99年1月13日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書，業據原告提出不動產權利移轉證書1份、土地謄本1份及建物謄本影本2份為證，且經本院調閱系爭98年司執字第25381號執行卷宗查核屬實。又系爭房屋現為被告占有中，為被告所不爭執，惟被告以依系爭協議書之約定，其與蘇信如間實質上為租賃關係，其有權占用系爭房屋云云置辯，是本件首須審究被告是否有權占有系爭房屋？按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段復有明文。被告抗辯其有權占有系爭房屋，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。經查：
㈠被告所提系爭協議書固約定：「甲（即被告）、乙（即蘇信
如）雙方同意下列事項。乙方自2003年2月間到2004年3月間向甲方共借新台幣參仟伍佰柒拾貳萬元整。乙方坐落於臺中市○區○○○路○號2F-6與2F-7之房屋所付給惠宇建設公司及土地銀行利息款項皆由甲方所支出，乙方為房屋所有權人，但款項皆為甲方所支付，乙方無異議。並同意甲方借住上述房屋，直到帳務還清為止。」，惟上開文字僅明文約定被告與蘇信如間有借貸使用之事實，被告並代蘇信如繳納系爭房屋之相關房貸費用，實尚難僅因上揭被告代為繳納房貸費用之約定，即遽認此約定繳納房貸費用即係抵充租金之合意，是上開協議書之約定實未能證明被告與蘇信如間有租賃合意存在。
㈡又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院87年度台上字第2877號、96年度台上字第2631號判決意旨可參）。另按「法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則」、「主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，自無不可，非以直接證明要件事實為必要。」，此有民事訴訟法第222條第3項規定、最高法院92年度台上字第1971號判決要旨可參。經查蘇信如於92年9月8日因買賣取的系爭房屋所有權，有該建號異動索引資料在卷可參，惟依系爭協議書可知，蘇信如購屋前於92年2月起即已積欠被告債款未予還清，蘇信如此時是否仍有資力購買系爭房屋，已有疑義；又查被告與蘇信如間有前揭鉅額消費借貸關係，且系爭房屋經濟價值性亦高，衡諸常情，一般多慎重地將其間之消費借貸與使用借貸之法律關係予以明示處理，以留存事證作為日後保全債權之用，惟該二人卻僅以手寫系爭協議書概略約定二人之消費借貸關係及使用借貸系爭房屋至蘇信如返還借款時之不確定期限之條款，就該消費借貸之明確還款期限、金額均未約定，實有違一般交易常情；且若如被告所述因蘇信如向其借款未還，蘇信如出借系爭房屋供被告居住，並由被告以代繳交房貸抵充租金以觀，蘇信如於未償還被告任何借款之情形下，被告尚須代蘇信如繳交系爭房屋之貸款，此亦與常情有違；再觀前揭土地、建物登記謄本可知，臺灣土地銀行於蘇信如購屋時，業已設定系爭房屋及坐落土地之最高限額抵押權共2877萬元，被告雖於同年10月3日就系爭房屋、坐落土地各設定最高限額抵押權1000萬元，惟被告所設定之抵押權次序在臺灣土地銀行之後，依蘇信如債務未能清償之狀況，系爭房屋隨時有被拍賣之可能，然被告居住後卻斥資裝潢該屋，更有悖常理。綜上觀之，本院實難以被告所提其與蘇信如間就系爭協議書之約定，即推認被告與蘇信如間確有租賃之合意。
㈢末按拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後
不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓（最高法院70年台上字第19號判決要旨可資參照），是被告抗辯本院民事執行處於拍賣系爭房屋時，並未除去被告之占有，且於拍賣公告上載明為不點交之房屋，可認其非屬無權占有云云，洵屬無據；另查被告除前所列事由外，並無其他事證可證明其與蘇信如間租賃關係存在之一情，原告主張被告為無權占有系爭房屋，應屬可採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其有物者，得請求返還之。民
法第767條前段定有明文。綜上所述，被告與蘇信如間並無租賃關係存在，被告復無法舉證證明其有何正當權源占用系爭房屋，則原告依上開規定請求被告將系爭房屋騰空返還，於法有據，應予准許。
㈤復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參），而無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查本件被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還其利益，而原告係於99年1月
13 日取得權利移轉證書，已如前述，則原告依民法第179條之規定，請求被告自99年1月14日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付占用系爭房屋相當於租金之不得利益，即屬有據。
㈥次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又土地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。查本件系爭房屋坐落之土地申報價值為296,402元（6,7
18.4×2,322×190/10000=296,402元)，房屋課稅現值2,289,500元（1,207,200+1,082,300=2,289,500），此有土地登記謄本1份及台中市地方稅務局民權分局99年10月6日函覆系爭房之現值資料在卷可參；又系爭房屋「位在台中市○區○○○路上之14層鋼股鋼筋混擬土造之第2層，區間有健行國小，自然科學博物館、經國園道及健行園道公園等綠地設施，一般生活消費則多依賴鄰近主要道路上之店家及傳統市場為主，整體民生便利性尚稱良好。」、「相鄰地區土地與建物之利用狀況：區間土地使用以商業利用與住家使用為主，產品型態則以華廈、大樓及公寓為首要，透天及別墅則錯落於巷弄之中」（詳本院98年度司執字第25381號執行卷宗所附之98年10月2日環宇不動產估價師事務所環宇第00000000號函可稽）；且系爭房屋建設尚屬新穎，公共設施設備良善，有原告99年9月15日之民事陳報狀所附照片20張附卷可參，本院審酌其坐落位置、經濟用途、交通便利性及生活機能性，依前揭法條及判例意旨，認被告應返還原告相當於租金之損害金，以房地申報總價額年息百分之8計算為適當，是被告所得之不當得利為每月17239元《（土地公告現值296,402元+房屋課稅現值2,289,500元)×8%÷12=17239，四捨五入元以下略之》，則原告請求被告自99年1月14日起，至被告返還系爭房屋之日止，按月給付之不當得利數額為17239元，為有理由。
四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及依不當得利返還請求權之法律關係，訴請被告騰空返還如主文第一項之建物、及請求被告返還如第二項所示之不當得利，於法有據，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，及免為假執行宣告，經核無不符，爰均酌定相當擔保金，併准許之。
貳、反訴部份：
一、反訴原告起訴主張：反訴原告即本訴被告於93年入住系爭房屋後，即斥資750萬裝系爭房屋，增加系爭房屋之價值，更曾獲平面媒體採訪報導，而彼時反訴原告並未能預見系爭房屋將有遭拍賣之情，自屬善意占有人無訛，故鈞院如認反訴原告與蘇信如間僅成立使用借貸契約，仍應返還系爭房屋與反訴被告，則反訴原告爰依民法第469條第2項及同法第955條規定請求反訴被告就現存增加價值限度內，償還有益費用，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告750萬元，及自本件反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭房屋之裝潢改良對反訴被告並無利益，反而造成反訴被告尚須予以拆除之困擾等語資為抗辯，故聲明：反訴原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准須告免受假執行。
三、得心證之理由：㈠按「借用人就借用物支出有益費用，因而增加該物之價值者
，準用第四百三十一條第一項之規定。」，民法第469條第2項規定訂有明文。查系爭協議書之立約人為蘇信如，而非反訴被告，已如前述，故依債之相對性，反訴原告依民法第469條第2項向反訴被告請求上開有益費用，洵屬無據。
㈡又按「善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，於其
占有物現存之增加價值限度內，得向回復請求人，請求償還。」，民法第955條復定有明文。再按「況縱如上訴人所主張其確有改良占有物而支出有益費用屬實，受有利益者，乃系爭房屋之原所有人王朝英，亦非被上訴人，上訴人依民法第955條善意占有人有益費用求償權之規定，請求被上訴人償還其支出之費用，於法亦屬無據。」，最高法院87年台上字第546號判決意旨可資參照。查反訴原告自99年1月14日無法律上正當權源而占用系爭房屋至今，其對反訴被告而言，即難認善意占有人，且反訴被告既已於反訴原告裝潢系爭房屋後經由拍賣程序買受之，則買賣之金額自已包含系爭房屋所有部份，縱反訴被告因斥資裝潢而增加系爭房屋之價值，受有利益者實係系爭房屋之原所有人，而非反訴被告，是以反訴原告上開請求，依前揭法條與判決意旨，亦無理由。
㈢復按「當事人聲明之證據，法院應為調查。但就聲明之證據
認為不必要者，不在此限。」，民事訴訟法第286條訂有明文。反訴原告依民法第469條第2項、同法第955條規定請求反訴被告償還有益費用，既無理由，則其聲請就系爭房屋因裝潢所增加之價值為鑑定，即非必要之調查，併此敘明。
四、綜上所述，反訴原告依民法第469條第2項及同法第955條規定，反訴被告應給付反訴原告750萬元，及自本件反訴起訴狀膳本送達之意日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 28 日
民事第二庭 法 官 涂秀玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 10 月 28 日
書記官 鐘麗芳