臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第189號原 告 丁○○訴訟代理人 周瑞鎧律師被 告 丙○○
乙○○甲○○上當事人間返還價款等事件，本院於民國99年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖佰捌拾萬元，及自民國九十九年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰貳拾柒萬元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告丙○○、乙○○二人經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告乙○○、甲○○於民國98年12月1日授權予被告丙○○，就三人所共有之臺中市○○區○○段529、529-1、532、5
33、536、570、573、584、588、596地號土地，權利範圍均為8分之3（下稱系爭土地），於98年12月9日與原告簽訂不動產買賣契約書，簽約後由被告丙○○分別於98年12月10日代理受領簽約款新臺幣（下同）150萬元、於98年12月15日代理受領用印款600萬元、於98年12月28日代理受領完稅款200萬元。惟被告事後遲未依約履行買賣過戶事宜，經原告分別於99年2月8日、99年3月26日以臺中文心路郵局395、787號存證信函催告後，被告仍置之不理。
(二)被告丙○○、乙○○、甲○○三人皆有提出印鑑證明，並於98年12月9日簽訂不動產買賣契約書時，由被告丙○○提供予原告，嗣於98年12月11日設定抵押權予訴外人蔡清份，抵押權人蔡清份與原告共同出資購買系爭10筆土地，為擔保原告及蔡清份給付予被告購買系爭土地所支付價款的擔保，故設定抵押權，兩造是先簽訂不動產買賣契約之後，才去辦理抵押權設定登記，抵押債權1,700萬元是全部的買賣價金。
且被告乙○○、甲○○之98年12月1日授權書，其上所使用之印章與印鑑證明之印鑑章相同，而原告於98年12月28日所給付之200萬元價金，於同日清償給付予系爭土地抵押債權人即訴外人巫文傑、巫承勳二人，並於98年12月29日辦理抵押權塗銷登記，而系爭土地抵押債務人為被告丙○○、乙○○、甲○○三人，非僅是被告丙○○一人，顯見原告所給付之200萬元價金，即具有給付予被告乙○○、甲○○之效力，故被告乙○○、甲○○確實有授權予被告丙○○之相關事實。
(三)依據不動產買賣契約書第10條第2款約定「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金。」為此，原告以本件民事起訴狀繕本送達作為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並依上開契約條款之約定，請求被告退還已收價款950萬元及賠償懲罰性違約金950萬元等語。
爰聲明：被告等應給付原告1,900萬元及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告甲○○則以：印鑑證明是被告甲○○本人所申請，惟對於系爭土地有設定抵押權及買賣事宜，被告甲○○並不知情，都是被告丙○○在處理。被告甲○○本人並無向他人借款，但曾答應被告丙○○以系爭土地跟他人借款200萬元，被告甲○○有前往蓋印章。對於臺中市中興地政事務所99年6月24日函覆設定抵押權一節，被告甲○○知情，對此部分簽名、印鑑章之真正不爭執，大概是在98年3、4月左右，被告甲○○在位於五權路的代書事務所辦理，對方有匯款80萬元，被告甲○○隨即領出來交給被告丙○○，其他部分被告甲○○都不清楚。對於原告請求違約金950萬元，被告甲○○並無資力可以給付等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告丙○○、乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
(一)原告主張系爭土地為被告所共有之事實，業據其提出系爭土地登記謄本為證，復為被告甲○○所不爭執，被告丙○○、乙○○業經本院於相當時期為合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，對原告主張之前述事實應視同自認，則原告上開主張，自堪信為真實。
(二)被告乙○○、甲○○授權予被告丙○○，就渠等人所共有之系爭土地，與原告簽訂買賣契約（下稱系爭契約），簽約後並由被告丙○○先後代理受領簽約款150萬元、用印款600萬元、完稅款200萬元等情，被告甲○○則以：系爭土地設定抵押權及買賣事宜都是被告丙○○在處理，被告甲○○並不知情等語置辯。是本件首應審酌者厥為被告乙○○、甲○○是否授權被告丙○○與原告簽訂系爭契約，茲述如后。
(三)徵諸卷附之系爭契約書所示（見原證1），於賣方簽名欄上，雖由被告丙○○代被告乙○○、甲○○簽名其上，然該買賣契約書後附有被告乙○○、甲○○出具之授權書，被告甲○○雖辯稱伊對此並不知情，然亦自承系爭土地設定抵押權及買賣事宜都是被告丙○○在處理等語，核與系爭契約賣方簽約之形式上相符。且系爭契約於98年12月9日簽約後，系爭土地旋於98年12月11日，以被告3人為抵押人及債務人，就渠等系爭土地所有持份設定抵押權予訴外人蔡清份，擔保債權金額為17,000,000元，有系爭土地登記謄本、辦理抵押權設定登記申請書等件為憑，核與原告主張其與訴外人蔡清份共同出資購買系爭土地之價金即系爭契約第2條約定之總價款17,000,000元一致，苟非兩造簽訂系爭土地買賣契約而衍生買賣之債權債務關係，在兩造間無其他債權債務關係之情形下，被告甲○○、乙○○應無與被告丙○○無端共同設定上開抵押權予訴外人蔡清份之理。再參諸該次辦理抵押權設定登記申請書所附文件顯示，除有被告3人之身分證影本外，並有被告3人之印鑑證明一併檢附憑辦，依印鑑登記辦法第7條規定，申請印鑑證明應由當事人或其受委任人填具申請書並繳驗國民身分證申請辦理之，且按身分證影本、印鑑證明、印章及系爭土地所有權狀乃辦理抵押權設定登記必需之重要物件，且關係個人身分、財產之重要證明，事涉系爭土地財產權之得喪變更，通常情形，若非被告甲○○、乙○○親自提供，他人無從一併取得。再者，系爭土地前於98年3月4日亦經被告3人設定抵押權登記予訴外人即債權人巫文傑、巫承勳，擔保債權金額為2,400,000元、債權種類為消費性借款，嗣於98年12月28日因清償債務而辦理塗銷該抵押權登記，亦有上開辦理抵押權設定及塗銷登記申請書、抵押權債務清償證明書等資料附卷可稽，被告甲○○對此亦不爭執，對照系爭契約第3條付款情形所示，完稅款200萬元係於98年12月28日簽收，並有訴外人巫文傑、巫承勳於98年12月28日簽立收訖被告3人借款200萬元之收據1紙附卷可稽，日期均屬一致，則被告3人對於訴外人巫文傑、巫承勳上開抵押債務之清償，容係因原告支付上開完稅款以代清償被告上開抵押債務始得塗銷該部分抵押權設定登記，是以被告甲○○、乙○○既同獲抵押債務清償之利益，實難對於如何得以清償上開抵押債務一節諉言不知。從而，依系爭土地上開辦理抵押權設定及塗銷情節觀之，應認被告甲○○、乙○○對於被告丙○○與原告簽訂系爭契約一事，應有所知悉並授權被告丙○○為之，始有後續辦理抵押權設定及塗銷之事。
(四)次查，依系爭契約第10條第2款約定「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金。」，而原告主張兩造簽約後，業由被告丙○○先後代理受領簽約款150萬元、用印款600萬元、完稅款200萬元等情，業據其提出系爭契約、訴外人巫文傑、巫承勳簽立之收據為憑，依系爭契約第3條付款情形所示，簽約款150萬元、用印款600萬元均係由被告丙○○具名簽收，完稅款200萬元支付情形，則如前述，被告甲○○對此並未爭執，被告丙○○、乙○○經本院於相當時期為合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，對原告主張之前述事實應視同自認。又依系爭契約第5條第8款規定：移轉登記前應行辦理之事項而因賣方（即被告，下同）怠於辦理，致影響買方（即原告，下同）辦理移轉登記時，買方得一併要求賣方辦理，其費用均由賣方負擔。第7條第5款規定：辦理移轉登記和相關手續過程中，倘需任何一方補繳證件、補蓋印章或為其他必要之行為時，該他方應無條件於受任地政士通知之期日內配合辦理，不得刁難，推諉或藉故要求任何補貼。基此，被告依約對原告負有配合辦理系爭土地所有權移轉登記之義務，再依系爭契約第3條付款約定所示，買方已給付簽約款150萬元、用印款600萬元及完稅款200萬元完訖，其後之尾款部分，則待所有權移轉完竣後，賣方依約點交標的物予買方之同時，買方始有給付尾款之義務。換言之，於原告給付簽約款150萬元、用印款600萬元及完稅款200萬元後，被告依上開規定即負有配合辦理系爭土地所有權移轉登記之義務，然兩造簽訂系爭契約後，被告迄未辦理系爭土地所有權移轉登記予原告、被告仍為系爭土地共有人一節，有系爭土地登記謄本可稽，顯見被告並未依約履行配合辦理系爭土地所有權移轉登記之義務，被告自屬違反系爭契約第5條第8款、第7條第5款關於配合辦理系爭土地所有權移轉登記義務之規定，即為賣方即被告違約，前經原告於99年2月8日、99年3月26日以臺中文心路郵局395、787號存證信函限期催告被告履行未果，亦有存證信函（見原證2、3）及回執（見原證5）附卷可稽，則原告自得依系爭契約第10條第2款約定解除系爭契約。
從而，原告於99年4月28日以起訴狀繕本送達被告解除系爭契約，有送達證書附卷可稽，即屬適法，則原告依系爭契約第10條第2款請求返還已付價款950萬元（150萬＋600萬＋200萬=950萬）及遲延利息，應予准許。
(五)按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項前段定有明文。即違約金依其性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。且除契約當事人另有特別約定，或依其約定不履行債務之性質不以損害賠償為限者外，通常債權人僅得就本案之給付或違約金之請求權中擇一行使，既請求違約金，則不得請求本來之給付；請求本來之給付，則不得請求違約金。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。最高法院77年度台上字第2555號、83年度台上字第2879號判決意旨參照。查系爭契約第10條第2款後段關於違約金之約定係記載：「...並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金」，是系爭契約關於違約金之約定，核屬懲罰性違約金已明。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。且違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。最高法院82年度台上字第2529號、94年度台上字第360號判決要旨參照。本院審酌被告雖未依約履行配合辦理系爭土地所有權移轉登記之義務而有違約情事，經原告催告後亦未履行，而原告已先繳納價金950萬元，於解除契約後所受損害為利息損失，而兩造訂約至今，當前社會經濟景氣不佳，金融機構利率持續較低，且原告於系爭契約簽約後，旋以被告
3 人為抵押人及債務人，就渠等系爭土地所有持份設定抵押權予訴外人即原告共同出資人蔡清份，擔保債權金額為17,000,000元，亦如前述，對於上開已付價金債權顯已提供相當擔保，原告應無追償無著之虞，而上開違約金之約定係以已收價款「同額」金額做為計付基準，比例偏高，對於賣方顯然不利，復經斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情，本院認兩造約定以已收價款（即950萬元）同額金額做為懲罰性違約金數額950萬元，其約定金額實屬過高，應予以核減為30萬元為適當。
(六)從而，原告係以起訴狀繕本送達為解除契約意思表示並請求返還買賣價金及給付違約金，於99年4月28日送達於被告，有送達證書在卷可憑，兩造間因原告解除契約之意思表示到達時發生解除之效力，是則原告請求被告給付980萬元（價金950萬元＋違約金300,000元），及自起訴狀繕本送達翌日即99年4月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分請求為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保准為假執行之宣告，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許宣告之。至於原告之請求不應准許部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 16 日
民事第二庭 法 官 吳崇道以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 7 月 16 日
書記官